Dans la nuit du 19 au 20 octobre 2026, un épisode méditerranéen très actif a frappé le Sud-Est de la France. Selon La Chaîne Météo, qui suit l’événement en direct, une ligne pluvio-orageuse très active a impacté Marseille. Selon BFM, le Gard a subi des inondations dans la même séquence. Selon La Provence, les Bouches-du-Rhône et le Vaucluse sont placés en vigilance orange pluie-inondation pour ce mardi 20 octobre. Les requêtes des internautes montent en flèche dans le même temps : inondation, vigilance forte inondations, inondation à Marseille, inondation dans le Gard. Quand l’eau envahit les caves, les parkings, les halls et les appartements d’un immeuble en copropriété, le désordre est double : le désordre matériel, et le désordre des démarches. Quel contrat d’assurance joue, qui doit déclarer le sinistre, dans quels délais l’assureur doit répondre, qui paie les réparations des parties communes, et que devient le loyer quand un appartement loué est touché. La réponse tient en un partage des rôles que le droit organise avec précision : l’assurance de l’immeuble et l’assurance de chaque lot ne couvrent pas les mêmes dommages, le syndic et chaque copropriétaire ne déclarent pas au même guichet, et la garantie contre les catastrophes naturelles ne se déclenche que dans les conditions fixées par le code des assurances. Cet article décrit l’enchaînement exact pour un immeuble en copropriété : comprendre les garanties, déclarer et prouver dans les délais, faire réparer, puis régler la question du loyer et du relogement quand un lot loué est inondé.

I. Inondation, assurance habitation et catastrophe naturelle : qui couvre quoi en copropriété

A. Assurance de l’immeuble et assurance du lot : le syndic, le syndicat et chaque copropriétaire

Un immeuble en copropriété superpose deux couches d’assurance. La première est collective : le syndicat des copropriétaires souscrit une assurance de l’immeuble, souvent appelée multirisque immeuble, qui couvre le bâtiment, les parties communes et la responsabilité du syndicat. La seconde est individuelle : chaque copropriétaire assure son lot avec une assurance habitation, et chaque occupant, propriétaire ou locataire, répond des dommages qu’il cause. Après une inondation, la ligne de partage passe par l’origine de l’eau et la nature des biens endommagés : toiture, façade, halls, cages d’escalier, canalisations communes et parking collectif relèvent de l’assurance de l’immeuble, tandis que les embellissements, le mobilier et les effets personnels relèvent de l’assurance habitation de chaque lot. Cette distinction commande toute la suite, car les deux déclarations partent vers deux assureurs différents et obéissent à des logiques distinctes.

Le syndic occupe une place centrale dans ce dispositif. L’article 18 de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version en vigueur depuis le 11 avril 2024, le charge notamment « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci » (article 18 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance). Concrètement, après une inondation, le syndic doit faire bâcher une toiture éventrée, faire pomper les sous-sols, sécuriser les installations électriques et commander les mesures conservatoires sans attendre la prochaine assemblée générale. Le même texte lui impose « de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre », et lui donne le pouvoir « de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 ». Le copropriétaire dont le lot est endommagé par un désordre venu des parties communes dispose en outre d’une arme directe : « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable », selon l’article L124-3 du code des assurances (article L124-3 du code des assurances sur Légifrance). Le même article ajoute que « L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré ». Autrement dit, le copropriétaire victime peut agir directement contre l’assureur de l’immeuble, et cet assureur ne peut pas solder le dossier avec le seul syndicat en laissant la victime impayée.

Au-dessus de ces deux couches joue la garantie contre les catastrophes naturelles, qui n’est pas un contrat séparé mais une extension légale obligatoire. L’article L125-1 du code des assurances dispose que « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles, dont ceux des affaissements de terrain dus à des cavités souterraines et à des marnières sur les biens faisant l’objet de tels contrats » (article L125-1 du code des assurances sur Légifrance). Quiconque assure son logement contre l’incendie ou les dégâts des eaux bénéficie donc automatiquement de cette garantie, qu’il s’agisse du contrat de l’immeuble ou du contrat de chaque lot. Le texte définit le fait générateur : « Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel », précision faite que cette qualification suppose que « les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises ». Une pluie d’une intensité anormale, telle que celle qui motive une vigilance orange pluie-inondation, entre dans cette définition, à condition qu’un arrêté interministériel reconnaisse l’état de catastrophe naturelle : « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie visée au premier alinéa du présent article ». Sans cet arrêté, la garantie catastrophe naturelle ne joue pas, et seuls les contrats de droit commun, dégât des eaux et incendie, s’appliquent. Pour une première approche des réflexes d’assurance après une alerte, les lecteurs peuvent aussi consulter notre dossier consacré à la vigilance orange, à l’assurance habitation et à l’indemnisation du logement (vigilance orange pluie-inondation : assurance habitation, catastrophe naturelle et indemnisation).

Cette garantie connaît toutefois des limites que les copropriétaires de zones exposées doivent connaître avant le sinistre. L’article L125-6 du code des assurances prévoit que « Dans les terrains classés inconstructibles par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé dans les conditions fixées par les dispositions du chapitre II du titre VI du livre V du code de l’environnement, l’obligation prévue au premier alinéa de l’article L. 125-2 ne s’impose pas aux entreprises d’assurance à l’égard des biens et activités mentionnés à l’article L. 125-1 , à l’exception, toutefois, des biens et des activités existant antérieurement à la publication de ce plan » (article L125-6 du code des assurances sur Légifrance). Le même article ajoute que « Cette obligation ne s’impose pas non plus aux entreprises d’assurance à l’égard des biens immobiliers construits et des activités exercées en violation des règles administratives en vigueur lors de leur mise en place et tendant à prévenir les dommages causés par une catastrophe naturelle ». Un local aménagé sans autorisation dans un sous-sol inondable ou une extension construite en méconnaissance du plan de prévention des risques peut donc se trouver privé de la garantie. Enfin, quand le propriétaire ne se conforme pas aux mesures de prévention prescrites, les assureurs peuvent saisir le bureau central de tarification, « lorsque le propriétaire ou l’exploitant ne se sera pas conformé dans un délai de cinq ans aux mesures visées au 4° du II de l’article L. 562-1 du code de l’environnement », selon le même texte. Le message pratique est simple : vérifier avant la saison des pluies que le contrat de l’immeuble et chaque contrat de lot comportent bien la garantie, et que les prescriptions du plan de prévention des risques applicable à la commune ont été respectées.

B. Indemnisation après inondation : déclarer, prouver et respecter les délais de l’expertise

Une fois l’eau évacuée, deux déclarations partent en parallèle. Le syndic déclare le sinistre des parties communes et du gros œuvre auprès de l’assureur de l’immeuble. Chaque copropriétaire et chaque occupant déclare les dommages de son lot auprès de son assureur habitation. Les deux déclarations doivent être écrites, décrire les faits avec la date et l’heure constatées, lister les biens endommagés pièce par pièce, et mentionner l’épisode météorologique en cause ainsi que la vigilance orange dont la commune a fait l’objet. La preuve se construit dans les premières heures : photographier et filmer chaque pièce avant tout nettoyage, conserver les meubles et objets endommagés jusqu’au passage de l’expert, garder les factures d’achat et les tickets de caisse, faire établir si possible un constat par commissaire de justice, et demander à la mairie le certificat administratif attestant que la commune a demandé la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle. Les travaux d’urgence destinés à limiter les dégâts, pompage, bâchage, coupure des réseaux, peuvent et doivent être engagés sans attendre, mais les réparations définitives attendent l’expertise, faute de quoi l’assureur peut discuter l’étendue des dommages.

Le code des assurances encadre ensuite la réponse de l’assureur par des délais précis, et chaque phrase qui suit reprend ce que le texte dit. L’article L125-2 du code des assurances dispose : « A compter de la réception de la déclaration du sinistre ou de la date de publication, lorsque celle-ci est postérieure, de la décision administrative constatant l’état de catastrophe naturelle, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour informer l’assuré des modalités de mise en jeu des garanties prévues au contrat et pour ordonner une expertise lorsque l’assureur le juge nécessaire » (article L125-2 du code des assurances sur Légifrance). Le même article poursuit : « Il fait une proposition d’indemnisation ou de réparation en nature résultant de cette garantie, dans un délai d’un mois à compter soit de la réception de l’état estimatif transmis par l’assuré en l’absence d’expertise, soit de la réception du rapport d’expertise définitif ». Enfin, « A compter de la réception de l’accord de l’assuré sur la proposition d’indemnisation, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour missionner l’entreprise de réparation ou d’un délai de vingt et un jours pour verser l’indemnisation due ». Trois délais d’un mois et un délai de vingt et un jours structurent donc toute la procédure, et ils courent à compter d’actes identifiés : la déclaration ou la publication de l’arrêté, l’état estimatif ou le rapport d’expertise définitif, puis l’accord de l’assuré. L’assuré qui prépare tôt son état estimatif chiffré, avec devis et factures, accélère mécaniquement sa propre indemnisation.

Deux autres délais, lus dans les textes pendant la préparation de cet article, pèsent sur le dossier. D’abord, l’arrêté interministériel lui-même est enfermé dans un calendrier : « L’arrêté doit être publié au Journal officiel dans un délai de deux mois à compter du dépôt des demandes à la préfecture » (article L125-1 du code des assurances sur Légifrance), avec une prolongation possible quand les enquêtes du représentant de l’Etat dépassent deux mois. Ensuite, les communes ne peuvent pas attendre indéfiniment : « Aucune demande communale de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ne peut donner lieu à une décision favorable de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle par arrêté interministériel lorsqu’elle intervient vingt-quatre mois après le début de l’événement naturel qui y donne naissance » (article L125-1 du code des assurances sur Légifrance). Pour les copropriétaires, la conséquence est directe : si la mairie tarde à déposer sa demande, la garantie peut ne jamais naître, et il appartient aussi aux sinistrés, via le syndic, de relancer la commune. Enfin, les actions dérivant du contrat d’assurance se prescrivent vite : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance », selon l’article L114-1 du code des assurances (article L114-1 du code des assurances sur Légifrance). Le même texte porte ce délai à cinq ans pour les seuls dommages de sécheresse-réhydratation reconnus catastrophe naturelle : « Par exception, les actions dérivant d’un contrat d’assurance relatives à des dommages résultant de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse-réhydratation des sols, reconnus comme une catastrophe naturelle dans les conditions prévues à l’article L. 125-1, sont prescrites par cinq ans à compter de l’événement qui y donne naissance ». En matière d’inondation, le délai applicable reste donc de deux ans, et une assignation tardive expose à une fin de non-recevoir.

La pratique des refus d’assurance mérite une attention particulière, car les assureurs opposent souvent la vétusté ou le défaut d’entretien. Une décision récente de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, rendue le 11 février 2026 sous le numéro RG 22/14920 dans un litige opposant le syndicat des copropriétaires d’un immeuble niçois à l’assureur de l’immeuble après des infiltrations et une rupture de collecteur, montre comment les juges contrôlent ces exclusions (arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 11 février 2026, RG 22/14920). La police stipulait une exclusion des dommages ayant pour cause la vétusté ou un défaut permanent d’entretien « caractérisé et connu » de l’assuré, notamment après une précédente manifestation des dommages. La cour a confirmé le jugement qui écartait cette exclusion, parce que les éléments du dossier ne permettaient pas d’établir un défaut d’entretien caractérisé et connu imputable au syndicat pour le collecteur litigieux. La leçon pour les sinistrés d’inondation est nette : une clause de vétusté ne joue que si l’assureur prouve un défaut caractérisé et connu, et non sur la simple ancienneté de l’immeuble. La même décision rappelle que le tribunal, saisi d’une condamnation solidaire du syndicat et de son assureur, a pu « faire application d’office » de l’action directe de l’article L124-3 du code des assurances, « en l’absence d’indication par le demandeur d’un fondement juridique précis », selon les motifs de l’arrêt : « En vertu de l’article L 124-3 du code des assurances, le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ». Le copropriétaire victime n’a donc pas besoin de viser le fondement parfait dès l’assignation, le juge pouvant restituer d’office la qualification exacte.

II. Logement inondé : réparer, payer et continuer d’habiter ou de louer

A. Qui paie les réparations des parties communes et du lot

La réparation suit la géographie des dommages. Le syndicat des copropriétaires répond des parties communes, et sa responsabilité est lourde. Dans l’arrêt niçois déjà cité, la cour d’appel rappelle qu’En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, et il répond de plein droit des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes, sous réserve de ses actions récursoires. Cette responsabilité est de plein droit : la victime n’a pas à prouver une faute du syndicat, il lui suffit d’établir le dommage et son origine dans les parties communes. Après une inondation, cela vise les toitures arrachées, les façades dégradées, les halls et cages d’escalier dévastés, les canalisations communes rompues et les parkings collectifs. Le syndicat peut ensuite se retourner contre un tiers responsable, constructeur, entreprise de travaux ou syndic négligent, par des actions récursoires, mais cette discussion ne retarde pas l’indemnisation de la victime.

Le financement des travaux obéit à la répartition légale des charges. L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées », et que « Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » (article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur Légifrance). Les travaux de remise en état des parties communes après inondation sont donc votés en assemblée générale, avancés par le syndicat, puis répartis entre tous les copropriétaires selon leurs quotes-parts, y compris ceux dont le lot n’a pas été touché. L’indemnité versée par l’assureur de l’immeuble vient en déduction de ce coût collectif, et le reliquat, franchise et dépassements, reste à la charge de la collectivité des copropriétaires. C’est pourquoi l’expertise doit être suivie de près : chaque poste oublié par l’expert devient une charge définitive pour les copropriétaires.

L’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 11 février 2026 donne la mesure des sommes en jeu et de leur ventilation. En première instance, confirmée en appel, le syndicat a été condamné à réaliser des travaux chiffrés à 72 000 euros TTC outre 6 300 euros de maîtrise d’œuvre, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé un délai de quatre mois. Le syndicat et son assureur ont été condamnés solidairement à payer 17 000 euros de dommages matériels au lot, 70 550 euros de préjudice de jouissance et de pertes locatives pour la période du 1er juillet 2014 au 31 juillet 2021, et 576 euros de frais d’expertise. En appel, la cour a ajouté 4 550 euros de préjudice de jouissance pour la période du 1er août 2021 au 28 février 2022, soit une indemnité mensuelle de 650 euros appliquée sur sept mois, et 3 000 euros de préjudice moral à la seule charge du syndicat, l’assureur n’étant en revanche pas tenu de garantir ce poste de préjudice moral. Trois enseignements s’en dégagent pour les sinistrés d’inondation : chiffrer le préjudice de jouissance mois par mois avec des justificatifs, car les juges l’évaluent sur une base mensuelle ; ne pas négliger le préjudice moral, qui peut être indemnisé même après des années de désordres ; et garder à l’esprit que l’assureur ne garantit pas tout, le syndicat restant seul tenu de certains postes.

Un dernier point intéresse les copropriétaires qui vendront ou reloueront après le sinistre. L’article L125-5 du code de l’environnement impose d’informer l’acquéreur ou le locataire des sinistres indemnisés : « Lorsqu’un immeuble bâti a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité en application de l’article L. 125-2 ou de l’article L. 128-2 du code des assurances, le vendeur ou le bailleur de l’immeuble est tenu d’informer, dans l’état des risques mentionné aux I, I bis et II du présent article, l’acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l’immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des présentes dispositions » (article L125-5 du code de l’environnement sur Légifrance). Une inondation indemnisée au titre des catastrophes naturelles devra donc figurer dans l’état des risques des ventes et locations futures de l’immeuble, et sa dissimulation exposerait le vendeur ou le bailleur à une action en responsabilité.

B. Inondation et assurance du locataire ou du propriétaire : loyer, relogement et résiliation

Quand le lot inondé est loué, le droit des baux prend le relais des assurances, et la question que tapent les internautes, « inondation, assurance du locataire ou du propriétaire », reçoit une réponse en deux temps : l’assurance habitation du locataire couvre ses biens et sa responsabilité, tandis que le sort du loyer et du bail lui-même obéit au code civil. L’article 1722 du code civil dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement » (article 1722 du code civil sur Légifrance). Une inondation qui rend l’appartement inhabitable constitue une destruction partielle de la chose louée, et le locataire dispose alors d’une option : rester en payant un loyer réduit, ou partir en faisant résilier le bail. Le bailleur ne peut pas exiger le loyer plein d’un logement devenu inhabitable, mais il ne doit pas non plus de dommages et intérêts, l’inondation relevant du cas fortuit.

La Cour de cassation a tranché exactement cette situation dans un arrêt de la troisième chambre civile du 11 avril 2019, pourvoi numéro 18-12.635, rendu après « l’inondation de l’appartement consécutive à une tempête survenue le 31 août 2015 et ayant détruit le toit de l’immeuble » (arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 avril 2019, n° 18-12.635). La locataire demandait la résiliation du bail et le remboursement du loyer, la cour d’appel le lui refusait au motif que l’immeuble n’était pas détruit et que des travaux restaient envisageables. La Cour de cassation censure ce raisonnement : « si, pendant la durée du bail, la chose louée n’est détruite qu’en partie, le preneur peut demander la résiliation du bail », et « après avoir constaté que l’appartement n’était pas habitable en l’état, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ». Le point décisif n’est donc pas l’état de l’immeuble, mais l’habitabilité du logement lui-même : dès que le constat établit que l’appartement n’est pas habitable en l’état, le locataire peut obtenir la résiliation même si le bâtiment tient encore debout. Pour les locataires marseillais dont le logement a été envahi par les eaux de l’épisode d’octobre 2026, la première pièce du dossier est donc un constat d’inhabitabilité, établi par constat d’huissier, par les services municipaux ou par l’expert de l’assurance.

Quand le logement reste habitable mais nécessite des réparations urgentes, assèchement, réfection des sols, remplacement des installations électriques, c’est l’article 1724 du code civil qui s’applique : « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail » (article 1724 du code civil sur Légifrance). Le locataire doit donc supporter les travaux urgents, mais passé vingt et un jours de réparations, le loyer diminue automatiquement à proportion de la privation subie, et si les travaux rendent inhabitable le nécessaire au logement de la famille, la résiliation redevient possible. Chaque phrase de ce paragraphe reprend ce que dit le texte, et le texte seul : le délai de vingt et un jours, la diminution proportionnelle et la résiliation pour inhabitabilité figurent dans l’article lui-même.

Un arrêt récent borne ces solutions et mérite d’être connu pour éviter les faux raisonnements. Le 7 mai 2025, la troisième chambre civile, pourvoi numéro 24-10.097, a jugé que « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (arrêt de la Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 mai 2025, n° 24-10.097). Une simple impossibilité administrative d’exploiter, sans atteinte matérielle au local, n’ouvre pas droit à la diminution du loyer de l’article 1722. A l’inverse, une inondation qui détruit matériellement le logement entre pleinement dans le texte : c’est l’atteinte physique à la chose louée, constatée et prouvée, qui déclenche la diminution ou la résiliation, et non la seule gêne ou la seule fermeture administrative.

Reste la question du toit pendant les travaux. Le code des assurances prend en charge, au titre de la garantie catastrophes naturelles, « les frais de relogement d’urgence des personnes sinistrées dont la résidence principale est rendue impropre à l’habitation pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’hygiène » (article L125-1 du code des assurances sur Légifrance), dont les modalités sont fixées par décret. Le locataire ou le propriétaire occupant dont la résidence principale est devenue impropre à l’habitation peut donc demander à son assureur habitation la prise en charge de son relogement d’urgence, en plus de l’indemnisation des biens. Par ailleurs, le bailleur qui reloue après le sinistre doit informer le candidat locataire : « l’état des risques est fourni au potentiel locataire par le bailleur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu », et « lors de la conclusion du bail, l’état des risques est annexé au contrat de location » (article L125-5 du code de l’environnement sur Légifrance). Le vendeur est soumis à la même exigence : « l’état des risques est remis au potentiel acquéreur par le vendeur lors de la première visite de l’immeuble, si une telle visite a lieu », et si ce document manque à la promesse, « le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du même code ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ce document à l’acquéreur » (article L125-5 du code de l’environnement sur Légifrance). Ces règles s’appliquent sur tout le territoire national, à Marseille comme à Paris et en Île-de-France, où les crues de la Seine exposent les mêmes copropriétés des bords de fleuve aux mêmes enchaînements juridiques.

Conclusion

L’épisode méditerranéen d’octobre 2026 rappelle qu’une inondation en copropriété ne se règle ni au seul compteur de l’assureur de l’immeuble, ni au seul compteur de l’assurance habitation de chaque lot. La garantie catastrophes naturelles, automatique dès lors qu’un contrat couvre l’incendie ou les dégâts des eaux, ne joue qu’après un arrêté interministériel qui fixe les zones, les périodes et les dommages couverts. Le syndic sécurise et déclare pour les parties communes, chaque occupant déclare pour son lot, et l’assureur répond dans les délais d’un mois et de vingt et un jours que l’article L125-2 organise à compter de la déclaration, de l’expertise et de l’accord de l’assuré. Le syndicat répond de plein droit des désordres venus des parties communes, les travaux collectifs se répartissent selon les quotes-parts après déduction de l’indemnité d’assurance, et le locataire d’un logement devenu inhabitable peut choisir entre la diminution du loyer et la résiliation du bail, comme la Cour de cassation l’a jugé pour une inondation après tempête. Photographier avant de nettoyer, déclarer par écrit des deux côtés, suivre l’expertise poste par poste, surveiller la demande de reconnaissance en mairie et agir dans le délai de prescription de deux ans : cet enchaînement, tenu dès les premières heures, décide de l’issue du dossier.