Après un week-end de violences et de pillages, des couvre-feux partiels ont été annoncés à Paris, Lyon, Lille et Nice, selon les informations publiées le 19 octobre 2026, tandis qu’à Bordeaux un couvre-feu visant les mineurs non accompagnés a été imposé pour six jours. Pour les copropriétaires parisiens, la question n’est pas seulement de savoir à quelle heure rentrer chez soi. Des assemblées générales convoquées de longue date tombent en plein couvre-feu, des syndics deviennent difficiles à joindre, et des désordres urgents, fuite en toiture, chaudière en panne à l’approche de l’hiver, portail arraché, restent sans réponse. Faut-il maintenir l’assemblée générale, la reporter, ou voter sans se déplacer ? Le syndic peut-il commander seul des travaux pendant cette période ? Les charges et les provisions restent-elles dues quand tout semble à l’arrêt ? Cet article répond point par point, textes et décisions récentes à l’appui, avec les réflexes utiles à Paris et en Île-de-France.
I. L’assemblée générale de copropriété peut-elle se tenir sans réunion physique pendant le couvre-feu ?
A. Voter sans se déplacer : la visioconférence et le vote par correspondance, comment les utiliser
La loi prévoit déjà qu’une assemblée générale de copropriété se tienne sans que personne ne se déplace. Aux termes de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, « Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. » Le même texte ajoute que « Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. » Concrètement, un copropriétaire bloqué par le couvre-feu, hospitalisé, en déplacement ou simplement empêché de sortir le soir peut donc prendre part au vote sans être physiquement présent dans la salle.
Le formulaire de vote par correspondance n’est pas un document que le copropriétaire doit réclamer. Il doit lui être adressé d’office avec la convocation. L’article 9 du décret du 17 mars 1967 dispose en effet que « Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l’article 17-1 A est joint à la convocation. » Si votre convocation ne contient aucun formulaire, signalez-le par écrit au syndic avant la réunion et conservez une copie de votre message. L’absence de formulaire ne rend pas l’assemblée nulle à elle seule, mais elle fragilise les résolutions adoptées à une courte majorité et démontre, en cas de contestation ultérieure, que les copropriétaires empêchés n’ont pas été mis en mesure de voter.
En pratique, vérifiez trois points dès réception de la convocation. D’abord, la convocation doit indiquer les modalités de participation à distance retenues pour cette assemblée : lien de visioconférence, identifiants, horaires de connexion, adresse d’envoi du formulaire de vote. Ensuite, le formulaire doit permettre un vote résolution par résolution, avec une case pour chaque question à l’ordre du jour. Enfin, renvoyez votre formulaire dans le délai indiqué par le syndic, en recommandé avec accusé de réception ou par tout moyen conférant date certaine, et conservez la preuve de l’envoi. Un vote par correspondance arrivé après la clôture du scrutin ne compte pas.
La crise sanitaire a montré qu’une copropriété pouvait continuer à décider sans aucune réunion physique. Par un jugement du 22 décembre 2023 (RG 21/04745), la 8e chambre du tribunal judiciaire de Paris a ainsi eu à juger de la validité d’une assemblée générale tenue par le seul vote par correspondance pendant l’état d’urgence sanitaire. Le tribunal a rappelé le mécanisme de l’ordonnance du 20 mai 2020, qui permettait au syndic, quand la visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique s’avérait impossible, de décider que les résolutions seraient prises par le seul vote par correspondance. Ce régime d’exception n’est plus en vigueur, mais il établit un précédent utile : une assemblée dématérialisée n’est pas une assemblée au rabais, à condition que chaque copropriétaire ait été mis en mesure de s’exprimer. Pendant le couvre-feu, un syndic qui refuserait toute modalité à distance alors que des copropriétaires se trouvent empêchés de circuler prendrait un risque contentieux réel.
Autre réflexe utile : le mandat de vote. Un copropriétaire qui ne peut ni se déplacer ni voter par correspondance peut donner procuration à un voisin, à un membre de sa famille ou à un autre copropriétaire. Mais attention à qui reçoit le mandat. L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 encadre strictement cette pratique : « Lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit. » Autrement dit, les pouvoirs en blanc adressés au syndic ne peuvent pas servir à faire voter le syndic lui-même. Désignez toujours nommément votre mandataire sur la procuration, limitez le nombre de mandats confiés à la même personne conformément au règlement de copropriété et à la loi, et exigez que le mandataire rende compte de son vote.
Si le syndic n’a prévu ni visioconférence ni vote par correspondance effectif et que le couvre-feu rend la réunion inaccessible à une partie des copropriétaires, écrivez au syndic et au conseil syndical pour demander le report ou l’organisation d’un vote à distance, en visant l’article 17-1 A. Cette lettre ne suspend pas l’assemblée à elle seule, mais elle constitue la première pièce d’une contestation éventuelle et elle oblige le syndic à répondre. À Paris, où de nombreuses assemblées se tiennent en soirée dans des salles louées, parfois loin de l’immeuble, l’argument de l’empêchement lié au couvre-feu pèse d’autant plus lourd que les transports et les déplacements nocturnes se trouvent directement affectés.
B. Convocation et report de l’assemblée : les vingt et un jours, l’urgence et l’annulation sans grief à prouver
La convocation obéit à un délai précis que le couvre-feu ne fait pas disparaître. L’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. » Le couvre-feu n’est pas, en lui-même, un cas d’urgence au sens de ce texte : l’urgence qui permet de convoquer dans un délai plus court s’apprécie au regard de la sauvegarde de l’immeuble, par exemple un péril imminent, et non de la situation générale de la ville. Un syndic ne peut donc pas convoquer une assemblée en quelques jours en invoquant le couvre-feu, sauf si des travaux de sauvegarde l’exigent véritablement.
Symétriquement, le syndic ne peut pas annuler ou reporter une assemblée de sa propre autorité sans forme. Le report suppose une information claire de tous les copropriétaires, avec une nouvelle convocation respectant le délai de vingt et un jours, sauf urgence avérée. Si l’assemblée a déjà été convoquée et que le couvre-feu la rend impossible à tenir en présentiel, la solution la plus sûre consiste à maintenir la date en basculant vers la visioconférence ou le vote par correspondance, plutôt qu’à annuler purement et simplement. Chaque report repousse les décisions urgentes, vote du budget, travaux d’entretien, renouvellement du contrat de syndic, et expose la copropriété à une gestion à l’arrêt.
Lorsque l’assemblée s’est tenue malgré une convocation irrégulière, la contestation reste ouverte dans un délai strict. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. » Deux délais se combinent donc : le syndic doit notifier le procès-verbal dans le mois de l’assemblée, puis chaque copropriétaire opposant ou défaillant dispose de deux mois à compter de cette notification pour saisir le tribunal, sous peine de déchéance. Passé ce délai, la résolution devient définitive, même entachée d’irrégularité. Notez la date de réception du procès-verbal sur votre calendrier dès son arrivée et ne laissez pas courir le délai.
Une décision très récente de la Cour de cassation renforce considérablement les copropriétaires face à un syndic sans pouvoir. Par un arrêt du 18 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.231), la troisième chambre civile a jugé que « le syndic étant dépourvu du pouvoir de convoquer l’assemblée générale par l’effet rétroactif de l’annulation de l’assemblée générale qui l’a désigné, la convocation à une assemblée générale qu’il a délivrée et l’assemblée générale ainsi convoquée sont susceptibles d’être annulées à la demande d’un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois précité, sans qu’il soit tenu de justifier d’un grief ou d’une faute du syndic. » En clair, quand le syndic n’avait pas qualité pour convoquer, le copropriétaire n’a pas à démontrer qu’il a subi un préjudice personnel ni à prouver une faute du syndic. Cette solution intéresse directement les périodes troublées : changement de syndic contesté, mandat arrivé à expiration sans renouvellement, assemblée convoquée par un syndic dont la désignation est annulée ensuite. Vérifiez toujours, avant de contester, qui a convoqué l’assemblée et en vertu de quel mandat.
La désignation même du syndic se joue à une majorité exigeante. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 réserve à la majorité des voix de tous les copropriétaires plusieurs décisions, dont « La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ». Une assemblée réunie en effectif réduit à cause du couvre-feu atteint plus difficilement cette majorité, et les résolutions adoptées à une majorité insuffisante encourent l’annulation dans le délai de deux mois rappelé ci-dessus. Pour le syndic comme pour les copropriétaires, l’enjeu est donc de sécuriser le quorum : relances écrites, procurations nominatives, vote par correspondance joint à chaque convocation.
En résumé pour cette première partie : exigez le formulaire de vote par correspondance, donnez des procurations nominatives, surveillez le délai de vingt et un jours et, si l’assemblée a été convoquée par un syndic sans pouvoir, contestez dans les deux mois de la notification du procès-verbal sans avoir à prouver un grief. Le couvre-feu complique la tenue des réunions, il ne suspend aucun de ces délais.
II. Syndic, travaux urgents et charges quand l’immeuble est bloqué par le couvre-feu
A. Fuite en toiture, chaudière en panne, portail arraché : ce que le syndic peut commander seul en urgence
Le syndic n’a pas besoin de réunir l’assemblée générale pour parer au plus pressé. L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 le charge notamment, « en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Une toiture arrachée qui laisse l’eau pénétrer, une canalisation rompue qui inonde les caves, une chaudière collective en panne en pleine vague de froid, un portail ou une porte d’immeuble détruit qui laisse l’immeuble ouvert à tous vents après des dégradations : voilà des situations où le syndic peut et doit commander les travaux conservatoires sans attendre le vote des copropriétaires.
Ce pouvoir d’initiative s’accompagne d’obligations strictes fixées par l’article 37 du décret du 17 mars 1967 : « Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale. » Le texte ajoute une règle financière précise : « il peut, dans ce cas, en vue de l’ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l’assemblée générale mais après avoir pris l’avis du conseil syndical, s’il en existe un, le versement d’une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux. » Le syndic peut donc appeler immédiatement jusqu’au tiers du devis, après avis du conseil syndical, mais il doit convoquer aussitôt l’assemblée pour faire ratifier la dépense et voter la suite.
La Cour de cassation veille au respect de cette convocation immédiate. Par un arrêt du 6 novembre 2025 (pourvoi n° 24-15.817), la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait validé la ratification de dépenses d’expertise décidées seules par le syndic sans convocation immédiate de l’assemblée. La Cour a rappelé la règle, puis a jugé : « En statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » La leçon est nette : des travaux commandés en urgence par le syndic sans information des copropriétaires ni convocation immédiate de l’assemblée exposent la résolution de ratification à l’annulation. Si votre syndic a engagé des dépenses pendant le couvre-feu sans jamais convoquer l’assemblée pour les faire approuver, conservez tous les appels de fonds et demandez par écrit la convocation d’une assemblée de ratification.
Distinguez bien les travaux de sauvegarde, que le syndic peut lancer seul, et les travaux d’amélioration ou de gros entretien, qui exigent un vote. Refaire à l’identique une toiture effondrée, bâcher en urgence, remplacer une chaudière hors d’usage, sécuriser un accès vandalisé : cela relève de la sauvegarde. En revanche, changer le système de chauffage pour un modèle plus performant, ravaler la façade ou rénover le hall au-delà de la remise en état relèvent d’une décision collective, votée selon la majorité applicable. Un syndic qui profiterait de la période de couvre-feu pour faire voter ou engager des travaux somptuaires sans débat commettrait une faute engageant sa responsabilité.
La loi organise aussi la suspension des travaux votés mais contestés. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. » Autrement dit, quand une résolution autorisant des travaux à la majorité des articles 25 ou 26 est contestée dans le délai de deux mois, le chantier attend, sauf urgence avérée. En période de couvre-feu, où les contestations se multiplient et où les entreprises peinent à intervenir, cette suspension protège les copropriétaires opposants contre le fait accompli.
Côté preuves, constituez dès maintenant votre dossier : photographies datées des désordres, constats d’huissier si l’eau s’infiltre ou si la sécurité est en jeu, devis demandés par le syndic, échanges écrits avec le syndic et le conseil syndical, appels de fonds et relevés de charges. Ces pièces serviront aussi bien à obtenir une décision rapide du juge en cas de péril qu’à contester une résolution ou à engager la responsabilité d’un syndic resté passif alors que l’immeuble se dégradait.
B. Charges, provisions et impayés à Paris et en Île-de-France : payer, contester et saisir le bon juge
Le couvre-feu ne suspend ni les charges de copropriété ni les provisions pour travaux. Le budget prévisionnel voté en assemblée reste exigible aux échéances prévues, et les provisions pour travaux urgents appelées dans la limite du tiers du devis doivent être réglées. Un copropriétaire qui cesse de payer pour protester contre l’inaction du syndic ou contre une assemblée tenue pendant le couvre-feu s’expose à une mise en demeure, à des intérêts de retard et à une procédure de recouvrement. La contestation d’une décision d’assemblée suit la voie de l’action en nullité dans le délai de deux mois, elle ne passe jamais par l’arrêt unilatéral des paiements.
Les actions en paiement et en contestation des charges obéissent à la prescription de droit commun. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. » Et l’article 2224 du code civil fixe la règle : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Retenez donc que les arriérés de charges se prescrivent par cinq ans, avec un point de départ fixé au jour où le créancier a connu ou aurait dû connaître les faits. Un syndicat qui laisse dormir une créance pendant plus de cinq ans sans agir la perd. Inversement, un copropriétaire poursuivi en paiement peut opposer la prescription aux échéances les plus anciennes.
À Paris et en Île-de-France, le contentieux de la copropriété relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : le tribunal judiciaire de Paris pour un immeuble parisien, dont la 8e chambre traite couramment de ces litiges, comme l’illustrent les décisions récentes rendues en la matière. Assignez le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, et non le syndic à titre personnel, sauf faute personnelle de ce dernier détachable de ses fonctions. Joignez à votre assignation la convocation litigieuse, le procès-verbal contesté avec la preuve de sa date de notification, le règlement de copropriété et les pièces justifiant votre qualité d’opposant ou de défaillant, c’est-à-dire la preuve que vous avez voté contre ou que vous étiez absent.
Les spécificités parisiennes pèsent lourd dans ces dossiers. Les immeubles haussmanniens et les copropriétés denses du centre connaissent des charges élevées et des travaux fréquents, toitures en zinc, cages d’escalier, cours et courettes, interphones et digicodes vandalisés. Après des nuits de dégradations, les syndics parisiens doivent sécuriser les accès rapidement, et les conseils syndicaux, souvent composés de bénévoles, peinent à se réunir pendant le couvre-feu. Dans ce contexte, la visioconférence du conseil syndical, les devis obtenus par messagerie et l’avis écrit du conseil syndical sur la provision d’urgence deviennent des réflexes précieux. Exigez que cet avis figure au dossier de l’assemblée de ratification : son absence fragilise la régularité de l’appel de fonds complémentaire.
En Île-de-France hors Paris, vérifiez la commune de réunion de l’assemblée. Le décret prévoit que l’assemblée se réunit en principe dans la commune de situation de l’immeuble, et les salles municipales peuvent se trouver fermées ou inaccessibles pendant le couvre-feu. Anticipez avec le syndic un lieu de repli ou, mieux, un basculement en visioconférence notifié par écrit à tous les copropriétaires. Pour les grandes copropriétés de banlieue, où le quorum est déjà difficile à atteindre en temps normal, chaque procuration nominative et chaque vote par correspondance compte double : organisez la collecte des pouvoirs en amont, en respectant les plafonds de mandats.
Sur la gestion quotidienne du syndic pendant cette période, notre décryptage consacré au syndic, à la mise en concurrence et aux charges de copropriété avant l’assemblée générale complète utilement ce point : il détaille les leviers dont disposent les copropriétaires face à des charges qui explosent et à un syndic peu réactif. Combinez les deux lectures : contester une résolution irrégulière d’un côté, mettre le syndic en demeure d’agir et préparer sa mise en concurrence de l’autre.
Enfin, gardez en tête l’articulation entre responsabilité du syndic et faute personnelle. Le syndicat répond des décisions collectives, tandis que le syndic répond de ses fautes de gestion : convocation tardive, défaut d’information des copropriétaires après des travaux d’urgence, appels de fonds sans devis, passivité face à un péril signalé par écrit. L’article 1240 du code civil pose le principe : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Une mise en demeure restée sans réponse, suivie d’une aggravation des désordres, caractérise typiquement la faute. Adressez vos signalements par écrit, décrivez précisément le désordre et le danger, fixez un délai raisonnable d’intervention et conservez tout.
Conclusion
Le couvre-feu ne met pas la copropriété entre parenthèses : il impose seulement de décider autrement. Maintenez les assemblées en les basculant vers la visioconférence et le vote par correspondance, exigez le formulaire joint à la convocation, donnez des procurations nominatives et surveillez le délai de vingt et un jours. Si l’assemblée a été convoquée par un syndic sans pouvoir, contestez dans les deux mois de la notification du procès-verbal, sans avoir à prouver un grief, comme la Cour de cassation vient de le confirmer. Face à un désordre urgent, exigez du syndic qu’il agisse seul pour sauvegarder l’immeuble, qu’il informe les copropriétaires et qu’il convoque immédiatement l’assemblée de ratification, dans la limite du tiers du devis après avis du conseil syndical. Continuez à payer charges et provisions, opposez au besoin la prescription de cinq ans aux échéances les plus anciennes, et portez les contestations devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. À Paris comme en Île-de-France, le dossier fait la différence : convocation, procès-verbal daté, devis, photographies, échanges écrits avec le syndic. Rassemblez ces pièces dès aujourd’hui, elles conditionnent chaque recours de demain.