Les factures de chauffage s’envolent, les murs restent froids malgré des radiateurs poussés au maximum et le diagnostic de performance énergétique affiche un F ou un G : des centaines de milliers de locataires entrent dans l’hiver 2026 dans une passoire thermique. Depuis le 1er janvier 2025, la donne juridique a changé : les logements classés G sont considérés comme non décents et ne peuvent plus être remis en location, avant les F en 2028 puis les E en 2034. Reste une question concrète pour celles et ceux qui habitent déjà ces logements : que peut exiger le locataire quand le bail est en cours ? Travaux de rénovation, baisse du loyer, suspension des paiements, réparation du préjudice : les leviers existent, mais ils obéissent à une procédure précise et à des conditions que deux décisions récentes éclairent nettement. Le tribunal judiciaire de Paris a statué le 17 juillet 2025 sur un DPE affichant D pour un logement en réalité classé G, et la Cour de cassation a censuré le 4 juin 2026 un congé délivré pour des travaux de mise en décence. Voici, pas à pas, les droits du locataire d’une passoire thermique, les montants qu’il peut récupérer et les pièges qui ferment la porte aux recours.
I. Logement classé F ou G : comment contraindre votre bailleur à faire les travaux
A. Mise en demeure, conciliation et juge : la procédure pour exiger la mise en conformité
Le point de départ de tout recours se trouve dans l’obligation de décence. Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée » (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6). Le décret qui définit les caractéristiques du logement décent fixe, pour la France métropolitaine, un plafond de 450 kilowattheures d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, estimé par le diagnostic de performance énergétique (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 3-1, rappelé par TJ Paris, pôle civil de proximité, 17 juillet 2025, RG 24/07225).
Depuis le 1er janvier 2025, les logements étiquetés G sur le DPE sont considérés comme non décents et ne peuvent plus être mis en location ; les logements étiquetés F le seront à compter du 1er janvier 2028, puis les E à partir du 1er janvier 2034 (service-public.gouv.fr, actualité du 3 janvier 2025). Le calendrier figure désormais dans la loi elle-même : « Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D » (article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 1er janvier 2025). L’interdiction s’applique aux contrats de location signés, renouvelés ou reconduits tacitement depuis le 1er janvier 2025, de sorte qu’un bail conclu avant cette date bascule sous le nouveau régime au moment de son renouvellement ou de sa reconduction tacite, les baux d’habitation durant généralement 3 ans avant reconduction.
Concrètement, le locataire d’un logement F ou G doit d’abord mettre son bailleur en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception. La loi organise la suite : « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’ article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation , tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire » (loi du 6 juillet 1989, article 20-1 ; service-public.gouv.fr, fiche « Logement à louer décent »). Passé le délai de deux mois sans réponse ou en cas de désaccord persistant, le locataire peut donc saisir directement le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, la conciliation restant une option et non une obligation.
Devant le juge, le locataire dispose d’un fondement direct : « le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux », et « Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin ; article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le bail n’est donc pas annulé : il se poursuit, mais le bailleur se trouve contraint par une décision de justice, avec des travaux définis et un calendrier imposé.
Deux limites protègent toutefois le bailleur de bonne foi, et le locataire doit les connaître avant d’agir. Pour les baux signés, renouvelés ou reconduits à partir de 2025, le juge ne peut pas ordonner les travaux de performance minimale en cas de risque de pathologie du bâti attesté par une note argumentée d’architecte, ou en cas de refus d’autorisation d’urbanisme ou de patrimoine pour les parties extérieures ; c’est au propriétaire de fournir ces justificatifs au juge. Autre enseignement, tiré du tribunal judiciaire de Paris le 17 juillet 2025 : la seule lettre G du DPE n’a pas suffi à établir l’indécence au regard du seuil de 450 kilowattheures, et la demande de travaux de mise en conformité sous astreinte de 500 euros par semaine a été rejetée sur ce fondement, alors même que le logement relevait en réalité de la classe G (TJ Paris, pôle civil de proximité, JCP, 17 juillet 2025, RG 24/07225). La lettre du DPE ne suffit donc pas à elle seule : le dossier doit démontrer le dépassement du seuil ou d’autres signes de non-décence, par constats, factures d’énergie et, si possible, contre-expertise.
Le Sénat a adopté le 1er avril 2025, en première lecture, une proposition de loi qui clarifie et assouplit ce régime, avec des délais de 5 ans en copropriété et de 3 ans en monopropriété quand des travaux sont engagés, ainsi qu’une exception pour coût disproportionné. Mais l’Assemblée nationale doit encore examiner ce texte (vie-publique.fr, suivi de la procédure) : tant qu’il n’est pas promulgué, il ne crée aucun droit au profit du bailleur et le locataire ne doit pas accepter qu’on le lui oppose comme une loi en vigueur.
B. Baisse du loyer, suspension et consignation : combien pouvez-vous récupérer
La mise en conformité n’est que la moitié du dossier : l’argent déjà versé en trop constitue souvent le gain le plus immédiat. Premier verrou, le gel des loyers des passoires : « La fixation du loyer des logements mis en location est libre. Toutefois, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire » (loi du 6 juillet 1989, article 17). Ensuite, « La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation » (article 17-1 de la même loi). Rappel utile sur les classes : « Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre », et un arrêté ministériel définit les seuils des classes de A à G (code de la construction et de l’habitation, article L173-1-1).
L’affaire jugée à Paris le 17 juillet 2025 montre ce que ce gel rapporte en pratique. Le bail, signé en avril 2023, affichait un DPE de classe D ; deux contre-diagnostics ont établi que le logement relevait en réalité de la classe G. Le juge a fixé le loyer dû à 2 111,16 euros par mois, soit le dernier loyer du précédent locataire, et condamné la bailleresse à restituer 6 271,67 euros d’excédent de loyer versé entre mai 2023 et mai 2025, après avoir écarté une réévaluation de loyer fondée sur le décret du 27 juillet 2017, inapplicable aux logements F ou G. Le dépôt de garantie a suivi le même sort : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal » (loi du 6 juillet 1989, article 22), d’où la restitution de 118,84 euros d’excédent sur un dépôt de 2 230 euros (TJ Paris, 17 juillet 2025, RG 24/07225). Tout locataire d’un logement F ou G dont le loyer a augmenté depuis l’entrée dans les lieux doit donc comparer ce qu’il paie au dernier loyer du précédent occupant et vérifier qu’aucune révision annuelle n’a été appliquée : chaque euro de dépassement se restitue.
Au-delà du gel, le juge de la décence peut réduire le loyer en cours et suspendre son paiement, avec ou sans consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations, jusqu’à l’exécution des travaux. La consignation présente un avantage tactique : le locataire démontre sa bonne foi en versant les fonds sans les laisser au bailleur défaillant, tout en maintenant la pression financière. Enfin, le trouble de jouissance subi pendant les mois de froid et d’humidité — factures de chauffage anormales, pièces inutilisables, moisissures — ouvre droit à des dommages et intérêts, à chiffrer pièces à l’appui : relevés de consommation, photographies datées, constats de commissaire de justice et certificats médicaux si la santé des occupants est affectée.
Dernier point, souvent ignoré des locataires menacés de départ : le bailleur ne peut pas se servir des travaux de mise en décence comme prétexte pour reprendre le logement. La Cour de cassation a jugé le 4 juin 2026 que « Dès lors, ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin). Dans cette espèce, le local avait été déclaré indécent par un jugement définitif de 2019, et le congé pour travaux avec expulsion a été censuré. Un congé délivré pour remettre aux normes un logement que le bailleur savait indécent en le louant ne permet donc pas d’évincer le locataire qui réclame ses droits. Sur l’articulation entre décence et prescription, on lira utilement l’analyse de l’obligation de délivrance d’un logement décent (obligation de délivrance et prescription).
II. DPE erroné et allocation logement : les recours qui paient
A. DPE faux (D affiché, G réel) : faire corriger le loyer et condamner le diagnostiqueur
Le DPE n’est pas un simple document informatif : il conditionne le loyer que le bailleur peut exiger et engage la responsabilité de celui qui l’établit. La loi définit ce document ainsi : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre » (code de la construction et de l’habitation, article L126-26). En location, « En cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière » et « Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative » (article L126-29). Les recommandations ne lient donc pas le bailleur, mais la classe affichée, elle, produit des effets juridiques directs sur le loyer.
La vigilance commence dès l’annonce : « En cas de vente ou de location d’un bien immobilier, le classement du bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre […] sont mentionnés dans les annonces relatives à la vente ou à la location, y compris celles diffusées sur une plateforme numérique, selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat » (article L126-33). Tout manquement d’un professionnel à cette information est passible d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Un DPE absent de l’annonce ou une classe manifestement incohérente avec l’état du bien doivent alerter avant la signature. Pour l’acheteur, en revanche, les recours contre un DPE faux obéissent à une autre logique, détaillée dans le dossier consacré à l’achat d’une passoire thermique (acheter une passoire thermique : DPE opposable et recours).
Quand le DPE annexé au bail se révèle faux, deux actions se combinent. Contre le bailleur, la requalification de la classe en G déclenche le gel des articles 17 et 17-1, avec restitution des excédents comme dans l’affaire parisienne de juillet 2025. Contre le diagnostiqueur, la responsabilité délictuelle s’applique : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (code civil, article 1240). Dans l’espèce parisienne, l’écart entre le DPE initial (classe D, 224 kWh/m²/an en énergie primaire) et les deux contre-diagnostics (classe G, 452 à 460 kWh/m²/an), joint à l’absence de preuve du respect des normes et des règles de l’art, a conduit le juge à retenir la faute du diagnostiqueur, puis à le condamner à 1 800 euros pour la perte de chance d’avoir pris à bail un autre logement plus performant sur le plan énergétique, les locataires mieux informés ayant eu de fortes chances de choisir un autre logement (TJ Paris, 17 juillet 2025, RG 24/07225).
Les limites de cette action doivent être posées avec la même netteté. Le juge a refusé d’indemniser les surcoûts de chauffage et de mobilier ainsi que le préjudice moral, faute de lien de causalité démontré avec la faute du diagnostiqueur : ces dépenses auraient été exposées même avec un DPE exact. Il a également rejeté la condamnation solidaire du diagnostiqueur aux restitutions de loyer, le bailleur fixant seul le loyer contractuel et le dépôt de garantie, et rejeté l’appel en garantie du bailleur contre le diagnostiqueur pour le même motif. En pratique, le locataire doit donc diriger chaque demande contre le bon défendeur : restitution du trop-perçu contre le bailleur, perte de chance contre le diagnostiqueur, avec pour chacun la preuve qui lui correspond. La commande d’un contre-DPE par un diagnostiqueur certifié, avant toute assignation, constitue la pièce maîtresse du dossier.
B. CAF et logement indécent à Paris : ne payer que le loyer diminué de l’allocation
Le locataire qui perçoit une aide au logement dispose d’un levier parallèle, actionné par la caisse d’allocations familiales : la conservation de l’allocation. « Lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9 , l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire. L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail » (code de la construction et de l’habitation, article L843-1). Si le logement n’est toujours pas conforme à l’issue du délai, « le montant de l’allocation de logement, conservé jusqu’à cette date par l’organisme payeur au titre de la période durant laquelle il a été fait application de l’article L. 843-1, n’est pas récupéré par le propriétaire. Ce dernier ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l’allocation conservé » (article L843-2).
La Cour de cassation a tiré toutes les conséquences de ce mécanisme le 14 décembre 2023 : « lorsque l’organisme payeur constate que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de décent, il conserve l’allocation de logement jusqu’à sa mise en conformité dans un délai au cours duquel le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail », et « lorsque l’organisme payeur fait application de la procédure de conservation des allocations de logement pour non-décence du logement, […] le propriétaire ne peut exiger du locataire que le paiement du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement » (Cass. 3e civ., 14 décembre 2023, n° 22-23.267, publié au Bulletin). Concrètement, le paiement partiel qui en résulte ne constitue pas un impayé : le bailleur ne peut ni délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour cette part, ni s’en servir pour faire résilier le bail. Tout décompte d’arriéré qui inclut les allocations conservées doit être contesté ligne à ligne.
À Paris et en Île-de-France, le parcours du locataire suit un circuit balisé. La mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception part vers le bailleur ou l’agence ; à défaut de réponse dans les deux mois, la saisine du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris s’impose, avec en parallèle la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation de Paris ou un conciliateur de justice. L’ADIL de Paris (75) renseigne locataires et bailleurs sur ces démarches. Les pièces à réunir avant tout rendez-vous : bail et DPE annexé, avis d’échéances et quittances, relevés de consommation d’énergie sur douze mois, photographies et constats, échanges écrits avec le bailleur, attestation de l’organisme payeur en cas de conservation de l’allocation, et contre-DPE si la classe affichée paraît douteuse. Un dossier complet déposé à l’audience fait souvent la différence entre une simple injonction de travaux et une décision qui cumule travaux, restitution de loyers et dommages et intérêts.
Conclusion
Le locataire d’une passoire thermique n’est pas démuni face à l’hiver : la non-décence énergétique des logements G ouvre la mise en conformité judiciaire avec travaux imposés et calendrier fixé par le juge, le gel des loyers F et G permet de récupérer les excédents versés depuis l’entrée dans les lieux, et un DPE erroné fonde une action contre le diagnostiqueur pour perte de chance. La procédure exige de la méthode — mise en demeure recommandée, délai de deux mois, saisine du juge des contentieux de la protection, preuves chiffrées — et de la prudence sur deux points : la seule lettre G ne suffit pas sans démonstration du dépassement énergétique, et chaque demande doit viser le bon défendeur. Avec un dossier documenté, le froid du logement peut se convertir en condamnations sonnantes.