Le 17 octobre 2026, une journée de manifestation nationale a paralysé de nombreux quartiers commerçants : cortèges, blocages, stations fermées et, pour beaucoup de boutiques parisiennes, rideau baissé toute la journée. Une fois la caisse du samedi perdue, une question très concrète arrive sur le bureau du commerçant avec le loyer d’octobre : puisque le magasin est resté fermé sans pouvoir accueillir le moindre client, faut-il quand même payer l’intégralité du loyer du bail commercial, et que risque-t-on si on le réduit ou si on le retient ? La réponse de principe, forgée par la Cour de cassation pendant la crise sanitaire, est sévère : la fermeture subie n’efface pas la dette de loyer. Le loyer d’octobre 2026 reste dû même pour une journée d’exploitation perdue, sauf clause contraire du bail. Pour autant, le commerçant parisien n’est pas sans armes : clause de suspension du bail, renégociation pour imprévision, délais de grâce du juge (article 1343-5 du code civil), suspension des effets de la clause résolutoire après commandement (article L. 145-41 du code de commerce), contrôle des charges, assurance perte d’exploitation et recours contre l’État forment une panoplie complète, à condition de s’en servir vite et avec les bonnes pièces. Cet article expose d’abord pourquoi le loyer reste exigible malgré la fermeture, puis les leviers concrets pour le réduire, l’étaler ou le contester à Paris.
I. La fermeture subie le 17 octobre n’efface pas le loyer du bail commercial
A. Payer le loyer même sans exploitation : l’obligation de somme d’argent maintenue malgré la fermeture
Le point de départ est simple et souvent méconnu : dans un bail commercial, le preneur est tenu de deux obligations principales, et la seconde ne dépend pas du chiffre d’affaires réalisé. L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus » (article 1728 du code civil, en vigueur au 18 octobre 2026). La fermeture d’une journée, même totalement subie, ne fait pas disparaître cette seconde obligation : le loyer est le prix de la mise à disposition des locaux, pas une redevance proportionnelle aux recettes du jour.
Beaucoup de commerçants invoquent alors la force majeure : la manifestation, les blocages et l’interdiction pratique d’ouvrir seraient un événement irrésistible qui justifierait de ne pas payer. L’article 1218 du code civil définit pourtant la force majeure de façon étroite : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur » (article 1218 du code civil, en vigueur au 18 octobre 2026). Le même article précise que « Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat » (article 1218 du code civil, suspension en cas d’empêchement temporaire). Or la fermeture d’une boutique empêche d’exploiter, elle n’empêche pas matériellement de payer : le virement du loyer reste possible depuis un téléphone, et c’est cette distinction qui fait toute la différence devant les juges.
La Cour de cassation l’a jugé sans ambiguïté à propos des loyers commerciaux de la période covid, dans une configuration pourtant bien plus dramatique que la journée du 17 octobre, avec des mois d’interdiction d’accueillir du public. Dans son arrêt du 15 juin 2023, la troisième chambre civile rappelle que « Dès lors, le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Com., 16 septembre 2014, pourvoi n° 13-20.306, Bull. 2014, IV, n° 118) » et en déduit qu’« Il en résulte que l’impossibilité d’exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19, ne pouvait exonérer la locataire du paiement des loyers échus pendant les premier et deuxième trimestres 2020 » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, pourvoi n° 21-10.119, motifs paragraphes 8 et 9). Si plusieurs trimestres d’interdiction administrative n’ont pas dispensé du paiement, une journée de fermeture liée aux manifestations du 17 octobre ne le peut pas davantage par le seul effet de la force majeure générale.
La même logique vaut lorsque la fermeture résulte d’un arrêté préfectoral de périmètre, d’une réquisition de fermeture ou d’une consigne policière le jour de la manifestation : la mesure s’impose au commerçant comme au bailleur, elle frappe l’exploitation et non l’obligation de payer. Le preneur qui décide seul de retenir tout ou partie du loyer d’octobre s’expose donc à une mise en demeure, à un commandement visant la clause résolutoire, puis à une demande de provision devant le juge des référés. Seule une clause du bail qui organiserait expressément la suspension ou la réduction du loyer en cas de fermeture imposée permet de retenir le loyer sans risque, et c’est cette clause qu’il faut rechercher en premier, comme l’explique en détail l’analyse du rôle de la clause de suspension du loyer dans le bail commercial face à la force majeure. À défaut d’une telle clause, la stratégie gagnante n’est pas le non-paiement unilatéral mais la demande organisée de délais sur le fondement de l’article 1343-5 (délais de grâce, deux années au plus), d’étalement ou de suspension judiciaire de la clause résolutoire (article L. 145-41 du code de commerce), exposée dans la seconde partie.
Une précision protège enfin les commerçants de bonne foi contre un raisonnement trop rapide du bailleur : l’imprévision n’efface pas la dette mais ouvre une renégociation. L’article 1195 du code civil prévoit que « Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant » et ajoute que « Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation » (article 1195 du code civil, renégociation pour imprévision, en vigueur au 18 octobre 2026). Autrement dit, même quand la journée du 17 octobre se cumule avec des mois difficiles, le loyer continue d’être payé pendant que l’on demande au bailleur de renégocier : cesser tout versement pendant la renégociation ferait perdre le bénéfice de la bonne foi et fragiliserait toute demande de délais ultérieure.
B. Ni faute du bailleur ni perte des locaux : pourquoi aucune réduction automatique ne joue
Le deuxième réflexe des commerçants fermés le 17 octobre consiste à reprocher au bailleur de ne pas avoir assuré la jouissance des lieux : à quoi bon payer un local dans lequel on n’a pas pu entrer ou accueillir des clients ? Le raisonnement se heurte à la définition légale des obligations du bailleur. L’article 1719 du code civil énonce que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée », « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil, obligations du bailleur, en vigueur au 18 octobre 2026). La Cour de cassation juge que la mesure générale et temporaire qui frappe l’exploitation n’est pas imputable au bailleur : dans son arrêt du 30 juin 2022, elle approuve une cour d’appel d’avoir retenu que « L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part, assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.127, motif paragraphe 11). Transposée au 17 octobre 2026, la leçon est directe : la manifestation, les blocages et les périmètres de sécurité sont sans lien avec le contrat de bail et ne sont pas le fait du bailleur, de sorte qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance ou de jouissance paisible ne peut lui être reproché pour cette journée.
Le troisième fondement parfois invoqué, la perte partielle ou totale de la chose louée, ne prospère pas davantage quand la boutique est intacte. L’article 1722 du code civil dispose que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail » (article 1722 du code civil, perte totale ou partielle de la chose louée, en vigueur au 18 octobre 2026). Le texte vise la destruction du local lui-même, pas l’impossibilité temporaire de l’exploiter : un magasin fermé le 17 octobre mais intact n’a subi aucune perte au sens de ce texte. La Cour de cassation l’a confirmé le 23 novembre 2022 en approuvant les juges du fond d’avoir relevé « que seuls les exploitants se sont vu interdire de recevoir leurs clients pour des raisons étrangères aux locaux loués qui n’avaient subi aucun changement » et « que les mesures d’interdiction d’exploitation, qui ne sont ni du fait ni de la faute du bailleur, ne constituent pas une circonstance affectant le bien, emportant perte de la chose louée » (Cass. 3e civ., 23 novembre 2022, pourvoi n° 21-21.867, motifs paragraphes 5 et 6). Pour le commerçant parisien dont la boutique a simplement baissé son rideau le 17 octobre, il n’y a donc ni diminution automatique du prix ni résiliation de plein droit à attendre de ce texte.
Reste le cas particulier, plus favorable au preneur, de la boutique dégradée ou détruite pendant les manifestations : vitrine brisée, pillage, incendie ou local devenu impropre à l’exploitation. Quand la chose louée elle-même est atteinte, l’article 1722 retrouve son empire et la diminution du prix ou la résiliation peuvent être demandées suivant les circonstances, avec constat d’huissier, dépôt de plainte et déclaration à l’assurance à l’appui. Les commerçants pillés ou vandalisés relèvent d’un régime distinct, mêlant assurance, plainte et recours contre l’État, décrit dans l’article consacré aux recours du commerce pillé pendant une manifestation, entre assurance, plainte et responsabilité de l’État. De même, quand la fermeture sans dégât se prolonge en perte d’exploitation assurable, la question devient celle de la garantie et de l’indemnisation plutôt que celle du loyer, traitée dans l’article sur la perte d’exploitation du commerce fermé le 17 octobre sans dégât face à l’assurance et à l’État. Pour la boutique intacte qui a simplement perdu sa journée, en revanche, le loyer reste dû et l’effort doit porter sur les leviers de la seconde partie.
Un dernier écueil mérite d’être signalé avant d’entrer dans les solutions : l’exception d’inexécution, qui permettrait de suspendre son propre paiement en reprochant à l’autre partie de ne pas exécuter le sien, suppose un manquement actuel du bailleur à ses obligations. Puisque la fermeture du 17 octobre ne lui est pas imputable et que les locaux sont restés disponibles, le bailleur qui réclame le loyer n’est pas en faute et le preneur qui suspend unilatéralement son paiement prend le risque d’être jugé comme le seul contractant défaillant. C’est précisément pour sortir de cette asymétrie que le droit parisien des baux commerciaux offre des voies organisées : renégociation loyale, délais de grâce et suspension judiciaire de la clause résolutoire, qui préservent le bail au lieu de le mettre en péril.
II. Réduire, étaler ou contester le loyer d’octobre : la méthode du commerçant parisien
A. Le bail, la lettre au bailleur et le juge : enchaîner les trois leviers dans le bon ordre
Le premier levier se trouve dans le bail lui-même, et il doit être actionné avant toute autre démarche. Certaines baux commerciaux parisiens, notamment les plus récents ou ceux négociés après la crise sanitaire, comportent une clause de suspension, de réduction ou de variabilité du loyer en cas de fermeture administrative, de trouble extérieur ou de force majeure, parfois adossée à une garantie d’assurance du bailleur ou du preneur. Quand une telle clause existe et que ses conditions sont réunies, elle s’applique de plein jeu et le preneur peut en réclamer le bénéfice par écrit en visant précisément ses termes. Quand elle n’existe pas, il faut vérifier à l’inverse si le bail met à la charge du preneur une assurance perte d’exploitation ou une garantie de paiement qui couvrirait la journée perdue : la garantie souscrite peut alors prendre le relais du chiffre d’affaires manquant. Dans tous les cas, la lecture complète du bail, annexes et avenants compris, conditionne la suite, et un avocat en contentieux commercial à Paris pour les litiges de bail commercial peut sécuriser cette lecture quand les clauses d’indexation, de charges et de résiliation s’entremêlent.
Le deuxième levier est la lettre au bailleur, à envoyer dès le mois d’octobre sans attendre la relance. Cette lettre expose les faits datés et chiffrés : fermeture le 17 octobre, périmètre ou blocage constaté, chiffre d’affaires du samedi perdu par comparaison avec les samedis précédents, photographies du rideau baissé et des abords bloqués, arrêté ou communiqué officiel quand il existe. Elle propose une solution proportionnée plutôt qu’un refus sec : remise d’un jour de loyer au prorata, report de l’échéance sur les mois suivants, paiement échelonné de la part correspondant à la journée perdue, ou imputation sur le dépôt de garantie avec reconstitution progressive. Adossée à l’article 1195 du code civil, la demande de renégociation pour changement imprévisible de circonstances prend une assise juridique, sachant que le même article impose de continuer à payer pendant que l’on renégocie, puisque « Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation » et qu’à défaut d’accord dans un délai raisonnable, « le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe » (article 1195 du code civil, issue de la renégociation et délai raisonnable d’accord, en vigueur au 18 octobre 2026). Une lettre qui paie l’essentiel du loyer, documente la perte et propose un étalement raisonnable place le commerçant en position de débiteur de bonne foi, qualité décisive devant le juge des délais.
Le troisième levier est judiciaire : les délais de grâce. L’article 1343-5 du code civil permet au juge, en tenant compte à la fois de la situation du débiteur et des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement, puisque « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (article 1343-5 du code civil, délais de grâce dans la limite de deux années, en vigueur au 18 octobre 2026). Le même texte ajoute que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier » et que « Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge » (article 1343-5 du code civil, suspension des poursuites et des pénalités pendant le délai accordé). Concrètement, le commerçant parisien qui ne peut pas absorber d’un coup le loyer d’octobre avec la perte du 17 octobre saisit le tribunal judiciaire de Paris d’une demande de délais sur le fondement de l’article 1343-5 (délais de grâce, deux années au plus) en justifiant sa situation : comptabilité des trois derniers mois, perte chiffrée de la journée, efforts de paiement déjà fournis, plan d’apurement proposé. La suspension des poursuites et des pénalités pendant le délai accordé par le juge en application de l’article 1343-5 (suspension des poursuites et des pénalités) offre alors une respiration immédiate, et toute clause contraire du bail est réputée non écrite par le même texte.
Le quatrième levier protège contre la sanction la plus redoutée, la clause résolutoire. L’article L. 145-41 du code de commerce verrouille la mécanique : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » (article L. 145-41 du code de commerce, effet de la clause résolutoire un mois après commandement, en vigueur au 18 octobre 2026). Autrement dit, aucun bailleur ne peut considérer le bail résilié le lendemain d’un impayé partiel d’octobre : il doit d’abord faire délivrer par commissaire de justice un commandement qui mentionne expressément le délai d’un mois, et ce n’est qu’un mois après ce commandement resté sans effet que la clause peut jouer. Le même article ouvre ensuite la porte du juge : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée » et « La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge » (article L. 145-41 du code de commerce, suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire). Depuis la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026, cette protection est toutefois conditionnée : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (article L. 145-41 du code de commerce, conditions de capacité et de reprise du loyer courant issues de la loi du 26 mai 2026). Le message pratique est clair : dès réception du commandement, reprendre le paiement du loyer courant, même en contestant l’arriéré d’octobre, et saisir le juge avant l’expiration du délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 (clause résolutoire, un mois après commandement), avec un dossier qui démontre la capacité à apurer. Les étapes et les pièges de cette phase sont détaillés dans le guide du commerçant qui reçoit un commandement de payer visant la clause résolutoire et veut sauver son bail commercial.
Face à ces quatre leviers, le bailleur parisien dispose lui-même d’une arme rapide qu’il ne faut pas sous-estimer : le référé provision. L’article 835 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » (article 835 du code de procédure civile, provision en référé, en vigueur au 18 octobre 2026). Puisque la jurisprudence covid rend l’obligation de loyer difficilement contestable en son principe, le bailleur obtiendra souvent une provision, sauf si le preneur soulève une contestation sérieuse adossée à une clause du bail, à un décompte de charges erroné ou à une nullité du commandement. D’où l’importance de ne jamais se présenter devant le juge du référé les mains vides : clause invoquée, lettre de renégociation, demande de délais de grâce déjà formée sur le fondement de l’article 1343-5 (délais de grâce, deux années au plus) et pièces de la perte du 17 octobre transforment une condamnation automatique en débat équilibré, voire en renvoi au fond avec échéancier.
B. Pièces, charges, assurance et spécificités parisiennes : verrouiller le dossier du 17 octobre
Un dossier solide se construit dans les jours qui suivent la manifestation, pas six mois plus tard devant le tribunal. Les pièces qui comptent sont celles qui prouvent à la fois la fermeture et son caractère subi : constats ou attestations datés du 17 octobre, photographies horodatées du rideau baissé et des accès bloqués, échanges avec le personnel empêché de venir, attestations de commerçants voisins, coupures de presse locales, arrêtés préfectoraux ou communiqués de la préfecture de police quand ils existent, et surtout chiffrage comparatif de la perte avec les samedis précédents et suivants. Les relevés de caisse, les rapports de caisse journaliers et l’attestation de l’expert-comptable donnent au juge une base objective pour apprécier la situation du débiteur au sens de l’article 1343-5, et au bailleur une raison sérieuse d’accepter l’étalement proposé. À Paris, où les loyers des axes commerçants atteignent des niveaux qui rendent chaque échéance sensible, ce chiffrage précis fait souvent la différence entre une issue favorable et un refus, car il démontre à la fois la réalité du trou d’octobre et la capacité à l’apurer sur quelques mois.
Le contrôle des charges et accessoires du mois d’octobre forme le second chantier, souvent négligé alors qu’il procure des économies immédiates et incontestables. Le loyer n’est pas la seule ligne de l’appel trimestriel : provision sur charges, taxe foncière refacturée, frais de gestion, assurance de l’immeuble et parfois pénalités y figurent, et chaque ligne doit correspondre à une clause du bail et à une dépense réelle. Une boutique fermée le 17 octobre qui paie des charges variables au réel, comme l’eau, l’électricité des communs ou le nettoyage indexé sur la fréquentation, peut demander la régularisation au réel plutôt qu’au forfait. Les pénalités et majorations appliquées automatiquement après quelques jours de retard doivent être écartées dès lors que le juge accorde un délai, puisque les majorations d’intérêts et les pénalités de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge en application de l’article 1343-5 déjà cité (article 1343-5 du code civil, neutralisation des pénalités pendant le délai judiciaire). Relire le décompte ligne par ligne avec le bail en main rapporte parfois davantage qu’une contestation frontale du loyer lui-même, et cette contestation chiffrée constitue en outre la contestation sérieuse qui fait échec à une provision intégrale en référé.
Le troisième chantier est l’assurance, sous ses deux faces. Côté preneur, la garantie perte d’exploitation, quand elle a été souscrite et quand elle couvre les fermetures pour troubles ou mouvements populaires, peut indemniser la marge perdue du 17 octobre : déclarer le sinistre rapidement selon les stipulations du contrat, avec le dossier de preuves constitué plus haut, puis contester tout refus par une réclamation motivée avant d’envisager la médiation de l’assurance. Côté bailleur, certaines polices garantissent les loyers impayés et peuvent l’inciter à accepter un étalement plutôt qu’une procédure. Lorsque l’assurance refuse de jouer ou que la perte dépasse la garantie, le recours contre l’État pour rupture d’égalité devant les charges publiques ou pour faute dans le maintien de l’ordre reste l’horizon ultime, avec ses conditions strictes et ses règles propres devant le juge administratif : c’est un contentieux long, qui ne dispense pas de régler le bailleur en attendant, mais qui peut in fine effacer le coût réel de la journée perdue. Ces deux voies d’indemnisation, assurance puis État, sont exposées pas à pas dans l’article sur la perte d’exploitation du commerce fermé le 17 octobre, du refus d’assurance au recours contre l’État, qui complète utilement le présent article centré sur le loyer.
Les spécificités parisiennes et franciliennes méritent enfin un traitement à part, car elles concentrent à la fois les loyers les plus lourds et les juridictions les plus engorgées. À Paris, le commandement est délivré par un commissaire de justice et doit mentionner le délai d’un mois à peine de nullité (article L. 145-41 du code de commerce), nullité que le preneur parisien bien conseillé vérifie systématiquement : identité exacte des parties, décompte détaillé, mention du mois imparti, référence à la clause résolutoire du bail. La demande de délais de grâce et de suspension de la clause résolutoire (article 1343-5, article L. 145-41) se porte devant le tribunal judiciaire de Paris, où l’encombrement des rôles rend la reprise du loyer courant avant la première audience d’autant plus stratégique, puisque cette reprise conditionne désormais l’octroi des délais sous l’empire de l’article L. 145-41 issu de la loi du 26 mai 2026 (article L. 145-41 du code de commerce, reprise du loyer courant avant la première audience). En Île-de-France, les commerces des gares, des centres commerciaux et des zones touristiques fermés par périmètre joignent à leur dossier les consignes écrites du gestionnaire du centre ou de l’exploitant de gare, qui établissent le caractère subi de la fermeture mieux que tout récit. Et quand le bailleur parisien assigne en référé pour obtenir une provision, le preneur qui a payé le courant, proposé un échéancier écrit et soulevé par écrit la clause du bail ou l’erreur de décompte arrive avec la contestation sérieuse qui oblige le juge à trancher finement plutôt qu’à condamner d’office.
Deux erreurs, enfin, doivent être évitées à tout prix dans les semaines qui suivent le 17 octobre. La première est la cessation totale et silencieuse de tout paiement : elle transforme un incident d’une journée en dette de plusieurs mois, déclenche le commandement, puis la résiliation, et prive le preneur du statut de débiteur de bonne foi qui conditionne les délais. La seconde est la signature précipitée d’un protocole d’accord sous la pression du commandement, avec reconnaissance de dette globale et renonciation à contester, sans vérification du décompte ni chiffrage de la perte : un tel protocole fige des sommes indues et ferme la porte à la renégociation. Entre ces deux écueils, la voie étroite mais sûre consiste à payer le loyer courant, à cantonner le différend à la journée du 17 octobre et à ses accessoires, à écrire vite et à saisir le juge tôt, avec un dossier parisien complet et chiffré.
Conclusion
La boutique parisienne restée fermée le 17 octobre 2026 doit en principe payer l’intégralité de son loyer d’octobre : la fermeture subie, même liée à une manifestation nationale, ne suspend pas d’elle-même une obligation de somme d’argent, elle n’est pas imputable au bailleur et elle ne constitue pas une perte des locaux au sens de la loi, comme la Cour de cassation l’a jugé pour des fermetures bien plus longues. La riposte du commerçant ne passe donc pas par le refus unilatéral de payer, qui exposerait le bail à la clause résolutoire, mais par quatre leviers enchaînés : la clause du bail qui organiserait la suspension, la lettre de renégociation chiffrée qui installe la bonne foi, les délais de grâce du juge qui étalent la dette sur deux années au plus en neutralisant poursuites et pénalités (article 1343-5 du code civil), et la suspension judiciaire de la clause résolutoire après le commandement d’un mois (article L. 145-41 du code de commerce), sous condition de reprise du loyer courant. À Paris et en Île-de-France, ce dispositif se double d’une vigilance sur les décomptes de charges, d’une déclaration rapide à l’assurance perte d’exploitation et, à terme, d’un éventuel recours contre l’État, pendant que le bailleur est payé. Payez le courant, documentez le 17 octobre, écrivez au bailleur et saisissez le juge avant qu’il ne soit trop tard : c’est ainsi qu’une journée perdue reste un incident de trésorerie au lieu de devenir un bail perdu.