L’obligation continue de délivrance d’un logement décent à l’épreuve de la prescription triennale : les enseignements de la troisième chambre civile du 4 juin 2026
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 4 juin 2026, deux arrêts publiés au Bulletin qui intéressent au premier chef le droit du bail d’habitation. Le premier, rendu sur le pourvoi n° 24-11.437, précise l’articulation entre la nature continue de l’obligation de délivrance d’un logement décent et la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le second, rendu sur le pourvoi n° 24-16.993, interdit au bailleur de délivrer un congé pour motif légitime et sérieux lorsque celui-ci est fondé sur la réalisation de travaux destinés à remédier à une indécence dont le bailleur avait connaissance lors de la conclusion du contrat. Ces deux décisions, qui s’inscrivent dans le prolongement d’un arrêt du 2 avril 2026, forment un triptyque jurisprudentiel qui renouvelle en profondeur l’office du juge et les droits du locataire confronté à un logement ne répondant pas aux exigences légales de décence.
I. L’obligation continue de délivrance, fondement d’un régime dual de la prescription
A. La nature continue de l’obligation de délivrance et ses conséquences sur l’exécution forcée
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent [[ https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020459127 ]]. Cette obligation, que la troisième chambre civile qualifie de continue, est exigible pendant toute la durée du bail. La Cour de cassation l’avait déjà rappelé dans un arrêt du 9 juillet 2020, en précisant que l’obligation de délivrance d’un logement décent tirée de l’article 1719 revêt une valeur constitutionnelle, en ce qu’elle met en oeuvre le droit de chacun à disposer d’un logement décent protégé par les dixième et onzième alinéas du Préambule de la Constitution du 27 octobre 1946 [[ https://www.courdecassation.fr/decision/5fca4b2445949c4fa83897c0 ]]. Par un arrêt du 2 avril 2026, la troisième chambre civile a tiré les conséquences procédurales de cette nature continue en jugeant que la persistance du manquement du bailleur constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations, sans que la prescription puisse lui être opposée [[ https://www.courdecassation.fr/decision/69ce05adcdc6046d47d34f16 ]].
L’arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-11.437, publié au Bulletin) vient consolider cette construction jurisprudentielle en opérant une distinction fondamentale entre le régime de l’action en exécution forcée et celui de l’action en réparation. La Cour y énonce que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice [[ https://www.courdecassation.fr/decision/6a211638cdc6046d470a99b9 ]]. Cette distinction, qui n’avait jamais été formulée avec une telle netteté par la Cour de cassation, constitue l’apport doctrinal majeur de la décision commentée. Elle consacre un régime dual de la prescription en matière d’obligation de délivrance, qui distingue selon la nature de la prétention exercée par le locataire.
En l’espèce, une locataire avait assigné son bailleur le 10 août 2015 aux fins d’obtenir la réalisation de travaux dans le logement, la suspension du paiement des loyers et la réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 1er octobre 2005, date de son entrée dans les lieux. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 13 avril 2023, avait limité l’indemnisation du préjudice de jouissance à la période postérieure au 21 septembre 2013, en appliquant la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation rejette le pourvoi et valide ce raisonnement, en précisant que si l’obligation de délivrance est continue et permet une action en exécution forcée sans limitation temporelle, l’action en réparation du préjudice de jouissance demeure soumise à la prescription triennale. La locataire se trouvait ainsi privée de toute indemnisation pour les huit premières années d’occupation du logement, en dépit du caractère continu de son trouble de jouissance.
L’arrêt du 2 avril 2026, rendu dans une affaire où les locataires occupaient leur appartement depuis 1992 et 2003, avait déjà posé les jalons de cette construction en censurant une cour d’appel qui avait déclaré prescrite l’action de locataires tendant à la réalisation de travaux, sans rechercher si un manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation. La Cour de cassation y avait rappelé avec force que les obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations. L’arrêt du 4 juin 2026 complète ce dispositif en précisant que si l’exécution forcée échappe à la prescription, la réparation pécuniaire du préjudice de jouissance y demeure soumise. Ces deux décisions, rendues à quelques semaines d’intervalle, forment un corpus jurisprudentiel cohérent dont la portée doctrinale dépasse le seul contentieux du bail d’habitation.
B. La prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et son domaine
L’article 7-1, alinéa 1er, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit [[ https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000028777184 ]]. Ce texte, introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014, a unifié les délais de prescription applicables aux actions fondées sur un contrat de bail en substituant un délai unique de trois ans aux anciens délais quinquennaux de droit commun et aux prescriptions spécifiques antérieures. La troisième chambre civile en fait une application rigoureuse dans l’arrêt du 4 juin 2026, en retenant que l’action en réparation du préjudice de jouissance, bien que trouvant sa source dans l’obligation continue de délivrance, dérive du contrat de bail au sens de ce texte et se trouve en conséquence soumise à la prescription triennale.
Cette solution, qui peut paraître sévère pour le locataire, s’inscrit dans une logique de sécurité juridique. La Cour de cassation rappelle en effet que le locataire conserve la faculté d’agir en exécution forcée tant que l’indécence persiste, ce qui lui permet d’obtenir du juge, sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la détermination de la nature des travaux à réaliser et du délai de leur exécution, ainsi que, le cas échéant, la réduction du montant du loyer ou la suspension de son paiement [[ https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977099 ]]. Par ailleurs, la distinction opérée par l’arrêt du 4 juin 2026 ne prive pas le locataire de toute réparation : elle limite seulement celle-ci aux trois années précédant la demande en justice, ce qui correspond au délai de prescription de droit commun en matière locative. Dès lors, l’économie générale du dispositif assure un équilibre entre le droit du locataire à un logement décent et la nécessité de ne pas faire peser sur le bailleur une incertitude indéfinie quant à l’étendue de sa responsabilité financière.
La notion d’obligation continue, qui innerve la motivation des deux arrêts d’avril et de juin 2026, trouve son fondement dans la nature même du contrat de bail défini par l’article 1709 du code civil comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix [[ https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006444115 ]]. La jouissance paisible de la chose louée n’est pas une prestation instantanée qui s’épuiserait au jour de l’entrée dans les lieux ; elle constitue une obligation successive dont l’exécution se renouvelle à chaque instant de la durée du bail. C’est précisément ce caractère successif qui fonde l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée : le manquement se renouvelant chaque jour, le fait générateur de l’action est quotidiennement réitéré, de sorte que le délai de prescription ne peut jamais être intégralement écoulé aussi longtemps que l’indécence persiste.
II. Les applications concrètes du régime dual dans le contentieux du logement indécent
A. L’articulation entre exécution forcée, suspension des loyers et réparation du préjudice
L’arrêt du 4 juin 2026 invite à une réflexion sur l’articulation pratique des différentes voies de droit offertes au locataire confronté à un logement indécent. L’action en exécution forcée, que la Cour de cassation déclare recevable sans limitation de durée, permet au locataire de solliciter du juge qu’il ordonne la réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement. Le juge dispose à cet égard de pouvoirs étendus : en application de l’article 20-1 précité, il détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution, et peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Ces mesures, qui visent à contraindre le bailleur à exécuter son obligation, ne sont pas enfermées dans le délai de prescription triennale.
En revanche, l’action en réparation du préjudice de jouissance, qui tend à l’allocation de dommages et intérêts en compensation de la privation de jouissance subie par le locataire, est soumise à la prescription triennale. Cette distinction a des conséquences pratiques considérables pour le locataire qui tarde à agir. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 4 juin 2026, la locataire était entrée dans les lieux en octobre 2005 et n’avait agi qu’en août 2015 : elle se trouvait ainsi privée de toute indemnisation pour les dix premières années d’occupation du logement indécent. La cour d’appel de Paris, dont la décision est approuvée par la Cour de cassation, avait limité la période d’indemnisation au délai écoulé depuis le 21 septembre 2013, soit moins de deux années avant l’assignation. Cette solution, pour rigoureuse qu’elle soit, a le mérite de la clarté et incite le locataire à agir promptement lorsqu’il constate l’indécence de son logement.
L’arrêt du 2 avril 2026, rendu quelques semaines plus tôt, avait déjà posé les jalons de cette construction en censurant une cour d’appel qui avait déclaré prescrite l’action de locataires tendant à la réalisation de travaux, sans rechercher si un manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation. La Cour de cassation y avait rappelé que les obligations du bailleur sont continues et exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations. L’arrêt du 4 juin 2026 complète ce dispositif en précisant que si l’exécution forcée échappe à la prescription, la réparation pécuniaire du préjudice de jouissance y demeure soumise.
Pour le praticien du contentieux locatif, la stratégie procédurale doit désormais distinguer soigneusement ces deux chefs de demande. L’action en exécution forcée, qui tend à la condamnation du bailleur sous astreinte à réaliser les travaux de mise en conformité, peut être introduite à tout moment, y compris des années après l’entrée dans les lieux, pourvu que l’indécence persiste. L’action en réparation, qui tend à l’allocation de dommages et intérêts en compensation du trouble de jouissance subi, doit en revanche être diligentée dans les trois ans de la connaissance des faits. La saisine du juge sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet, en pratique, de cumuler ces deux prétentions : le locataire peut solliciter la réalisation de travaux, la suspension du loyer jusqu’à leur achèvement, et l’indemnisation du préjudice de jouissance dans la limite des trois années antérieures à l’assignation. Il y a là une différence de régime considérable avec l’action en résiliation du bail aux torts du bailleur, laquelle, dérivant du contrat, est intégralement soumise à la prescription triennale de l’article 7-1.
B. Le sort particulier du congé fondé sur la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence
Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt (pourvoi n° 24-16.993, publié au Bulletin) qui complète le dispositif de protection du locataire en jugeant que ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé, au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail [[ https://www.courdecassation.fr/decision/6a21163bcdc6046d470a9a5e ]]. Cette solution, qui s’articule étroitement avec le régime dual de la prescription, empêche le bailleur de contourner l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée en délivrant un congé pour réaliser des travaux qu’il aurait dû accomplir dès l’origine. En d’autres termes, le bailleur qui a consenti un bail portant sur un logement dont il connaissait l’indécence ne peut se prévaloir de cette indécence pour reprendre le logement.
L’arrêt se fonde sur les articles 1719, 1°, du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour de cassation rappelle que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation [[ https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977105 ]]. L’obligation de délivrance conforme pèse sur le bailleur dès la conclusion du contrat et ne saurait être différée par l’effet d’un congé qui aurait pour objet de la satisfaire a posteriori. En l’espèce, la bailleresse avait donné congé à son locataire pour réaliser des travaux destinés à remédier à l’indécence du studio loué, dont la pièce principale ne mesurait que 8,84 mètres carrés. La Cour de cassation a jugé ce congé dépourvu de motif légitime et sérieux et a, en conséquence, censuré l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui l’avait validé.
Cette seconde décision du 4 juin 2026 renforce considérablement la protection du locataire. Elle prive le bailleur de la faculté de reprendre le logement pour y effectuer les travaux de mise en conformité qu’il aurait dû réaliser avant la conclusion du bail ou, à tout le moins, dès qu’il a eu connaissance de l’indécence. Le locataire peut ainsi se maintenir dans les lieux et contraindre le bailleur à exécuter ses obligations, y compris lorsque l’indécence est ancienne et que la prescription triennale a anéanti son droit à réparation du préjudice de jouissance. La combinaison de ces deux arrêts publiés au Bulletin le même jour dessine un régime protecteur cohérent : l’obligation de délivrance est continue, son exécution forcée est imprescriptible, sa violation ne peut fonder un congé du bailleur, et seule la réparation pécuniaire du préjudice de jouissance est enfermée dans le délai triennal de l’article 7-1.
Cette construction jurisprudentielle trouve un écho particulier dans le contentieux du logement indécent de surface insuffisante, où la prescription triennale peut produire des effets particulièrement rigoureux. Le locataire d’un studio de moins de neuf mètres carrés, qui ne remplit pas les conditions minimales de décence définies par le décret du 30 janvier 2002, peut se trouver privé de toute réparation pour les années antérieures à son action s’il a tardé à agir. La Cour de cassation, dans l’arrêt du 4 juin 2026, assume cette rigueur au nom de la sécurité juridique, tout en offrant au locataire la ressource de l’exécution forcée et de la suspension du loyer pour contraindre le bailleur à se conformer à ses obligations. Par ailleurs, la transmission par le juge au représentant de l’État dans le département de la décision constatant l’indécence du logement, prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, constitue un levier supplémentaire de nature à inciter le bailleur à régulariser la situation du logement.
Les deux arrêts du 4 juin 2026 s’inscrivent dans un contexte législatif marqué par le renforcement progressif des exigences de décence énergétique. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Climat et Résilience, impose désormais au bailleur de remettre un logement répondant à un niveau de performance énergétique minimal, compris à compter du 1er janvier 2025 entre les classes A et F du diagnostic de performance énergétique. À compter du 1er janvier 2028, ce niveau sera relevé à la classe E, puis à la classe D à compter du 1er janvier 2034 [[ https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000043977105 ]]. La montée en puissance de ces exigences réglementaires, conjuguée au régime dual de la prescription consacré par la Cour de cassation, place le bailleur dans une situation où l’inaction n’est plus une option : il doit assurer en continu la décence de son logement, faute de quoi il s’expose à une action en exécution forcée imprescriptible doublée d’une suspension du loyer.
Conclusion
Les deux arrêts rendus par la troisième chambre civile le 4 juin 2026, tous deux publiés au Bulletin, apportent une contribution significative à la théorie de l’obligation de délivrance dans le bail d’habitation. En consacrant un régime dual de la prescription qui distingue l’action en construction exécution forcée, imprescriptible tant que le manquement perdure, de l’action en réparation du préjudice de jouissance, soumise au délai triennal, la Cour de cassation offre aux praticiens une grille de lecture claire et prévisible. En interdisant au bailleur de donner congé pour remédier à une indécence qu’il connaissait, elle renforce la protection du locataire. Ces décisions s’inscrivent dans un mouvement jurisprudentiel plus large, illustré par l’arrêt du 2 avril 2026, qui tend à garantir l’effectivité du droit au logement décent sans méconnaître les exigences de la sécurité juridique. Pour le locataire confronté à un logement indécent, la voie de l’action en exécution forcée assortie d’une demande de recouvrement suspension du loyer sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 constitue, à la lumière de ces arrêts, le levier procédural le plus efficace, en ce qu’elle échappe à toute prescription et contraint le bailleur à satisfaire à son obligation continue de délivrance. En définitive, la troisième chambre civile consacre une asymétrie protectrice qui, sans être révolutionnaire, clarifie un pan du droit du bail d’habitation jusqu’alors insuffisamment balisé par la jurisprudence publiée. Le locataire qui agit avec célérité dispose ainsi d’un arsenal complet : exécution forcée des travaux, suspension du loyer, réparation du préjudice de jouissance dans la limite triennale, et immunité contre un congé frauduleux fondé sur l’indécence que le bailleur connaissait. Cette convergence des solutions jurisprudentielles du 4 juin 2026 traduit une politique judiciaire cohérente de la troisième chambre civile, soucieuse de donner leur pleine effectivité aux obligations du bailleur sans pour autant méconnaître les exigences de prévisibilité qui gouvernent le droit des contrats.
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