À Paris, la pénurie de logements rend la sélection des candidats rude et pousse une minorité de postulants à falsifier leur dossier de location : bulletins de salaire retouchés, fausse attestation d’employeur, avis d’imposition d’un tiers, quittances de loyer inventées. Le bailleur qui découvre la fraude après la signature se pose trois questions concrètes : le bail signé sur la base de faux documents peut-il être annulé, comment récupérer le logement et faire partir l’occupant, et faut-il porter plainte au pénal. Les réponses tiennent en deux temps. D’une part, le bail obtenu par manoeuvres frauduleuses encourt l’annulation pour dol, comme l’a jugé la cour d’appel de Paris le 8 juin 2026 dans une affaire de faux dossier monté de toutes pièces, avec expulsion de l’occupant et indemnité d’occupation à la clé. D’autre part, les mêmes faits constituent des infractions pénales, usurpation d’identité, escroquerie, faux et usage de faux, qui se poursuivent par une plainte et une constitution de partie civile. Cet article expose d’abord les conditions de l’annulation du bail pour dol et la preuve à réunir, puis ses conséquences financières, avant de détailler la procédure d’expulsion applicable à Paris et le volet pénal, délais et prescription compris.
I. Locataire avec un faux dossier : faire annuler le bail pour dol et prouver les manoeuvres
A. Faux bulletins de salaire et usurpation d’identité : le dol qui vicie le consentement du bailleur
Le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes, comme l’énonce l’article 1130 du code civil. Plus précisément, l’article 1137 du code civil définit le dol comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges, et vise aussi la dissimulation intentionnelle d’une information dont une partie sait le caractère déterminant pour l’autre. Un dossier de location falsifié entre exactement dans cette définition : le candidat obtient la signature du bailleur par des mensonges écrits sur sa solvabilité, son emploi ou son identité.
Pour un bailleur parisien, le caractère déterminant de la fraude se démontre presque toujours sans difficulté. Aucun propriétaire ne confie un appartement à un candidat dont il saurait que les fiches de paie sont fausses, que l’employeur mentionné ne l’a jamais embauché ou que l’avis d’imposition appartient à un tiers. Les critères de sélection, revenus équivalant à trois fois le loyer, contrat de travail stable, quittances antérieures, sont la raison même du consentement. Quand ces pièces sont falsifiées, le consentement du bailleur repose sur une représentation fausse de la personne et de la solvabilité du cocontractant, ce qui caractérise à la fois le dol et, souvent, une erreur sur la personne du locataire.
La charge de la preuve pèse toutefois sur le bailleur, car le dol ne se présume pas et doit être prouvé. La cour d’appel de Paris l’a rappelé dans un arrêt du 8 juin 2023, pôle 4 chambre 3, numéro de répertoire général 20/13977, en visant le texte alors applicable : le dol, au sens du texte alors applicable, annule la convention quand il est évident que sans les manoeuvres l’autre partie n’aurait pas contracté, et qu’il ne se présume pas mais doit être prouvé par celui qui l’invoque. Concrètement, le bailleur doit donc rapporter des éléments matériels précis, et non se contenter d’un soupçon ou d’incohérences vagues.
Cette affaire parisienne illustre la méthode complète. Un office public de l’habitat avait attribué un logement social et une cave à Paris, bail signé le 10 janvier 2014, puis un emplacement de stationnement, bail signé le 18 octobre 2017, sur la foi d’un dossier présentant la locataire comme assistante commerciale en contrat à durée indéterminée auprès d’une société aéronautique, avec bulletins de salaire et attestation d’employeur à l’appui. L’enquête de la brigade de répression de la délinquance économique de Paris a établi qu’une salariée de cette société, chargée de constituer des dossiers d’attribution pour les salariés, avait monté le dossier contre une rétribution de 5 000 euros en espèces, avec de faux bulletins de salaire et une fausse attestation d’employeur. Interrogée par sommation, la société a répondu que la locataire n’avait jamais fait partie de ses effectifs, que le numéro de matricule avait été effacé et le nom du salarié modifié sur les fiches produites.
La cour en a déduit que l’ensemble de ces éléments caractérisait des manoeuvres dolosives ayant déterminé l’attribution du logement : les pièces falsifiées, bulletins de salaire et attestation d’employeur, obtenues contre rétribution et établies par la procédure pénale, avaient trompé le bailleur et provoqué son consentement. Elle a ajouté que le bailleur n’aurait pas attribué ce logement, réservé à un contingent ne pouvant revenir qu’à un candidat présenté au nom du réservataire, s’il avait connu la falsification. Le jugement de première instance du juge des contentieux de la protection de Paris, qui avait rejeté la demande de nullité, a été infirmé et les deux baux ont été annulés pour dol, avec expulsion de l’occupante.
De cette décision se dégage la liste des preuves utiles pour un bailleur confronté à un faux dossier. En premier lieu, une attestation écrite du prétendu employeur niant l’embauche, idéalement obtenue par sommation interpellative d’huissier, comme dans l’affaire parisienne. En deuxième lieu, la comparaison entre les pièces du dossier de location et les documents authentiques, numéro de matricule effacé, en-tête imité, montants incohérents avec l’avis d’imposition. En troisième lieu, les pièces de la procédure pénale quand une enquête a eu lieu, procès-verbal de synthèse, auditions, voire jugement correctionnel : dans l’affaire citée, la locataire avait été condamnée par le tribunal correctionnel de Paris le 21 juin 2022 à six mois d’emprisonnement avec sursis et 3 000 euros d’amende pour escroquerie, et cette condamnation a nourri la démonstration civile du dol. En quatrième lieu, tout écrit montrant la contrepartie versée à l’auteur des faux, qui établit le caractère organisé des manoeuvres. Le bailleur qui réunit ces éléments place le juge en mesure de constater que, sans les faux, le bail n’aurait jamais été signé.
Deux précisions pratiques complètent ce tableau. D’abord, l’action en nullité pour dol appartient au bailleur trompé, qu’il soit privé ou social, et elle vise le bail en cours comme, dans l’affaire parisienne, un second bail de stationnement signé plus de trois ans après, dès lors que l’occupation initiale procède de la même fraude. Ensuite, la nullité doit être prononcée par le juge, car l’article 1178 du code civil dispose qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul, que la nullité doit être prononcée par le juge à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord, et que le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Le bailleur ne peut donc pas se faire justice lui-même, changer les serrures ou couper les fluides : il doit saisir le juge et obtenir l’annulation puis l’expulsion.
B. Annulation du bail pour faux dossier : indemnité d’occupation, restitution et dommages-intérêts
L’annulation du bail ne signifie pas que l’occupant a été hébergé sans contrepartie financière pendant des années, ni que le bailleur perd les sommes correspondant à la jouissance du logement. Le contrat annulé étant censé n’avoir jamais existé, l’occupant devient un occupant sans droit ni titre, et le droit commun organise les comptes entre les parties. L’article 1178 du code civil prévoit que les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions des articles 1352 à 1352-9, et qu’indépendamment de l’annulation, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.
La première conséquence financière est l’indemnité d’occupation. Faute de loyer contractuel valable, le juge fixe une indemnité correspondant à la valeur de la jouissance du bien, en pratique proche du montant du loyer et des charges qui auraient été dus. Dans l’arrêt parisien du 8 juin 2023, la cour a condamné l’occupante au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été annulé, indexations annuelles incluses, à compter du 10 janvier 2014, date du premier bail, jusqu’à la date de libération des lieux caractérisée par la remise des clefs ou par l’expulsion. Cette indemnité court donc dès l’origine de l’occupation frauduleuse, et non à compter du jour où le bailleur découvre les faux.
La deuxième conséquence est la compensation entre les sommes déjà versées et l’indemnité due. Toujours dans la même affaire, la cour a jugé que les sommes versées par l’occupante au titre des loyers et charges en exécution des baux annulés se compenseraient avec les sommes dues au titre des indemnités d’occupation. Le mécanisme est équilibré : le bailleur ne touche pas deux fois, et l’occupant ne récupère pas les loyers payés pendant des années au motif que le bail serait rétroactivement anéanti. Pour un bailleur parisien, cela signifie qu’un locataire qui aurait payé régulièrement son loyer malgré un dossier falsifié ne devra, au titre de l’occupation passée, que l’éventuel écart entre l’indemnité fixée par le juge et les sommes déjà réglées, outre les dommages-intérêts.
La troisième conséquence est la restitution proprement dite. L’article 1352 du code civil dispose que la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur estimée au jour de la restitution. Appliquée au bail annulé, cette règle fonde la restitution du logement lui-même, libéré de tout occupant, et l’évaluation en valeur de la jouissance passée quand une restitution en nature est impossible, ce qui est toujours le cas pour des années d’habitation déjà vécues. C’est le fondement civil de l’indemnité d’occupation calculée sur la valeur locative.
La quatrième conséquence est l’indemnisation du préjudice propre du bailleur sur le fondement du droit commun de la responsabilité. L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le bailleur peut ainsi réclamer les frais exposés à cause de la fraude, coût de la remise en état au-delà de l’usure normale, frais d’huissier et de procédure, perte de chance de louer à un candidat solvable, arriérés déguisés quand l’occupant cesse de payer une fois démasqué. Dans l’affaire parisienne, la cour a en outre condamné l’occupante aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le bailleur veillera à chiffrer chaque poste avec factures, constats et décomptes, car le juge ne répare que les dommages prouvés.
En pratique, la demande formée devant le juge suit donc un ordre logique : à titre principal, l’annulation des baux pour dol ; en conséquence, l’expulsion de l’occupant et de tous occupants de son chef, avec suppression des délais légaux quand la mauvaise foi est établie ; la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges, indexations comprises, depuis la signature du bail annulé jusqu’à la libération effective ; la compensation avec les sommes déjà versées ; et la réparation du préjudice résiduel sur le fondement délictuel. Cette architecture, validée par la cour d’appel de Paris, donne au bailleur trompé une feuille de route complète, à condition d’avoir réuni les preuves de la falsification avant d’assigner.
II. Expulser l’occupant et porter plainte : commandement, délais et sanctions pénales
A. Expulser après un bail annulé à Paris : commandement de quitter les lieux, délai de deux mois et délais du juge
Une fois le bail annulé, l’occupant doit quitter les lieux, et s’il s’y maintient, l’expulsion suit les règles protectrices du droit commun, même quand la fraude est avérée. L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution pose le principe : sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. Le bailleur doit donc obtenir un jugement ordonnant l’expulsion, puis faire signifier par un commissaire de justice un commandement de quitter les lieux. Chaque étape de la procédure d’expulsion du locataire doit être respectée dans cet ordre, car l’irrégularité du commandement ou l’absence de titre exécutoire paralyse toute la suite, y compris contre un occupant dont le bail a été annulé pour dol.
Après le commandement, un délai de deux mois protège en principe l’occupant avant toute expulsion forcée. L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique toutefois pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée, comme l’énonce la suite du même article. Pour un bailleur victime d’un faux dossier, ce point est décisif : la fraude établie pour obtenir l’annulation du bail caractérise une mauvaise foi que le juge peut constater dans le jugement d’expulsion, ce qui permet d’écarter le délai de deux mois. La demande doit être formée expressément, en visant la mauvaise foi démontrée par les faux, et le juge statue au vu des pièces pénales et civiles déjà réunies.
Au-delà du délai de deux mois, le juge peut accorder à l’occupant des délais pour quitter les lieux lorsque son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. L’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, et que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. L’article L412-4 du même code, dans sa rédaction en vigueur, encadre ces délais : leur durée ne peut en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, des situations respectives des parties, âge, état de santé, situation de famille ou de fortune, circonstances atmosphériques, diligences accomplies en vue du relogement, ainsi que du droit à un logement décent et des recours liés au droit au logement opposable. La fraude initiale pèse ici en faveur du bailleur au titre de la mauvaise volonté, sans pour autant priver le juge de son pouvoir d’appréciation : dans l’affaire parisienne, la cour avait accordé à l’occupante un délai de six mois à compter de la signification de l’arrêt, en retenant son handicap et ses trois enfants mineurs à charge. Le bailleur doit donc s’attendre à un départ différé de quelques mois et chiffrer l’indemnité d’occupation en conséquence, jusqu’à la libération effective.
S’y ajoute la trêve hivernale, qui suspend l’exécution des expulsions non exécutées au 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars suivant. L’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Un bailleur qui obtient l’expulsion d’un occupant au printemps ou en été doit donc faire exécuter avant le 1er novembre ou attendre le 1er avril, sauf relogement assuré. Ce sursis ne supprime ni l’indemnité d’occupation, qui continue de courir, ni la dette de dommages-intérêts.
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux suit un circuit balisé que le bailleur a intérêt à anticiper. Dans l’affaire citée, c’est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris qui avait statué en première instance, avant l’appel devant le pôle 4 de la cour d’appel de Paris. Le bailleur parisien assigne donc devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, produit l’ensemble du dossier de location d’origine, les attestations de l’employeur, les pièces pénales et un décompte précis des sommes réclamées. La signification du commandement puis, le cas échéant, le concours de la force publique passent par un commissaire de justice exerçant à Paris, et le préfet de police est l’autorité saisie pour l’octroi du concours dans la capitale. Les délais parisiens d’audiencement et de traitement des demandes de concours étant ce qu’ils sont, le bailleur a intérêt à engager l’action en nullité dès la découverte des faux, sans attendre l’accumulation d’impayés, et à solliciter dans le même jugement l’annulation, l’expulsion, la suppression du délai de deux mois pour mauvaise foi et l’indemnité d’occupation.
B. Porter plainte pour faux dossier de location : usurpation d’identité, escroquerie et prescription de six ans
Le faux dossier de location expose son auteur à trois qualifications pénales qui se cumulent fréquemment dans un même dossier. D’abord l’usurpation d’identité, quand le candidat utilise les données d’un tiers, fiche de paie, avis d’imposition, pièce d’identité, ou usurpe une qualité salariale. L’article 226-4-1 du code pénal dispose que le fait d’usurper l’identité d’un tiers ou de faire usage d’une ou plusieurs données de toute nature permettant de l’identifier en vue de troubler sa tranquillité ou celle d’autrui, ou de porter atteinte à son honneur ou à sa considération, est puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende, les mêmes peines s’appliquant quand les faits sont commis sur un réseau de communication au public en ligne. Le dépôt d’un dossier de candidature en ligne avec les pièces d’un tiers entre dans ce champ.
Ensuite l’escroquerie, qui est la qualification centrale du faux dossier destiné à obtenir un logement. L’article 313-1 du code pénal définit l’escroquerie comme le fait, soit par l’usage d’un faux nom ou d’une fausse qualité, soit par l’abus d’une qualité vraie, soit par l’emploi de manoeuvres frauduleuses, de tromper une personne physique ou morale et de la déterminer ainsi à remettre des fonds, des valeurs ou un bien quelconque, à fournir un service ou à consentir un acte opérant obligation ou décharge, et la punit de cinq ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende. Signer un bail en présentant de faux bulletins de salaire et une fausse attestation d’employeur, c’est employer des manoeuvres frauduleuses pour déterminer le bailleur à consentir un acte opérant obligation, la mise à disposition du logement. C’est sur ce fondement que la locataire de l’affaire parisienne a été condamnée au correctionnel, à six mois d’emprisonnement avec sursis et 3 000 euros d’amende.
Enfin le faux et l’usage de faux, qui sanctionnent la fabrication et l’utilisation des pièces falsifiées elles-mêmes. L’article 441-1 du code pénal dispose que constitue un faux toute altération frauduleuse de la vérité, de nature à causer un préjudice et accomplie par quelque moyen que ce soit, dans un écrit ou tout autre support d’expression de la pensée qui a pour objet ou qui peut avoir pour effet d’établir la preuve d’un droit ou d’un fait ayant des conséquences juridiques, et que le faux et l’usage de faux sont punis de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. Un bulletin de salaire dont le matricule a été effacé et le nom modifié, comme dans l’affaire parisienne, caractérise un faux, et sa remise au bailleur puis la signature du bail en connaissance de cause caractérisent l’usage.
Sur le plan pratique, le bailleur dépose plainte en décrivant précisément chaque pièce falsifiée, son mode de falsification présumé et le préjudice subi, loyers impayés, dégradations, frais de procédure civile, mois d’occupation sans titre. Le dépôt peut se faire dans tout commissariat ou brigade de gendarmerie, et à Paris l’enquête peut être confiée à un service spécialisé quand le dossier révèle un montage organisé, comme la brigade de répression de la délinquance économique qui avait instruit l’affaire parisienne après la découverte d’un système de dossiers monnayés. Le bailleur joint à sa plainte la copie du dossier de location, l’attestation de l’employeur niant l’embauche, le jugement civil s’il existe déjà et un décompte chiffré. Il se constitue ensuite partie civile devant le juge pénal afin d’obtenir, dans le procès pénal lui-même, la réparation de son préjudice, ce qui évite un second procès civil sur les mêmes faits et donne un poids supplémentaire aux pièces.
L’articulation entre le civil et le pénal mérite une stratégie claire. La condamnation pénale pour escroquerie ou faux éclaire le juge civil sur la réalité des manoeuvres, comme l’a montré l’arrêt parisien qui s’est appuyé sur les éléments de la procédure pénale pour caractériser le dol. Inversement, le jugement civil d’annulation pour dol, avec l’attestation de l’employeur et les comparaisons de pièces, fournit au parquet un dossier prêt à poursuivre. Le bailleur a donc intérêt à mener les deux actions en parallèle : assignation en nullité et expulsion d’un côté, plainte avec constitution de partie civile de l’autre, chacune alimentant l’autre. Les pièces doivent rester cohérentes entre les deux procédures, mêmes dates, mêmes montants, mêmes références de pièces, car toute contradiction affaiblirait les deux actions.
Reste la question du temps pour agir au pénal. L’article 8 du code de procédure pénale dispose que l’action publique des délits se prescrit par six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise. L’escroquerie, le faux et l’usage de faux, l’usurpation d’identité étant des délits, le bailleur qui découvre tardivement la fraude conserve donc un délai de six ans à compter de la commission des faits pour déposer une plainte utile. En pratique parisienne, où la fraude est souvent découverte à l’occasion d’un impayé ou d’un contrôle plusieurs années après l’entrée dans les lieux, ce délai de six ans laisse une marge réelle, mais il ne faut pas la gaspiller : les pièces s’égarent, les employeurs changent de système, les témoins s’éloignent et l’occupant organise son insolvabilité. Porter plainte dans les semaines qui suivent la découverte des faux, tout en assignant au civil, reste la conduite la plus efficace.
Conclusion
Le bailleur parisien confronté à un faux dossier de location dispose d’un arsenal complet, à condition d’agir vite et de prouver la fraude par des pièces matérielles. Au civil, le dol permet de faire annuler le bail et d’obtenir l’expulsion de l’occupant devenu sans droit ni titre, avec une indemnité d’occupation calculée sur le loyer et les charges depuis l’origine, compensée avec les sommes déjà versées, ainsi que la réparation du préjudice sur le fondement délictuel. L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 8 juin 2023 montre que cette voie prospère quand l’attestation de l’employeur, les pièces de l’enquête et, le cas échéant, la condamnation pénale établissent que, sans les faux, le bail n’aurait jamais été signé. À l’exécution, le commandement de quitter les lieux, le délai de deux mois sauf mauvaise foi constatée, les délais d’un mois à un an accordés par le juge et la trêve du 1er novembre au 31 mars rythment la reprise du logement, tandis que l’indemnité d’occupation continue de courir jusqu’à la libération effective. Au pénal, l’usurpation d’identité, l’escroquerie et le faux et usage de faux se poursuivent par une plainte suivie d’une constitution de partie civile, dans un délai de six ans à compter des faits. Mener de front l’action en nullité et la plainte, avec un dossier cohérent et chiffré, reste la méthode qui donne au bailleur trompé les meilleures chances de récupérer son bien et d’être indemnisé.