Votre syndic vient de joindre à l’appel de charges une facture d’honoraires que personne n’avait vue venir : un pourcentage prélevé sur la vente des combles, des frais de gestion d’un dossier exceptionnel, une ligne « honoraires divers » de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Le contrat de syndic, lui, a bien été joint à la convocation de l’assemblée générale, et la résolution a été votée sans débat. Faut-il payer sans discuter ? Un arrêt récent de la cour d’appel de Paris répond clairement : le simple fait de joindre le contrat à la convocation ne suffit pas. Quand une clause fait passer la rémunération du syndic à un niveau qui change l’économie de l’opération, le syndic doit attirer expressément l’attention des copropriétaires avant le vote, laisser place à la discussion et permettre la négociation. À défaut, la copropriété peut contester, obtenir une réduction massive de la facture et récupérer le trop-versé. Mode d’emploi concret, délais, pièces et montants, à Paris et en Île-de-France.

I. Syndic qui augmente ses honoraires sans prévenir : ce que le juge a sanctionné le 10 juin 2026

A. Facture de 46 500 euros après le vote : le double manquement relevé par la cour d’appel de Paris

L’affaire jugée par la cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 2, le 10 juin 2026 (RG n° 23/07507) part d’une situation que beaucoup de copropriétaires parisiens reconnaîtront. Un syndic professionnel administre un immeuble en copropriété. Une vente de parties communes — des combles — se prépare, pour un prix final de 310 000 euros. Dans ses précédents mandats, les diligences liées aux cessions de parties communes étaient comprises dans ses honoraires. Puis, à l’occasion du renouvellement de son contrat, le syndic introduit une clause nouvelle : 15 % du prix de vente des parties communes à titre d’honoraires. Le 10 janvier 2019, après la vente, il adresse au syndicat des copropriétaires une facture de 46 500 euros TTC d’« honoraires divers », soit 38 750 euros hors taxes plus 7 750 euros de TVA.

Le syndicat des copropriétaires réagit vite : dès le 3 avril 2019, par lettre recommandée de son conseil, il conteste la régularité et le bien-fondé de ces honoraires, dénonce une modification unilatérale du contrat intervenue sans information des copropriétaires et refuse de payer une somme qu’il estime abusive. L’année suivante, lors de l’assemblée générale ordinaire du 24 juin 2019, les copropriétaires changent de syndic et donnent mandat au nouveau syndic d’ester en justice pour obtenir le remboursement.

Devant la cour, le syndic déploie trois lignes de défense classiques, que tout copropriétaire contestataire entendra un jour. Premièrement, le projet de contrat aurait été joint à la convocation de l’assemblée générale annuelle, conformément à la réglementation, et aucun manquement au devoir d’information ne pourrait donc lui être reproché. Deuxièmement, l’assemblée générale lui aurait donné quitus de sa gestion pour l’exercice, ce qui vaudrait approbation du contrat critiqué. Troisièmement, la résolution autorisant la vente préciserait que l’assemblée « prend acte que les honoraires du syndic seront conformes à son contrat de syndic », ce qui vaudrait acceptation (CA Paris, 10 juin 2026, RG n° 23/07507).

La cour d’appel rejette ces trois arguments et pose une formule que les conseils syndicaux doivent retenir : « le devoir d’information et de conseil et son exécution s’analysent à l’aulne de l’importance des dispositions contractuelles en cause ». Autrement dit, plus la clause pèse lourd dans les finances du syndicat, plus l’exigence d’information est élevée. En l’espèce, alors qu’une vente de combles pour un prix de 310 000 euros devait être autorisée un mois après par la copropriété, la rémunération de 15 % prévue par le syndic avait, selon la cour, « des conséquences immédiates essentielles pour le syndicat, lesquelles imposaient au syndic un devoir d’information accru ». Le tribunal, approuvé sur ce point, avait jugé « qu’un accord d’un tel montant nécessitait une discussion préalable en assemblée, suivie d’un accord exprès du syndicat des copropriétaires sur cette rémunération spécifique, et que cela impliquait que le syndic attire l’attention des copropriétaires sur cette clause préalablement au vote de la résolution désignant le syndic, ce dont il s’est abstenu » (CA Paris, 10 juin 2026, RG n° 23/07507).

La cour relève un double manquement. D’une part, en phase précontractuelle : ni pendant la préparation de l’assemblée avec le conseil syndical, ni en séance le 17 mai 2018 lorsque son contrat a été renouvelé, le syndic n’a signalé que le contrat soumettait désormais les cessions de parties communes à une tarification nouvelle de 15 % du prix de vente, « alors qu’une vente importante était sur le point d’être finalisée, rendant dès lors impossible toute négociation ou recherche d’un nouveau syndic ». D’autre part, après le renouvellement du contrat, lors de l’assemblée générale extraordinaire du 27 juin 2018 ayant autorisé la vente, en se contentant d’indiquer qu’elle « prend acte que les honoraires du syndic seront conformes à son contrat de syndic » sans préciser la nature de cette rémunération, « pourtant nouvelle et particulièrement élevée » (CA Paris, 10 juin 2026, RG n° 23/07507).

Le fait de joindre le contrat à la convocation ne sauve pas le syndic : « la production de ce contrat était une obligation pour permettre le vote de la résolution la désignant comme syndic et qu’il ne lui est pas reproché de ne pas avoir indiqué cette stipulation (laquelle n’aurait eu, dans ce cas, aucune existence) mais de ne pas avoir attiré l’attention du syndicat des copropriétaires sur celle-ci et de n’avoir ainsi permis aucune discussion ou négociation » (CA Paris, 10 juin 2026, RG n° 23/07507). Le quitus ne sauve rien non plus, et la mention « prend acte » ne vaut pas consentement éclairé. La cour ajoute au jugement la reconnaissance d’un manquement du syndic à son devoir d’information et de loyauté envers le syndicat des copropriétaires. Précision importante pour la portée de la décision : la cour écarte en revanche les manœuvres dolosives invoquées par le syndicat, dès lors que le syndic démontrait appliquer cette tarification à d’autres copropriétés. La sanction ne repose donc pas sur une fraude, mais sur le seul défaut d’information et de conseil, ce qui rend l’arrêt transposable à bien des situations ordinaires où aucun dol n’est en jeu.

Ce devoir d’alerte s’articule avec le statut légal du syndic. L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 charge le syndic « d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale », d’administrer l’immeuble et, point souvent oublié, « d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale ». Le syndic n’est pas un simple prestataire qui facture : c’est le mandataire du syndicat, et le Code civil dispose en son article 1992 : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. » Passer sous silence une clause qui multiplie sa rémunération à la veille d’une vente de parties communes constitue une telle faute de gestion.

Sur le fond de la rémunération, le principe légal est clair. L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « La rémunération du syndic, pour les prestations qu’il fournit au titre de sa mission, est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières de syndic qui ne relèvent pas de la gestion courante et qui sont définies par décret en Conseil d’Etat. » Le même article impose que « Tout contrat ou projet de contrat relatif à l’exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat. Le projet de contrat est accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté. » Une rémunération complémentaire est donc possible en droit, mais elle doit figurer dans le contrat type, être détaillée dans la fiche d’information et, surtout depuis l’arrêt du 10 juin 2026, être signalée activement aux copropriétaires avant le vote dès lors que son montant est significatif.

B. Contester la résolution d’assemblée générale dans le délai de deux mois : qui peut agir et comment

La première action utile consiste à contester la résolution litigieuse — celle qui a désigné le syndic sur la base du contrat augmenté, ou celle qui a approuvé les honoraires — devant le tribunal judiciaire. Le texte applicable est l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. » Chaque mot compte.

Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent agir : celui qui a voté pour la résolution ne peut pas la contester ensuite. Concrètement, si vous pressentez une difficulté sur les honoraires, votez contre en assemblée et faites consigner votre opposition au procès-verbal, ou abstenez-vous d’y paraître en étant défaillant. Le délai de deux mois court à compter de la notification du procès-verbal, et non de la tenue de l’assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. En pratique parisienne, surveillez donc votre courrier recommandé ou votre espace en ligne dans les semaines qui suivent l’assemblée : c’est la date de notification qui déclenche le compte à rebours, et le dépassement du délai entraîne la déchéance, c’est-à-dire la perte définitive du droit de contester, sans examen du fond.

L’action est introduite par voie d’assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble — à Paris, le tribunal judiciaire de Paris ; en Île-de-France, celui du département où se trouve la copropriété. Elle est dirigée contre le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic. Si le syndic en place est précisément celui dont les honoraires sont contestés, la situation exige de la méthode : l’assemblée générale peut désigner un nouveau syndic et lui donner mandat d’agir en justice contre l’ancien, comme dans l’affaire jugée le 10 juin 2026 où la résolution du 24 juin 2019 avait mandaté le nouveau syndic pour obtenir le remboursement. À défaut de changement de syndic, un copropriétaire peut solliciter en justice la désignation d’un administrateur ad hoc pour représenter le syndicat dans le litige l’opposant à son syndic.

Les pièces à réunir dès la réception du procès-verbal forment un dossier en cinq volets. Premièrement, la convocation à l’assemblée générale et son ordre du jour : l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 exige : « La convocation contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l’ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée. » Il ajoute : « Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long. » Vérifiez que le projet de contrat de syndic figurait bien parmi les pièces jointes et relevez tout ce qui, dans la présentation de la résolution, a pu masquer l’augmentation : intitulé neutre, absence de comparatif avec le contrat précédent, absence de chiffrage. Deuxièmement, l’ancien contrat et le nouveau, avec surlignage des clauses modifiées et calcul de l’écart en euros. Troisièmement, la fiche d’information sur le prix et les prestations, obligatoire depuis l’article 18-1 A. Quatrièmement, le procès-verbal de l’assemblée, qui établit votre qualité d’opposant ou de défaillant. Cinquièmement, la facture litigieuse et tout échange écrit avec le syndic.

Trois moyens structurent la contestation au fond. Le défaut d’information et de conseil, fondé sur l’arrêt du 10 juin 2026 : le syndic n’a pas attiré l’attention des copropriétaires sur la clause nouvelle alors que son importance l’exigeait. L’abus dans la fixation de la rémunération : une clause qui fait passer la rémunération relative à une opération de quelques pourcents à 15 % du prix de vente, sans négociation ni mise en concurrence, peut être discutée dans son principe comme dans son montant. L’irrégularité de la résolution elle-même, si la question n’était pas clairement inscrite à l’ordre du jour ou si la convocation est tardive. Lorsque la désignation du syndic est annulée, la question de la restitution des honoraires versés se pose immédiatement : une analyse détaillée de cette articulation entre annulation de la désignation du syndic et restitution des honoraires de copropriété permet de préparer la seconde phase du litige dès l’assignation.

Deux objections courantes doivent être anticipées. Le quitus voté en fin d’exercice ne purge pas le grief : dans l’affaire parisienne, le syndic se prévalait du quitus de sa gestion pour l’exercice 2018-2019, sans succès. Le quitus couvre la gestion courante approuvée en connaissance de cause, pas une clause dont les copropriétaires n’ont pas mesuré la portée. De même, la mention selon laquelle l’assemblée « prend acte » du caractère contractuel des honoraires ne vaut pas information : la cour l’a jugée insuffisante face à une rémunération « nouvelle et particulièrement élevée ». Enfin, ne laissez pas le syndic vous opposer que d’autres copropriétés paient le même tarif : la cour a jugé que cette circonstance permettait d’écarter le dol, mais qu’elle ne dispensait en rien du devoir d’information (CA Paris, 10 juin 2026, RG n° 23/07507). Autrement dit, un tarif pratiqué ailleurs reste contestable chez vous s’il ne vous a pas été expliqué avant le vote.

II. Faire baisser les honoraires du syndic et récupérer le trop-payé : perte de chance, prescription et mise en concurrence

A. Perte de chance évaluée à 90 % et prescription de cinq ans : combien récupérer et jusqu’à quand agir

Obtenir l’annulation de la résolution est une étape ; être indemnisé en est une seconde, souvent plus lucrative. La cour d’appel de Paris a indemnisé le syndicat sur le terrain de la perte de chance, notion que les copropriétaires doivent comprendre car elle conditionne le montant récupérable. Le préjudice réparable n’est pas l’intégralité de la facture : la cour énonce : « Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, son préjudice est non pas la rémunération du syndic augmentée de la TVA appliquée à la vente des parties communes, mais la perte de chance d’avoir négocié ou refusé le contrat de syndic ainsi que la perte de chance d’avoir négocié les honoraires du syndic relativement à la vente. » (CA Paris, 10 juin 2026, RG n° 23/07507) Le raisonnement est le suivant : correctement informés, les copropriétaires auraient pu refuser la clause, négocier un taux inférieur ou choisir un autre syndic ; cette chance perdue a une valeur, que le juge évalue en pourcentage des sommes facturées.

En l’espèce, la cour juge que « la perte de chance pour le syndicat de négocier la suppression de la clause litigieuse du contrat ou les honoraires du syndic dans le cadre spécifique de la vente des combles, ainsi que de contracter avec un autre syndic peut être évaluée à hauteur de 90% des sommes facturées par le syndic en exécution du contrat », et conclut : « Le préjudice du syndicat des copropriétaires s’établit donc à la somme de 46 500 x 90% = 41 850 euros » (CA Paris, 10 juin 2026, RG n° 23/07507). Un taux de 90 % est considérable et tient aux circonstances : vente imminente connue du syndic, clause nouvelle passée sous silence, impossibilité de négocier. Chaque dossier recevra son propre pourcentage selon l’ampleur du défaut d’information et la marge de négociation perdue, mais l’arrêt fixe un repère élevé qui change le calcul économique du litige : même après déduction des frais de procédure, l’action reste rentable pour la copropriété.

La demande indemnitaire obéit à la prescription de droit commun. L’article 2224 du Code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Le point de départ n’est donc pas nécessairement la date de la facture, mais le jour où le syndicat a connu les faits permettant d’agir — par exemple la découverte, à la lecture comparée des contrats successifs, d’une clause nouvelle jamais signalée. La Cour de cassation vient de rappeler avec fermeté que ce point de départ s’apprécie tôt. Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-14.646), elle a approuvé une cour d’appel qui déclarait prescrite l’action d’un syndicat contre son ancien syndic pour manquement au devoir de conseil : « le dommage invoqué par le syndicat des copropriétaires ne dépendait pas de la procédure contentieuse l’ayant opposé » à un tiers « et qu’il avait été mis en mesure d’agir contre son ancien syndic dès le 19 juin 2015 », date d’une assemblée générale où un copropriétaire avait signalé le problème en séance, « mention de cette intervention ayant été faite au procès-verbal ». L’action, engagée le 5 décembre 2022, était donc prescrite. La leçon pour les conseils syndicaux parisiens est directe : dès qu’une anomalie d’honoraires est évoquée en assemblée et consignée au procès-verbal, le délai de cinq ans commence à courir. Attendre l’issue d’un autre litige ou laisser passer plusieurs exercices avant d’agir expose à une fin de non-recevoir.

La demande en paiement contre le syndic se double souvent d’une contestation de la facture elle-même. Tant que la somme est impayée, le syndic ne peut pas se payer seul : il doit réclamer le montant au syndicat, qui peut opposer en défense l’absence de cause ou l’inexécution de l’obligation d’information. Si la somme a déjà été prélevée sur le compte du syndicat ou réglée, l’action en répétition et en responsabilité suit le régime décrit. Dans tous les cas, faites établir par le comptable du syndicat — ou par un expert si les comptes sont confus — le calcul comparatif entre l’ancien barème et le nouveau, opération par opération, TVA comprise : la TVA facturée en sus sans mention préalable, comme dans l’affaire parisienne où 7 750 euros de TVA s’ajoutaient aux 38 750 euros hors taxes, fait partie du surcoût à chiffrer.

Le choix du fondement conditionne le tribunal et la stratégie. L’action en contestation de la résolution d’assemblée générale relève du contentieux de la copropriété devant le tribunal judiciaire, dans le délai couperet de deux mois. L’action en responsabilité contre le syndic pour manquement à son devoir d’information et de conseil relève du droit commun de la responsabilité, dans le délai de cinq ans, et peut être portée par le syndicat représenté par son nouveau syndic. Les deux actions peuvent être menées de front : annulation de la résolution d’un côté, indemnisation de la perte de chance de l’autre. Le mandat donné par l’assemblée au nouveau syndic doit viser expressément les deux volets, remboursement et responsabilité, pour éviter toute contestation du pouvoir d’agir.

B. Conseil syndical, contrat type et changement de syndic à Paris et en Île-de-France : empêcher la prochaine surfacturation

Le litige curatif ne suffit pas : une copropriété parisienne qui récupère 41 850 euros puis vote le même type de clause l’année suivante n’a rien gagné. La prévention repose sur trois leviers légaux que l’arrêt du 10 juin 2026 rend plus concrets que jamais.

Le premier levier est le conseil syndical. L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. » Il poursuit : « En outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. » Surtout, le même article organise la mise en concurrence : « En vue de l’information de l’assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l’article 18-1-A et accompagnés de la fiche d’information mentionnée au même article. » Dans l’affaire parisienne, la cour a pointé le manquement commis pendant la préparation de l’assemblée avec le conseil syndical (CA Paris, 10 juin 2026, RG n° 23/07507) : un conseil syndical actif, qui exige la comparaison chiffrée des projets et fait inscrire ses questions à l’ordre du jour, prive le syndic de l’argument du vote éclairé. En pratique, demandez chaque année le comparatif des honoraires forfaitaires et exceptionnels sur trois exercices, exigez la fiche d’information normalisée et faites joindre l’avis écrit du conseil syndical à la convocation, faculté expressément prévue par l’article 21 : « Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés. »

Le deuxième levier est le contrôle du contrat lui-même, ligne par ligne, avant chaque renouvellement. Vérifiez que le contrat respecte le contrat type et que la fiche d’information détaille chaque prestation particulière : cession de parties communes, gestion de sinistre, suivi de travaux, contentieux. Comparez le taux ou le forfait proposé aux montants des exercices précédents et rapportez tout écart significatif à l’assemblée par un avis écrit. À Paris et en petite couronne, où les ventes de parties communes — combles, loges, chambres de service — atteignent des prix élevés, une clause en pourcentage apparemment modeste représente des dizaines de milliers d’euros : exigez un plafonnement en euros ou un devis préalable par opération. Si le syndic refuse la discussion, faites inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée précédente la question de la dispense de mise en concurrence — l’article 21 permet au conseil syndical d’être dispensé de mise en concurrence : « Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. » Ce qui, a contrario, fait de la mise en concurrence la règle et de la reconduction tacite l’exception à justifier.

Le troisième levier est le changement de syndic, arme que la loi met entre les mains de l’assemblée à chaque échéance du contrat. Quand le dialogue est rompu ou que les honoraires dérivent exercice après exercice, la mise en concurrence doit déboucher sur une désignation concurrente votée à la majorité de l’article 25. Avant le vote, le syndic sortant doit transmettre les documents et les comptes : s’il fait de la rétention, une procédure spécifique permet de mettre en demeure le syndic de transmettre les documents et les comptes avant d’organiser son changement, étape indispensable pour que le successeur chiffre exactement le passé et prépare l’action en remboursement. Pour les petites copropriétés parisiennes, l’alternative du syndic non professionnel — un copropriétaire exerçant la fonction, assisté par des prestataires — mérite l’examen : la Cour de cassation a jugé le 17 septembre 2026 que l’assistance apportée aux syndics coopératifs par une plateforme ne constitue pas un exercice illégal de la profession, ce qui sécurise le recours à un syndic coopératif assisté par une plateforme sans exercice illégal de la profession de syndic.

À Paris et en Île-de-France, trois particularités pratiques méritent l’attention. D’abord, la densité du contentieux : le tribunal judiciaire de Paris traite un volume important d’affaires de copropriété, et les délais d’audiencement comme les exigences de mise en état y sont soutenus ; une assignation en contestation de résolution doit être rédigée avec des moyens resserrés et des pièces numérotées dès l’introduction de l’instance. Ensuite, l’enjeu financier des parties communes : combles aménageables, loges de gardien, chambres de service et parkings se négocient à des prix qui rendent toute clause proportionnelle explosive ; le contrôle du conseil syndical doit être proportionné à cet enjeu. Enfin, la transmission des documents : dans les grandes gérances parisiennes, l’accès en ligne sécurisé aux documents prévu par l’article 18 pour le syndic professionnel existe le plus souvent ; exigez-en l’activation effective et conservez les téléchargements — convocations, contrats successifs, fiches d’information — car ils constituent vos preuves en cas de litige ultérieur.

Conclusion

L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 juin 2026 déplace l’équilibre en faveur des copropriétaires : joindre le contrat de syndic à la convocation ne suffit plus lorsque la clause litigieuse change significativement la rémunération ; le syndic doit attirer expressément l’attention des copropriétaires, provoquer la discussion et permettre la négociation avant le vote. À défaut, la résolution peut être contestée dans les deux mois de la notification du procès-verbal par tout copropriétaire opposant ou défaillant, et le syndicat peut obtenir réparation de sa perte de chance — 90 % des sommes facturées, soit 41 850 euros pour 46 500 euros prélevés dans l’affaire jugée — dans la limite de la prescription de cinq ans qui court dès la connaissance des faits. Pour l’avenir, conseil syndical actif, mise en concurrence effective, avis écrit joint à la convocation et, si nécessaire, changement de syndic : les outils légaux existent, encore faut-il les actionner avant le vote plutôt qu’après la facture.