Votre radiateur tourne à plein régime et le thermomètre ne décolle pas, vos factures d’énergie explosent pendant que les murs suintent l’humidité : à Paris, des dizaines de milliers de logements loués affichent encore une étiquette F ou G sur leur diagnostic de performance énergétique. Depuis le 1er janvier 2025, la donne a changé pour ces passoires thermiques. Comme le rappelle le site officiel Service-Public, les logements étiquetés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025. Le logement classé G est désormais regardé comme non décent, et les loyers des logements F et G sont gelés depuis 2022. Pour le locataire parisien, ces règles ne sont pas de simples affiches administratives : elles ouvrent des droits précis, celui d’exiger des travaux de rénovation, celui d’obtenir une baisse ou une suspension du loyer, et celui de faire vérifier un diagnostic mensonger. Encore faut-il agir dans le bon ordre, avec les bonnes preuves et devant le bon juge. Ce point fait le tour des interdictions qui pèsent sur le bailleur, puis des recours concrets qui s’offrent au locataire d’un logement énergivore à Paris et en Île-de-France.

I. Ce que la loi impose au bailleur d’un logement classé F ou G

A. L’interdiction de louer les passoires thermiques : le calendrier G, F puis E

Le diagnostic de performance énergétique, appelé DPE, n’est pas une simple formalité annexée au bail. L’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation le définit comme un document de référence : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021, ce document est opposable : un DPE manifestement erroné engage la responsabilité de celui qui l’a établi, comme l’a confirmé une actualité jurisprudentielle récente dont il sera question plus loin. En location, sa remise n’est pas facultative. L’article L. 126-29 du même code dispose : « En cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière. » Le texte ajoute une limite à connaître : « Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative. » Autrement dit, les pistes de travaux suggérées dans le DPE n’obligent pas le bailleur en elles-mêmes, mais la classe énergétique, elle, produit des effets juridiques directs.

Les classes vont de A à G, par niveau décroissant. L’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les logements sont classés « par niveau de performance décroissant », jusqu’aux pires étiquettes, les logements « très peu performants » en classe F et « extrêmement peu performants » en classe G. C’est sur ces deux classes que la loi « climat et résilience » du 22 août 2021 a fait peser une interdiction progressive de location, au motif qu’elles caractérisent des logements non décents. Le calendrier officiel est le suivant : les logements G sont regardés comme non décents depuis le 1er janvier 2025, les logements F le seront à compter du 1er janvier 2028, et les logements E à partir du 1er janvier 2034. À Paris, où le parc haussmannien et les immeubles anciens concentrent une part élevée de logements mal isolés, ce calendrier concerne un nombre considérable de baux en cours. Le fondement de cette indécence énergétique se trouve à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis 2025 (texte officiel), combiné avec le décret « décence » du 30 janvier 2002 (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002) qui fixe les caractéristiques du logement décent.

Avant même ces échéances, un premier seuil s’applique depuis le 1er janvier 2023 : tout logement loué dont la consommation d’énergie finale dépasse 450 kilowattheures par mètre carré et par an est déjà regardé comme indécent, quelle que soit sa lettre. Ce seuil, issu de la loi du 8 novembre 2019 et du décret du 11 janvier 2021, vise les pires passoires, parfois encore classées G. Pour le locataire, la conséquence est identique à celle de l’interdiction de 2025 : un logement indécent ne devrait pas être loué, et s’il l’est, le bailleur s’expose aux sanctions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, détaillées dans la seconde partie. Les lecteurs qui s’interrogent aussi sur l’achat d’un tel bien, et sur les recours contre le vendeur ou le diagnostiqueur quand le DPE se révèle faux après la vente, peuvent se reporter à notre analyse consacrée à l’achat d’une passoire thermique et aux recours quand le DPE est erroné : les logiques se complètent, côté acquéreur comme côté locataire.

B. Le gel des loyers des logements F et G : aucune hausse possible depuis 2022

Parallèlement à l’interdiction de louer, la loi a verrouillé le prix des passoires encore occupées. La règle est posée sans détour par le ministère chargé du logement : la loi Climat et résilience interdit depuis le 24 août 2022 toute augmentation du loyer des logements du parc privé classés F et G, pour les contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date. Concrètement, depuis cette date, le bailleur d’un logement F ou G ne peut ni appliquer la révision annuelle indexée sur l’indice de référence des loyers, ni augmenter le loyer au renouvellement du bail, ni fixer un loyer supérieur lors d’une relocation entre deux locataires. Chaque reconduction tacite du bail fait entrer le contrat dans le champ du gel. À Paris, ce gel se cumule avec l’encadrement des loyers : le loyer d’un logement F ou G déjà plafonné par l’arrêté préfectoral ne peut en outre faire l’objet d’aucune majoration, et le complément de loyer parfois réclamé par les bailleurs parisiens devient particulièrement difficile à justifier quand la performance énergétique est mauvaise, puisque les caractéristiques du logement censées fonder ce supplément doivent être comparées à des logements équivalents du même quartier.

Le gel n’est pas une fatalité définitive pour le propriétaire, mais sa sortie est strictement encadrée : elle suppose des travaux réels, pas de simples déclarations. L’administration précise qu’une augmentation du loyer ne peut intervenir que si des travaux de rénovation énergétique permettent au logement de sortir du statut de passoire, c’est-à-dire d’atteindre au minimum la classe E, et que cette sortie est démontrée par un nouveau DPE réalisé après les travaux. Tant que ce nouveau diagnostic n’est pas établi, le loyer reste bloqué au montant en vigueur. Le locataire parisien qui reçoit un avis d’augmentation ou un bail renouvelé avec un loyer majoré pour un logement F ou G dispose donc d’un premier réflexe simple : vérifier la classe du DPE annexé à son bail et la date du contrat ou de sa reconduction. Si le logement est classé F ou G et que le bail a été conclu, renouvelé ou reconduit après le 24 août 2022, la hausse est interdite et les sommes indûment versées peuvent être réclamées en restitution. Cette vérification vaut aussi pour les charges : le forfait ou la provision ne sont pas le loyer, mais un bailleur ne peut pas contourner le gel en gonflant artificiellement un forfait de charges, qui doit correspondre à des dépenses réelles et donner lieu à régularisation annuelle.

Les obligations d’information renforcent encore la protection du candidat locataire et du locataire en place. Depuis le 1er janvier 2022, toute annonce de vente ou de location d’un logement classé F ou G doit comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive », dans des caractères au moins aussi visibles que le reste de l’annonce, ainsi qu’une estimation des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard avec l’année de référence des prix. Quand un professionnel, agence ou administrateur de biens, manque à ces obligations d’information, il s’expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale, prononcée après contrôle de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes. Pour le locataire, une annonce silencieuse sur la classe énergétique ou un dossier remis sans DPE valide constitue déjà un indice sérieux : le bailleur qui cache la performance de son bien est souvent celui qui sait qu’elle lui interdit d’augmenter le loyer, voire de relouer. Conserver l’annonce d’origine, par capture d’écran datée, et réclamer par écrit le DPE manquant sont les deux premiers gestes qui conditionnent tous les recours suivants.

II. Les recours du locataire parisien face à un logement énergivore

A. Réclamer le DPE, le faire vérifier puis mettre le bailleur en demeure

Le premier droit du locataire est un droit d’information, y compris en cours de bail. Le site officiel Service-Public l’énonce clairement : le propriétaire doit fournir un DPE valide dans le dossier de diagnostic technique, et le locataire dont le bail est en cours peut réclamer un DPE au propriétaire ou à l’agence, notamment lors de la reconduction tacite du contrat, afin d’évaluer la décence du logement. La demande doit être formulée par écrit, lettre recommandée avec accusé de réception ou courriel conservé, car elle fera foi plus tard devant le juge. Une fois le DPE obtenu, deux vérifications s’imposent. D’abord sa validité : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne valent que jusqu’au 31 décembre 2024, et ceux antérieurs au 1er janvier 2018 ne sont plus valables du tout ; seul un DPE récent, établi selon la méthode en vigueur depuis juillet 2021, fait foi. Ensuite son enregistrement : chaque DPE doit être déclaré par le diagnostiqueur, et le numéro du diagnostic peut être contrôlé sur le site de l’observatoire national de l’agence de l’environnement, qui permet de vérifier la réalité du document et la consommation en énergie finale retenue. Un DPE introuvable dans cette base, ou dont les surfaces et les équipements ne correspondent pas au logement visité, doit alerter.

Quand le DPE paraît faux, le locataire n’est pas démuni, car le diagnostic est opposable et engage son auteur. L’administration le rappelle : vu le caractère opposable du diagnostic, une erreur manifeste du diagnostiqueur sur les résultats du DPE engage sa responsabilité. La jurisprudence illustre cette responsabilité de façon très concrète. Dans un arrêt du 21 février 2025, la cour d’appel de Paris a statué sur une maison vendue avec un diagnostic classant le bien en bonne catégorie, alors que la consommation réelle s’avérait sans rapport : l’arrêt relève que le diagnostic était établi par l’entreprise de diagnostic immobilier, classant la maison en catégorie B, autrement dit en logement économe (cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 1, 21 février 2025, RG 22/19288). Après expertise judiciaire, la cour a retenu une faute du diagnostiqueur, dont le diagnostic erroné procédait d’un manquement aux normes et aux règles de l’art, et a jugé que cette faute avait causé aux acquéreurs un préjudice distinct de celui imputable aux manquements des vendeurs. Si cette affaire concernait une vente, le raisonnement vaut pour la location : un locataire surclassé, qui découvre après emménagement des factures sans commune mesure avec l’étiquette annoncée, peut agir contre le diagnostiqueur fautif en plus d’agir contre son bailleur, et solliciter une contre-expertise par un autre professionnel certifié pour établir l’erreur manifeste. À Paris, le coût d’un nouveau DPE, de l’ordre de quelques centaines d’euros, est modeste au regard des enjeux d’un loyer parisien et de factures annuelles qui se chiffrent en milliers d’euros pour une passoire chauffée à l’électrique.

Le deuxième temps est la mise en demeure du bailleur, qui conditionne la suite judiciaire. Le locataire doit exiger par écrit la réalisation des travaux nécessaires pour que le logement respecte le critère de décence énergétique, en visant la classe du DPE, les consommations constatées et les désordres associés : humidité, moisissures, infiltrations, chaudière hors d’âge, fenêtres simple vitrage. Cette lettre n’est pas une simple formalité : l’article 1222 du code civil subordonne l’exécution forcée à cette étape préalable, en disposant : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. » En pratique parisienne, la mise en demeure décrit les travaux attendus, isolation, ventilation, remplacement du système de chauffage, révision des menuiseries, et fixe un délai raisonnable, souvent deux à trois mois, avant toute saisine du juge. Elle s’accompagne d’un dossier de preuves que le locataire constitue dès les premiers mois : photographies datées des désordres, relevés de température pièce par pièce, factures d’énergie sur douze mois comparées à l’estimation du DPE, attestations de voisins ou du gardien, constats d’huissier en cas d’humidité persistante, échanges écrits avec le bailleur ou l’agence. L’expérience des prétoires montre que les demandes mal documentées échouent : le 5 février 2025, le juge des contentieux de la protection de Toulouse a ainsi rejeté en bloc les prétentions d’une locataire qui sollicitait consignation des loyers, expertise et dommages-intérêts, en rejetant la consignation des loyers, l’expertise et les dommages-intérêts sollicités, puis en condamnant la demanderesse aux dépens (tribunal judiciaire de Toulouse, JCP, 5 février 2025, RG 24/01467). La leçon est nette : on ne consigne pas son loyer de sa propre initiative et on ne réclame pas une expertise sans apporter déjà des commencements de preuve. Le loyer doit continuer d’être payé pendant la procédure, sauf décision du juge autorisant la consignation ou la suspension.

B. Saisir le juge parisien : travaux forcés, baisse et suspension du loyer

Quand la mise en demeure reste sans effet, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du domicile du logement, à Paris celui du palais de justice de l’île de la Cité pour les litiges parisiens, est le juge naturel du litige. Son pouvoir est écrit dans la loi. L’obligation de décence pèse sur le bailleur par l’effet de l’article 1719 du code civil, qui dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » Depuis 2025, un logement classé G ne satisfait plus à cette exigence, et un logement F la perdra en 2028. Le locataire peut alors invoquer l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, dont les juges font une application régulière : saisi par le locataire d’un logement non décent, le juge peut ordonner au bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à l’exécution, et suspendre la durée du bail. Une décision récente du juge des contentieux de la protection de Colmar montre la méthode suivie : le jugement vise l’article 6 et l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le décret du 30 janvier 2002 et les articles 1719 et 1721 du code civil, rappelle que le juge peut réduire ou suspendre le loyer jusqu’à l’exécution des travaux quand le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, puis ordonne une réduction de 100 euros par mois sur les loyers versés depuis le début du bail du 1er septembre 2019 jusqu’à la sortie des lieux (tribunal judiciaire de Colmar, JCP, 14 novembre 2025, RG 24/00166). La réduction peut donc être rétroactive et courir depuis le début du bail, ce qui, rapporté à des loyers parisiens, représente des restitutions de plusieurs milliers d’euros.

À cette action s’ajoute la garantie des vices de la chose louée. L’article 1721 du code civil prévoit : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » Une isolation inexistante qui rend le logement inhabitable l’hiver, une chaudière poussive qui fait flamber les factures, une humidité chronique née de l’absence de ventilation : autant de défauts qui empêchent l’usage normal du logement et fondent une demande de dommages-intérêts pour le surcoût d’énergie, le trouble de jouissance et, le cas échéant, les conséquences sanitaires documentées par certificat médical. Le juge peut aussi autoriser le locataire à faire réaliser lui-même les travaux urgents et à en réclamer le remboursement, sur le fondement de l’article 1222 du code civil cité plus haut. En cas d’urgence, panne de chauffage en plein hiver, coupure d’eau chaude, danger électrique lié à une installation vétuste, la voie du référé permet d’obtenir rapidement des mesures provisoires : l’article 835 du code de procédure civile permet au juge, « même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». L’existence d’un DPE G joint au bail rend la contestation du bailleur particulièrement fragile en référé, puisque l’indécence résulte alors du document officiel lui-même.

À Paris et en Île-de-France, quelques particularités pratiques méritent d’être intégrées à la stratégie. D’abord, la tentative de conciliation reste un préalable utile : la commission départementale de conciliation de Paris, saisie par simple lettre, convoque les parties et propose une solution sur les travaux et le loyer, et son avis, même non contraignant, pèse devant le juge qui constatera la bonne foi du locataire. Ensuite, l’agence départementale d’information sur le logement de Paris délivre des consultations juridiques sur les droits du locataire et aide à chiffrer les demandes, ce qui permet de calibrer l’assignation. Enfin, dans les immeubles en copropriété, les travaux d’isolation par l’extérieur ou de changement de chaudière collective relèvent d’un vote en assemblée générale : le locataire ne peut pas les imposer au syndicat, mais il peut contraindre son bailleur, copropriétaire, à agir, à voter en ce sens et à saisir lui-même le syndicat, le juge pouvant assortir l’injonction de travaux d’une astreinte financière par jour de retard. Le bailleur parisien qui invoque l’impossibilité tenant au refus de sa copropriété s’expose à se voir répondre qu’il lui appartenait d’entreprendre ces démarches, et que son inertie ne transfère pas la charge de la précarité énergétique sur son locataire. C’est tout le sens du calendrier légal : depuis 2021, chaque bailleur savait que l’échéance G de 2025 arriverait, et le juge parisien n’accueille plus avec indulgence l’argument de la surprise.

Conclusion

Le logement classé F ou G n’est plus un logement comme les autres : son loyer est gelé depuis août 2022, sa location est interdite pour la classe G depuis janvier 2025 et le sera pour la classe F en 2028, et son occupant dispose d’un arsenal complet, du contrôle du DPE jusqu’à la baisse judiciaire du loyer. La méthode qui gagne devant le juge tient en quatre temps : réclamer le diagnostic par écrit et le vérifier, constituer un dossier de preuves sur la consommation réelle et les désordres, mettre le bailleur en demeure de réaliser les travaux, puis saisir le juge des contentieux de la protection sans jamais suspendre seul le paiement du loyer. Les décisions rendues en 2025 le confirment des deux côtés : le juge réduit rétroactivement le loyer du logement indécent et sanctionne le diagnostiqueur fautif, mais il déboute le locataire qui réclame sans prouver. À Paris, où chaque mois de loyer compte double, faire établir ces manquements tôt, chiffres et constats à l’appui, transforme une facture d’énergie subie en levier de rénovation et, à défaut, en restitution.