Le bailleur qui découvre que son locataire n’a jamais remis d’attestation d’assurance habitation se pose toujours la même question : faut-il menacer de résilier le bail, et sous quel délai ? Le locataire qui reçoit une mise en demeure de justifier de son assurance se demande, lui, s’il peut encore régulariser et sauver son bail. La réponse tient en une distinction que beaucoup d’actes manquent : pour les loyers impayés, la clause de résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après un commandement de payer ; pour le défaut d’assurance, le délai n’est que d’un mois après un commandement resté sans effet, et le contenu de cet acte est contrôlé à peine de nullité. Trois décisions rendues en 2026 par les juges des contentieux de la protection de Roubaix et de Rouen, éclairées par un arrêt de la cour d’appel de Grenoble du 25 mars 2025, montrent comment les tribunaux appliquent ce régime au jour le jour : résiliation constatée quand le mois s’est écoulé sans attestation, demande rejetée quand le bailleur a souscrit lui-même une assurance pour le compte du locataire, preuve acceptée jusqu’à l’audience. Cet article décrit, pièces et délais à l’appui, la marche à suivre des deux côtés, avec les particularités parisiennes.

I. Constater le défaut d’assurance du locataire sans rater le mois qui décide de tout

A. Que doit vérifier le bailleur avant d’envoyer le moindre acte ?

Tout part de l’obligation inscrite à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel le locataire doit s’assurer contre les risques dont il répond en cette qualité et en justifier par une attestation de son assureur, remise à l’entrée dans les lieux puis chaque année à la demande du bailleur. Concrètement, le bailleur doit donc établir deux choses avant toute procédure : que le logement relève bien d’un bail d’habitation soumis à ce texte, et que l’attestation fait défaut, soit dès l’entrée dans les lieux, soit à l’occasion de la demande annuelle. Une simple affirmation verbale du locataire selon laquelle il serait assuré ne suffit pas ; seule l’attestation de l’assureur ou de son représentant vaut justification.

Les risques à couvrir sont ceux dont le locataire répond en cette qualité : l’incendie, l’explosion et le dégât des eaux figurent au premier rang, et c’est d’ailleurs autour d’un dégât des eaux que le défaut d’assurance se découvre le plus souvent, quand chacun cherche l’assureur de l’autre. Le bailleur avisé réclame l’attestation chaque année par écrit, de préférence par un courrier qui fixe une date limite de retour, et conserve la preuve de sa demande : lettre recommandée, courriel suivi d’un accusé, ou remise en main propre contre signature. Cette demande annuelle n’est pas une simple formalité de gestion : elle conditionne la démonstration, devant le juge, que le locataire a été mis en mesure de justifier de son assurance et ne l’a pas fait. Le bailleur qui loue à Paris où les dégât des eaux entre appartements se règlent presque toujours par les assureurs a tout intérêt à systématiser cette relance, par exemple à chaque date anniversaire du bail.

Avant de faire intervenir un commissaire de justice, le bailleur vérifie aussi le contenu de son propre bail. La résiliation de plein droit pour défaut d’assurance suppose une clause qui la prévoit : en pratique, les baux d’habitation la stipulent presque toujours, mais un bail ancien ou rédigé sans soin peut ne pas la contenir, et il faut alors en passer par une résiliation judiciaire, plus longue et soumise à l’appréciation du juge. Le bailleur contrôle enfin qu’aucune assurance pour compte n’a été souscrite entre-temps pour ce locataire, car cette souscription change tout, comme on le verra : elle vaut renoncement à la clause de résiliation. Ce triple contrôle, bail, demandes d’attestation restées sans réponse, absence d’assurance pour compte, prend une heure et conditionne toute la suite.

B. Le commandement de justifier de l’assurance : un mois, pas six semaines, et un contenu contrôlé à peine de nullité

C’est ici que se joue la procédure. Toujours selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. » Deux exigences en découlent. D’abord le délai : un mois à compter du commandement, et non les six semaines applicables au commandement de payer les loyers prévu à l’article 24 de la même loi, qui dispose que « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Confondre les deux délais est l’erreur la plus fréquente des actes rédigés à partir de modèles conçus pour les loyers impayés : un commandement qui laisse six semaines au locataire retarde inutilement la résiliation, et un commandement de payer les loyers qui prétend sanctionner aussi le défaut d’assurance s’expose à la nullité. Ensuite le contenu : le commandement doit reproduire les dispositions de l’alinéa, c’est-à-dire rappeler au locataire l’obligation d’assurance, le délai d’un mois et l’effet résolutoire.

Les juges vérifient ce contenu à la loupe. Dans une affaire jugée en appel à Dijon le 25 février 2025 (RG 24/00167), la cour a validé un commandement qui mettait le locataire en demeure de justifier de son assurance contre les risques locatifs et visait expressément tant la clause résolutoire du bail que l’article 7, g) de la loi, chacun reproduit dans l’acte, les attestations produites aux débats permettant de vérifier les périodes couvertes. C’est ce double visa, clause du bail et texte de loi, tous deux reproduits dans l’acte, qui met le commandement à l’abri : le locataire est informé de ce qu’on lui reproche, du fondement contractuel et du fondement légal, et du délai dont il dispose. Le commandement est délivré par commissaire de justice, qui en conserve la preuve de signification, et son coût entre dans les dépens de l’instance à venir. Le bailleur parisien mandate un commissaire de justice du ressort, idéalement déjà destinataire d’une copie du bail et des demandes d’attestation restées sans réponse, afin que l’acte soit complet dès sa signification.

Si le mois s’écoule sans que le locataire produise d’attestation, le bail est résilié de plein droit, sans qu’un juge ait à prononcer la résiliation : C’est exactement ce qu’a retenu le tribunal de proximité de Roubaix le 30 juin 2026 (RG 25/12827) dans un litige opposant l’association Soliha à son locataire : le commandement de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire, signifié le 17 novembre 2022, étant resté sans effet et aucune attestation n’ayant été produite dans le mois, le tribunal a constaté la résiliation du bail pour défaut d’assurance et ordonné l’expulsion. Une fois le bail résilié, la suite bascule vers la procédure d’expulsion du locataire, avec ses propres actes et délais, et le locataire devenu occupant sans droit ni titre reste redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ effectif.

II. Assurance pour compte ou juge : choisir la bonne issue avant qu’il soit trop tard

A. L’assurance souscrite pour le compte du locataire : un filet qui fait renoncer à la résiliation

Le même article 7 offre au bailleur une seconde voie, souvent préférable quand le locataire paie régulièrement son loyer et que seul le défaut d’assurance pose problème : « A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. » Cette assurance dite pour compte couvre les risques locatifs à la place du locataire défaillant, et sa prime est récupérable auprès de lui, en sus du loyer et des charges. Elle sécurise immédiatement l’immeuble, ce qui compte particulièrement dans les copropriétés parisiennes où un sinistre non assuré dégénère vite en litige collectif entre voisins, syndic et assureurs des autres lots.

Mais cette voie a un prix juridique : elle vaut renoncement à la clause de résiliation pour défaut d’assurance. Le tribunal judiciaire de Rouen l’a rappelé le 3 juillet 2026 (RG 26/00438) dans un litige opposant une société HLM à son locataire : ayant souscrit une assurance pour compte à compter du 7 mai 2025, le bailleur avait renoncé à la mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit pour défaut d’assurance, et le tribunal l’a débouté de sa demande d’acquisition de la clause de ce chef. Le bailleur ne peut donc pas cumuler : souscrire pour compte, puis invoquer quand même la résiliation pour la même période de défaut d’assurance. Le choix doit être fait en connaissance de cause, et il est en pratique définitif pour le manquement en cours. Le régime financier de cette assurance pour compte est strictement encadré : la prime annuelle, éventuellement majorée dans la limite fixée par décret, est récupérable par douzième à chaque paiement du loyer, avec mention sur l’avis d’échéance et sur la quittance. Et lorsque le locataire finit par produire lui-même une attestation ou quitte les lieux avant le terme du contrat, le bailleur résilie le contrat souscrit pour son compte dans les meilleurs délais permis par la législation, la prime restant due au prorata demeurant récupérable. Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances.

Quand choisir l’une ou l’autre voie ? La résiliation s’impose lorsque le locataire est injoignable, de mauvaise foi, ou cumule défaut d’assurance et loyers impayés : le commandement visant la clause ouvre alors la voie à la constatation judiciaire de la résiliation et à l’expulsion. L’assurance pour compte convient au locataire solvable mais négligent, âgé, ou en difficulté passagère, dont on veut conserver le bail tout en sécurisant le risque : la prime récupérable coûte moins cher qu’une procédure, et le logement reste couvert. Dans les deux cas, la mise en demeure préalable doit être précise : pour la voie résolutoire, elle prend la forme du commandement reproduisant l’alinéa légal ; pour la voie de l’assurance pour compte, elle doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire cette assurance. En miroir du droit commun, où « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire », selon l’article 1225 du code civil, l’acte qui ne dit pas ce qu’il prépare ne produit pas l’effet recherché.

Le locataire, de son côté, dispose d’une parade simple et radicale : produire une attestation valable avant l’expiration du délai. Et même après, tout n’est pas perdu, comme le montre encore le jugement de Rouen : le locataire avait montré à l’audience, sur son téléphone portable, qu’il était assuré depuis décembre 2024, et cette justification tardive, combinée au renoncement du bailleur, a fait échec à la résiliation pour défaut d’assurance. Moralité pratique pour le locataire qui reçoit un commandement : souscrire immédiatement un contrat couvrant les risques locatifs, conserver l’attestation, la transmettre au bailleur et au commissaire de justice sans attendre l’audience, puis la présenter au juge même si elle n’a été obtenue qu’en cours de procédure. Pour le bailleur, la leçon est symétrique : avant d’assigner, vérifier une dernière fois qu’aucune attestation n’a été reçue, car une justification produite à l’audience peut faire échouer des mois de procédure.

B. Devant le juge à Paris : assignation, preuve, délais et expulsion après la résiliation

Lorsque le mois s’est écoulé sans attestation et que le bailleur n’a pas opté pour l’assurance pour compte, l’assignation aux fins de constat de la résiliation obéit au régime de l’article 24 : le bailleur personne morale doit avoir signalé les impayés s’il y en a et saisi les organismes compétents, et surtout l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. Les juges de 2026 appliquent ce contrôle formel avec constance : à Roubaix, le tribunal a vérifié la notification à la préfecture plus de six semaines avant l’audience et la saisine de la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant l’assignation avant de déclarer l’action recevable ; à Rouen, la notification au préfet de Seine-Maritime plus de six semaines avant l’audience et le signalement persistant à la caisse d’allocations familiales ont pareillement fondé la recevabilité. À Paris, cette notification est adressée au préfet de police agissant comme préfet de Paris pour ce contentieux, et le diagnostic social et financier est réalisé par l’organisme désigné localement, dont le rapport est transmis au juge avant l’audience : le locataire parisien convoqué à cet entretien a intérêt à s’y présenter avec ses justificatifs de ressources, d’assurance et de reprise des paiements, car ce diagnostic pèse directement sur les délais que le juge peut accorder.

La compétence appartient au juge des contentieux de la protection, qui connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion. À l’audience devant ce juge du tribunal judiciaire de Paris, chaque partie joue sa carte maîtresse. Le bailleur demande le constat de l’acquisition de la clause, la condamnation au paiement des loyers et accessoires éventuellement impayés, la fixation d’une indemnité d’occupation et l’expulsion. Le locataire, même non assuré au jour du commandement, peut encore justifier d’une assurance souscrite depuis, solliciter des délais et contester le décompte. La cour d’appel de Grenoble, le 25 mars 2025 (RG 24/02903), a confirmé la logique d’ensemble du dispositif dans une affaire où la locataire ne justifiait d’aucune attestation d’assurance : résiliation de plein droit du bail avec effet au 23 août 2023, indemnité d’occupation due à compter de cette date et égale au loyer et aux charges qui auraient été exigibles si le bail ne s’était pas trouvé résilié, avec la même indexation, outre l’expulsion. L’indemnité d’occupation suit donc le loyer conventionnel, indexation comprise, jusqu’à la libération effective, et elle produit intérêts au taux légal.

Quand des loyers sont aussi impayés, le juge peut accorder des délais de paiement : selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années », et ces délais peuvent suspendre les effets de la clause. Mais la condition de reprise du loyer courant est appliquée strictement : à Rouen, le locataire proposait un échelonnement sans avoir repris le paiement courant, le dernier règlement datant du 3 avril 2025, et le tribunal a rejeté la demande de délais de paiement comme celle de suspension de la clause résolutoire. Le locataire parisien qui veut des délais doit donc impérativement reprendre le versement intégral du loyer courant avant l’audience et démontrer, pièces à l’appui, qu’il peut solder l’arriéré dans le délai de trois ans. À défaut de délais, le droit commun des délais de grâce de l’article 1343-5 du code civil reste disponible : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Après le jugement, l’expulsion suit son propre calendrier, que le locataire parisien doit connaître pour organiser son relogement ou ses recours. D’abord, « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », selon l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution : le commandement de quitter les lieux fait courir deux mois incompressibles, sauf mauvaise foi constatée ou entrée par manœuvres. Ensuite, le juge peut accorder des délais renouvelables « chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales », en vertu de l’article L. 412-3 du même code, ce qui compte à Paris où le marché locatif tendu rend le relogement objectivement difficile : dossier de demande de logement social, démarches documentées et situation familiale sont les pièces qui emportent ces délais. Enfin, la trêve hivernale suspend toute expulsion non exécutée au 1er novembre jusqu’au 31 mars suivant : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille », selon l’article L. 412-6 du même code. La trêve ne fait pas renaître le bail résilié et n’efface pas la dette : elle reporte seulement l’exécution forcée. Lorsque le litige mêle défaut d’assurance et loyers impayés, chaque grief suit son propre délai, un mois pour l’assurance et six semaines pour payer ou contester les loyers avant la résiliation, et le bailleur soigneux fait viser les deux fondements par des actes distincts plutôt que par un acte unique approximatif. Le locataire menacé peut aussi saisir le fonds de solidarité pour le logement de Paris pour une aide au paiement de la prime ou de l’arriéré, et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Paris peut être saisie pour tenter une médiation avant l’audience.

Conclusion

Le défaut d’assurance habitation du locataire obéit à un régime plus rapide et plus technique que celui des loyers impayés : un mois après un commandement qui reproduit le texte à peine de nullité, contre six semaines pour les loyers, et une alternative propre à ce contentieux, l’assurance souscrite pour le compte du locataire, dont la prime est récupérable mais qui fait renoncer à la résiliation. Les décisions de 2026 le confirment des deux côtés : résiliation et expulsion quand le mois s’est écoulé sans attestation, comme à Roubaix et devant la cour de Grenoble ; échec de la résiliation quand le bailleur a souscrit pour compte ou quand le locataire justifie de son assurance même tardivement, comme à Rouen. Bailleur, ne confondez ni les délais ni les actes, vérifiez la clause de votre bail, réclamez l’attestation chaque année et choisissez entre résiliation et assurance pour compte avant d’agir, car le cumul est impossible. Locataire, ne laissez jamais un commandement sans réponse : souscrivez immédiatement, transmettez l’attestation, présentez-vous au diagnostic et à l’audience avec vos preuves, et reprenez le loyer courant si vous espérez des délais. À Paris comme ailleurs, c’est la pièce produite à temps, et non l’argument invoqué trop tard, qui sauve le bail.