Vous venez de trouver dans votre boîte aux lettres un congé pour vente ou pour reprise, avec une date de départ qui approche, et vous vous demandez si ce document est valable, si vous pouvez l’ignorer, l’accepter ou le contester, et combien de temps il vous reste réellement. La question se pose avec une acuité particulière en octobre 2026 : les bailleurs qui veulent récupérer leur logement pour une échéance du début de l’année 2027 notifient leurs congés dès l’automne, parce que le préavis du bailleur dure six mois, et beaucoup de locataires parisiens découvrent le mécanisme au moment où la trêve hivernale approche, en imaginant à tort que l’interdiction des expulsions entre le 1er novembre et le 31 mars rend le congé sans effet. La trêve hivernale suspend les expulsions, elle n’annule aucun congé et ne prolonge aucun bail. Un congé irrégulier, en revanche, peut être annulé par le juge, et le bail est alors reconduit. Tout l’enjeu consiste donc à lire le congé ligne par ligne, à vérifier le délai, la forme et les mentions obligatoires, puis à agir dans le bon ordre : répondre à l’offre de vente quand elle existe, saisir la commission de conciliation ou le juge quand le congé est contestable, et préparer sa défense contre l’assignation en validation que le bailleur ne manquera pas de délivrer. Cet article décrit la méthode complète, avec les textes applicables au 13 octobre 2026 et trois décisions rendues en 2025 et 2026 qui montrent comment les tribunaux tranchent réellement ces litiges.

I. Vérifier que le congé du bailleur est valable : forme, délai de six mois et mentions qui font annuler le congé pour vente ou reprise

Le point de départ ne change jamais : en location vide d’habitation principale, la loi limite les motifs pour lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement. La règle figure à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur au 13 octobre 2026). Tout congé qui n’entre dans aucune de ces trois cases est perdu d’avance devant le juge. Le congé pour reprise suppose que le bailleur ou un proche reprenne le logement pour l’habiter, le congé pour vente suppose une vente réelle aux prix et conditions annoncés, et le motif légitime et sérieux suppose des faits précis et prouvés, comme des loyers durablement impayés ou des troubles établis. Une formule vague du type « convenances personnelles » ne suffit pas. Dès la première lecture, le locataire doit donc classer le congé reçu : reprise, vente ou motif tenant à son comportement. Chaque catégorie obéit ensuite à ses propres mentions obligatoires, et c’est l’absence d’une mention qui ouvre le plus souvent la voie à l’annulation.

A. Forme de la notification et calcul du préavis de six mois : comment répondre à un congé tardif, mal notifié ou reçu pendant les vacances

Le premier contrôle porte sur le mode d’envoi et sur le délai, parce qu’un congé notifié trop tard ou par un canal irrégulier tombe avant tout débat sur le fond. La loi impose trois voies exclusives : « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Une lettre simple, un courriel, un message téléphonique ou un courrier remis sans signature ne valent pas congé. La jurisprudence annule les congés adressés par lettre simple, et elle se montre exigeante même pour les significations par commissaire de justice quand la remise laisse un doute sérieux sur la réception effective. Conservez donc l’enveloppe, l’avis de réception et le récépissé : la date qui compte n’est pas la date d’envoi mais la date de réception, puisque « Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. » (même article). Un recommandé présenté pendant vos congés et retiré à votre retour fait courir le délai à compter du retrait, et un pli avisé mais jamais retiré puis retourné à l’expéditeur donne lieu à des débats que seul le juge tranche au vu des pièces de chaque dossier.

Le deuxième contrôle porte sur la durée : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a rappelé dans un arrêt du 29 octobre 2025 : « L’article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. » (cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-8, 29 octobre 2025, RG 23/15766). Concrètement, un congé reçu le 20 octobre 2026 ne peut pas prendre effet avant le 20 avril 2027, et s’il vise l’échéance du bail, il doit parvenir au locataire au moins six mois avant cette échéance. Dans l’affaire jugée à Aix, le bail avait pris effet le 1er janvier 2013 pour un premier terme au 31 décembre 2015, reconduit deux fois, avec un terme au 31 décembre 2021 ; le congé signifié le 16 mars 2021 avait été déclaré valable parce qu’il avait été « signifié plus de six mois avant l’expiration du bail et pour le 31 décembre 2021 ». Le calcul suit la règle de quantième à quantième : le délai exprimé en mois se compte de date à date, et deux règles du code de procédure civile s’appliquent à ce décompte. D’abord, « Lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. » (article 641 du code de procédure civile), ce qui exclut le jour de la réception du décompte. Ensuite, « Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. » (article 642 du code de procédure civile), avec prorogation au premier jour ouvré suivant quand l’échéance tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié. En pratique parisienne, vérifiez donc trois dates sur le congé : la date de réception portée sur l’avis, la date d’effet annoncée et la date d’échéance du bail figurant au contrat. Si l’intervalle entre la réception et l’effet est inférieur à six mois, ou si le congé vise une échéance déjà passée, écrivez immédiatement au bailleur, en lettre recommandée avec avis de réception, que vous considérez le congé comme tardif et que vous demandez la poursuite du bail, puis gardez une copie de ce courrier pour le juge. Cette contestation écrite et datée change le rapport de force, parce qu’elle oblige le bailleur à saisir le tribunal pour valider son congé au lieu de vous voir partir sans discussion.

Un point mérite une vigilance particulière pour les logements achetés occupés. Quand le bailleur a acquis le bien avec le locataire en place, la loi verrouille le calendrier : si le terme du bail en cours intervient plus de trois ans après l’acquisition, le congé pour vente peut être donné pour ce terme ; s’il intervient moins de trois ans après, le congé pour vente n’est possible qu’au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement ; et le congé pour reprise donné au terme du bail en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de l’acquisition quand le terme intervient moins de deux ans après l’achat. À Paris, où les ventes d’immeubles occupés et les découpages sont fréquents, beaucoup de congés délivrés par des acquéreurs récents méconnaissent ces verrous. Demandez la date d’acquisition du bailleur, réclamée par écrit, comparez-la au terme de votre bail, et soulevez le moyen devant le juge si le verrou n’est pas respecté : c’est un moyen de pure chronologie qui ne demande aucune expertise.

B. Mentions obligatoires du congé pour vente ou reprise : prix, conditions, bénéficiaire et textes à reproduire à peine de nullité

Le troisième contrôle, le plus rentable en contentieux, porte sur le contenu du congé. Pour la reprise, la loi exige que le congé désigne précisément le bénéficiaire : « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), et ce bénéficiaire « ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire » (même article). Un congé de reprise qui n’indique ni le nom, ni l’adresse, ni le lien de parenté, ou qui désigne un ami, une société ou un cousin éloigné, encourt l’annulation. La loi ajoute que « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. » (même article), et le juge peut vérifier d’office la réalité du motif : il peut « notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes » (même article). L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 4 juin 2026 illustre ce contrôle concret : après l’annulation d’un premier congé pour reprise délivré en 2018, le bailleur avait délivré un second congé pour reprise personnelle en novembre 2021, puis assigné en validité et en expulsion (cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 3, 4 juin 2026, RG 24/03333). La cour examine alors l’historique du dossier, les diagnostics et travaux ordonnés, les loyers et la réalité de l’installation annoncée. Pour le locataire, la méthode consiste à exiger par écrit des éléments précis sur l’occupation projetée, à vérifier si le bénéficiaire occupe déjà un logement, et à rassembler tout indice d’absence d’installation réelle, comme la remise en location rapide ou la revente du bien après le départ.

Pour la vente, les exigences sont plus lourdes encore, et chacune donne prise à la nullité. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé dans un jugement du 17 décembre 2025 : « le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée » et « l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis » (tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, 17 décembre 2025, RG 24/03442). Dans cette affaire, des bailleurs avaient fait délivrer le 20 juin 2023 un congé pour vendre à effet au 31 décembre 2023, puis assigné en validation et en expulsion ; le tribunal a prononcé la nullité du congé et constaté la reconduction du bail pour trois ans à compter du 1er janvier 2024. Le jugement rappelle aussi la sanction de l’inaction du locataire face à une offre régulière : « A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. » (même décision). La leçon est double : un prix manquant, des conditions floues ou une offre qui ne laisse pas deux mois entiers au locataire pour se décider font annuler le congé, mais une offre régulière ignorée fait perdre le logement. Le locataire qui reçoit un congé pour vente doit donc répondre par écrit dans les deux premiers mois s’il veut acheter, en précisant s’il recourt à un prêt, car « Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), délai porté à quatre mois en cas de prêt. Passé ce stade, la loi organise aussi la seconde chance : si le propriétaire décide ensuite de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit notifier ces nouvelles conditions au locataire, « à peine de nullité de la vente », et cette notification « vaut offre de vente au profit du locataire » pour un mois. Enfin, le formalisme le plus souvent oublié par les bailleurs tient en une phrase : « Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. » (même article). Autrement dit, le congé pour vente doit recopier intégralement les cinq alinéas légaux relatifs à l’offre, et l’oubli de cette reproduction annule le congé même si le prix et les conditions sont exacts. Une notice d’information sur les obligations du bailleur et les voies de recours du locataire doit en outre être jointe au congé. À la réception, le réflexe utile consiste à surligner ces points sur le document : prix chiffré, description du bien et des annexes, modalités de paiement, délai de réponse de deux mois, reproduction des cinq alinéas, notice jointe. Chaque case vide est un moyen de nullité à soulever devant le juge.

Pour le motif légitime et sérieux, distinct de la vente et de la reprise, le congé doit décrire des faits précis, datés et prouvés : décompte de loyers impayés avec dates et montants, constats de troubles, mises en demeure restées sans effet. Un congé qui se borne à invoquer des « manquements répétés » sans pièce jointe expose le bailleur à un rejet, parce que le juge vérifie la réalité du motif et exige des éléments sérieux. Ne répondez jamais à un tel congé par le silence : contestez chaque fait par écrit, produisez vos preuves de paiement et demandez la conciliation, comme expliqué ci-après.

II. Contester le congé et rester dans les lieux : juge compétent, délais pour agir, protections légales et sanction du congé frauduleux

Un congé contestable ne s’annule pas tout seul : il faut soulever la nullité devant le juge, et le faire avec les bons moyens, au bon moment, devant la bonne juridiction. La bonne nouvelle, confirmée par l’analyse de l’Agence nationale pour l’information sur le logement, tient au calendrier : le délai de deux mois prévu pour accepter l’offre de vente fait perdre le droit d’acheter quand il expire, mais il ne fait pas perdre le droit de contester la validité du congé. Autrement dit, le locataire qui n’a pas acheté dans les deux mois peut encore demander au juge l’annulation du congé pour vice de forme ou défaut de mention, et obtenir la reconduction du bail. Ne renoncez donc jamais à contester au seul motif que les deux mois sont passés. En revanche, ne laissez pas le bailleur installer un fait accompli : dès que le congé est contesté par écrit, c’est à lui de saisir le juge pour le faire valider, et vous répondrez par une demande reconventionnelle en nullité.

A. Saisir le juge, prouver le grief et gagner du temps : conciliation, délais de grâce et trêve hivernale à Paris

La première étape, simple et rapide, consiste à saisir la commission départementale de conciliation de Paris, compétente pour les litiges relatifs aux congés. La saisine se fait par lettre recommandée exposant les faits et joignant le bail, le congé et vos courriers de contestation. La commission convoque les parties, tente de les rapprocher et rend un avis. Même quand la conciliation échoue, la démarche prouve votre bonne foi et fige vos moyens, ce que le juge apprécie. Parallèlement, préparez le dossier judiciaire : le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, donc à Paris le tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien. La procédure est orale avec représentation obligatoire par avocat seulement au-delà de certains seuils, mais l’assistance d’un avocat est recommandée vu la technicité des nullités. Devant le juge, la charge de la preuve se partage : le bailleur doit établir la régularité de son congé et la réalité de son motif, tandis que vous devez établir le grief causé par chaque irrégularité quand la nullité n’est pas de plein droit. Le principe général applicable aux actes de procédure figure à l’article 114 du code de procédure civile : « Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. » (article 114 du code de procédure civile), et « La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. » (même article). Concrètement, expliquez au juge en quoi chaque omission vous a privé d’un droit : prix absent donc impossibilité d’exercer le droit de préemption en connaissance de cause, bénéficiaire non désigné donc impossibilité de vérifier la reprise, cinq alinéas non reproduits donc ignorance des délais. Les nullités prévues « à peine de nullité » par l’article 15, comme le défaut de motif, le défaut de prix ou l’absence de reproduction des alinéas, restent les plus solides, parce que la loi elle-même attache la sanction à l’omission.

Quand le congé est valable, tout n’est pas perdu : le juge peut accorder du temps. D’abord, en cas d’arriéré ou d’indemnité d’occupation, le code civil prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » (article 1343-5 du code civil). Sollicitez ces délais par écrit dès la première audience, avec un échéancier réaliste et des justificatifs de ressources. Ensuite, même après un jugement d’expulsion, la loi impose un répit : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Le juge peut en outre accorder des délais supplémentaires d’un à douze mois quand le relogement est impossible, en tenant compte de l’âge, de l’état de santé, de la situation familiale et des démarches de relogement. Enfin, la trêve hivernale protège contre l’exécution entre le 1er novembre et le 31 mars : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). À Paris, où les expulsions avec concours de la force publique demandent l’autorisation préfectorale, ces délais sont réellement appliqués. Pour un congé reçu en octobre 2026, cela signifie qu’une expulsion ne pourra de toute façon pas être exécutée de force pendant l’hiver sans relogement, ce qui laisse plusieurs mois pour chercher un nouveau logement, négocier un départ amiable contre une indemnité, ou faire juger la nullité. Attention : la trêve ne s’applique pas aux occupants entrés sans droit ni titre par manœuvres ou voies de fait, et elle ne dispense ni des loyers ni de l’indemnité d’occupation. Quand le bailleur engage la procédure d’expulsion du locataire après un congé validé, chaque étape doit être vérifiée : commandement de quitter les lieux, assignation, jugement, commandement avec délai de deux mois, tentative d’exécution par le commissaire de justice. Une erreur à l’une de ces étapes rouvre un délai.

B. Protections du locataire âgé, bien récemment acquis et congé frauduleux : que faire à Paris et en Île-de-France

Certains locataires bénéficient d’une protection renforcée qui paralyse le congé, même régulier en la forme. La principale vise les locataires âgés aux ressources modestes : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés » (article 15, paragraphe III, de la loi du 6 juillet 1989), sauf à lui offrir un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans le périmètre géographique prévu par la loi de 1948. La protection s’étend au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement, quand les ressources cumulées du foyer restent sous le plafond. L’âge s’apprécie à la date d’échéance du contrat et les ressources à la date de notification du congé. Deux exceptions seulement permettent au bailleur d’écarter cette protection : il est lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans, ou ses propres ressources annuelles sont inférieures au même plafond. À Paris, où beaucoup de locataires occupent le même logement depuis des décennies, ce moyen est décisif et pourtant rarement soulevé. Si vous avez plus de soixante-cinq ans ou si vous hébergez un parent âgé, joignez à votre contestation les pièces d’identité, l’avis d’imposition et la composition du foyer, demandez par écrit l’offre d’un logement de remplacement, et soulevez le moyen devant le juge : à défaut d’offre conforme, le congé est inefficace et le bail se poursuit. Une protection voisine existe pour les bénéficiaires de certaines allocations liées au handicap, dans les conditions du paragraphe IV du même article, avec la même exigence d’une offre de relogement.

Le deuxième verrou parisien concerne les immeubles frappés d’une procédure de sécurité ou d’insalubrité : la possibilité de donner congé et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue par le code de la construction et de l’habitation, et cette suspension n’est levée qu’à l’issue de la procédure ou dans un délai maximal de six mois sans arrêté. Si votre immeuble fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou d’un signalement pour insalubrité, vérifiez auprès de la mairie d’arrondissement ou de l’agence régionale de santé si une procédure est en cours : un congé délivré pendant la suspension est sans effet. Le troisième point de vigilance tient aux congés délivrés pour un motif légitime et sérieux qui masquent une réalité différente, comme un congé pour reprise suivi d’une relocation à un loyer supérieur ou d’une revente rapide. La loi punit désormais ces pratiques : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. » (article 15, paragraphe V, de la loi du 6 juillet 1989). Le texte ajoute que « Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. » (même article). Sur le terrain civil, la fraude ouvre aussi droit à des dommages et intérêts sur le fondement du droit commun, puisque « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil). Si, après votre départ, le logement est reloué ou revendu sans que le bénéficiaire désigné s’y soit installé, faites constater les faits par un commissaire de justice, conservez les annonces et les actes publiés, puis déposez plainte et assignez en réparation : les tribunaux indemnisent le préjudice de relogement, le surcoût de loyer et le trouble de jouissance quand la fraude est établie.

À Paris et en Île-de-France, l’organisation pratique suit des repères précis. La commission départementale de conciliation de Paris siège pour les litiges de congés et se saisit par courrier recommandé ; l’ADIL 75 reçoit les locataires pour une première analyse du congé ; le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statue sur la validité, et la cour d’appel de Paris connaît des appels, comme l’illustre l’arrêt du 4 juin 2026 cité plus haut. Les délais parisiens sont longs : entre l’assignation en validation et le jugement, comptez plusieurs mois, puis les délais d’expulsion et la trêve hivernale. Utilisez ce temps utilement : constituez le dossier pièce par pièce, demandez l’aide juridictionnelle si vos ressources y ouvrent droit, cherchez un relogement tout en contestant, et ne signez aucun protocole de départ sans l’avoir fait relire. Si le bailleur propose un départ négocié contre une indemnité, comparez le montant au coût réel d’un déménagement parisien, aux frais d’agence et au différentiel de loyer : une transaction écrite, avec date de départ, montant, renonciation aux poursuites et état des lieux convenu, vaut mieux qu’un départ subi. Et si le logement présente des désordres, comme l’humidité et les défauts d’aération sanctionnés dans l’affaire parisienne de 2026, faites établir un diagnostic et demandez au juge les travaux et la minoration de loyer : un bailleur qui réclame votre départ tout en négligeant ses obligations d’entretien plaide faiblement.

Conclusion

Un congé pour vente ou pour reprise reçu en octobre 2026 n’est ni une fatalité ni un papier sans valeur : c’est un acte enfermé dans un formalisme strict, où chaque omission peut entraîner l’annulation et la reconduction du bail pour trois ans. Vérifiez la réception et le délai de six mois, exigez le prix et les conditions de vente ou l’identité exacte du bénéficiaire de la reprise, contrôlez la reproduction des cinq alinéas légaux et la notice jointe, répondez à l’offre d’achat dans les deux mois si elle vous intéresse, puis contestez par écrit et saisissez la conciliation et le juge sans attendre. Les protections des locataires âgés, les verrous applicables aux biens récemment acquis et la sanction pénale du congé frauduleux complètent l’arsenal, tandis que les délais de grâce et la trêve hivernale laissent le temps de se reloger dignement quand le congé est valable. Face à un bailleur pressé de vous voir partir, la méthode paie : un dossier chronologique, des courriers recommandés et des moyens de nullité précis transforment un départ subi en négociation équilibrée ou en maintien dans les lieux jugé conforme au droit.