Un commissaire de justice vient de vous remettre un commandement de payer vos loyers en retard et le document annonce la résiliation de votre bail. À Paris, cette scène se répète chaque semaine à l’approche de l’automne, car les bailleurs savent que la trêve hivernale suspendra les expulsions du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Le réflexe du locataire oscille entre la panique et l’inaction, alors que le texte offre une voie étroite et balisée : un délai de six semaines pour payer ou contester, puis la possibilité de demander au juge des délais de paiement pouvant atteindre trois années. Encore faut-il lire le commandement ligne par ligne, car un acte irrégulier peut être annulé, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Paris le 22 janvier 2026 dans une affaire parisienne où le décompte confondait loyers et charges. Côté bailleur, l’erreur de procédure coûte aussi cher : assignation déclarée irrecevable, loyers perdus et calendrier repoussé après la trêve. Le décret du 12 février 2026 sur les impayés d’aides au logement, applicable au 1er janvier 2027, ajoute une pièce au dispositif avec le rôle décisionnaire de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cet article expose la mécanique complète, les mentions qui font annuler un commandement, les délais que le juge accorde réellement et la chronologie d’une expulsion à Paris avant la trêve.
I. Le commandement de payer passé au crible : six semaines pour payer ou le faire annuler
A. Quelles mentions obligatoires le commandement doit-il contenir pour être valable
Le point de départ figure à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, numéroté 24-1 dans sa rédaction en vigueur : tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Puis vient la phrase décisive : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le délai historique de deux mois, encore cité dans les décisions rendues sur des commandements de 2023, appartient au passé depuis la version entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Un commandement délivré à Paris le 29 septembre 2026 laisse donc au locataire jusqu’au 10 novembre 2026 environ pour payer, demander des délais ou saisir les organismes d’aide, et la clause ne peut jouer avant l’expiration de ce délai.
Le contenu du commandement est enfermé dans une liste fermée, à peine de nullité. L’acte doit reproduire la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte précis de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation du bail et d’expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département avec son adresse, et la possibilité de saisir à tout moment la juridiction compétente pour demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. La cour d’appel d’Angers, dans son arrêt du 10 février 2026 (RG 23/01844), a validé un commandement du 17 janvier 2023 précisément parce que chacune de ces mentions y figurait : le délai pour régler la dette, le montant des loyers et charges échus et impayés mois par mois, le décompte au principal, l’avertissement sur la résiliation et l’expulsion, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement et la faculté de demander un délai de grâce au juge. À l’inverse, l’absence ou l’imprécision de l’une de ces mentions expose l’acte à l’annulation, et avec lui toute la procédure de résiliation qui suit.
Deux obligations complémentaires pèsent sur le bailleur dès ce stade. Lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, faute de quoi la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Ensuite, le signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives s’impose lorsque le locataire reste en impayé sans interruption depuis deux mois ou lorsque sa dette équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges, pour les baux consentis par un bailleur personne physique ou une société civile familiale ; pour les bailleurs personnes morales autres que ces sociétés civiles familiales, l’assignation en constat de résiliation ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de cette commission, sous peine d’irrecevabilité de la demande. À Paris, ce signalement transite par le système d’information dédié et conditionne la suite du calendrier judiciaire.
B. Commandement irrégulier : comment obtenir la nullité et renvoyer le bailleur au fond
La nullité du commandement obéit au régime de l’article 114 du code de procédure civile : aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public, et la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que l’irrégularité lui cause. En matière de commandement de payer visant la clause résolutoire, les mentions étant exigées à peine de nullité par la loi elle-même, le débat se déplace sur le grief : le locataire doit démontrer qu’il n’a pas pu appréhender la nature et l’étendue de sa dette ni en vérifier le bien-fondé et l’exigibilité.
L’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 22 janvier 2026 (RG 25/01404) illustre ce contrôle avec une netteté remarquable. Des bailleurs parisiens avaient fait délivrer le 9 octobre 2024 un commandement de payer de 4 332,97 euros visant la clause résolutoire, après une première procédure déjà soldée par un protocole avec le fonds de solidarité logement et un nouveau bail. Le locataire contestait la régularité de l’acte : le décompte annexé répertoriait chaque mois une échéance globale intitulée « Loyers » sans distinguer le loyer des charges, alors que le bail initial de 2011 mentionnait un loyer de 500 euros et une provision sur charges de 30 euros, reconduit en 2023 par une simple mention manuscrite. Le juge des contentieux de la protection a d’abord rappelé la règle applicable : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux », puis a constaté qu’« il existe bien un manquement » à la loi puisque le décompte « ne différencie pas entre loyers et charges, qu’il traite mois après mois comme un tout global ». Le renvoi du commandement vers un bail aux « chiffres surannés ne témoignant pas du loyer et des charges actuels » ne pouvait suppléer cette irrégularité. Conclusion du tribunal : « La nullité du commandement de payer du 9 octobre 2024 doit donc être constatée. »
L’effet de cette nullité est radical pour le bailleur pressé : la demande de constat du jeu de la clause résolutoire, la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation « se heurtent à une contestation sérieuse qui ressort des attributions du juge du fond » (TJ Paris, réf., 22 janvier 2026), de sorte que le juge des référés déclare n’y avoir lieu à référé et renvoie les bailleurs à mieux se pourvoir au fond. Les bailleurs ont en outre été condamnés aux dépens, incluant le coût du commandement annulé, et à verser 1 200 euros au conseil du locataire au titre de l’aide juridictionnelle ainsi que 13 euros de droits de plaidoirie. Pour le locataire parisien qui reçoit un commandement global, approximatif ou sans décompte détaillé, la conduite à tenir consiste donc à faire vérifier l’acte par un avocat avant l’audience, à soulever la nullité devant le juge des contentieux de la protection et à exiger la production du bail en vigueur avec le détail mois par mois des loyers, des charges, des versements et des aides imputées. Pour le bailleur, la leçon est symétrique : un commandement rédigé à la hâte fait perdre six à douze mois de procédure et reporte l’expulsion après la trêve hivernale.
II. Après le commandement : délais du juge, audience et expulsion avant la trêve du 1er novembre 2026
A. À l’audience : constat de la clause, délais de paiement jusqu’à trois ans et suspension des effets
Lorsque le commandement est resté infructueux, le bailleur assigne le locataire aux fins de constat de la résiliation. Cette assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme désigné par le plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ; cet organisme réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur présentent leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le locataire est informé par le représentant de l’État de son droit de demander au juge des délais de paiement. L’assignation qui méconnaît ces formalités encourt l’irrecevabilité, et les mêmes règles s’appliquent aux demandes de résiliation motivées par une dette locative formées à titre reconventionnel.
Devant le juge, tout se joue sur les délais. L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », et ajoute : « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » En matière de bail d’habitation, l’article 24 de la loi de 1989 va plus loin : le juge peut accorder des délais de paiement « dans la limite de trois années », à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la double condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le juge peut d’office vérifier chaque élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de logement décent, et il invite les parties à produire tout élément relatif à une procédure de surendettement. L’article 1228 du code civil lui donne en outre le choix : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »
Lorsque des délais sont accordés et que le locataire a repris le paiement du loyer courant, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours de ces délais ; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès que le locataire ne respecte pas l’échéancier fixé par le juge. La formule légale de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mérite d’être retenue par cœur : « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » La Cour de cassation applique la même logique aux échéanciers : dans son arrêt du 26 octobre 2023 (pourvoi n° 22-16.216), elle a examiné un montage où un délai de vingt-quatre mensualités avait été accordé « avec suspension des effets de la clause résolutoire, sauf reprise immédiate de ceux-ci à défaut de paiement de l’arriéré ou d’un loyer à son terme selon l’échéancier fixé ». En pratique parisienne, le juge des contentieux de la protection n’accorde ces délais que si le dossier démontre une capacité réelle de remboursement : reprise du loyer courant, échéancier chiffré, justificatifs de ressources et démarches auprès du fonds de solidarité logement. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel d’Angers le 10 février 2026, les locataires ont ainsi été déboutés de leur demande subsidiaire de délais de paiement et de suspension de la clause, tout en étant condamnés solidairement à 20 670,40 euros de loyers, charges et indemnités d’occupation, outre 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel. Le bailleur confronté à un locataire qui ne paie pas son loyer doit donc chiffrer sa créance au jour de l’audience, produire le décompte actualisé et démontrer, pièces à l’appui, que le maintien dans les lieux sans paiement aggrave son propre préjudice.
Le cas du locataire surendetté obéit à un régime dérogatoire détaillé : recevabilité de la demande devant la commission, plan conventionnel de redressement, mesures imposées, suspension de l’exigibilité de la créance locative et, en cas de rétablissement personnel avec effacement, suspension des effets de la clause pendant deux ans à compter de la décision. Le juge accorde alors les délais et modalités contenus dans le plan ou imposés par la commission, et la clause est réputée ne pas avoir joué si le locataire respecte le contrat pendant ce délai de deux ans. Pour les bénéficiaires d’une aide personnelle au logement, le maintien de l’aide pendant la procédure d’apurement reste décisif : la loi du 27 juillet 2023 a confié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, en lieu et place des organismes payeurs, le pouvoir de décider du maintien ou de la suspension de l’aide, et le décret n° 2026-84 du 12 février 2026 en fixe les modalités pratiques, applicables aux situations signalées ou en cours à compter du 1er janvier 2027. Concrètement, un locataire parisien allocataire qui reprend même partiellement ses versements et respecte le plan d’apurement conserve son aide, ce qui réduit d’autant l’arriéré soumis au juge.
B. Expulsion, trêve hivernale et réflexes parisiens : ce qui se passe entre le jugement et le 1er novembre 2026
Le jugement qui constate la résiliation fixe une indemnité mensuelle d’occupation, généralement égale au loyer et aux charges, due jusqu’à la libération effective des lieux, et ordonne l’expulsion. Mais l’expulsion ne peut pas avoir lieu immédiatement : l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution impose qu’elle n’intervienne qu’« à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux. Lorsque l’expulsion aurait des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année ou des circonstances atmosphériques, l’article L. 412-2 permet au juge de proroger ce délai : « le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois ». Au-delà, l’article L. 412-3 dispose : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. », et l’article L. 412-4 encadre ces délais : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an », en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, de l’âge, de l’état de santé, de la situation de famille et de fortune, des démarches de relogement et du droit à un logement décent.
Puis vient la trêve hivernale, qui fige chaque année le calendrier parisien. L’article L. 412-6 du même code dispose qu’« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ». Autrement dit, une expulsion qui n’a pas été exécutée au 31 octobre 2026 à minuit est reportée au 1er avril 2027 au plus tôt, sauf relogement assuré. La loi exclut de ce sursis les occupants entrés sans droit ni titre au domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et permet au juge de réduire ce bénéfice pour les autres occupations sans droit ni titre obtenues par de tels procédés. Pour un commandement délivré fin septembre 2026, la chronologie est donc implacable : six semaines pour payer jusqu’à la mi-novembre, assignation possible ensuite, diagnostic social du préfet, audience au premier trimestre 2027 en pratique parisienne, puis délais éventuels et trêve déjà en cours. Le bailleur qui tarde à faire signifier un commandement régulier perd mécaniquement une année, tandis que le locataire qui paie dans le délai de six semaines ou obtient des délais du juge conserve son bail.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités commandent la stratégie des deux parties. Le contentieux relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui statue en référé comme au fond sur ces dossiers et exige des décomptes rigoureux, ainsi que l’a montré l’ordonnance du 22 janvier 2026. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Paris est saisie très en amont et ses signalements conditionnent la recevabilité des assignations des bailleurs personnes morales. Le fonds de solidarité logement de Paris peut intervenir par aide ou prêt pour apurer une partie de la dette, comme dans l’affaire parisienne où 11 000 euros avaient été débloqués en mars 2023 en contrepartie de la reprise du paiement du loyer et d’un nouveau bail. Le préfet de police, destinataire des assignations, fait réaliser le diagnostic social et financier avant l’audience et peut accorder le concours de la force publique après la trêve. Le locataire menacé d’expulsion à Paris doit en parallèle engager ses démarches de relogement, déposer un recours amiable puis, si nécessaire, un recours injonction au titre du droit au logement opposable, car le juge tient compte des diligences accomplies. Enfin, les délais pratiques franciliens allongent chaque étape : signification par commissaire de justice, transmission au préfet, calendrier d’audience et exécution par huissier s’étalent sur des mois, ce qui rend chaque semaine du délai initial de six semaines précieuse pour négocier un échéancier, saisir le fonds de solidarité logement ou déposer un dossier de surendettement.
Conclusion
Le commandement de payer n’est ni une simple relance ni une expulsion : c’est un acte de procédure qui ouvre un délai de six semaines pendant lequel tout peut encore se jouer. Vérifiez ses mentions, exigez un décompte distinguant loyers et charges, payez ou sollicitez des délais par écrit, saisissez le fonds de solidarité logement et la commission de prévention des expulsions, et préparez l’audience avec la preuve de la reprise du loyer courant si vous demandez des délais au juge. Bailleur, faites signifier un acte complet, signalez la caution dans les quinze jours, saisissez la commission quand la loi l’impose et notifiez le préfet six semaines avant l’audience, sans quoi l’irrecevabilité vous renverra après la trêve du 1er novembre 2026. Dans les deux cas, le calendrier parisien ne pardonne pas l’approximation : un acte nul ou une assignation prématurée coûte une année de procédure.
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