Octobre rallume les chaudières et rallume un contentieux : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être proposé à la location, et les tribunaux tirent déjà les conséquences de cette interdiction. Le 8 septembre 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ordonné l’isolation thermique d’un appartement humide sous astreinte de 100 euros par jour et alloué plus de 23 000 euros aux locataires ; le 17 septembre 2026, le même juge à Clermont-Ferrand a constaté l’indécence d’un logement et sanctionné un congé frauduleux ; le 4 juin 2026, la Cour de cassation a cassé l’expulsion d’un occupant d’un local impropre à l’habitation. Si vous louez une passoire thermique, ou si vous venez d’en découvrir une en emménageant, cet article décrit pas à pas ce que le bailleur vous doit, comment vérifier votre DPE, et comment obtenir les travaux, une baisse de loyer et des dommages et intérêts devant le juge.

I. Passoire thermique en location : ce que le bailleur doit et comment le locataire vérifie

A. Location d’une passoire thermique : le calendrier d’interdiction que le bailleur doit respecter

Un logement est qualifié de passoire thermique lorsqu’il obtient une étiquette F ou G au diagnostic de performance énergétique. La loi du 22 août 2021 dite climat et résilience a programmé la sortie progressive de ces logements du parc locatif : à compter du 1er janvier 2025, les logements étiquetés G sont regardés comme non décents et ne peuvent plus être loués ; à compter du 1er janvier 2028, ce sera le tour des logements étiquetés F ; à compter du 1er janvier 2034, les logements étiquetés E suivront le même chemin. L’administration l’écrit noir sur blanc : l’interdiction de louer des logements classés G s’applique aux contrats de location signés, renouvelés ou reconduits tacitement à compter du 1er janvier 2025, et les baux signés avant cette date sont rattrapés au moment de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, qui intervient en général tous les trois ans.

Concrètement, trois situations doivent être distinguées. Première situation : vous signez en 2026 un bail pour un logement classé G. Le bailleur vous propose un logement que la loi regarde comme non décent. Vous pouvez refuser de signer, ou signer puis exiger la mise en conformité, car l’obligation de délivrer un logement décent pèse sur le bailleur dès la conclusion du contrat. Deuxième situation : votre bail signé avant 2025 arrive à reconduction. C’est à cette date que l’interdiction vous devient opposable : le logement doit satisfaire au niveau de performance minimal, et le bailleur ne peut pas se contenter de reconduire le bail à l’identique en fermant les yeux sur l’étiquette. Troisième situation : votre bail court encore jusqu’en 2027 ou 2028 sans renouvellement intermédiaire. L’interdiction ne frappe pas encore la reconduction à venir, mais les autres critères de décence restent exigibles immédiatement : humidité, moisissures, infiltrations et chauffage défaillant ouvrent des recours sans attendre le calendrier énergétique, comme le montrent les décisions rendues à Paris et à Clermont-Ferrand en septembre 2026.

Pour situer votre logement sur l’échelle officielle, le code de la construction et de l’habitation classe les bâtiments par niveau de performance décroissant, de la classe A, extrêmement performante, jusqu’à la classe G, extrêmement peu performante, en fonction de la consommation en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an et des émissions de gaz à effet de serre. Le diagnostic de performance énergétique est le document qui porte cette classification : il comporte la quantité d’énergie consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment, les émissions induites et une information sur les conditions d’aération ou de ventilation, accompagnés de recommandations de travaux. Vérifiez donc d’abord la lettre qui figure sur votre DPE et sa date de réalisation : un DPE antérieur au 1er juillet 2021, établi sous l’ancien régime, doit être regardé avec méfiance, et sa fiabilité peut être contestée comme on le verra.

Le bailleur a des obligations de transparence précises. En cas de location, le diagnostic de performance énergétique est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des baux ruraux et des locations saisonnières. Et lorsque l’immeuble est proposé à la location, le propriétaire tient le diagnostic à la disposition de tout candidat locataire : vous pouvez donc exiger de voir le DPE avant de signer, comparer son résultat avec l’annonce, et refuser un logement dont l’étiquette ou la validité du diagnostic pose problème. Si vous êtes déjà locataire avec un bail en cours, réclamez le DPE au bailleur ou à l’agence, notamment à l’approche de la reconduction : c’est ce document qui dira si votre logement bascule dans l’indécence énergétique et quels travaux chiffrer dans votre mise en demeure. Attention toutefois à une limite que le texte pose lui-même : le locataire ne peut pas se prévaloir contre le bailleur des simples recommandations jointes au DPE, qui n’ont qu’une valeur informative. Ce sont l’étiquette, les consommations constatées et les désordres réels qui fondent vos demandes, pas les préconisations générales du diagnostiqueur.

B. DPE faux, DPE absent ou DPE de complaisance : le recours du locataire et la leçon des ventes

Depuis le 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique est opposable : son contenu engage son auteur, et une erreur de classement ouvre un recours en responsabilité contre le diagnostiqueur. Avant cette date, le régime était différent, et la Cour de cassation l’a fixé dans un arrêt de principe : « le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative ». C’est la solution retenue par la troisième chambre civile le 21 novembre 2019, pourvoi numéro 18-23.251. Mais cet arrêt ne prive pas la victime de toute réparation : la Cour approuve les juges d’appel d’avoir retenu une faute du diagnostiqueur à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, et juge que « le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ». Autrement dit, même sous l’ancien régime informatif, un DPE erroné donnait droit à des dommages et intérêts calculés sur la chance perdue de payer moins cher.

Ce raisonnement irrigue encore le contentieux actuel, y compris sous le régime de l’opposabilité. Le 11 juin 2026, le tribunal judiciaire de Bordeaux a condamné un diagnostiqueur et son assureur à payer 16 000 euros à des acquéreurs : le DPE remis lors de la vente classait le bien en C avec 143 kWhEP par mètre carré et par an, un second DPE puis une expertise judiciaire établissaient un classement en D avec 184 kWhEP, et le tribunal a réparé la perte de chance d’avoir pu négocier le prix en considération d’un classement en D plutôt qu’en C, en retenant la garantie de l’assureur sur le fondement de l’action directe. Le tiers lésé dispose en effet d’un droit d’action directe contre l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, ce qui permet d’appeler en cause la compagnie aux côtés du diagnostiqueur. Les époux avaient acheté 512 500 euros en octobre 2019, fait établir un nouveau DPE en juin 2020, subi le silence du diagnostiqueur et de son assureur après leurs démarches amiables, puis obtenu une expertise judiciaire ordonnée en référé en août 2021 avec un rapport déposé en juin 2023 : la chronologie montre qu’un recours pour DPE erroné se construit avec méthode, pièces à l’appui, et aboutit même plusieurs années après la vente.

Pour un locataire, l’enseignement est double. D’abord, un DPE douteux ne vous laisse pas sans arme : faites établir si besoin un second avis, conservez vos factures d’énergie qui contredisent l’étiquette, photographiez l’inconfort thermique, et utilisez l’écart de classement pour exiger du bailleur des travaux ou une baisse de loyer, voire pour mettre en cause le diagnostiqueur lorsque l’erreur est caractérisée. Ensuite, l’absence pure et simple de DPE annexé au bail constitue une faute du bailleur : en cas de vente, le dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur est annexé à la promesse ou à l’acte authentique, et en location le DPE doit être joint au contrat lors de sa conclusion. Un bailleur qui loue sans DPE, ou avec un DPE périmé ou manifestement fantaisiste, s’expose à voir le juge ordonner la régularisation et tirer les conséquences de ce manquement dans l’évaluation de vos préjudices. Les lecteurs qui s’intéressent à l’autre versant du sujet, côté achat, trouveront l’analyse complète du DPE opposable et des aides à la rénovation dans notre dossier sur l’achat d’une passoire thermique, le DPE et le recours en cas de DPE faux.

II. Locataire d’une passoire thermique : obtenir les travaux, la baisse du loyer et la réparation

A. Mise en demeure, constat et juge : la méthode qui obtient les travaux et l’argent

Tout part de l’obligation de décence. Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, tel que le rappellent les tribunaux, le bailleur remet au locataire un logement décent, sans risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé, sans infestation, avec un niveau de performance énergétique minimal, et doté des éléments conformes à l’usage d’habitation, un décret en Conseil d’État définissant ce niveau minimal et son calendrier échelonné. Le bailleur est en outre obligé de délivrer le logement en bon état d’usage et de réparation et d’en assurer la jouissance paisible. Le code civil pose la même exigence à l’article 1719 : le bailleur doit délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, l’entretenir en état de servir à l’usage loué et en faire jouir paisiblement le preneur. C’est sur ce double fondement que les juges condamnent les bailleurs de passoires thermiques humides, moisies ou mal isolées.

La première étape appartient au locataire : une mise en demeure écrite, envoyée en recommandé avec avis de réception, qui décrit précisément les désordres, vise le DPE et les critères de décence, chiffre les travaux attendus et impartit un délai raisonnable. Joignez vos preuves : factures d’énergie anormales, relevés de température, photographies datées des moisissures et des condensations, échanges avec l’agence. Faites établir si possible un constat par un commissaire de justice, qui fige les désordres à une date certaine, et tentez la conciliation, notamment devant la commission départementale de conciliation : un échec de conciliation documenté renforce votre dossier sans retarder la suite. Si le bailleur reste sourd, assignez devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire : c’est lui qui ordonne les travaux, fixe la baisse de loyer et alloue les dommages et intérêts, et ses décisions rendues en 2026 montrent qu’il n’hésite ni devant les montants ni devant les astreintes.

Le jugement rendu à Paris le 8 septembre 2026, numéro de répertoire général 26/01632, illustre la panoplie complète du juge. Des locataires entrés en octobre 2023 pour 1 730 euros mensuels, ramenés à 1 590 euros par avenant, se plaignaient d’une humidité anormale avec moisissures ; une expertise judiciaire ordonnée en référé en décembre 2024 et un rapport déposé en novembre 2025 constataient une défaillance de la VMC, une insuffisance des entrées d’air, un taux d’humidité de l’ordre de 90 % sur les façades des chambres avec moisissures et peintures dégradées, des fenêtres sans étanchéité à l’eau et à l’air et des anomalies électriques dangereuses. Le tribunal a ordonné l’isolation thermique des parois intérieures selon un devis de 3 327,50 euros dans le mois de la signification, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, puis la réfection des peintures pour 4 950 euros, et condamné le bailleur à 14 500 euros de préjudice de jouissance pour l’humidité et les moisissures, 810 euros pour les prises électriques inutilisables, 2 800 euros de frais de relogement pendant les travaux, 1 000 euros de préjudice moral et 5 107,72 euros de préjudice financier, plus 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. Le juge condamne en effet la partie qui perd à payer à l’autre une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens, et le tribunal a en outre ordonné la transmission du jugement au représentant de l’État, comme la loi le prévoit en matière de décence.

Le même jugement parisien précise les limites à connaître pour bien chiffrer vos demandes : la réfection des peintures, ordonnée dans le mois suivant la fin de l’isolation, l’a été sans astreinte, les locataires ont été déboutés de leur demande de relogement pour les journées excédant la durée des travaux, et l’assureur multirisque du bailleur a été mis hors de cause, les désordres relevant de l’obligation de délivrance du bailleur et non d’un sinistre garanti. Retenez-en trois conseils pratiques : demandez l’astreinte surtout pour les travaux principaux dont dépend la fin de l’humidité, chiffrez le relogement au plus juste de la durée prévisible du chantier, et dirigez l’essentiel de vos demandes indemnitaires contre le bailleur lui-même, qui supporte les dépens incluant le coût de l’expertise judiciaire.

Le jugement de Clermont-Ferrand du 17 septembre 2026, numéro de répertoire général 25/00321, ajoute deux leçons. D’abord, le juge constate l’indécence du logement loué en décembre 2023, valide le bail au lieu de l’annuler, et condamne la bailleresse à 4 643,55 euros de préjudice matériel et 1 500 euros de préjudice moral : l’indécence profite au locataire, elle ne le prive pas de son bail. Ensuite, le tribunal sanctionne à 1 500 euros un congé pour reprise délivré en décembre 2024 au profit de la petite-fille de la bailleresse, regardé comme frauduleux car il privait les locataires de leur droit de préemption : un bailleur ne peut pas déguiser une reprise de convenance pour échapper à ses obligations. Ces décisions confirment une stratégie simple : documenter, mettre en demeure, faire constater, puis demander au juge des contentieux de la protection les travaux sous astreinte, la diminution de loyer pour la période des désordres et la réparation de chaque préjudice, matériel, moral et financier, avec exécution provisoire de plein droit.

B. Expulsion impossible, réforme annoncée mais non votée : ce que le bailleur ne peut pas faire, à Paris comme ailleurs

Face à une demande de travaux coûteux, certains bailleurs préfèrent donner congé ou engager une expulsion plutôt que rénover. La Cour de cassation vient de fermer cette porte. Le 4 juin 2026, la troisième chambre civile, pourvoi numéro 24-16.993, arrêt publié au bulletin, casse l’arrêt qui validait le congé pour motif légitime et sérieux et ordonnait l’expulsion de l’occupant d’un local jugé indécent et impropre à l’habitation. Au visa des articles 1719, 1°, du code civil et 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour énonce : « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. » Le bailleur d’un logement indécent ne peut donc ni faire annuler le bail à son profit ni s’appuyer sur une résiliation pour obtenir l’expulsion : tant que le logement reste impropre à l’habitation, l’occupant reste protégé, et c’est au bailleur de mettre le bien en conformité. Si votre bailleur vous menace d’une reprise ou d’une procédure après vos réclamations pour humidité, froid ou DPE calamiteux, cet arrêt est votre bouclier : conservez la menace par écrit et produisez-la devant le juge, qui y verra la preuve d’une résistance abusive propre à augmenter vos dommages et intérêts.

Les bailleurs invoquent parfois la réforme annoncée pour gagner du temps. Il faut être clair sur l’état du droit à la date de rédaction, le 13 octobre 2026 : la proposition de loi visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique et à sécuriser leur application en copropriété, déposée par la sénatrice Amel Gacquerre, a été adoptée par le Sénat en première lecture le 1er avril 2025 puis transmise à l’Assemblée nationale, mais elle n’est ni votée définitivement ni promulguée. Les assouplissements qu’elle contient, suspension de l’obligation de décence en cas de travaux impossibles, refusés par l’administration ou bloqués par la copropriété, délais supplémentaires pour les copropriétés engagées dans une rénovation globale, prise en compte des coûts disproportionnés, réduction de loyer proportionnée au préjudice réel, ne sont que des projets. Devant le juge, seul le droit en vigueur compte : l’interdiction de louer les G depuis le 1er janvier 2025, l’obligation de décence et les recours du locataire décrits plus haut. Si votre bailleur vous oppose un « sursis » ou une « exception » tirés de cette proposition, demandez-lui le texte promulgué : il ne pourra pas le produire.

À Paris et en Île-de-France, où le contentieux est le plus dense, quelques réflexes locaux s’imposent. Le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité pour les litiges courants, comme dans l’affaire jugée en septembre 2026 : assignez au bon pôle, chiffrez vos demandes devis à l’appui, et sollicitez systématiquement l’astreinte et l’exécution provisoire. Avant le procès, l’ADIL de Paris et la commission départementale de conciliation de Paris offrent un cadre public pour cadrer le litige et obtenir un constat d’échec utilisable à l’audience. Surveillez aussi la reconduction de votre bail : dans la capitale, où les baux meublés d’un an et les baux vides de trois ans se reconduisent à des dates différentes, l’échéance qui déclenche l’application du seuil G mérite d’être anticipée de plusieurs mois, le temps de faire établir devis et constats. Enfin, si le bailleur engage une procédure pour vous faire partir au lieu de traiter vos réclamations, faites vérifier sans délai la régularité du congé et de la procédure d’expulsion du locataire : un congé frauduleux ou un local indécent retournent la procédure contre celui qui l’a engagée, comme à Clermont-Ferrand et devant la Cour de cassation.

Conclusion

En 2026, le locataire d’une passoire thermique n’est plus un occupant sans droit face à un bailleur impuissant : l’interdiction de louer les logements G s’applique aux baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 1er janvier 2025, le diagnostic de performance énergétique doit être joint au bail et tenu à disposition des candidats, et son auteur répond de ses erreurs sur le fondement de l’opposabilité comme sur celui de la perte de chance dégagée par la Cour de cassation. Les tribunaux ordonnent les travaux sous astreinte, diminuent le loyer, indemnisent chaque préjudice et refusent l’expulsion de l’occupant d’un logement impropre à l’habitation, tandis que la réforme sénatoriale d’assouplissement reste à l’état de projet non promulgué. Face à un logement froid, humide ou classé G, la conduite efficace tient en quatre gestes : vérifier le DPE et les désordres réels, mettre le bailleur en demeure par recommandé avec preuves et devis, faire constater par commissaire de justice et tenter la conciliation, puis saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir ensemble les travaux, la baisse de loyer et les dommages et intérêts.