Votre fille ne paie plus son loyer depuis trois mois et le bailleur vous écrit, à vous qui avez signé en bas du bail comme garant : il vous réclame 4 200 euros, menaces de saisie à l’appui. Ou, situation inverse, vous êtes bailleur d’un studio à Paris, le locataire a disparu dans la nature et la caution, sa mère retraitée, répond qu’elle ne paiera rien parce que l’acte serait nul. Dans les deux cas, la même question se pose : le garant doit-il vraiment payer les loyers impayés, et à quelles conditions peut-il refuser ou faire baisser la somme ? L’automne 2026, avec la rentrée étudiante et la remontée des impayés locatifs, remet ce contentieux au premier plan dans les agences et devant les tribunaux d’Île-de-France.
Le droit applicable tient en deux blocs : la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, dont l’article 22-1 verrouille le cautionnement des baux d’habitation à peine de nullité, et le Code civil, qui définit le cautionnement comme « le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci ». Autour de ces textes, la Cour de cassation a rendu en 2023, 2024 et 2025 trois arrêts publiés au Bulletin qui changent concrètement l’issue des litiges : sur la notion de créancier professionnel, sur l’information annuelle de la caution et sur la prescription de son action en responsabilité. Ce guide expose, pièces à l’appui, ce que le bailleur doit tenir en main pour faire payer le garant, puis les moyens dont le garant dispose pour refuser ou réduire la somme, avec les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. Faire payer le garant quand le locataire ne paie plus : ce que le bailleur doit tenir en main
A. Un acte de cautionnement valable : mention manuscrite, montant chiffré et exemplaire du bail remis au garant
Premier réflexe du bailleur : relire l’acte de cautionnement avant d’écrire au garant, car un acte nul ne produit rien et toute poursuite engagée sur un acte nul expose à un rejet et à des frais perdus. La loi du 6 juillet 1989 impose un formalisme strict, sanctionné par la nullité, et le Code civil ajoute sa propre mention manuscrite. Concrètement, l’acte signé par une personne physique doit comporter le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 ; surtout, « La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. » (art. 22-1) et « Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. » (art. 22-1), sachant que « Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. » (art. 22-1) Un acte pré-rempli par l’agence, signé sans mention manuscrite ou sans remise du bail, tombe sous le coup de cette nullité.
La mention de l’article 2297 du Code civil mérite une lecture attentive : « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. » (art. 2297 du Code civil) Le montant doit donc figurer en toutes lettres et en chiffres, et « En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres. » (art. 2297) Le bailleur qui réclame au garant une somme supérieure au plafond écrit en lettres se heurte à cette règle. Lorsque la caution est solidaire, la mention doit en outre indiquer qu’elle renonce aux bénéfices de discussion et de division : « Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices. » (art. 2297) Autrement dit, sans cette phrase, le garant même présenté comme solidaire garde le droit d’exiger que le bailleur poursuive d’abord le locataire.
Deux interdictions préalables conditionnent même la possibilité de demander une caution. D’une part, « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. » (art. 22-1) Le bailleur parisien qui a pris une garantie des loyers impayés ne peut pas en plus appeler la mère du locataire, sauf logement étudiant. D’autre part, lorsque le bailleur est une personne morale, hors société civile familiale, la caution personne physique n’est admise que si elle émane d’un organisme listé par décret ou si le logement est loué à un étudiant non boursier. Enfin, « Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain. » (art. 22-1) : le garant domicilié en province ou de nationalité étrangère, cas fréquent pour les locations parisiennes, ne peut être écarté sur ce seul motif.
Le bailleur doit donc réunir, avant toute mise en demeure du garant : l’acte de cautionnement signé avec mention manuscrite complète et plafond en lettres et en chiffres, la preuve de la remise d’un exemplaire du bail au garant, le bail mentionnant loyer et révision, et la vérification qu’aucune assurance de loyers ne couvre déjà le risque. Sans ce dossier, écrire au garant revient à engager un bras de fer perdu d’avance.
B. Réclamer au garant : mise en demeure, information annuelle et délai de cinq ans pour agir
Une fois l’acte vérifié, le bailleur met en demeure le locataire puis le garant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en détaillant mois par mois les loyers, charges et accessoires réclamés. Cette précision n’est pas une coquetterie : le garant ne doit que ce que doit le locataire, dans la limite du plafond signé, et tout décompte global et obscur sera discuté. Lorsque le garant a conservé le bénéfice de discussion, le bailleur doit d’abord poursuivre le locataire : le bénéfice de discussion « permet à la caution d’obliger le créancier à poursuivre d’abord le débiteur principal », sauf caution solidaire ou renonciation expresse dans la mention manuscrite. En pratique parisienne, la plupart des actes rédigés par les professionnels stipulent la solidarité, ce qui autorise l’appel direct au garant ; mais si la solidarité n’est pas écrite noir sur blanc, le bailleur qui assigne directement le garant s’expose à une fin de non-recevoir. Face à un locataire qui ne paie pas son loyer, l’ordre des poursuites n’est donc pas indifférent et conditionne la recevabilité de la demande contre le garant.
Le bailleur professionnel — agence, administrateur de biens, foncière — supporte en outre une obligation d’information annuelle dont la méconnaissance lui coûte les intérêts et pénalités. Le Code civil lui impose, « avant le 31 mars de chaque année et à ses frais, de faire connaître à toute caution personne physique le montant du principal de la dette, des intérêts et autres accessoires restant dus au 31 décembre de l’année précédente », et ce « sous peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus depuis la date de la précédente information et jusqu’à celle de la communication de la nouvelle information ». Pendant la période sans information, « les paiements effectués par le débiteur pendant cette période sont imputés prioritairement sur le principal de la dette ». Le même texte oblige le créancier à rappeler au garant « le terme de son engagement ou, si le cautionnement est à durée indéterminée, sa faculté de résiliation à tout moment et les conditions dans lesquelles celle-ci peut être exercée ». Le bailleur qui n’a jamais adressé cette lettre annuelle avant le 31 mars perd les intérêts et pénalités de retard sur la période concernée : sur deux ans d’impayés parisiens, la différence atteint souvent plusieurs milliers d’euros.
Cette obligation d’information ne s’éteint pas avec les premiers impayés. La deuxième chambre civile de la Cour de cassation, par un arrêt du 30 avril 2025 publié au Bulletin, juge que « l’obligation d’information annuelle de la caution se poursuit jusqu’à l’extinction de la dette garantie par le cautionnement » et que la défaillance du débiteur principal « ne dispense pas le créancier professionnel de son obligation d’information annuelle ». Un bailleur qui cesse d’informer le garant une fois le locataire défaillant commet donc une erreur coûteuse : la déchéance des intérêts court jusqu’à la reprise de l’information. À Paris, où les administrateurs de biens gèrent des centaines de lots, la traçabilité de ces courriers annuels (recommandé, horodatage, contenu chiffré au 31 décembre) décide fréquemment du sort des intérêts en audience.
Reste le délai pour agir : l’action en paiement des loyers contre le locataire comme contre le garant se prescrit par cinq ans, en application du délai de droit commun selon lequel « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. ». Le bailleur attend trop longtemps perd tout, même avec un acte parfait. Concrètement dans la capitale : dès le deuxième mois impayé, mise en demeure au locataire et au garant, signalement à la commission départementale de conciliation de Paris pour tenter un plan d’apurement, puis assignation devant le tribunal judiciaire de Paris avant que la dette ne vieillisse. L’ADIL de Paris (ADIL 75) renseigne utilement bailleurs comme garants sur ces étapes, et la conciliation, même non obligatoire, prouve la bonne foi du bailleur et interrompt parfois la spirale. Le juge parisien, saisi de dettes locatives documentées mois par mois, statue d’autant plus vite que le dossier du bailleur est complet : acte valable, décomptes, recommandés, lettres annuelles d’information.
II. On vous réclame les loyers comme garant : les moyens pour refuser ou réduire
A. Nullité de l’acte, engagement disproportionné et défaut de mise en garde : trois moyens qui font baisser la note
Le garant qui reçoit une mise en demeure commence par contrôler l’acte, car la nullité pour vice de forme anéantit la demande. Il vérifie qu’il a bien écrit lui-même la mention manuscrite avec le plafond en lettres et en chiffres, que le montant du loyer et les conditions de révision y figurent, que l’alinéa légal y est reproduit et qu’un exemplaire du bail lui a été remis. Chaque formalité manquante est une cause de nullité, et c’est au bailleur de prouver qu’il a respecté ces exigences. Le garant vérifie aussi le cumul avec une assurance : si le bailleur avait souscrit une garantie des loyers et que le logement n’est pas loué à un étudiant ou un apprenti, le cautionnement est nul. Enfin, si l’acte ne mentionne pas expressément la solidarité et la renonciation aux bénéfices de discussion et de division, le garant oppose le bénéfice de discussion et renvoie le bailleur poursuivre d’abord le locataire, ce qui, lorsque le locataire est solvable ou susceptible de reprendre ses paiements, suspend utilement la pression.
Deuxième moyen, souvent décisif pour les parents qui se sont portés caution au-delà de leurs moyens : la disproportion manifeste de l’engagement. Le Code civil prévoit que « Si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date. ». L’appréciation se fait au jour de la signature, en comparant le plafond garanti aux revenus et au patrimoine du garant à cette date, pièces fiscales et bulletins de paie à l’appui. La sanction n’est pas la nullité mais la réduction au montant soutenable, ce qui, pour un parent modeste garant d’un loyer parisien de 1 500 euros, divise fréquemment la dette par deux ou trois. Encore faut-il que le créancier soit professionnel : la chambre commerciale de la Cour de cassation, par un arrêt du 21 juin 2023, précise que « le créancier professionnel s’entend de celui dont la créance est née dans l’exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles, même si celle-ci n’est pas principale ». Le bailleur qui loue dans le cadre de son activité — agence, marchand de biens, investisseur professionnel — entre dans cette définition, tandis que le simple particulier qui loue son ancien appartement en reste en principe exclu, même si chaque situation s’apprécie concrètement. Cette distinction commande tout le raisonnement : face à un bailleur professionnel, le garant modeste plaide la réduction pour disproportion ; face à un bailleur particulier, il privilégie la nullité formelle et les autres moyens.
Troisième moyen, réservé lui aussi aux cautionnements exigés par un créancier professionnel : le défaut de mise en garde. Le Code civil dispose que « Le créancier professionnel est tenu de mettre en garde la caution personne physique lorsque l’engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de ce dernier. » et « A défaut, le créancier est déchu de son droit contre la caution à hauteur du préjudice subi par celle-ci. ». Si le locataire était déjà insolvable ou fragile au jour du bail — revenus insuffisants au regard du loyer, situation connue de l’agence au vu du dossier de location — et que le professionnel n’a pas alerté le garant, la créance contre le garant est amputée du préjudice correspondant. Ce moyen se cumule avec la disproportion : l’un vise l’inadaptation du bail aux moyens du locataire, l’autre l’excès de l’engagement au regard des moyens du garant. La Cour de cassation encadre toutefois le calendrier de l’action en responsabilité du garant : par un arrêt du 18 décembre 2024 publié au Bulletin, la chambre commerciale juge que « le point de départ de l’action en responsabilité de la caution à l’encontre de l’établissement de crédit créancier, fondée sur un manquement à son devoir de mise en garde ou sur une disproportion de l’engagement de caution, se prescrit par cinq ans à compter du jour où elle a su que les obligations résultant de son engagement allaient être mises à exécution du fait de la défaillance du débiteur principal, soit à compter de la mise en demeure qui lui a été adressée ». Le garant qui veut engager la responsabilité du créancier ne doit donc pas laisser passer cinq ans à compter de la mise en demeure reçue. Le même arrêt apporte une précision utile aux bailleurs comme aux garants : « Le défaut de réception effective par la caution de la mise en demeure, adressée par lettre recommandée, n’affecte pas sa validité. » Le garant ne peut pas se retrancher derrière un pli jamais retiré à La Poste pour prétendre n’avoir jamais été mis en demeure.
Quatrième levier, mécanique et souvent oublié : la déchéance des intérêts et pénalités pour défaut d’information annuelle. Si le bailleur professionnel n’a pas adressé au garant, avant le 31 mars de chaque année, le décompte du principal, des intérêts et accessoires dus au 31 décembre précédent, il perd les intérêts et pénalités échus depuis la dernière information régulière. Le garant recalcule donc la dette en retranchant ces accessoires et en imputant les versements partiels du locataire prioritairement sur le principal. Sur un dossier parisien de 18 mois d’impayés avec pénalités contractuelles, ce retranchement représente couramment 15 à 25 % de la somme réclamée. Et si le bailleur invoque d’anciens textes du Code de la consommation ou du Code monétaire et financier pour des cautionnements conclus avant 2022, le garant fait vérifier par son conseil quel régime s’applique : l’ordonnance du 15 septembre 2021 a transféré l’essentiel du droit du cautionnement dans le Code civil depuis le 1er janvier 2022, et les arrêts cités plus haut tranchent sous les rédactions applicables à chaque époque.
B. Discussion, division, exceptions du locataire et sortie du cautionnement : finir d’éteindre la dette
Au-delà de la nullité et de la réduction, le garant dispose d’armes procédurales qui éteignent ou diffèrent la dette. D’abord, les bénéfices de discussion et de division, sauf solidarité écrite. Le garant non solidaire exige que le bailleur poursuive d’abord le locataire et, lorsque plusieurs garants se sont engagés pour la même dette, il oppose la division : « Lorsque plusieurs personnes se sont portées cautions de la même dette, elles sont chacune tenues pour le tout. Néanmoins, celle qui est poursuivie peut opposer au créancier le bénéfice de division. Le créancier est alors tenu de diviser ses poursuites et ne peut lui réclamer que sa part de la dette », selon l’article 2306 du Code civil. Deux parents garants d’un étudiant parisien, poursuivis ensemble, ne doivent chacun que leur part si l’acte n’écarte pas la division. Ensuite, le garant reprend à son compte toutes les défenses du locataire : « La caution peut opposer au créancier toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur », précise l’article 2298 du Code civil. Loyer trop perçu, charges indues, compensation avec le dépôt de garantie, prescription des loyers anciens de plus de cinq ans : chaque moyen du locataire profite au garant, à l’exception des mesures liées à la seule défaillance du débiteur comme le surendettement. Le garant demande donc systématiquement communication du décompte complet et vérifie chaque ligne avant de payer quoi que ce soit.
Le garant tire enfin argument des fautes du bailleur lui-même. Lorsque « la subrogation aux droits du créancier ne peut plus, par la faute de celui-ci, s’opérer en sa faveur, la caution est déchargée à concurrence du préjudice qu’elle subit », et « toute clause contraire est réputée non écrite », selon l’article 2314 du Code civil. Le bailleur qui laisse filer les impayés pendant deux ans sans agir, qui restitue au locataire sortant le dépôt de garantie alors qu’une dette subsiste, ou qui renonce à une sûreté complémentaire, prive le garant de son recours subrogatoire contre le locataire et s’expose à une décharge partielle. Ce moyen suppose de démontrer la faute, le préjudice et le lien entre les deux, mais il pèse lourd en négociation : un bailleur resté passif pendant des mois préfère souvent transiger que plaider.
Reste la sortie du cautionnement pour l’avenir (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989), essentielle quand le bail se reconduit d’année en année à Paris. « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. » Le garant qui a signé sans durée déterminée adresse sa résiliation par lettre recommandée et reste tenu des dettes nées jusqu’au terme du bail en cours, mais pas des loyers postérieurs. En revanche, le garant qui s’est engagé pour une durée déterminée, par exemple trois ans ou la durée du bail initial reconduit, reste tenu jusqu’au bout : la résiliation anticipée lui est fermée. D’où l’importance de relire la clause de durée avant d’agir, et, pour les futurs garants, de préférer un engagement à durée déterminée courte plutôt qu’une garantie indéterminée qui les enchaîne à chaque reconduction tacite.
À Paris et en Île-de-France, ces moyens se plaident devant le tribunal judiciaire territorialement compétent, souvent celui de Paris pour les locations de la capitale, après un passage utile par la commission départementale de conciliation qui siège à Paris et traite chaque année des centaines de différends sur les charges, les dépôts et les cautionnements. Le garant francilien joint à son dossier ses avis d’imposition, ses bulletins de paie de l’année de signature et ceux de l’année de l’appel en garantie, le bail, l’acte de cautionnement, tous les courriers échangés et le décompte contesté ligne à ligne. Cette méthode probatoire, appliquée avec constance, transforme une mise en demeure anxiogène en un litige chiffré où chaque euro réclamé doit être justifié : c’est sur ce terrain que les réductions pour disproportion, les déchéances d’intérêts et les décharges pour faute du créancier produisent leurs effets les plus tangibles.
Conclusion
Le garant n’est ni une assurance automatique ni un débiteur sans droits : le bailleur qui veut faire payer la caution doit présenter un acte formellement parfait, sans cumul avec une garantie des loyers, informer le garant chaque année avant le 31 mars et agir dans les cinq ans, tandis que le garant contrôle la validité de l’acte, oppose la disproportion de son engagement face au créancier professionnel, invoque le défaut de mise en garde, retranche les intérêts perdus par défaut d’information et mobilise la discussion, la division, les exceptions du locataire et la résiliation pour l’avenir. Les trois arrêts de la Cour de cassation de 2023 à 2025 confirment que ces règles se plaident avec des pièces et des dates précises, pas avec des affirmations générales. Bailleur ou garant, le réflexe utile reste le même : relire l’acte signé, chiffrer chaque mois réclamé au regard du plafond écrit en lettres, et faire vérifier sans attendre la régularité de la mention manuscrite, la qualité professionnelle du créancier et l’historique des informations annuelles, car c’est de ces trois points que dépend, dans la plupart des dossiers parisiens, l’issue du litige.