Le volet roulant de la porte-fenêtre du séjour reste bloqué en position fermée : la pièce principale vit dans le noir et le balcon est devenu inaccessible. Le bailleur refuse d’intervenir et renvoie le locataire vers ses « réparations locatives ». Qui doit commander la réparation et qui doit la payer ? La réponse tient en une phrase : le locataire n’assume que l’entretien courant limitativement énuméré par le décret du 26 août 1987 et les dégradations dont il est personnellement responsable ; tout le reste, mécanisme, moteur, tablier ou vétusté, incombe au bailleur en vertu de la loi du 6 juillet 1989.
Concrètement, le locataire doit le graissage et le remplacement des cordes, des poulies ou de quelques lames. Le remplacement d’agrafes à l’intérieur du coffrage, la dépose et le remontage du volet, la manivelle cassée par usure ou le moteur hors service ne figurent pas dans cette liste : le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en a déduit, le 7 juillet 2026, que ce type d’intervention n’est pas une réparation locative et a condamné la bailleresse à rembourser les 330 euros avancés par la locataire, plus 1 500 euros pour six mois de privation de lumière et d’accès au balcon.
Le présent article expose la frontière exacte entre entretien locatif et réparation du bailleur, la méthode pour obtenir la remise en état sans avancer les frais à fonds perdus, et les preuves qui décident de l’issue devant le juge. Il ne prédit l’issue d’aucun litige particulier : les décisions citées sont des décisions du fond rendues sur des faits précis, dont la portée ne dépasse pas les espèces jugées, et chaque panne doit être appréciée selon sa cause, son état d’usure et les documents du bail.
I. Volet roulant bloqué : qui doit réparer et qui paie ?
La première erreur consiste à raisonner en termes de propriété de l’équipement : le volet appartient au bailleur, donc tout serait à sa charge, ou bien le locataire s’en sert quotidiennement, donc tout serait à la sienne. Le droit applicable ne connaît ni l’une ni l’autre de ces règles automatiques. Il répartit les interventions selon leur nature, avec une liste fermée du côté du locataire et une obligation générale d’entretien du côté du bailleur. Comprendre cette architecture évite à la fois de payer une réparation que la loi met à la charge de l’autre partie et de laisser pourrir un désordre en attendant que l’autre cède.
A. Ce que le locataire paie : l’entretien courant et ses propres dégradations
Le locataire d’un logement, meublé ou vide, supporte les menues réparations et l’entretien courant énumérés par l’annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987. Pour les dispositifs d’occultation de la lumière, le texte vise « Dispositifs d’occultation de la lumière tels que stores et jalousies : Graissage ; Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames. » La liste est courte et elle est limitative : graisser le mécanisme, remplacer une corde effilochée, une poulie usée ou quelques lames abîmées. Tout ce qui dépasse ces gestes d’entretien sort du champ locatif, et c’est au bailleur qu’il appartient de le démontrer s’il veut s’en décharger, non au locataire de prouver qu’il n’a rien fait.
La fiche officielle du site Service-Public consacrée à l’entretien courant et aux réparations locatives résume cette répartition en des termes que chacun peut vérifier : le site Service-Public de l’administration indique que l’entretien des stores par le locataire comprend le graissage du mécanisme et le remplacement des cordes, des poulies ou de quelques lames Puis, s’agissant des volets proprement dits : le même site officiel précise que le locataire ne répare les volets que lorsqu’il est responsable de leur dégradation et que, dans le cas contraire, la réparation revient au propriétaire Deux régimes se dessinent donc. Pour les stores intérieurs, un entretien courant pèse en tout état de cause sur l’occupant. Pour les volets, roulants ou battants, la charge du locataire est conditionnelle : elle suppose une dégradation dont il est responsable.
En pratique, la responsabilité du locataire se rencontre dans des situations sans ambiguïté. Le tablier arraché parce que le volet a été forcé, les lames tordues après un choc, la manivelle cassée par une manipulation brutale, le coffrage dégradé lors de l’installation d’un meuble trop haut : autant de dommages dont la cause est imputable à l’occupant et dont la remise en état lui incombe. Le bailleur qui l’affirme doit toutefois l’établir. La cour d’appel de Montpellier l’a rappelé le 18 mars 2025 dans un litige portant précisément sur un volet roulant dégradé : les bailleurs produisaient un commandement de faire les réparations et un devis, mais « il n’est versé au débat aucun d’état des lieux de sortie, qui aurait permis à la cour d’établir une comparaison avec l’état des lieux d’entrée », de sorte que la réalité des dégradations imputables au locataire n’était pas démontrée et que le jugement déboutant les bailleurs a été confirmé (cour d’appel de Montpellier, 5e chambre civile, 18 mars 2025, RG 22/06458, sur appel d’un jugement du tribunal judiciaire de Perpignan du 28 novembre 2022). L’enseignement est net : sans état des lieux d’entrée et de sortie permettant la comparaison, un devis seul ne suffit pas à faire payer le locataire.
Le locataire avisé prend donc deux précautions dès l’apparition du désordre. D’abord, il vérifie l’état des lieux d’entrée : si le volet y est décrit en bon état de fonctionnement, la panne survenue en cours de bail ne fait pas de lui le responsable automatique ; si un défaut y était déjà consigné, il dispose d’un argument supplémentaire pour renvoyer la réparation au bailleur au titre de la délivrance. Ensuite, il s’abstient de toute intervention qui aggraverait la situation : forcer un tablier coincé, démonter le coffrage ou bricoler le mécanisme transforme une panne d’usure en dégradation de son fait et inverse la charge de la preuve à son détriment. Signaler par écrit, décrire les symptômes sans démonter, conserver une copie du message : telle est la conduite qui préserve ses droits.
Une question revient dans presque tous les dossiers : la manivelle cassée d’un volet manuel est-elle une menue réparation ? La réponse dépend de ce qui est cassé exactement. La poignée ou la manivelle amovible elle-même, élément manipulé quotidiennement, peut relever de l’entretien courant. Mais le mécanisme complet d’enroulement, le treuil ou le boîtier logé dans le coffrage n’y figurent pas : l’annexe du décret ne cite ni manivelle, ni treuil, ni moteur, ni tablier. Le tribunal judiciaire de Lyon a eu à connaître d’une manivelle cassée sur un volet de chambre, bloqué en position fermée : le bailleur avait fait procéder au « remplacement d’un mécanisme complet manuel » pour 356,28 euros dans le mois suivant le signalement, et le tribunal a jugé que « le bailleur, qui a procédé à la réparation du volet dans un délai d’un mois, n’a pas manqué à son obligation d’entretien » (tribunal judiciaire de Lyon, 27 juillet 2026, RG 23/00225). Autrement dit, c’est bien le bailleur qui a payé le mécanisme, et le tribunal a validé ce partage en contrôlant seulement le délai. Le locataire ne peut donc pas se voir imposer le coût d’un mécanisme au prétexte qu’il tourne une manivelle chaque jour.
B. Ce que le bailleur paie : le mécanisme, le moteur et la vétusté
L’obligation du bailleur est posée par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Le bailleur est d’abord obligé de « De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement » : un volet roulant motorisé ou manuel mentionné au bail, ou simplement présent dans le logement loué, doit fonctionner le jour de la remise des clés. Il doit ensuite « D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement », ce qui inclut de ne pas laisser l’occupant durablement privé de lumière naturelle ni d’accès au balcon. Il doit enfin « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ». Tout ce qui n’entre pas dans la liste fermée du décret de 1987 bascule dans cette obligation générale : le bailleur ne peut pas s’en affranchir par une clause du bail qui mettrait toutes les réparations à la charge du locataire, car cette répartition résulte de la loi et du décret.
Le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 7 juillet 2026 illustre ce raisonnement de façon limpide (tribunal judiciaire de Bordeaux, juge des contentieux de la protection, 7 juillet 2026, RG 25/03896). Le volet roulant de la porte-fenêtre donnant accès au balcon s’était bloqué en janvier 2025, interdisant toute ouverture. La bailleresse refusait de payer, soutenant qu’il s’agissait d’une réparation locative. La locataire a fait procéder à la réparation en juin 2025, pour 330 euros, puis a demandé le remboursement et l’indemnisation de son trouble de jouissance. La facture du professionnel décrivait précisément l’intervention : remplacement de plusieurs agrafes situées à l’intérieur du coffrage en bois, avec dépose puis remontage du volet. Le tribunal en a déduit que « ce type d’intervention ne relève pas des réparations locatives au sens de l’annexe du décret du 26 août 1987, ne prévoyant, s’agissant des stores, et donc par assimilation les volets, que des manipulations sur les éléments externes du dispositif ». La bailleresse a été condamnée à payer 1 830 euros, soit le remboursement des 330 euros et 1 500 euros de préjudice moral et de trouble de jouissance pour six mois de privation de lumière dans la pièce principale et d’accès au balcon. Trois leçons s’en dégagent pour tout dossier comparable : la nature exacte de l’intervention, telle que la décrit la facture, décide de sa qualification ; les éléments internes du mécanisme ne sont jamais des réparations locatives ; et un refus obstiné du bailleur, maintenu malgré les démarches amiables et l’avis de la commission départementale de conciliation qui avait donné raison à la locataire, aggrave le préjudice indemnisable.
La vétusté suit la même logique. Un moteur de volet électrique qui rend l’âme après quinze ou vingt ans de service, un tablier fragilisé par des années d’exposition au soleil, des attaches desséchées, un treuil usé : aucune de ces défaillances ne traduit un défaut d’entretien du locataire, et leur remplacement incombe au bailleur au titre du maintien en état. Le locataire n’a pas à démontrer l’âge exact de l’équipement au jour près ; il lui suffit de demander au bailleur de justifier de la date d’installation et de produire, si possible, l’état des lieux d’entrée et des photographies montrant l’usure générale. Symétriquement, le bailleur qui dispose d’une facture d’installation récente et d’un état des lieux d’entrée décrivant un équipement neuf peut plus facilement soutenir qu’une panne précoce résulte d’une mauvaise utilisation, à charge pour lui de le prouver. La vétusté n’est donc pas un mot magique qui dispense de toute preuve, mais elle fait peser la charge du remplacement sur le propriétaire dès lors que l’usure normale est établie ou vraisemblable.
Deux situations particulières méritent d’être distinguées. La première est celle du volet qui ne protège plus le logement : porte-fenêtre qui ne verrouille plus parce que le volet est bloqué en position haute, rez-de-chaussée exposé aux intrusions, chambre d’enfant dont l’occultation est impossible. L’atteinte à la sécurité et à l’usage normal du logement renforce l’urgence de la réparation et le préjudice en cas d’inaction, sans pour autant créer un régime juridique distinct : c’est toujours l’article 6 de la loi de 1989 qui s’applique, mais le juge apprécie plus sévèrement un bailleur qui laisse un logement vulnérable. La seconde est celle de la copropriété : dans l’affaire lyonnaise, le remplacement complet des menuiseries et des volets avait été retardé par l’opposition du syndic aux caissons posés en façade, pour des motifs d’esthétique du bâtiment. Le locataire n’a pas à subir ce débat entre le bailleur et la copropriété : l’obligation d’entretien pèse sur le bailleur, à charge pour lui de faire autoriser les travaux par l’assemblée générale ou d’obtenir l’accord du syndic, et les délais imputables à cette organisation interne ne sont pas opposables à l’occupant qui attend la lumière.
II. Faire réparer et se faire rembourser : la méthode qui tient devant le juge
Savoir que la réparation incombe au bailleur ne suffit pas : encore faut-il l’obtenir sans avancer des sommes perdues et sans commettre d’impair procédural. Les décisions rendues en 2026 récompensent les locataires méthodiques, qui signalent par écrit, laissent un délai raisonnable, saisissent la conciliation puis font exécuter à un coût raisonnable, et sanctionnent les approximations des deux côtés. La méthode qui suit reprend cet ordre, qui est aussi celui que le juge vérifie.
A. Signaler, mettre en demeure, faire exécuter à un coût raisonnable
Le point de départ est un signalement écrit et daté. Un courrier ou un message électronique adressé au bailleur ou à son mandataire, décrivant précisément les symptômes, suffit dans un premier temps : volet bloqué en position fermée depuis telle date, pièce concernée, usages empêchés comme l’ouverture de la porte-fenêtre ou l’accès au balcon, photographies jointes. Ce signalement n’est pas une formalité vaine : il fixe le point de départ du délai laissé au bailleur et il constituera, en cas de litige, la preuve que le propriétaire était informé et qu’il a choisi de ne pas agir. Dans l’affaire bordelaise, la locataire avait multiplié les courriels d’alerte entre janvier et juin 2025, et le tribunal a relevé ces démarches amiables restées vaines pour caractériser la carence de la bailleresse. À l’inverse, un simple appel téléphonique dont on ne garde aucune trace expose le locataire à se voir répondre qu’il n’a jamais rien demandé.
Si le bailleur ne réagit pas ou refuse expressément, l’étape suivante est la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, impartissant un délai raisonnable pour faire procéder à la réparation. Ce délai s’apprécie selon l’urgence : quelques semaines pour un volet bloqué en position fermée qui prive de lumière, davantage pour un inconfort moindre, moins encore si la sécurité du logement est compromise. La mise en demeure doit décrire l’intervention attendue, rappeler l’obligation d’entretien du bailleur et annoncer qu’à défaut, le locataire fera procéder lui-même à la réparation et en demandera le remboursement. Cette annonce n’est pas une menace en l’air : l’article 1222 du code civil dispose qu’« Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction. » Le locataire est le créancier de l’obligation d’entretien ; le bailleur en est le débiteur. Une fois mis en demeure en vain, le locataire peut donc commander la réparation et en réclamer le prix, à condition de rester dans le raisonnable.
Le caractère raisonnable du coût mérite une attention particulière, car c’est sur ce terrain que se perdent les remboursements. Concrètement, cela signifie faire établir au moins deux devis comparables par des professionnels, choisir une remise en état équivalente à l’existant plutôt qu’une montée en gamme, et refuser les prestations disproportionnées : remplacer l’ensemble des volets de l’appartement alors qu’un seul mécanisme est en cause, opter pour une motorisation haut de gamme connectée là où une réparation du treuil suffisait, ou accepter des frais de déplacement et de main-d’œuvre manifestement hors marché. La facture doit décrire avec précision la nature de l’intervention, comme celle qui a emporté la conviction du tribunal de Bordeaux : pièces remplacées, localisation dans le coffrage, dépose et remontage. Une facture laconique mentionnant un forfait global sans détail affaiblit la demande de remboursement, car le juge ne peut pas vérifier que l’intervention sortait du champ des réparations locatives. Lorsque le désaccord porte sur le principe même de la charge, la saisine de la commission départementale de conciliation, ouverte aux locataires comme aux bailleurs sans avocat obligatoire, permet souvent d’obtenir un avis qui pèsera dans la suite : dans l’affaire bordelaise, cette commission avait appuyé la position de la locataire avant le procès, et le tribunal l’a relevé.
Lorsque le bailleur persiste dans son refus après la mise en demeure, le locataire dispose de tout l’arsenal de l’inexécution contractuelle. L’article 1217 du code civil ouvre en effet plusieurs voies : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. » En matière de volet bloqué, les voies utiles sont l’exécution forcée en nature, c’est-à-dire demander au juge d’ordonner la réparation sous astreinte, et la réparation des conséquences, c’est-à-dire le remboursement et l’indemnisation du trouble de jouissance. La suspension du paiement du loyer, en revanche, est une arme à manier avec une extrême prudence : le loyer reste dû pendant le litige et une consignation sauvage expose le locataire à une résiliation pour impayé, de sorte que cette voie ne s’envisage qu’avec un accompagnement juridique et, le plus souvent, une autorisation judiciaire de consigner. Quand le différend s’enlise malgré les démarches amiables et la conciliation, l’examen du dossier par un avocat en droit immobilier à Paris permet de vérifier la qualification de la panne, le chiffrage du préjudice et la juridiction compétente avant d’engager une procédure dont le coût doit rester proportionné à l’enjeu.
B. Prouver la panne et faire indemniser la privation de lumière
Devant le juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges locatifs, tout se joue sur la preuve, et la charge de cette preuve suit la qualification. Le locataire qui demande le remboursement d’une réparation doit établir trois éléments : que l’équipement était en panne et que la panne n’était ni une menue réparation locative ni une dégradation de son fait, que le bailleur a été informé et mis en demeure en vain, et que le coût engagé est raisonnable. Le bailleur qui prétend que le locataire a dégradé le volet doit établir cette dégradation, et l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier montre que cette preuve ne s’improvise pas : état des lieux d’entrée décrivant un volet en bon état, état des lieux de sortie permettant la comparaison, photographies datées, constats de commissaire de justice. Un devis non contradictoire et un commandement de réparer ne remplacent ni l’un ni l’autre.
Le dossier probatoire du locataire se construit dès le premier jour et ne coûte presque rien. Il comprend la copie du bail et de l’état des lieux d’entrée, l’ensemble des messages échangés avec le bailleur ou l’agence, avec leurs dates, les photographies et, si possible, une courte vidéo montrant le volet bloqué et la pièce plongée dans le noir, les devis comparatifs et la facture détaillée de l’entreprise, ainsi que l’avis éventuel de la commission départementale de conciliation. Chaque pièce a une fonction précise : le bail et l’état des lieux établissent l’obligation de délivrance, les messages établissent l’information et le délai laissé au bailleur, les devis établissent le caractère raisonnable du coût, la facture établit la nature non locative de l’intervention, l’avis de conciliation établit la bonne foi. Le jugement bordelais doit beaucoup à cette méthode : la facture décrivait les agrafes intérieures et la dépose du coffrage, les courriels établissaient six mois de démarches vaines, et l’appui de la commission de conciliation confirmait que le refus de la bailleresse n’était pas sérieux.
L’indemnisation du trouble de jouissance obéit à une logique distincte du remboursement. Le remboursement efface la dépense ; l’indemnisation répare la privation subie entre la panne et la remise en état. Son fondement est l’article 1231-1 du code civil, selon lequel « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » Le juge évalue souverainement ce préjudice en fonction de la durée de la privation, de son intensité et du montant du loyer : une pièce principale sans lumière naturelle pendant six mois, avec un balcon inaccessible, a été évaluée à 1 500 euros à Bordeaux ; à Lyon, une avarie de volet ayant duré plus d’un an, avec impossibilité d’aérer et de faire entrer la lumière, a conduit à 1 500 euros de préjudice de jouissance et 800 euros de préjudice moral, dans un dossier où d’autres manquements du bailleur étaient également retenus (tribunal judiciaire de Lyon, 27 juillet 2026, RG 23/00225). Ces montants ne constituent pas un barème : un volet de chambre d’appoint bloqué trois semaines n’appelle pas la même indemnité qu’un séjour aveugle pendant six mois, et le juge tient compte des démarches du bailleur, comme le montre le dossier lyonnais où une réparation intervenue dans le mois a été jugée satisfaisante pour le premier volet.
Du côté du bailleur, la défense utile ne consiste pas à opposer un refus de principe, qui aggrave le préjudice comme à Bordeaux, mais à agir vite et à documenter. Faire établir un diagnostic par un professionnel dans les jours qui suivent le signalement, conserver la facture d’installation de l’équipement pour discuter de la vétusté, proposer un calendrier de réparation écrit, et, si la dégradation par le locataire est manifeste, la faire constater par commissaire de justice avant toute discussion : telle est la conduite qui, soit éteint le litige, soit place le bailleur en position de force devant le juge. Le bailleur qui a réparé dans un délai d’un mois, comme dans le premier épisode du dossier lyonnais, n’a pas été sanctionné pour ce volet-là. La rapidité et la traçabilité sont, pour le propriétaire comme pour le locataire, les deux meilleures protections.
Un volet roulant bloqué n’est donc ni une fatalité à subir dans le noir, ni une facture à envoyer aveuglément à l’autre partie. Pour le locataire, la séquence gagnante tient en cinq temps : vérifier l’état des lieux d’entrée, signaler par écrit avec photographies, mettre en demeure par recommandé en laissant un délai raisonnable, saisir la commission départementale de conciliation en cas de refus, puis faire réparer à un coût raisonnable avec une facture détaillée avant d’en demander le remboursement, sans suspendre le paiement du loyer de sa propre initiative. Pour le bailleur, elle tient en miroir : diagnostiquer vite, réparer ce qui relève du maintien en état, et ne mettre à la charge du locataire que l’entretien courant énuméré par le décret et les dégradations prouvées. Entre les deux, la facture détaillée du professionnel et les états des lieux d’entrée et de sortie départagent presque tous les litiges, comme l’ont montré les juges de Bordeaux, de Lyon et de Montpellier en 2025 et 2026.