Un copropriétaire met son deux-pièces en location sur une plateforme de réservation. Les premiers voyageurs arrivent avec leurs valises à roulettes, les digicodes circulent, les allées et venues se multiplient le week-end, et certains voisins ne dorment plus. Le syndic écrit au propriétaire, qui répond que son appartement lui appartient et qu’il en fait ce qu’il veut. Quelques mois plus tard, le tribunal lui ordonne de cesser toute location de courte durée sous astreinte, de retirer ses annonces et de verser des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires. La réponse à la question qui ouvre cet article tient donc en une phrase : oui, la location de courte durée d’un logement peut être interdite, à la fois par la réglementation administrative du changement d’usage et par le règlement de la copropriété, et le loueur qui passe outre s’expose à des sanctions financières lourdes. Cette réponse doit être entourée de réserves immédiates. Chaque immeuble a son règlement, chaque commune a ses règles locales, et la situation d’une résidence principale louée quelques semaines par an n’a rien à voir avec celle d’un logement entier voué à la rotation permanente de voyageurs. Cet article est une information générale : il ne remplace ni la lecture du règlement de votre immeuble ni l’analyse de votre situation particulière, et les contrats signés priment sur toute analyse générale. Seul le juge, saisi d’un litige précis, tranche les cas limites.

I. La promesse de revenus et le double verrou juridique

La location de courte durée fait miroiter des revenus supérieurs au loyer classique, avec une flexibilité totale sur les dates. Les plateformes donnent l’impression qu’il suffit de publier une annonce et d’accueillir les voyageurs. En copropriété, et Singulièrement à Paris où la réglementation est la plus stricte, deux verrous indépendants l’un de l’autre peuvent refermer le piège : l’autorisation administrative de changement d’usage et l’interdiction inscrite dans le règlement de l’immeuble. Il suffit que l’un des deux s’applique pour que l’activité soit illicite.

A. Le changement d’usage : louer à des voyageurs, ce n’est plus habiter

Le premier verrou est administratif. Dans les communes qui l’ont décidé, un local d’habitation ne peut pas changer d’usage sans autorisation préalable. Le texte applicable est l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026 :

« Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1. » — article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Paris fait partie de ces communes, et la Ville de Paris poursuit systématiquement les changements d’usage sans autorisation. La question décisive est donc de savoir si la location répétée d’un meublé à des voyageurs constitue un changement d’usage. La réponse de la Cour de cassation est affirmative depuis plusieurs années. Dans une affaire parisienne où un appartement de deux pièces à usage d’habitation avait fait l’objet de deux locations meublées de courte durée au profit d’une clientèle de passage n’y élisant pas domicile, la Ville de Paris avait assigné les propriétaires sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation pour obtenir une amende et le retour du bien à son usage d’habitation. La cour d’appel avait rejeté ces demandes, et la troisième chambre civile a censuré cette décision :

La troisième chambre civile casse l’arrêt parisien qui avait rejeté les demandes de la Ville et renvoie l’affaire devant la cour d’appel autrement composée (arrêt du 18 février 2021, pourvoi n° 19-13.191, avec condamnation des propriétaires aux dépens et à 3 000 euros au titre des frais de procédure).

La portée de cette jurisprudence a été confirmée depuis, notamment par un arrêt de la même chambre du 7 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.101, qui rejette le pourvoi du propriétaire et valide la lecture stricte de la Ville de Paris. Et le mouvement s’est encore durci : la loi dite « Le Meur » du 19 novembre 2024 a renforcé l’arsenal contre les meublés de tourisme, et un arrêt de la troisième chambre civile du 3 septembre 2026, pourvoi n° 25-16.157, commenté par la presse juridique le 29 septembre 2026, juge que la location répétée d’un local meublé destiné à l’habitation, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, caractérise un changement d’usage. La définition légale du meublé de tourisme éclaire ce raisonnement. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme, dans sa version en vigueur depuis le 20 mai 2026, dispose :

« les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. » — article L. 324-1-1 du code du tourisme.

Dès que le logement est offert à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, on sort du cadre de l’habitation classique. Dans une commune soumise au régime de l’article L. 631-7, une autorisation préalable peut donc être exigée, et son absence rend l’activité irrégulière. La sanction est dissuasive. L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit :

Toute personne en infraction « est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. » — article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation.

L’amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune, et son produit est versé à la commune où se situe le local. Concrètement, à Paris, les condamnations atteignent régulièrement plusieurs dizaines de milliers d’euros par logement, et les conciergeries qui gèrent des portefeuilles de meublés sans autorisation s’exposent à des montants cumulés spectaculaires. À cette sanction administrative s’ajoute l’obligation de remettre le local à son usage d’habitation, sous astreinte.

Le législateur a en outre verrouillé le circuit des annonces. Depuis le 20 mai 2026, toute personne qui offre un meublé de tourisme à la location doit procéder au préalable à une déclaration avec enregistrement sur un téléservice national :

« Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national » — article L. 324-1-1 du code du tourisme.

La déclaration indique si le meublé constitue ou non la résidence principale du loueur, et le numéro d’enregistrement obtenu doit figurer sur les annonces. Les intermédiaires sont mis à contribution : l’article L. 324-2-1 du même code impose à toute personne qui, par une activité d’entremise ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique, concourt à la mise en location d’un meublé de tourisme, d’agir en amont :

L’intermédiaire « informe le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables prévues par ces articles » — article L. 324-2-1 du code du tourisme — et doit obtenir du loueur, avant la mise en ligne de l’annonce, une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations, avec l’indication du caractère de résidence principale et le numéro de déclaration.

Un loueur qui contourne ces étapes cumule donc les irrégularités : défaut d’autorisation de changement d’usage, défaut de déclaration et annonce dépourvue de numéro d’enregistrement.

B. Le règlement de copropriété : la clause que le loueur n’a jamais lue

Le second verrou est privé, et il surprend davantage. Même avec une autorisation administrative en règle, la location de courte durée peut être interdite par le règlement de la copropriété. La loi du 10 juillet 1965 donne à chaque copropriétaire la libre jouissance de son lot, mais sous une double limite : ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. L’article 9 de cette loi subordonne cette libre jouissance au respect des droits des autres copropriétaires et de la destination de l’immeuble, et l’article 8 confie au règlement de copropriété le soin de déterminer la destination des parties privatives et communes ainsi que les conditions de leur jouissance. Tout se joue donc sur ce que prévoit le règlement de l’immeuble concerné.

La clause la plus fréquente dans les immeubles anciens est la clause dite d’habitation bourgeoise, qui réserve l’occupation à un usage bourgeois et exclut les activités commerciales. Dans l’affaire parisienne jugée le 11 juillet 2025, le règlement de l’immeuble prévoyait exactement ce type de stipulation :

Dans cette affaire, le règlement réservait les locaux à une occupation bourgeoise et excluait toute activité industrielle, commerciale ou artisanale, visant notamment tout commerce de locations meublées, selon les motifs du jugement du tribunal judiciaire de Paris (8e chambre, 3e section, 11 juillet 2025, RG n° 22/03669).

La propriétaire soutenait que cette clause ne visait pas son lot, que la location de courte durée n’avait pas forcément un caractère commercial et qu’elle n’impliquait pas automatiquement des nuisances. Le tribunal a écarté ces moyens : l’activité de location meublée de courte durée contrevenait directement à la destination de l’immeuble et aux dispositions précitées du règlement, d’autant qu’un appartement de 68 mètres carrés proposé pour huit personnes sur des plateformes de réservation générait des rotations incompatibles avec le caractère paisible de l’immeuble. La sanction privée est tombée en même temps que le constat :

Le tribunal ordonne à la propriétaire de cesser toute location meublée de courte durée dans le lot concerné, sous astreinte provisoire de 1 000 euros par infraction constatée par commissaire de justice à compter de la signification du jugement, et de faire supprimer toutes ses annonces sur les sites de mise en location de courte durée dans un délai de quinze jours, sous astreinte provisoire de 500 euros par infraction constatée.

Outre la cessation et le retrait des annonces, la propriétaire a été condamnée à 3 000 euros de dommages et intérêts au profit du syndicat des copropriétaires, aux dépens et à 4 000 euros au titre des frais de procédure, l’exécution provisoire étant de droit. Le jugement rappelle ainsi qu’en copropriété, le contentieux ne se limite pas à l’amende administrative : le syndicat dispose de sa propre action, avec ses propres sanctions.

Les copropriétés récentes ne sont pas en reste. La Ville de Paris rappelle la règle applicable à tous les immeubles parisiens :

La Ville de Paris rappelle que la location en meublé touristique doit rester conforme au règlement de copropriété et respecter la tranquillité de l’immeuble.

Et depuis une évolution législative récente, les règlements neufs doivent se positionner explicitement :

Depuis le 21 novembre 2024, tous les nouveaux règlements de copropriété doivent indiquer si la location meublée touristique y est autorisée ou non.

Pour les règlements existants, une modification peut interdire la location meublée touristique dans les logements qui ne constituent pas la résidence principale du loueur, mais uniquement dans les copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les logements. Le sort de la résidence principale mérite d’être précisé : la loi autorise chaque occupant à louer sa résidence principale en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par an, sans autorisation de changement d’usage, à condition de respecter la déclaration d’usage et, le cas échéant, le numéro d’enregistrement. Au-delà de 120 jours, ou dès qu’il s’agit d’une résidence secondaire ou d’un bien détenu pour investir, le régime de l’autorisation reprend toute sa rigueur. Et même en deçà du seuil, la clause du règlement de copropriété peut faire obstacle : un immeuble qui prohibe toute activité commerciale peut interdire la rotation de voyageurs jusque dans la résidence principale d’un copropriétaire, sous le contrôle du juge.

II. Agir sans se tromper, des deux côtés de la porte palière

Comprendre le double verrou ne suffit pas. Encore faut-il savoir comment réagir concrètement, que l’on subisse les locations du voisin ou que l’on envisage soi-même de louer. Les deux positions obéissent à des réflexes différents, mais partagent une même exigence : la preuve et l’écrit, avant toute confrontation.

A. Voisins et syndic : prouver le trouble avant de demander l’interdiction

Le voisin qui subit des rotations incessantes doit d’abord distinguer deux actions complémentaires : faire cesser le trouble de voisinage et faire interdire l’activité elle-même. La première repose sur le trouble anormal, aujourd’hui codifié à l’article 1253 du code civil, en vigueur depuis le 17 avril 2024 :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » — article 1253 du code civil.

Des allées et venues nocturnes, des bruits de valises dans l’escalier, des fêtes à répétition, des encombrants abandonnés dans les parties communes : pris isolément, chaque fait peut sembler bénin ; répétés et documentés, ils caractérisent un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage. La responsabilité est de plein droit, ce qui signifie que la victime n’a pas à démontrer une faute du loueur, mais seulement l’existence du trouble et son caractère anormal. Encore faut-il le prouver. Le réflexe utile consiste à constituer un dossier daté : relevé des nuisances avec dates et heures, témoignages écrits des voisins conformes aux exigences de forme, échanges avec le syndic, mains courantes ou plaintes lorsque les faits relèvent du tapage, et surtout constats dressés par un commissaire de justice, seul professionnel dont les constatations font foi jusqu’à preuve contraire. Dans le jugement parisien du 11 juillet 2025, les constats d’huissier ont joué un rôle décisif : les annonces en ligne, les captures des plateformes et les constats de rotations ont établi la réalité de l’activité illicite et justifié à la fois l’astreinte par infraction constatée et l’indemnisation du syndicat.

La deuxième étape est amiable et collective. Un courrier recommandé au propriétaire, avec copie au syndic, décrivant les faits datés et demandant la cessation, coûte peu et fait courir les délais. Si le trouble persiste, le syndic doit être saisi par écrit : c’est lui qui représente le syndicat des copropriétaires et qui peut agir en justice pour faire respecter le règlement. L’assemblée générale peut utilement être saisie pour rappeler la clause applicable, voter si nécessaire une clarification du règlement dans les limites permises par la loi, et autoriser le syndic à agir en justice. À Paris, le syndic peut également signaler la situation aux services municipaux chargés du contrôle des meublés de tourisme, qui disposent de leurs propres pouvoirs d’enquête et peuvent assigner le loueur devant le tribunal judiciaire pour obtenir l’amende civile et le retour à l’usage d’habitation.

La troisième étape est judiciaire, et elle appartient au syndicat comme à la commune, chacun sur son fondement. Le syndicat demande au tribunal judiciaire la cessation de l’activité sous astreinte, le retrait des annonces et des dommages et intérêts pour le préjudice collectif, comme dans l’affaire parisienne de 2025. La commune, elle, poursuit l’amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local et la remise en état. Les deux actions peuvent se cumuler, et le loueur condamné sur les deux fronts paie deux fois. Le voisin agissant seul, sans le syndicat, peut également saisir le juge pour son préjudice personnel sur le fondement du trouble anormal de voisinage, mais son action est plus fragile s’il ne démontre qu’une gêne diffuse sans lien direct avec l’activité de location. D’où l’importance de coordonner l’action individuelle avec celle du syndicat, et de ne jamais se faire justice soi-même : changer les serrures des parties communes, couper l’eau ou l’électricité du lot litigieux, ou dégrader les boîtes aux lettres exposerait leurs auteurs à des poursuites pénales et civiles, quel que soit le bien-fondé de leur colère.

B. Loueur : vérifier avant de publier, régulariser avant d’être assigné

Du côté du propriétaire tenté par la courte durée, l’ordre des vérifications est inverse de celui que suggèrent les plateformes : il faut lire avant de publier, demander avant de louer, déclarer avant d’accueillir. La première lecture est celle du règlement de copropriété, y compris ses annexes et l’état descriptif de division. Une clause d’habitation bourgeoise exclusive de tout commerce de location meublée, comme celle citée plus haut, ferme en principe la porte à toute rotation de voyageurs, même occasionnelle. Une clause de simple habitation, sans exclusivité commerciale, laisse davantage de marge au juge, qui appréciera la réalité des nuisances et la destination de l’immeuble. Une autorisation expresse des locations meublées, plus rare, sécurise l’activité sous réserve du respect de la tranquillité de l’immeuble. En cas de doute sur le sens d’une clause ancienne ou ambiguë, seul l’examen complet du règlement et des procès-verbaux d’assemblée permet de se faire une opinion sérieuse : un extrait isolé ne suffit jamais.

La deuxième vérification est administrative et dépend de la commune. À Paris, le principe est simple : hors résidence principale louée dans la limite annuelle, toute location répétée à une clientèle de passage exige une autorisation préalable de changement d’usage, assortie le cas échéant d’une compensation, c’est-à-dire la transformation en habitation d’un local non destiné à cet usage. La demande se fait auprès des services municipaux, et l’absence de réponse ne vaut pas accord. Le loueur doit également accomplir la déclaration avec enregistrement sur le téléservice national et faire figurer le numéro obtenu sur chacune de ses annonces, comme l’exige la Ville de Paris :

Cette déclaration permet d’obtenir immédiatement un numéro d’enregistrement, qui doit impérativement figurer sur chaque annonce publiée (Ville de Paris).

En Île-de-France, les communes qui appliquent le régime du changement d’usage sont nombreuses, et les règlements municipaux varient sur les seuils, les pièces à fournir et les délais d’instruction. Le propriétaire d’un logement situé à Boulogne-Billancourt, Saint-Denis ou Créteil ne peut donc pas transposer sans vérification ce qu’il a lu pour Paris : il doit consulter le règlement municipal applicable à l’adresse exacte du bien. Dans tous les cas, la résidence principale bénéficie du régime des 120 jours maximum par année civile, décomptés sur l’ensemble des plateformes, et tout dépassement fait basculer le logement dans le régime de l’autorisation.

La troisième vérification est financière et doit être faite froidement. Les revenus espérés de la courte durée doivent être comparés au risque réel : amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local sur action de la commune, cessation sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée sur action du syndicat, retrait des annonces sous astreinte de 500 euros, dommages et intérêts, dépens et frais de procédure, sans compter les mois de vacance pendant le contentieux et la décote d’un bien signalé aux autorités. Les conciergeries et les intermédiaires qui encaissent des commissions sur des locations irrégulières engagent également leur propre responsabilité, comme l’illustre la condamnation en garantie prononcée dans le jugement parisien de 2025 à l’encontre de la société de gestion. Confier ses clés à un professionnel ne transfère donc pas le risque : le propriétaire reste le premier responsable de la régularité de l’activité exercée dans son lot.

Pour le lecteur parisien qui découvre ces règles après avoir déjà publié une annonce, la sortie de crise suit un ordre précis : suspendre immédiatement les réservations à venir, retirer ou corriger les annonces dépourvues de numéro d’enregistrement, relire le règlement de copropriété avec un professionnel, saisir si nécessaire les services municipaux pour régulariser ou solliciter l’autorisation, et répondre par écrit aux courriers du syndic plutôt que de les ignorer, car le silence nourrit la procédure. Chaque étape doit être documentée, car le juge tient compte des efforts de régularisation pour moduler les sanctions. À ce stade, l’accompagnement par un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de vérifier la clause applicable, de chiffrer le risque administratif et privé, et de construire une stratégie de régularisation ou de défense cohérente devant le tribunal judiciaire.

Reste le cas particulier de la résidence principale louée occasionnellement pendant les vacances ou les déplacements professionnels. Cette pratique reste licite dans la limite de 120 jours par an, sous réserve de la déclaration applicable et du respect de la tranquillité de l’immeuble. Mais elle n’est pas sans précautions : informer son assureur habitation, vérifier que le bail d’habitation ou le règlement n’interdit pas la sous-location ou l’hébergement à titre onéreux, déclarer les revenus perçus à l’administration fiscale, et prévenir le syndic en cas de rotation visible, sont autant de réflexes qui évitent qu’un complément de revenus ponctuel ne dégénère en contentieux durable. La frontière entre l’hospitalité occasionnelle et l’activité commerciale se mesure en jours, en revenus et en nuisances : le dépassement se paie au prix fort.

Conclusion

La location de courte durée en copropriété n’est ni un droit absolu du propriétaire ni une activité interdite par principe : c’est une activité doublement conditionnée, par l’autorisation administrative de changement d’usage et par le règlement de l’immeuble. Le loueur qui néglige l’un ou l’autre s’expose à un cumul de sanctions dont le jugement parisien du 11 juillet 2025 donne la mesure : cessation sous astreinte, effacement des annonces, dommages et intérêts et frais de procédure, auxquels s’ajoute l’amende civile poursuivie par la commune. Les voisins et le syndic, eux, disposent d’armes efficaces à condition de prouver le trouble par des constats et d’agir dans l’ordre : amiable écrit, saisine du syndic et de l’assemblée, puis juge judiciaire. Dans un marché où les plateformes incitent à publier en quelques clics, la prudence consiste à inverser la séquence : lire le règlement, vérifier la règle municipale, déclarer l’activité et compter les jours, avant d’accueillir le premier voyageur.