Ce 10 octobre 2026, le mot « feu » figure parmi les recherches en plus forte progression sur Google en France, avec plus de 20 000 recherches. Selon les actualités associées relevées par Google Trends, un feu de détritus s’est déclaré au rez-de-chaussée d’un immeuble dans un quartier de l’est de Nice, d’après Nice-Matin, tandis que près de Perpignan le premier feu de cheminée de la saison a mobilisé près d’une vingtaine de pompiers en pleine nuit, selon L’Indépendant. Au même moment, la presse locale rappelle l’enjeu de l’entretien avant l’hiver : « Pas de certificat, pas d’indemnisation », titre Charente Libre à propos du ramonage. Derrière ces faits divers, une même question préoccupe les copropriétaires, les locataires et les syndics : quand un incendie touche un immeuble en copropriété, en particulier lorsqu’il part des parties communes comme une cave, un local à poubelles, un palier ou une gaine technique, qui paie les dégâts, quelle assurance intervient et contre qui exercer un recours. Cet article expose la méthode complète : identifier l’assurance qui doit indemniser, désigner le responsable et ses recours, gérer le relogement et le loyer lorsque le logement devient inhabitable, puis sécuriser l’immeuble pour éviter le sinistre suivant.
I. Feu parti des parties communes : quelle assurance paie et qui est responsable
A. Assurance de l’immeuble : que couvre l’assurance incendie de la copropriété
Dans un immeuble en copropriété, deux niveaux d’assurance coexistent. Le syndicat des copropriétaires souscrit en pratique une assurance collective de l’immeuble, souvent appelée multirisque immeuble, qui garantit notamment les parties communes contre l’incendie : halls, cages d’escalier, caves communes, locaux à poubelles, toiture, façades et gaines techniques. Chaque copropriétaire, occupant ou bailleur, assure pour sa part son lot privatif et sa responsabilité par une multirisque habitation, et le locataire est lui aussi assuré pour les risques locatifs. Quand le feu prend naissance dans une partie commune, comme le local à détritus d’un rez-de-chaussée comparable à celui visé par l’actualité niçoise du jour, c’est en premier lieu l’assurance de l’immeuble qui est sollicitée pour la remise en état des communs : déblaiement, réfection des murs et plafonds noircis, remplacement des portes et des équipements collectifs, remise aux normes de l’installation électrique des communs.
La déclaration doit être faite sans tarder, dans le délai prévu par le contrat. Ce réflexe compte parce que l’assuré est tenu d’obligations précises envers son assureur : l’article L113-2 du Code des assurances dispose que « L’assuré est obligé : 1° De payer la prime ou cotisation aux époques convenues ; 2° De répondre exactement aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l’assureur l’interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier par l’assureur les risques qu’il prend en charge ». En pratique, le syndic déclare le sinistre à l’assureur de l’immeuble, chaque occupant déclare à sa propre assurance, et personne ne fait réparer avant le passage de l’expert sauf mesures conservatoires urgentes : mise en sécurité, bâchage, coupure des fluides. Les photographies prises dès les premières heures, le procès-verbal des pompiers et le rapport de l’expert forment le dossier qui conditionne l’indemnisation.
Lorsque l’indemnité ne suffit pas ou que certains postes sont exclus, le solde des travaux sur les parties communes est voté en assemblée générale et réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes, avec l’avance éventuelle du syndic. C’est ici que les conflits naissent : un copropriétaire dont le lot n’a subi aucun dégât conteste sa quote-part, ou l’assemblée tarde à voter les travaux urgents. La réponse passe par la convocation rapide d’une assemblée, le chiffrage contradictoire des entreprises et la mise en demeure du syndic d’agir s’il reste inerte. Une fois l’indemnité versée, l’histoire ne s’arrête pas pour autant : l’assureur qui a payé peut se retourner contre le responsable du feu. L’article L121-12 du Code des assurances prévoit que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ». Autrement dit, l’assureur de l’immeuble indemnisé prend la place du syndicat pour poursuivre celui dont le fait a provoqué l’incendie, dans la limite de ce qu’il a versé. Tout accord d’abandon de recours signé avec le responsable avant le paiement peut paralyser cette subrogation : avant de signer une quittance ou une transaction avec l’auteur présumé du feu, le syndic vérifie ce que le contrat d’assurance permet.
B. Copropriétaire ou occupant à l’origine du feu : responsabilité et recours du syndicat et des voisins
Identifier l’assurance qui paie ne suffit pas : encore faut-il désigner celui qui répond du dommage. Le point de départ du feu oriente tout le raisonnement. Si l’incendie est parti d’un lot privatif, par exemple d’une cuisine, d’un acumulateur défectueux ou d’un mégot, puis s’est propagé aux parties communes et aux lots voisins, la responsabilité de l’occupant de ce lot est recherchée sur le fondement de la faute. L’article 1240 du Code civil pose le principe : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Le syndicat des copropriétaires, comme chaque voisin dont le lot est endommagé par la propagation, peut donc agir contre l’auteur du feu à condition de démontrer sa faute, par exemple un branchement électrique bricolé, un stockage de produits inflammables sur un balcon ou dans une cave, ou l’absence d’entretien d’un appareil. Le rapport des pompiers sur l’origine du sinistre, les constatations de l’expert et les témoignages des voisins constituent les preuves décisives, et c’est dès les premiers jours qu’elles se réunissent.
À défaut de faute démontrée, la responsabilité du fait des choses que l’on a sous sa garde peut être invoquée. L’article 1242 du Code civil dispose qu’« On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. » Le gardien d’un appareil ou d’une installation dont le dysfonctionnement a communiqué le feu aux voisins répond ainsi du dommage, sauf à démontrer un cas de force majeure ou la faute exclusive de la victime. En copropriété, ce fondement sert notamment quand l’expertise établit qu’un équipement privatif est à l’origine du départ de feu sans qu’une négligence précise puisse être imputée à son détenteur : le voisin dont l’appartement a été enfumé ou inondé par les eaux d’extinction n’a pas à rester sans recours.
Lorsque l’occupant du lot d’où est parti le feu est locataire, un régime spécial s’ajoute : la présomption de responsabilité des articles 1733 et 1734 du Code civil. L’article 1733 du Code civil énonce qu’« Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Le locataire est donc présumé responsable envers le bailleur, et il ne s’exonère qu’en rapportant la preuve positive de l’une de ces trois causes : le hasard ou la force majeure, un défaut de construction, ou un feu venu de l’extérieur. Et l’article 1734 du Code civil ajoute : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. »
La Cour de cassation applique ces textes avec rigueur, comme le montrent deux arrêts rendus par la troisième chambre civile. Dans un arrêt du 15 février 1995, pourvoi n° 92-19.913, publié au Bulletin, la Cour a cassé une décision qui assimilait au locataire le bailleur occupant une partie de l’immeuble sinistré : elle juge que « le locataire ou, s’ils sont plusieurs, tous les locataires sont présumés responsables de l’incendie et que cette présomption cesse d’exister lorsque le propriétaire de l’immeuble occupe une partie des locaux dans les mêmes conditions qu’un locataire ». Concrètement, quand le propriétaire habite lui-même une partie des lieux, le jeu de la présomption est neutralisé et le demandeur doit prouver la faute. Dans un arrêt du 27 mai 2003, pourvoi n° 01-02.517, la Cour a rejeté le pourvoi d’un locataire principal qui n’établissait pas l’origine du feu : « en l’absence de démonstration d’une faute » du sous-occupant, le locataire principal « ne s’exonérait pas vis-à-vis » du bailleur « de la présomption de responsabilité édictée par l’article 1733 du Code civil, dès lors qu’elle ne rapportait pas la preuve directe et positive que l’incendie provenait de l’une des causes exonératoires enumérées par ce texte ». La leçon pour le locataire est claire : affirmer que l’origine du feu est inconnue ne suffit pas à écarter la présomption, et c’est à lui d’établir positivement le cas fortuit, le vice de construction ou la communication par un local voisin. Le même arrêt précise que les articles 1733 et 1734 sont inapplicables dans les rapports entre le bailleur principal et le sous-locataire, de sorte que le bailleur qui veut agir contre le sous-occupant doit prouver sa faute.
En pratique, le syndicat et les voisins combinent ces fondements : action contre l’occupant sur la faute ou la garde, mise en cause du bailleur du lot lorsque l’installation d’origine est défectueuse, et déclaration à chaque assureur pour que les recours subrogatoires s’exercent entre compagnies. Quand le feu est volontaire, le dépôt de plainte s’ajoute et la constitution de partie civile permet de demander réparation devant le juge pénal, sans attendre l’issue lointaine du procès civil sur les travaux.
II. Après le feu : relogement, loyer et prévention du prochain sinistre
A. Logement inhabitable après l’incendie : loyer, relogement et sort du bail
Quand l’incendie rend le logement inhabitable, même partiellement, la première urgence est matérielle : se reloger. La seconde est juridique : que devient le loyer et que devient le bail. Le Code civil règle la situation avec une netteté que beaucoup de locataires ignorent. L’article 1722 du Code civil dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Trois conséquences s’en déduisent. Si l’appartement est entièrement détruit, le bail prend fin automatiquement, sans congé ni décision de justice, et aucun loyer n’est plus dû pour l’avenir. Si la destruction n’est que partielle, par exemple un salon calciné mais des chambres épargnées, ou un appartement enfumé et privé d’électricité pendant les travaux, le locataire choisit entre la baisse du loyer proportionnée à la perte de jouissance et la résiliation pure et simple du bail. Dans les deux cas, le bailleur ne doit aucun dédommagement au locataire au titre de la rupture elle-même, ce qui ne prive pas le locataire de réclamer la réparation de son préjudice propre, mobilier détruit et frais engagés, contre le responsable de l’incendie ou contre son assureur.
Entre ces deux extrêmes, la situation la plus fréquente est celle du logement temporairement inhabitable pendant les travaux de remise en état : suie dans tout l’appartement, odeur persistante, installation électrique à refaire, parties communes condamnées. Le locataire qui doit se reloger quelques semaines ou quelques mois demande la suspension ou la réduction du loyer pour la période de privation de jouissance, en s’appuyant sur le même article 1722 et sur l’obligation de délivrance du bailleur. La demande se fait d’abord par écrit au bailleur, avec les photographies, l’attestation d’inhabitabilité éventuellement établie par les services municipaux et les factures d’hébergement. À défaut d’accord, le juge des contentieux de la protection fixe la réduction et peut autoriser le locataire à consigner les loyers. Pendant ce temps, deux garanties du contrat d’assurance jouent un rôle décisif et doivent être activées sans attendre : la garantie responsabilité du locataire, qui répond des dommages causés au bailleur et aux voisins, et la garantie relogement ou hébergement que comportent la plupart des multirisques habitation, qui prend en charge l’hôtel ou la location de remplacement dans la limite des plafonds du contrat. Le locataire qui n’a pas déclaré le sinistre à son assureur dans le délai contractuel prend le risque de voir cette prise en charge réduite : la déclaration immédiate, par lettre recommandée ou sur l’espace en ligne de l’assureur, avec l’inventaire des biens endommagés, reste le geste qui protège tous les droits.
Le bailleur, de son côté, ne peut ni exiger le loyer d’un logement détruit ni abandonner le locataire d’un logement partiellement atteint. S’il est lui-même copropriétaire, il participe aux décisions de l’assemblée sur les travaux des parties communes dont dépend la réhabitabilité du lot, et son propre assureur multirisque prend en charge les dommages au gros œuvre et aux aménagements dont il est propriétaire. Quand le logement est géré par un administrateur de biens, celui-ci centralise les échanges avec le syndic, les experts et les compagnies. Dans tous les cas, chaque partie conserve ses recours contre l’auteur du feu : le locataire relogé à ses frais réclame le remboursement de son surcoût d’hébergement, et le bailleur privé de loyers pendant la vacance contrainte réclame sa perte locative, sur le fondement de la faute ou de la présomption de l’article 1733 selon la qualité de l’occupant à l’origine du sinistre.
B. Détecteur de fumée et ramonage : les obligations qui évitent le prochain sinistre
Un incendie dans les communs conduit presque toujours à la même assemblée générale extraordinaire : que faut-il installer ou remettre en ordre pour que cela ne recommence pas. Deux obligations dominent le débat, parce qu’elles concernent chaque lot et engagent chaque occupant. La première est le détecteur de fumée. Le Code de la construction et de l’habitation impose une alerte automatique des occupants dès le début de l’incendie : l’article L142-1 de ce code prévoit que « Lors de la survenue d’un incendie dans un logement ou une unité de vie, y compris celui ou celle situé dans un immeuble de moyenne hauteur ou un immeuble de grande hauteur, les occupants doivent pouvoir être alertés automatiquement par un dispositif de détection de fumée dès le début de l’incendie. » Et l’article L142-4 renvoie à un décret en Conseil d’État le soin de préciser « notamment les personnes auxquelles incombent les obligations d’installation et d’entretien du dispositif de détection de fumée, les caractéristiques techniques de celui-ci et les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement ». En location, la répartition est connue : l’installation est à la charge du propriétaire bailleur, tandis que l’entretien courant, le remplacement des piles et le maintien en état de fonctionnement incombent à l’occupant, locataire ou occupant à titre gratuit. Après un sinistre, le syndic a intérêt à faire vérifier la présence et le fonctionnement des détecteurs dans chaque lot, car l’absence d’appareil qui aurait permis une alerte précoce pèse lourd dans l’appréciation des responsabilités et dans les discussions avec les assureurs.
La seconde obligation est le ramonage des conduits de fumée, au cœur de l’actualité du jour : le premier feu de cheminée de la saison près de Perpignan et le rappel de Charente Libre, « Pas de certificat, pas d’indemnisation », montrent que l’automne est le moment où les conduits encrassés provoquent des départs de feu. Le ramonage périodique est exigé par les règlements sanitaires départementaux, le plus souvent une à deux fois par an selon le combustible, et il doit être réalisé par un professionnel qui délivre un certificat. Ce document n’est pas une formalité : en cas d’incendie parti d’un conduit, l’assureur examine l’entretien de l’installation, et le défaut de ramonage prouvé peut fonder un refus partiel ou total de garantie au titre des clauses d’entretien du contrat, tandis que le certificat établit que l’occupant a satisfait à son obligation. Le réflexe utile est donc double : faire ramoner avant la saison de chauffe et conserver chaque certificat avec les factures d’entretien de la chaudière et des inserts. Pour le copropriétaire bailleur, ces pièces prouvent que le logement a été délivré avec des installations entretenues ; pour le locataire, elles écartent le reproche d’avoir négligé l’entretien courant.
Au niveau collectif, l’assemblée générale tire les leçons du sinistre en votant les travaux de sécurité des communs : désencombrement des caves et des paliers, remise aux normes des colonnes électriques anciennes, installation ou révision des extincteurs et des trappes de désenfumage, fermeture sécurisée des locaux à poubelles et des gaines. Le syndic fait établir un diagnostic par un professionnel de la sécurité incendie et présente à l’assemblée un plan chiffré, en distinguant les travaux urgents de conservation, qu’il peut engager de sa propre initiative, et les améliorations qui relèvent d’un vote. Les copropriétaires qui s’opposent aux dépenses de sécurité prennent un risque contentieux : en cas de second sinistre, leur vote contre les travaux proposés après un premier feu figurera au procès-verbal et pourra être invoqué pour discuter le partage des responsabilités. La prévention, ici, n’est pas un supplément d’âme : c’est la pièce qui, au prochain sinistre, fera la différence entre une indemnisation rapide et un procès de plusieurs années.
Conclusion
Le feu du jour, qu’il parte d’un local à détritus comme à Nice ou d’un conduit de cheminée comme près de Perpignan, obéit en copropriété à une logique constante : l’assurance de l’immeuble répare d’abord les communs, chaque occupant déclare à sa propre assurance, puis les responsabilités se règlent entre le syndicat, les voisins et l’auteur du sinistre sur la faute, la garde ou la présomption des articles 1733 et 1734 du Code civil, avec les assureurs subrogés en arrière-plan. Le locataire d’un logement devenu inhabitable n’est pas démuni : destruction totale ou partielle, l’article 1722 lui ouvre la résiliation ou la diminution du loyer, et sa garantie relogement prend le relais pour l’hébergement. Enfin, le détecteur de fumée et le certificat de ramonage restent les deux pièces les plus simples et les moins coûteuses du dossier : elles alertent à temps et elles prouvent l’entretien quand l’expert passe. Rassembler dès les premières heures les photographies, le procès-verbal des pompiers, les déclarations aux assureurs et les certificats d’entretien, c’est se donner les moyens d’être indemnisé vite et de faire payer, en définitive, celui dont le fait a provoqué le feu.