Le 6 février 2025, la cour d’appel de Grenoble a annulé une ordonnance de référé pour violation du principe du contradictoire, tout en constatant l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial pour défaut de paiement des taxes foncières. Quelques mois plus tard, la cour d’appel de Rouen a infirmé une ordonnance d’expulsion. Dans un arrêt du 20 novembre 2025, elle a accordé des délais de paiement rétroactifs à un restaurateur qui avait apuré sa dette. Ces deux décisions illustrent la tension permanente entre la sécurité du bailleur et la survie du commerçant locataire. La clause résolutoire insérée dans un bail commercial ne produit ses effets qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai, posé par l’article L.145-41 du Code de commerce, constitue une garantie légale pour le locataire. Il ne dispense pas pour autant le bailleur de respecter des formes strictes. Une contestation sérieuse sur le fondement du commandement, une irrégularité de procédure ou un paiement effectué dans les conditions fixées par le juge peuvent suspendre, voire annuler, la résiliation de plein droit.

Qu’est-ce que la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire est une stipulation contractuelle par laquelle les parties conviennent que le bail prendra fin automatiquement en cas de manquement à une obligation essentielle. Dans le cadre d’un bail commercial, elle vise le plus souvent le défaut de paiement du loyer, des charges ou des accessoires du bail. La Cour de cassation et les cours d’appel la qualifient de clause d’interprétation stricte. Elle ne peut être déclarée acquise que pour un manquement à une stipulation expresse du bail rappelée dans le commandement.

Le bailleur qui entend se prévaloir de cette clause doit respecter une procédure rigoureuse. Il doit d’abord faire délivrer au locataire un commandement de payer. Ce commandement doit mentionner explicitement la clause résolutoire et le délai d’un mois dont dispose le locataire pour s’exécuter. A défaut de mention de ce délai, le commandement est frappé de nullité. Le locataire dispose alors d’un mois pour payer la dette ou la contester. Si le commandement demeure infructueux à l’expiration de ce délai, la clause résolutoire est acquise et le bail est résilié de plein droit.

Les conditions de validité du commandement de payer

L’article L.145-41 du Code de commerce (texte officiel) dispose :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Ce texte pose deux exigences cumulatives. Le commandement doit d’abord être délivré par un commissaire de justice. Il doit ensuite contenir la mention du délai d’un mois. A défaut, la clause résolutoire ne peut être acquise. La cour d’appel de Grenoble, dans son arrêt du 6 février 2025, a rappelé que le commandement doit viser des sommes effectivement dues au titre du bail. Elle a estimé qu’un commandement portant sur des provisions pour charges non contractuellement prévues ne pouvait pas fonder l’acquisition de la clause résolutoire pour ces seules charges.

La cour d’appel de Rouen a précisé, dans un arrêt du 20 novembre 2025, qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire reste valable. Même s’il est délivré pour une somme supérieure à la dette véritable, il produit ses effets pour la partie des sommes effectivement dues. Le locataire ne peut donc pas se prévaloir d’une simple erreur de calcul pour échapper à la résiliation, pour autant que le principal du loyer impayé soit dûment justifié.

Les nullités et contestations du commandement

Le locataire commercial dispose de plusieurs moyens pour contester la mise en œuvre de la clause résolutoire. Il peut invoquer la nullité du commandement pour défaut de mention du délai d’un mois. Il peut aussi soutenir que les sommes réclamées ne sont pas dues ou qu’elles font l’objet d’une contestation sérieuse. La cour d’appel de Rouen, dans son arrêt du 20 novembre 2025, a rappelé que le juge des référés ne peut prononcer la nullité du commandement. Il se borne à déterminer si les irrégularités invoquées constituent une contestation sérieuse faisant obstacle au constat de la résolution.

L’article 16 du Code de procédure civile (texte officiel) impose au juge de respecter le principe du contradictoire. Il ne peut fonder sa décision sur des moyens relevés d’office sans avoir invité les parties à présenter leurs observations. La cour d’appel de Grenoble a fait application de ce principe dans son arrêt du 6 février 2025. Le juge des référés avait soulevé d’office une fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir sans inviter la bailleresse à répliquer. La cour a annulé l’ordonnance pour cette seule raison, avant de statuer à nouveau sur le fond.

Le locataire peut également invoquer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement. Cette mauvaise foi doit s’apprécier au moment de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine. La cour d’appel de Rouen a rejeté ce moyen dans son arrêt du 20 novembre 2025. Les infiltrations d’eau alléguées par le locataire ne l’avaient pas été avant le commandement. Les factures de débouchage dataient de 2021 et 2023. Aucune demande d’intervention n’avait été adressée au bailleur.

Les délais de paiement rétroactifs : une issue pour le commerçant en difficulté

L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du Code de commerce offre une voie de secours au commerçant locataire. Il dispose que les juges peuvent suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation. Ils y parviennent en accordant des délais au locataire. Cette mesure est possible lorsque la résiliation n’est pas encore constatée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Par renvoi à l’article 1343-5 du Code civil (texte officiel), ces délais peuvent être consentis dans la limite de deux années. Ils tiennent compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

La cour d’appel de Rouen, dans son arrêt du 6 février 2025, a illustré cette possibilité. La SAS Jumbo Pneus avait apuré sa dette locative après la délivrance du commandement mais avant que l’ordonnance de référé n’acquière l’autorité de la chose jugée. La cour a accordé des délais rétroactifs jusqu’à la date du dernier paiement. Elle a constaté que la clause résolutoire n’avait pas produit ses effets et était réputée ne pas avoir joué. L’ordonnance d’expulsion a été infirmée. La cour a retenu que les efforts du locataire pour apurer sa dette, tandis que la bailleresse ne faisait pas valoir de besoins particuliers, justifiaient cette mesure.

Dans l’arrêt du 20 novembre 2025, la cour d’appel de Rouen est allée plus loin. Elle a accordé des délais rétroactifs jusqu’au jour où elle statuait, le locataire ayant soldé sa dette en cours d’appel. Elle a estimé que le paiement total de la dette locative au jour du jugement justifiait la suspension des effets de la clause résolutoire. Cette solution confirme que le juge d’appel, saisi de l’entier litige par l’effet dévolutif de l’appel, examine la situation au jour où il statue.

Situation	Délai applicable	Effet sur la clause résolutoire
Commandement régulier, dette non réglée dans le mois	1 mois après commandement	Acquisition de la clause, résiliation de plein droit
Commandement sans mention du délai d’un mois	Néant	Nullité du commandement, clause non acquise
Paiement ou contestation sérieuse dans le délai	Suspension possible	Clause non acquise, maintien du bail
Délais de paiement accordés par le juge (art. 1343-5 C. civ.)	Jusqu’à 2 ans	Suspension des effets, clause réputée non jouée si libération
Apurement de la dette en appel avant autorité de chose jugée	Rétroactif	Clause réputée ne pas avoir joué

Clause résolutoire et contentieux à Paris et en Île-de-France

Le contentieux des baux commerciaux à Paris et en Île-de-France présente des spécificités liées à la valeur élevée des locaux et à la densité commerciale. Les loyers commerciaux parisiens sont souvent supérieurs à ceux des autres régions. Le montant de la dette locative peut atteindre rapidement des seuils importants. Le commandement de payer vise alors des sommes considérables. Le locataire commercial parisien doit être particulièrement vigilant dès la réception du commandement. Le délai d’un mois court à compter de la signification. Toute contestation sur le montant des charges, des taxes foncières ou des provisions doit être formulée dans ce délai.

Le tribunal judiciaire de Paris et les tribunaux judiciaires de la petite couronne connaissent d’un volume important de contentieux de baux commerciaux. Les délais d’audiencement en référé sont généralement courts. Le locataire qui souhaite obtenir des délais de paiement doit présenter une demande motivée dans les formes prévues à l’article 1343-5 du Code civil. Il doit justifier de sa situation financière et de ses efforts pour apurer sa dette. La présence d’une avocat bail commercial Paris permet d’anticiper les nullités du commandement et de négocier un échéancier avant que la clause résolutoire ne soit acquise.

Questions fréquentes sur la clause résolutoire bail commercial

Le commandement de payer doit-il obligatoirement mentionner la clause résolutoire ?

Oui. L’article L.145-41 du Code de commerce impose que le commandement mentionne le délai d’un mois. A défaut, le commandement est frappé de nullité et la clause résolutoire ne peut être acquise.

Le locataire peut-il contester le montant des sommes réclamées dans le commandement ?

Oui. Le locataire peut soutenir que les sommes ne sont pas dues ou qu’elles font l’objet d’une contestation sérieuse. Toutefois, le juge des référés ne peut pas prononcer la nullité du commandement. Il vérifie seulement si la contestation fait obstacle au constat de la résolution.

Quel délai dispose le locataire pour payer après réception du commandement ?

Le locataire dispose d’un délai d’un mois à compter de la signification du commandement. Ce délai est posé par l’article L.145-41 du Code de commerce. Il ne peut être réduit par les parties.

Le juge peut-il accorder des délais de paiement après l’acquisition de la clause résolutoire ?

Oui. L’alinéa 2 de l’article L.145-41 du Code de commerce permet aux juges d’accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause, pour autant que la résiliation n’ait pas été constatée par une décision ayant autorité de chose jugée. Ces délais, renvoyés à l’article 1343-5 du Code civil, peuvent atteindre deux ans.

La mauvaise foi du bailleur peut-elle empêcher l’acquisition de la clause résolutoire ?

Oui. Le locataire peut démontrer que le bailleur a agi de mauvaise foi lors de la délivrance du commandement. Cette mauvaise foi doit s’apprécier au moment de la délivrance de l’acte ou à une période contemporaine. Une simple difficulté financière du locataire ne constitue pas une preuve de mauvaise foi.

L’expulsion peut-elle être ordonnée dès l’acquisition de la clause résolutoire ?

L’acquisition de la clause résolutoire entraîne la résiliation de plein droit du bail. Le maintien du locataire dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite. Le bailleur peut demander au juge des référés d’ordonner l’expulsion. Toutefois, si des délais de paiement sont accordés ou si la dette est apurée, la clause est réputée ne pas avoir joué et l’expulsion est écartée.

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