Le dépôt de garantie constitue, dans la pratique des baux commerciaux, l’une des clauses les plus anciennes et les plus négociées du contrat. Le bailleur y voit une sûreté immédiate, le preneur une immobilisation de trésorerie dont le sort, à la sortie des lieux, demeure souvent incertain. Jusqu’à une date récente, le Code de commerce n’en limitait pas le montant, et se bornait à rémunérer par des intérêts les sommes payées d’avance au-delà d’un certain seuil.

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a profondément remanié cet équilibre. Selon la version de l’article L. 145-40 du Code de commerce en vigueur depuis le 28 mai 2026, les garanties demandées au preneur sont désormais plafonnées, leur restitution est enfermée dans des délais précis et leur sort suit désormais le local en cas de vente. Le texte a été modifié par l’article 62 de la loi du 26 mai 2026.

Or, cette réforme intervient peu après des décisions de la troisième chambre civile de la Cour de cassation qui avaient admis, sous l’empire du texte ancien, des dépôts équivalant à six mois de loyer. L’enjeu est donc double : mesurer ce que la loi nouvelle change réellement pour les baux conclus ou renouvelés depuis sa promulgation, puis rappeler comment les juridictions contrôlent aujourd’hui les retenues opérées par le bailleur. Les développements qui suivent présentent d’abord le plafonnement des garanties exigibles du preneur (I), puis le régime de restitution et le contrôle judiciaire des retenues (II). Cette analyse demeure générale ; les stipulations de chaque bail et l’appréciation du juge restent déterminantes.

I. Le plafonnement des garanties exigibles du preneur

A. Le régime antérieur : liberté contractuelle et intérêts au-delà de deux termes

Avant la réforme, l’article L. 145-40 se limitait à régler le sort des loyers payés d’avance. Son premier alinéa, qui demeure en vigueur, dispose que « Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes. » Ce mécanisme, consultable sur Légifrance, ne posait aucune limite de montant.

Le législateur avait ainsi choisi de compenser l’avance de trésorerie plutôt que de l’interdire. Le dépôt de garantie, assimilé à un loyer payé d’avance, ne produisait donc intérêt que pour la fraction excédant deux termes. Cette logique est illustrée par la cour d’appel de Paris, qui, dans un arrêt du 23 octobre 2025, a confirmé une condamnation au paiement d’intérêts sur la somme de 7 200 euros, prélevée sur un dépôt de garantie de 10 800 euros. La juridiction applique ainsi l’article L. 145-40 dans sa version alors en vigueur.

À cet égard, la cour d’appel énonce que la bailleresse « ne soutient aucun moyen à l’appui de cette demande d’infirmation », ce qui a suffi à confirmer le jugement de première instance (cour d’appel de Paris, Pôle 5, chambre 3, 23 octobre 2025, n° 22/07268). Cette décision rappelle que la sanction du dépassement de deux termes consistait en un droit à intérêts, non en la nullité de la clause.

La troisième chambre civile a consolidé cette lecture par deux arrêts du 7 mai 2025. La Cour y énonce que, « Dès lors qu’elle a pour contrepartie l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi, une stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative. » Ce passage figure dans l’arrêt n° 23-15.394 comme dans l’arrêt n° 23-15.395.

Les faits de ces affaires méritent d’être rappelés, car ils éclairent la portée de la réforme. La cour d’appel avait constaté qu’« une clause du bail prévoyait le versement d’un dépôt de garantie d’un montant équivalent à six mois de loyers toutes taxes comprises outre les charges » et que le loyer trimestriel était payable d’avance. Elle en déduisait que trois termes étaient versés par avance, « ce qui n’était pas interdit par l’article L. 145-40 du code de commerce », comme le souligne l’arrêt n° 23-15.394 du 7 mai 2025.

La Cour de cassation a validé ce raisonnement en rejetant le pourvoi. Elle a jugé que ces prévisions contractuelles « n’entraînaient pas de minoration de la valeur locative », de sorte que de telles stipulations ne justifiaient aucun abattement de cette valeur. En d’autres termes, l’état du droit antérieur autorisait un dépôt de six mois, pourvu que les intérêts légaux soient dus au-delà de deux termes (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 23-15.395).

Cette jurisprudence permet de mesurer l’ampleur du changement opéré en 2026. Les parties à un bail commercial pouvaient jusqu’alors stipuler librement un dépôt de garantie élevé, sans que la valeur locative en soit affectée. Dès lors, la seule véritable protection du preneur résidait dans le droit à intérêts, dont l’effectivité dépendait de la diligence de ce dernier à le réclamer devant le juge.

B. Le plafond d’un trimestre de loyer et son champ d’application

La loi nouvelle rompt avec cette liberté. Le deuxième alinéa de l’article L. 145-40 prévoit que « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. » Le plafond est donc fixé à un trimestre de loyer, ce qui rend inopérante, pour les baux concernés, une stipulation comparable à celle examinée par la Cour de cassation en 2025.

Le champ d’application dépend du renvoi à l’article L. 145-32-1 du Code de commerce, créé par la même loi. Ce texte vise « un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ». Le plafond ne s’applique donc pas à tous les locaux soumis au statut des baux commerciaux, mais uniquement à ceux dont l’activité correspond à cette définition.

Par ailleurs, le texte étend le plafond au-delà du seul dépôt en numéraire. Il précise que « Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail ». La formule paraît embrasser les cautionnements et les garanties autonomes, ce que corrobore la qualification juridique de ces sûretés dégagée par la jurisprudence récente.

La Cour de cassation a en effet jugé, le 25 janvier 2023, que la cour d’appel avait « exactement relevé, par motifs propres et adoptés, que la garantie à première demande constituait une sûreté personnelle régie par l’article 2321 du code civil » (Cass. 3e civ., 25 janvier 2023, n° 22-10.648). Cette décision, certes antérieure à 2024 et rendue dans le contexte des mesures sanitaires, établit que la garantie à première demande est une sûreté personnelle garantissant le paiement du loyer.

Il est dès lors permis de penser, au regard de l’arrêt du 25 janvier 2023, que la garantie à première demande souscrite au profit du bailleur entre dans les « garanties de toute nature » que vise le nouvel alinéa. Cette lecture reste une hypothèse d’interprétation, aucune décision publiée n’ayant été trouvée sur ce point à la date de rédaction. Elle devrait toutefois guider la rédaction des baux, car cumuler un dépôt et une caution ne permettrait plus de contourner le plafond.

Le même alinéa prévoit un effet supplémentaire : « Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail. » La contrepartie historique du dépôt, c’est-à-dire l’intérêt dû au-delà de deux termes, ne joue donc plus pour les garanties plafonnées. Il en résulte que le preneur concerné ne pourra plus invoquer, pour un dépôt conforme au plafond, le raisonnement retenu par la cour d’appel de Paris en 2025.

L’application dans le temps appelle une attention particulière. Le texte indique que les dispositions du deuxième alinéa « sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de ladite loi », ainsi que le mentionne la note de l’article L. 145-40 sur Légifrance. Les baux en cours, non renouvelés, demeurent donc soumis à leurs stipulations antérieures pour le montant de la garantie.

En conséquence, le renouvellement d’un bail ancien devient le moment où la clause de six mois, valable avant la réforme, pourrait être confrontée au plafond d’un trimestre. Le preneur à qui le bailleur propose un bail renouvelé conservant un dépôt supérieur à un trimestre de loyer pourrait contester la stipulation, sous réserve de la qualification de son activité au regard de l’article L. 145-32-1.

La question de la sanction demeure ouverte. Le texte de l’article L. 145-40 ne prévoit pas expressément la nullité de la stipulation excédentaire ni sa réduction, et la jurisprudence n’a pas encore eu l’occasion de trancher. Il paraîtrait cohérent, dans une matière où le législateur a entendu protéger le preneur, de soutenir que la fraction excédant le plafond n’est pas exigible. Cette solution devra être confirmée par les juges du fond, puis par la Cour de cassation.

Enfin, les parties doivent prêter attention à la rédaction des clauses d’indexation ou de révision du dépôt. Une stipulation prévoyant l’ajustement du dépôt à chaque révision triennale ou à chaque indexation pourrait conduire, au fil des ans, à dépasser le plafond d’un trimestre du loyer alors dû. Le plafond s’apprécie en effet par référence au « montant des loyers dus au titre d’un trimestre », ce qui suppose une vigilance lors de chaque évolution du loyer.

II. La restitution des garanties et le contrôle judiciaire des retenues

A. Des délais de restitution désormais fixés par la loi et un sort lié au local

Le plafonnement s’accompagne d’une réforme de la restitution. Le dernier alinéa de l’article L. 145-40 dispose que « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire ».

Le point de départ du délai est donc la remise des clés, et non l’expiration du bail ni l’état des lieux de sortie. La loi prend soin de préciser les modalités de cette remise, ce qui permettra de fixer sans équivoque la date à laquelle le délai commence à courir. Cette précision répond à un contentieux fréquent, où les parties se disputent la date effective de restitution des locaux.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence a illustré ce type de difficulté dans un arrêt du 12 février 2026. La bailleresse soutenait que la remise des clés n’était intervenue que le 2 juillet 2020 et réclamait une indemnité d’occupation jusqu’à cette date. La cour relève « le caractère quelque peu contradictoire de l’argumentation » de la bailleresse, qui prétendait à la fois avoir réalisé les travaux à la place du preneur et reprocher à celui-ci d’avoir conservé les clés (cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 3-4, 12 février 2026, n° 22/00783).

La loi nouvelle encadre aussi les déductions. Le texte permet la restitution « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». L’exigence de justification, qui figure désormais dans la loi, consacre une règle que les juridictions appliquaient déjà au regard du droit commun de la preuve, comme le montre l’article L. 145-40 dans sa rédaction actuelle.

Le législateur a également réglé le sort du dépôt lors de la vente de l’immeuble. Le texte prévoit qu’« En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur ». Le preneur n’a donc plus à rechercher l’ancien propriétaire pour obtenir la restitution de sa garantie, ce qui supprime une source importante de difficultés pratiques.

Par ailleurs, la mutation produit un effet sur les sûretés annexes. Selon le même alinéa, « la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature » et emporte, pour le cédant, l’obligation « de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois ». Les cautionnements et garanties autonomes consentis au profit de l’ancien bailleur paraissent donc ne pas survivre à la vente, ce qui libérerait le garant.

Le dernier alinéa fixe enfin un délai propre aux garanties de toute nature. Lorsque le bailleur a reçu de telles garanties, « il dispose d’un délai de six mois pour les restituer au preneur », et il doit effectuer les mainlevées et restituer les documents correspondants. Le délai est donc plus long que pour les sommes d’argent, afin de tenir compte des démarches nécessaires auprès des établissements garants, selon l’article L. 145-40.

L’application dans le temps de ces règles obéit à des seuils distincts. La note placée sous l’article L. 145-40 indique que les dispositions relatives à la mutation s’appliquent aux mutations intervenant « à l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation de la loi », et que celles du dernier alinéa s’appliquent aux baux en cours lorsque la remise des clés intervient après le même délai.

En conséquence, le preneur qui quitte les lieux après l’expiration de ce délai peut invoquer le nouveau délai de restitution, même si son bail a été conclu avant la loi. Cette solution présente un intérêt pratique considérable pour les sorties de locaux intervenues à l’automne 2026. À l’inverse, pour les remises de clés antérieures, le contentieux continuera de relever du droit commun et de la jurisprudence antérieure.

Le garant d’un cédant se trouve dans une situation voisine, quoique distincte. Dans un arrêt du 30 avril 2025, la cour d’appel d’Aix-en-Provence énonce qu’« Il est de principe que la clause de garantie solidaire, à défaut de stipulation contraire, est limitée à la durée du bail et de sa prolongation tacite » (cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 3-4, 30 avril 2025, n° 21/07367).

La même décision précise que la garante cédante « n’est pas débitrice d’une obligation de paiement des indemnités d’occupation », faute de clause expresse l’engageant pour cette dette postérieure à la résiliation. Cette interprétation stricte de l’engagement du garant s’accorde avec l’esprit de la réforme, qui limite la durée et l’étendue des garanties, comme le relève l’arrêt du 30 avril 2025.

B. La preuve des retenues : un contrôle judiciaire exigeant

Quelle que soit la réforme, la restitution du dépôt demeure subordonnée à la démonstration, par le bailleur, du bien-fondé de ses retenues. Les décisions rendues ces dernières années montrent que les juges exercent un contrôle serré sur les justificatifs produits. Cette exigence trouve désormais un appui textuel dans la condition selon laquelle les sommes retenues doivent être « dûment justifiées », ainsi que l’énonce l’article L. 145-40.

L’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 12 février 2026 en offre une illustration détaillée. Le preneur avait versé un dépôt de trois mois de loyer hors taxes, soit 10 200 euros, et la bailleresse n’avait restitué que 4 350 euros, en invoquant des frais de remise en état, de ménage, d’électricien et de reproduction de clés (cour d’appel d’Aix-en-Provence, 12 février 2026, n° 22/00783).

La cour a écarté chacune de ces retenues. Elle a notamment relevé, à propos de la facture de remise en état, que l’attestation produite « ne permet pas de démontrer que les prestations figurant sur sa facture correspondent à des travaux rendus nécessaires par un manquement du locataire à son obligation d’entretien ». Elle a ajouté, s’agissant d’une facture rédigée en langue étrangère et non traduite, qu’« Un tel document est dépourvu de toute valeur probatoire ».

La conclusion de l’arrêt est dépourvue d’ambiguïté. La cour juge que « les factures fournies par la bailleresse ne permettent pas de justifier du bien fondé des déductions qu’elle a opérées sur le dépôt de garantie », et confirme la condamnation de la bailleresse à payer la somme de 5.850 euros, « outre les intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 6 avril 2020 », selon l’arrêt du 12 février 2026.

Cette décision enseigne que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie constitue l’instrument central du contrôle. La cour relève qu’une facture « fait état de travaux qui ne sont pas justifiés au regard des mentions figurant dans l’état des lieux de sortie, à mettre en comparaison avec l’état d’entrée ». Dès lors, le bailleur qui ne peut opposer un état des lieux d’entrée précis s’expose à ne pouvoir établir aucun dégât imputable au preneur.

La cour d’appel de Lyon a adopté une approche comparable dans un arrêt du 7 octobre 2025. Elle y rappelle la clause du bail aux termes de laquelle le dépôt était restitué après paiement de toutes sommes dues, puis en tire une méthode : « pour trancher la question de la restitution du dépôt de garantie, il convient d’examiner les demandes en paiement formées par la bailleresse ».

La juridiction lyonnaise a ainsi examiné, poste par poste, les demandes de la bailleresse relatives au remplacement de matériels et à la taxe foncière. Elle a fixé la restitution à « la somme de 18’568,32 euros au titre du dépôt de garantie, outre intérêts au taux légal à compter du 9 mai 2020 », en réformant partiellement le jugement de première instance (cour d’appel de Lyon, 1re chambre civile B, 7 octobre 2025, n° 22/02412).

Le bailleur n’est pas dépourvu de moyens pour autant. La compensation entre le dépôt et les sommes réellement dues demeure possible lorsqu’une créance est établie. Dans l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 23 octobre 2025, le bail stipulait que « ce dépôt de garantie sera restitué au preneur à l’expiration du bail, déduction faite de toute somme dont il pourrait être débiteur à quelque titre que ce soit ».

La cour a constaté qu’il n’était pas prouvé que le preneur fût redevable d’autres sommes que celle de 3.925,54 euros au titre des loyers et charges des derniers mois. Elle a donc confirmé la restitution du dépôt de 10.800 euros, après compensation, pour un solde de 6.874,46 euros (cour d’appel de Paris, 23 octobre 2025, n° 22/07268).

Ces décisions permettent de dégager une méthode que la réforme rend plus utile encore. Le bailleur qui souhaite retenir une fraction du dépôt doit conserver les pièces probantes : devis et factures établis au nom du bailleur et visant l’adresse des lieux, constats contradictoires, décompte détaillé daté et notifié. La cour d’Aix a d’ailleurs relevé qu’une facture établie après la retenue ne pouvait la justifier, comme l’indique l’arrêt du 12 février 2026.

Le preneur, de son côté, a intérêt à documenter la restitution. La remise des clés par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, expressément visée par l’article L. 145-40, fixe le point de départ du délai de trois mois. Un état des lieux de sortie contradictoire, assorti de réserves précises ou de leur absence, constitue ensuite la meilleure protection contre des retenues tardives et non justifiées.

Il convient enfin d’articuler ces règles avec la liberté contractuelle qui subsiste. Pour les locaux qui ne relèvent pas de l’article L. 145-32-1, notamment ceux exploités pour une activité autre que le commerce ou l’artisanat au sens de ce texte, le plafond ne joue pas, et les arrêts de 2025 conservent leur pleine portée. La qualification de l’activité devient dès lors une étape préalable de toute analyse.

Les praticiens pourront utilement se référer à la page consacrée à l’avocat en bail commercial à Paris pour situer ces questions dans l’ensemble du statut des baux commerciaux. Chaque dossier suppose toutefois un examen individualisé du bail, des avenants, des cautionnements et des pièces de sortie, aucune solution générale ne pouvant se substituer à cette analyse.

La réforme ne supprime pas, enfin, le contentieux de l’intérêt. Pour les baux antérieurs et pour les garanties qui ne sont pas soumises au plafond, le droit à intérêts au-delà de deux termes demeure applicable, comme l’a rappelé la cour d’appel de Paris en 2025. Les parties devront donc, lors de chaque litige, déterminer avec précision la date du bail, celle de son renouvellement, la nature de l’activité et la date de remise des clés.

Conclusion

L’article L. 145-40 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, substitue à la liberté contractuelle antérieure un encadrement précis des garanties du preneur. Le plafond d’un trimestre de loyer, l’absence d’intérêts sur les sommes concernées, les délais de restitution de trois et six mois, ainsi que la transmission de l’obligation au nouvel acquéreur, modifient sensiblement l’équilibre du contrat.

Les décisions rendues sous l’empire du droit ancien conservent néanmoins un intérêt réel. Les arrêts du 7 mai 2025 montrent ce que la pratique admettait avant la réforme, et les arrêts d’appel de 2025 et 2026 rappellent que la restitution du dépôt suppose toujours des retenues justifiées et prouvées. Plusieurs questions demeurent ouvertes, notamment la sanction de la stipulation excédant le plafond et l’inclusion des garanties autonomes, que la jurisprudence future devra trancher. Seul le juge peut en décider, au vu des stipulations propres à chaque bail.