La commission de surendettement vient de vous écrire qu’elle ne pourra examiner un plan ou un effacement que si vous vendez votre résidence secondaire, la maison de famille héritée ou le petit studio que vous louez. L’huissier qui vous relançait est suspendu depuis la recevabilité, mais cette demande de vente vous inquiète : faut-il vraiment vendre un bien auquel vous tenez pour rester dans la procédure, et que se passe-t-il si vous refusez. La réponse tient en une règle posée par la Cour de cassation : hors résidence principale, l’effacement partiel ne se conçoit pas sans la vente préalable du bien. Cet article décrit comment déclarer ce second logement sans fragiliser votre dossier, ce que la recevabilité suspend exactement, comment la commission et le juge organisent la vente à Paris et en Île-de-France, et par quels moyens précis contester une vente exigée devant le juge des contentieux de la protection.

I. Dossier de surendettement et résidence secondaire : faut-il vraiment vendre la maison de famille pour obtenir un plan ou un effacement ?

A. Comment déclarer la résidence secondaire dans le dossier de surendettement : estimation, dettes liées et pièces à fournir

Le surendettement reste ouvert aux propriétaires d’un second logement. Le texte qui définit le champ de la procédure vise les personnes physiques et retient une formule large : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » La même disposition précise que « La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Posséder une maison de famille, un logement hérité en indivision ou un studio loué ne ferme donc pas la porte du dépôt. La précision qui suit, dans le même article, ne protège que la résidence principale : « Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. » Autrement dit, la loi admet qu’un débiteur étranglé par ses mensualités reste surendetté même si sa maison vaut plus que ses dettes. Pour la résidence secondaire, aucune phrase équivalente n’existe, et c’est cette différence qui explique que la commission regarde d’abord le second bien comme une ressource avant de parler d’effacement.

La déclaration doit être complète dès le dépôt, car la commission statue sur pièces et la dissimulation pèse sur la bonne foi. Le dossier Banque de France comporte un volet patrimoine dans lequel figurent l’adresse exacte du bien, sa nature (maison de famille, appartement hérité, studio locatif, terrain), le titre de propriété (acte notarié, attestation immobilière après succession, état hypothécaire), le capital restant dû sur les prêts qui l’ont financé, les charges qui s’y attachent (taxe foncière, charges de copropriété, assurance, travaux votés) et, le cas échéant, les loyers qu’il procure. Joignez l’avis de taxe foncière de l’année en cours, le tableau d’amortissement du prêt immobilier lié au bien, les trois derniers relevés des charges de copropriété si le bien est en copropriété, et le bail en cours avec les trois dernières quittances si le logement est loué. Ces pièces permettent à la commission de calculer un actif net : valeur vénale estimée moins capital restant dû et frais de vente. Un bien loué n’est pas un simple toit : les loyers entrent dans les ressources du mois, et les périodes de vacance doivent être signalées avec les avis d’imposition qui les reflètent.

L’estimation mérite un soin particulier parce qu’elle conditionne toute la suite. La valeur retenue est celle de la date du dépôt, pas celle d’un achat ancien ni celle d’une succession ouverte dix ans plus tôt. Une estimation d’agence locale, un avis de valeur de notaire ou, pour un bien atypique, une expertise courte forment une base sérieuse. À Paris et en Île-de-France, où les écarts de prix entre arrondissements, entre étages et selon l’état restent marqués, deux avis concordants valent mieux qu’un seul chiffre isolé. Indiquez la méthode : surface loi Carrez, état général, diagnostics en cours de validité, servitudes et occupation éventuelle. Une surestimation grossière fait croire à un actif net confortable et pousse la commission vers la vente ; une sous-estimation visible fragilise la bonne foi et expose à une vérification. L’erreur fréquente consiste à déclarer la valeur d’assurance ou la valeur sentimentale de la maison de famille : seule compte la valeur vénale, c’est-à-dire le prix qu’un acheteur paierait dans des conditions normales de marché.

Le cas de l’indivision mérite une mention à part. Quand la maison de famille appartient à plusieurs frères et sœurs après une succession, ne déclarez que votre quote-part, mais déclarez-la avec l’acte qui l’établit : attestation immobilière, partage partiel ou jugement. Précisez si l’indivision est bloquée, si un coïndivisaire occupe le bien sans indemnité, et si une action en partage est en cours. La commission ne peut ignorer que la vente d’une part indivise se réalise mal, et le juge tient compte de cette réalité, mais il attend que vous l’ayez documentée plutôt qu’affirmée. Le même réflexe vaut pour le bien grevé d’un usufruit au profit d’un parent : joignez l’acte constitutif et chiffrez la décote qui en résulte, sans la fixer vous-même au hasard.

Pour situer ce dossier dans l’ensemble de la procédure, la page qui décrit le dépôt, la recevabilité et l’effacement sert de repère général : le guide du dossier de surendettement à la Banque de France, de la recevabilité à l’effacement et au logement. Le présent article s’y articule comme le volet patrimonial : il ne répète pas les généralités du dépôt, il traite le sort du second logement. Les lecteurs qui s’interrogent sur la maison où ils habitent liront utilement le volet consacré à la résidence principale : le dossier du propriétaire de sa résidence principale face à la vente exigée. La distinction entre les deux logements structure tout le raisonnement qui suit.

B. Recevabilité du dossier et huissier suspendu : saisies, avis à tiers détenteur et loyers du second logement pendant l’instruction

Quand la commission déclare le dossier recevable, les poursuites s’arrêtent. La formule légale est directe : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Concrètement, le commissaire de justice qui avait programmé une saisie sur votre compte ou une saisie des meubles doit s’interrompre, la saisie immobilière engagée par un créancier se trouve gelée, et les avis à tiers détenteur du Trésor portant sur des dettes incluses dans le dossier cessent de produire effet pour la période couverte. La suspension joue pour les biens du débiteur, ce qui inclut la résidence secondaire elle-même : aucun créancier ne peut, pendant l’instruction puis pendant l’exécution des mesures, faire vendre ce bien de son côté. Cette protection donne le temps d’organiser une vente amiable dans de bonnes conditions au lieu de subir une vente forcée au plus bas.

La suspension connaît des limites qu’il faut connaître pour éviter les impayés qui aggraveraient le dossier. Les dettes alimentaires restent en dehors du gel : la pension due aux enfants continue d’être prélevée et les arriérés alimentaires suivent leur propre régime. Les dettes nées après la recevabilité, comme les loyers courants de votre habitation ou les charges courantes du second logement, doivent être payées à échéance, faute de quoi le plan peut être dénoncé. Les loyers que procure la résidence secondaire louée restent dus par le locataire et continuent d’entrer dans vos ressources mensuelles ; signalez à la commission tout congé donné par le locataire ou toute vacance, car la perte de ce revenu modifie la capacité de remboursement et peut justifier une révision des mesures. Si un créancier passe outre la suspension et fait pratiquer une saisie malgré la recevabilité, faites constater l’acte par écrit, adressez-en copie à la commission et saisissez le juge des contentieux de la protection pour faire annuler la mesure et obtenir la restitution des sommes : la suspension prononcée par la loi n’est pas une simple recommandation.

Pendant cette phase, la commission vérifie les créances déclarées. Chaque créancier reçoit l’état des dettes et peut le discuter ; un prêt immobilier dont le capital restant dû serait gonflé de frais non justifiés, une dette fiscale déjà partiellement payée ou un solde de crédit revolving contesté doivent être relevés dans le délai indiqué sur la notification. Pour la résidence secondaire, cette vérification porte aussi sur les inscriptions hypothécaires : demandez un état hypothécaire récent auprès du service de publicité foncière afin de connaître le rang exact de chaque prêteur. L’ordre des paiements après la vente dépend de ce rang, et une inscription périmée ou rayée après remboursement doit être sortie du calcul. Les lecteurs confrontés à un créancier qui conteste lui-même la recevabilité trouveront dans la notification de la commission le délai et le tribunal compétent ; la contestation suit alors son cours devant le juge sans que la suspension en soit affectée tant que la recevabilité n’a pas été infirmée.

À ce stade, la question que posent les débiteurs propriétaires d’un second bien porte rarement sur le principe de la procédure, déjà acquis par la recevabilité, et presque toujours sur la suite : la commission va-t-elle exiger la vente, dans quel délai, et l’effacement reste-t-il possible si la vente ne suffit pas. C’est l’objet de la seconde partie, qui décrit les mesures imposées, la vente organisée et les recours devant le juge.

II. Vente de la résidence secondaire en surendettement : prix, délais, contestation devant le juge et relogement

A. Mesures imposées subordonnées à la vente : prix de mise en vente, délai, ordre des paiements et spécificités à Paris et en Île-de-France

Quand l’actif réalisable le permet, la commission privilégie le traitement par mesures plutôt que par effacement sec. Le socle légal des mesures se lit dans l’article qui autorise la commission à agir à la demande du débiteur, après observations des parties : « Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours ; en cas de déchéance du terme, le délai de report ou de rééchelonnement peut atteindre la moitié de la durée qui restait à courir avant la déchéance ». La durée totale de ces mesures reste bornée : « La durée totale des mesures mentionnées à l’article L. 733-1 ne peut excéder sept années. » Seuls les prêts liés à la résidence principale peuvent dépasser ce plafond, dans les deux cas que le texte réserve à la maison où vit le débiteur. Pour la résidence secondaire, aucune dérogation de durée n’existe : si les dettes ne tiennent pas en sept ans de mensualités compatibles avec le reste à vivre, la vente du second bien devient l’issue que la commission retient.

L’articulation entre vente et effacement partiel forme le cœur du sujet. La loi permet à la commission, par décision spéciale et motivée, de prévoir « L’effacement partiel des créances combiné avec les mesures mentionnées à l’article L. 733-1. » Le même article ajoute une limite souvent ignorée : « Celles de ces créances dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques, ne peuvent faire l’objet d’un effacement. » Si un proche s’est porté caution de votre prêt et a déjà réglé des échéances à votre place, la part correspondante ne peut pas être effacée dans votre dossier. Surtout, la Cour de cassation verrouille l’ordre des opérations pour les propriétaires : « la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire. » L’arrêt du 22 mai 2025, rendu par la deuxième chambre civile sous le numéro 23-10.900, ajoute aussitôt l’exception qui confirme la règle pour la maison habitée : « Par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation. » Pour une résidence secondaire, une maison de vacances ou un studio loué, cette porte de sortie ne s’ouvre pas : le débiteur n’y vit pas et n’a pas de coût de relogement à faire valoir. L’effacement du reliquat après vente reste possible, mais l’effacement sans vente ne l’est pas.

La vente elle-même n’est pas une punition, c’est un acte que la commission et le juge peuvent exiger comme condition des mesures. La base légale tient en une phrase : « La commission peut imposer que les mesures prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. » La Cour de cassation l’a traduit sans détour dans un arrêt du 9 juin 2022, numéro 19-26.230 : « la commission, comme le juge, peuvent subordonner les mesures de redressement à la vente par le débiteur surendetté de son immeuble. » Dans cette affaire, les débiteurs possédaient un bien estimé à 250 000 euros pour un endettement total de 135 129 euros, et la Cour a approuvé la vente en relevant que « la vente du bien immobilier est la seule mesure propre à faciliter leur désendettement et le désintéressement des créanciers. » Le raisonnement vaut a fortiori pour un second logement : quand le prix de vente suffit à solder une part décisive du passif, le juge considère que refuser la vente revient à demander aux créanciers un effort que le patrimoine rend inutile.

En pratique, les mesures organisent la vente en trois points : le prix, le délai et l’ordre des paiements. Le prix de mise en vente résulte de l’estimation débattue pendant l’instruction ; fixez-le avec le professionnel chargé de la vente en tenant compte des diagnostics, de l’occupation et des servitudes, et conservez les mandats et les comptes rendus de visite pour prouver votre diligence. Le délai souvent retenu dans les plans provisoires est de vingt-quatre mois pour vendre à l’amiable, avec un rééchelonnement provisoire des dettes pendant cette période et un réexamen du dossier à son terme si la vente n’a pas abouti malgré des efforts réels. L’ordre des paiements sur le prix suit le rang des sûretés : le prêteur qui a financé l’acquisition et détient une hypothèque ou un privilège sur le bien est désintéressé en priorité sur ce prix, les autres dettes suivant l’ordre prévu par les mesures. Si le prêt lié au bien avait été contracté pour la résidence principale, la réduction du solde restant après vente obéit à des règles propres ; pour un second logement, le solde du prêt suit le sort commun des créances du plan, avec un éventuel effacement partiel du reliquat si les capacités du débiteur l’exigent. Conservez chaque preuve de mise en vente : mandat, annonces, baisses de prix successives, offres reçues et refusées avec leur motif. Un dossier qui montre douze mois d’annonces sans visite n’a pas la même portée qu’un bien retiré de la vente au bout de trois semaines.

À Paris et en Île-de-France, quelques traits concrets méritent l’attention. Le dossier se dépose auprès de la commission du département du domicile, donc pour un Parisien auprès de la commission de Paris tenue par la Banque de France, et la contestation des mesures se porte devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Les juridictions franciliennes exigent des pièces à jour : estimation récente établie par un professionnel du secteur où se trouve le bien, décompte actualisé du capital restant dû, état hypothécaire de moins de trois mois, derniers avis de taxe foncière et de charges. Quand le second bien se situe en province alors que le débiteur vit à Paris, la vente à distance impose un mandat écrit précis, avec reddition des comptes, et les frais de déplacement pour les visites doivent être intégrés au budget du plan. Sur le marché francilien, la décote entre une vente amiable préparée et une vente forcée reste sensible : c’est un argument de méthode pour demander à la commission un délai de vente réaliste plutôt qu’une échéance couperet. Enfin, si la vente du studio loué supprime des loyers qui équilibraient le budget, chiffrez la perte de ressources mois par mois et demandez que le plan intègre, dès la vente, la mensualité recalculée : la commission statue sur des chiffres, pas sur des craintes.

La fiscalité de la cession ne doit pas être découverte après coup. La vente d’une résidence secondaire peut générer une imposition sur la plus-value immobilière dont les règles de calcul, d’exonération liée à la durée de détention et de paiement relèvent du droit fiscal et du notaire chargé de la vente, pas de la commission. Faites chiffrer cette imposition avant de signer le compromis, car elle réduit le produit net disponible pour les créanciers et doit figurer dans le décompte présenté au juge. De même, les frais d’agence, les diagnostics et les éventuelles pénalités de remboursement anticipé du prêt diminuent le solde utile : un prix brut flatteur sans déduction de ces postes donne une image fausse du désendettement réel.

B. Comment contester la vente exigée devant le juge des contentieux de la protection : délais, moyens et effacement du reliquat

La contestation des mesures imposées appartient à chaque partie, débiteur comme créancier. La loi ouvre ce recours dans des termes simples : « Une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, les mesures imposées par la commission en application des articles L. 733-1 , L. 733-4 ou L. 733-7 . » La lettre de notification de la commission indique le tribunal compétent, le délai exact et la forme du recours : lisez-la dès réception et ne laissez pas passer la date, car la contestation tardive est irrecevable et les mesures deviennent définitives. Le recours se forme par déclaration au greffe ou par lettre recommandée selon les indications de la notification, avec copie des mesures contestées et des pièces qui fondent chaque moyen. Le juge revoit alors l’ensemble : il peut confirmer la vente, l’aménager dans ses modalités et son délai, substituer d’autres mesures, ou constater que la situation relève du rétablissement personnel.

Quatre moyens reviennent devant le juge pour un second logement, avec des chances inégales qu’il faut présenter sans détour. Le premier tient à l’estimation : si l’évaluation retenue par la commission dépasse ce que le marché paierait, apportez une contre-estimation motivée, des exemples de ventes récentes de biens comparables et, si le bien présente un défaut caché au jour de l’estimation (humidité, assainissement non conforme, occupation sans droit), les constats qui l’établissent. Le deuxième moyen porte sur la capacité de remboursement : quand les revenus permettent d’apurer le passif en sept ans sans vendre, produisez le calcul détaillé, charges justifiées à l’appui, et demandez un rééchelonnement sans cession. Ce moyen réussit rarement quand l’actif net couvre une part large des dettes, car le juge applique alors le principe rappelé par la Cour de cassation : chacun répond de ses dettes sur l’ensemble de ses biens, selon la règle du code civil aux termes de laquelle « Quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir. » Le troisième moyen concerne les sûretés : si le prêt qui finance le bien a été consenti alors que le créancier connaissait déjà l’endettement, le juge doit en tenir compte, car la Cour de cassation a censuré en mai 2025 une cour d’appel qui refusait cet examen au motif que les mesures ne serviraient pas à sanctionner le prêteur. La formule que la Cour impose de respecter vient de l’article L. 733-5 : « la commission prend en compte la connaissance que pouvait avoir chacun des créanciers, lors de la conclusion des différents contrats, de la situation d’endettement du débiteur et peut également vérifier que le contrat a été consenti avec le sérieux qu’imposent les usages professionnels. » Ce contrôle ne fait pas disparaître la dette, mais il peut justifier un effacement partiel du reliquat après vente ou un rééchelonnement adouci. Le quatrième moyen, souvent décisif pour calibrer le dispositif, porte sur les modalités : délai de vente trop bref au regard du marché local, prix plancher imposé sans estimation contradictoire, ou ordre des paiements qui méconnaît le rang d’un créancier muni d’une sûreté. Sur ces points techniques, le juge ajuste plus volontiers qu’il n’annule.

Deux issues extrêmes encadrent la contestation et doivent être comprises avant l’audience. Si la situation reste traitable par des mesures, le juge fixe un plan qui combine la vente du second bien, le rééchelonnement du solde et, le cas échéant, l’effacement partiel de ce qui reste après imputation du prix. Si la situation est irrémédiablement compromise, la voie change : la loi prévoit que « Lorsque le débiteur se trouve dans une situation irrémédiablement compromise caractérisée par l’impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de traitement mentionnées au premier alinéa », la commission oriente vers le rétablissement personnel, sans liquidation quand le débiteur ne possède que les biens de la vie courante, ou « saisit le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire » quand il existe un actif à réaliser, après convocation et avec l’accord du débiteur. Posséder une résidence secondaire de valeur écarte en pratique le rétablissement sans liquidation : le second logement constitue un actif réalisable dont les frais de vente restent proportionnés au prix. La procédure avec liquidation confie alors la vente à un liquidateur désigné par le juge, et l’effacement du solde suit la clôture. Refuser la saisine par simple attachement à la maison de famille expose à un retour aux mesures classiques, vente comprise, sans l’effacement attaché au rétablissement.

L’audience elle-même obéit à des règles simples. Présentez-vous avec un dossier classé : notification des mesures, état des dettes vérifié, estimation et contre-estimation, mandats de vente, relevés de ressources et de charges des trois derniers mois, avis d’imposition, tableaux des prêts et état hypothécaire. Chiffrez chaque demande : délai supplémentaire sollicité avec le calendrier des démarches, prix de mise en vente ajusté avec les avis qui le fondent, mensualité proposée avec le reste à vivre conservé. Répondez aux questions du juge sur les efforts de vente déjà accomplis, car la bonne foi s’apprécie aussi dans l’exécution : un débiteur qui a signé un mandat, baissé son prix et rendu compte à la commission obtient plus facilement un délai qu’un débiteur resté immobile. Si la vente a déjà eu lieu avant l’audience, apportez le décompte notarié définitif avec le produit net réparti entre les créanciers : le juge statue alors sur le reliquat, et l’effacement partiel de ce reliquat devient le véritable objet du débat.

Trois erreurs reviennent dans les dossiers perdus et méritent d’être nommées. La première consiste à vider le second logement de sa valeur avant le dépôt, par une donation précipitée aux enfants ou une vente à prix minoré à un proche : l’acte appauvrit le gage des créanciers et jette le doute sur la bonne foi, sans empêcher la commission de tenir compte de l’appauvrissement. La deuxième consiste à cesser de payer les charges du bien pendant la procédure, taxe foncière et copropriété, en imaginant qu’elles s’effaceront : les dettes postérieures au dépôt restent dues et leur accumulation peut faire déchoir le plan. La troisième consiste à refuser par principe toute vente en espérant un effacement total : pour un second bien, la jurisprudence citée dans cet article ferme cette voie, et l’énergie gagne à se porter sur le prix, le délai et le reliquat plutôt que sur un refus frontal que le juge écartera.

Conclusion

La résidence secondaire ne bloque pas le dossier de surendettement, mais elle en commande l’issue : déclarée avec une estimation sérieuse et des pièces complètes, protégée par la suspension attachée à la recevabilité, elle se vend ensuite à l’amiable dans le cadre de mesures subordonnées à la cession, et le reliquat peut faire l’objet d’un effacement partiel quand les ressources ne permettent pas de tout apurer en sept ans. La Cour de cassation l’exprime avec constance : hors résidence principale, l’effacement suppose la vente préalable, et la commission comme le juge peuvent subordonner les mesures à cette vente. Le débiteur qui organise tôt la mise en vente, documente ses efforts et conteste dans les délais sur l’estimation, les modalités et le reliquat garde la main sur le calendrier et sur le montant effacé. La maison de famille se défend par des chiffres et des actes, pas par le silence.