Vous êtes propriétaire de votre appartement ou de votre maison, les mensualités du prêt immobilier s’ajoutent aux crédits à la consommation, et l’huissier menace de saisir : pouvez-vous déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France sans perdre votre logement ? La crainte la plus fréquente des propriétaires en difficulté est que la commission exige la vente de la résidence principale comme condition du traitement de leur dossier. Le Code de la consommation répond clairement à cette inquiétude : être propriétaire ne ferme pas l’accès à la procédure, et la vente du logement obéit à des règles précises qui protègent aussi bien vos droits que ceux de vos créanciers. Encore faut-il déclarer le bien avec exactitude, respecter les interdictions qui suivent la recevabilité et demander les autorisations nécessaires avant tout acte de disposition. Ce guide explique, étape par étape, comment déposer quand on est propriétaire, ce que la recevabilité change pour l’huissier et pour vos projets de vente, dans quels cas la maison peut être vendue et comment la garder, puis quels recours saisir devant le juge des contentieux de la protection en cas de désaccord avec la commission.

I. Dossier de surendettement quand on est propriétaire : la maison empêche-t-elle le dépôt et que doit-on déclarer ?

A. Propriétaire de sa résidence principale : un dépôt recevable et une bonne foi à prouver

Le premier réflexe du propriétaire en difficulté consiste souvent à renoncer au dossier de surendettement, par peur que la valeur de son logement soit interprétée comme une preuve de solvabilité. Cette lecture est inexacte. La loi ouvre la procédure aux personnes physiques de bonne foi en ces termes : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » (article L711-1 du Code de la consommation). La condition déterminante porte sur l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble des dettes exigibles et à échoir, et non sur l’absence de patrimoine. Mieux encore, le même article tranche la question du logement : « Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. » (article L711-1 du Code de la consommation). Autrement dit, même si votre appartement parisien ou votre pavillon de banlieue vaut davantage que le total de vos dettes, ce seul fait ne suffit pas à faire écarter votre demande. La commission examine vos ressources mensuelles, vos charges courantes et le montant des échéances : lorsque le reste à vivre ne permet plus de payer, la situation de surendettement peut être reconnue malgré la propriété.

La contrepartie de cette ouverture est une exigence stricte de transparence sur le bien. Le dossier déposé auprès de la succursale de la Banque de France doit décrire le logement avec précision : adresse, nature du bien, valeur estimée à la date du dépôt, montant du capital restant dû sur le prêt immobilier, nom de l’établissement prêteur, existence d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers, charges de copropriété et taxe foncière. Toute omission ou minoration volontaire fragilise la recevabilité, car la commission reconstitue le patrimoine à partir de vos déclarations, des relevés bancaires et des réponses des créanciers. La bonne foi s’apprécie globalement au jour où le juge statue, et la Cour de cassation rappelle que « En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond. » (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 2 juillet 2020, pourvoi numéro 18-26.213). Dans cette affaire, les juges avaient déduit l’absence de bonne foi d’une débitrice qui ne justifiait d’aucun revenu ni d’aucune recherche d’emploi, après des condamnations pénales à l’origine de son endettement. L’enseignement vaut pour le propriétaire : dissimuler la valeur de la maison, taire un bien ou détourner le prix d’une vente fragilise bien davantage le dossier que la propriété elle-même, qui n’est jamais un reproche en soi. Déclarez donc l’estimation réaliste du logement, joignez les tableaux d’amortissement du prêt, les derniers avis de taxe foncière et, si une estimation d’agence ou d’expert existe, versez-la au dossier : ces pièces montrent que vous jouez le jeu de la procédure et facilitent l’orientation vers la mesure adaptée.

Si la commission déclare le dossier irrecevable au motif que la propriété exclurait le surendettement, cette position peut être contestée. La loi prévoit que « La décision rendue par la commission sur la recevabilité du dossier est susceptible de recours devant le juge des contentieux de la protection. » (article R722-2 du Code de la consommation). Le juge vérifie alors si l’impossibilité manifeste de faire face aux dettes est établie malgré la propriété, en comparant les ressources et les échéances plutôt qu’en se focalisant sur la valeur brute du bien. Pour préparer ce recours, rassemblez les bulletins de salaire ou justificatifs de ressources des derniers mois, le détail de chaque dette avec son échéance, les charges incompressibles du logement et tout élément montrant que la vente du bien ne résoudrait rien ou aggraverait la situation, par exemple un prêt dont le solde dépasse la valeur vénale ou des frais de relogement prohibitifs en région parisienne. Pour une présentation d’ensemble de la recevabilité, du plan et de l’effacement, vous pouvez aussi lire notre guide pilier sur le dossier de surendettement, la recevabilité et l’effacement des dettes.

B. Recevabilité obtenue : l’huissier est suspendu mais la vente devient encadrée

La décision de recevabilité change immédiatement le rapport de force avec les créanciers et le commissaire de justice. La loi dispose que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » (article L722-2 du Code de la consommation). Concrètement, le commissaire de justice ne peut plus engager de saisie-vente sur les meubles, de saisie-attribution sur les comptes ni de saisie immobilière sur la maison pour les dettes visées, et les cessions de rémunération sont gelées, à l’exception des dettes alimentaires qui continuent de courir. Cette protection dure dans le temps : « Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 » (article L722-3 du Code de la consommation), puis jusqu’aux mesures imposées ou au jugement de rétablissement personnel, dans la limite de deux ans. Pour le propriétaire menacé d’une saisie de sa maison, la recevabilité offre donc un répit procédural pendant lequel la commission instruit le dossier et cherche une solution durable.

La jurisprudence de la deuxième chambre civile donne toute sa portée à cette suspension. Dans un arrêt du 8 février 2024, la Cour juge que « Il résulte de ce texte que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. » (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 8 février 2024, pourvoi numéro 22-14.528). Elle en déduit que « le créancier qui recherche l’exécution d’un titre notarié ne peut, à compter de la décision de recevabilité du débiteur au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers, interrompre la prescription en diligentant une procédure d’exécution et qu’il ne saurait lui être imposé d’introduire une action au fond afin de suspendre la prescription » (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 8 février 2024, pourvoi numéro 22-14.528). Pour un propriétaire dont le prêt immobilier résulte d’un acte notarié, l’enseignement est direct : pendant la procédure, la banque munie du titre notarié ne peut pas contourner la suspension en multipliant les actes d’exécution, et le temps de la procédure ne joue pas contre le débiteur. Dans le même sens, un arrêt du 23 octobre 2025 précise que « Selon le deuxième, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. » (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 23 octobre 2025, pourvoi numéro 23-12.623), avant de juger que « l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement » (Cour de cassation, deuxième chambre civile, 23 octobre 2025, pourvoi numéro 23-12.623). Seule la date de la décision de recevabilité compte : les actes accomplis entre le dépôt et la recevabilité obéissent à un autre régime, ce qui renforce l’intérêt de déposer un dossier complet pour obtenir vite cette décision.

La protection a un revers que le propriétaire doit mesurer dès la recevabilité : il ne peut plus disposer librement de son patrimoine. La loi énonce que « La suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité » (article L722-5 du Code de la consommation), et précise que ces mesures « elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté. Le débiteur peut toutefois saisir le juge des contentieux de la protection afin qu’il l’autorise à accomplir l’un des actes mentionnés au premier alinéa. » (article L722-5 du Code de la consommation). Vendre la maison, consentir une hypothèque, souscrire un nouveau prêt garanti ou rembourser par anticipation un créancier au détriment des autres deviennent donc interdits sans autorisation judiciaire. La Banque de France le rappelle dans les mêmes termes à chaque débiteur recevable : ne pas aggraver l’endettement en souscrivant de nouveaux crédits, ne pas céder les éléments du patrimoine, ne plus rembourser les crédits immobiliers ou à la consommation, tout en continuant à payer le loyer ou les charges courantes, les impôts, les assurances et les pensions alimentaires. Le propriétaire qui signerait un compromis de vente de sa maison après la recevabilité sans autorisation préalable s’exposerait à la sanction la plus lourde de la procédure, la déchéance, examinée plus loin. La bonne démarche consiste à signaler par écrit à la commission tout projet de vente, à ne signer aucun avant-contrat et à saisir le juge des contentieux de la protection avant de s’engager.

II. Vendre la maison ou la garder : autorisation, prix de vente et recours devant le juge

A. Vendre son logement en cours de dossier : qui autorise et que devient le prix

La vente de la résidence principale pendant la procédure n’est ni impossible ni automatique : elle dépend du stade de la procédure et de l’organe compétent pour l’autoriser. Avant l’adoption d’une mesure de désendettement, seul le juge des contentieux de la protection peut autoriser l’acte de disposition, sur saisine du débiteur. La doctrine relève que le particulier en surendettement conserve le pouvoir de disposer de ses biens mais doit obtenir un accord préalable, afin de préserver le droit de gage général des créanciers, et que la demande d’autorisation doit être adressée au juge entre la recevabilité et l’adoption d’une mesure de désendettement. Après l’adoption d’une mesure, l’accord peut émaner du juge, de la commission ou des créanciers selon la nature de la mesure. La pratique notariale confirme cette vigilance : le notaire chargé d’une vente par une personne en surendettement vérifie si les mesures de désendettement comprennent la vente du bien, et à défaut exige une autorisation de procéder à la vente, demande que le débiteur lui-même doit signer et adresser, le secret des travaux de la commission interdisant au notaire de saisir directement la Banque de France. Pour le propriétaire, la conséquence est claire : mandatez un agent ou un notaire pour estimer, mais ne signez ni compromis ni promesse avant d’avoir obtenu l’autorisation, et mentionnez le prix envisagé ainsi que l’usage prévu des fonds dans la demande.

Vendre sans cet accord expose à la déchéance du bénéfice de toute la procédure. La loi prévoit la déchéance du bénéfice de la procédure pour toute personne qui, sans l’accord de ses créanciers, de la commission ou du juge, aggrave son endettement en souscrivant de nouveaux emprunts ou accomplit des actes de disposition de son patrimoine pendant le déroulement de la procédure ou pendant l’exécution du plan et des mesures imposées (article L761-1 du Code de la consommation). La déchéance fait perdre le plan, les délais, les effacements partiels et la suspension des poursuites : les créanciers recouvrent l’intégralité de leurs droits. Le risque ne concerne pas seulement la vente à vil prix ou la dissimulation : même une vente au prix du marché, dont le produit serait dépensé au lieu d’être affecté au désendettement, peut caractériser l’acte de disposition sanctionné. À l’inverse, une vente autorisée, réalisée à un prix conforme à l’estimation et dont le solde, après remboursement du prêt hypothécaire, est versé aux créanciers dans le cadre du plan ou des mesures, correspond exactement à ce que la procédure attend d’un débiteur de bonne foi. Conservez chaque justificatif : estimation, mandat, diagnostics, décompte de remboursement anticipé de la banque, attestation du notaire sur l’emploi du prix.

Lorsque le débiteur est propriétaire, la commission privilégie d’abord la voie négociée. La loi dispose : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation définie au premier alinéa de l’article L. 724-1 et que le débiteur est propriétaire d’un bien immobilier, la commission s’efforce de concilier les parties en vue de l’élaboration d’un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers. » (article L732-1 du Code de la consommation). Ce plan conventionnel peut organiser la vente amiable du bien à un prix et dans un délai convenus, avec répartition du produit entre les créanciers, ou au contraire aménager le remboursement du prêt pour conserver le logement lorsque les ressources le permettent après rééchelonnement. L’orientation dépend de l’actif réalisable : « Lorsqu’il ressort de l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement que les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent, la commission prescrit des mesures de traitement » dans le cadre du plan ou des mesures imposées, tandis que « Lorsque le débiteur se trouve dans une situation irrémédiablement compromise caractérisée par l’impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de traitement mentionnées au premier alinéa », la commission s’oriente vers le rétablissement personnel (article L724-1 du Code de la consommation). Pour le propriétaire, la frontière se joue souvent sur l’existence d’un solde positif après vente : si la maison, une fois le prêt soldé, dégage un reliquat suffisant pour apurer une part significative des dettes, la vente amiable dans le cadre du plan devient l’issue naturelle ; si le bien est grevé au-delà de sa valeur ou si les frais de vente absorberaient le prix, la commission peut écarter la vente et chercher le maintien dans les lieux avec un rééchelonnement.

Quand la vente s’impose dans le cadre d’une liquidation, le propriétaire garde des garanties procédurales. Si l’actif réalisé suffit à payer les créanciers, « Lorsque l’actif réalisé est suffisant pour désintéresser les créanciers, le juge prononce la clôture de la procédure. » (article L742-21 du Code de la consommation), et le solde revient au débiteur. Si une saisie immobilière était déjà engagée avant la recevabilité, la vente forcée peut encore être aménagée : « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. » (article L722-4 du Code de la consommation). Ce report permet de finaliser une vente amiable à meilleur prix plutôt que de subir l’adjudication. Les propriétaires déjà visés par un commandement de saisie immobilière ont donc intérêt à signaler immédiatement la recevabilité au commissaire de justice et à demander à la commission de saisir le juge de la saisie immobilière. Notre analyse dédiée à la vente amiable face à la saisie immobilière en cours de dossier détaille cette articulation entre suspension, vente négociée et vente forcée.

B. Garder la maison, contester l’orientation et faire vérifier la procédure à Paris et en Île-de-France

Conserver la résidence principale reste possible dans plusieurs configurations, à condition de le demander avec des chiffres. Lorsque la conciliation échoue, la commission peut imposer des mesures sans vendre le bien : « En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes » (article L733-1 du Code de la consommation), notamment le rééchelonnement des dettes, l’imputation des paiements sur le capital, la réduction du taux d’intérêt ou la suspension de l’exigibilité des créances non alimentaires pour deux ans maximum. Pour un propriétaire dont le prêt immobilier représente l’essentiel de l’endettement, un rééchelonnement sur sept ans ou un moratoire peut suffire à traverser une période de chômage ou de baisse de revenus sans céder le logement. La demande de mesures doit chiffrer le reste à vivre après paiement des charges du logement, démontrer que la mensualité réaménagée reste tenable et proposer, si besoin, la vente d’un autre actif, véhicule superflu ou épargne disponible, pour montrer que le maintien dans la maison ne se fait pas au détriment des créanciers.

Si la situation est irrémédiablement compromise mais que le logement constitue le seul patrimoine familial, chaque orientation doit être examinée avant d’accepter la vente. La commission « impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire » lorsque le débiteur « ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1 » (article L741-1 du Code de la consommation), c’est-à-dire pour l’essentiel les meubles nécessaires à la vie courante et les biens professionnels indispensables : un propriétaire de sa résidence principale n’entre pas dans ce cadre, puisque l’immeuble constitue un actif réalisable. L’orientation ira donc vers le rétablissement personnel avec liquidation ou vers des mesures de traitement intégrant la vente, sauf si la valeur nette du bien est nulle ou négative. Dans ce dernier cas, faites établir une estimation documentée et un décompte bancaire du capital restant dû : un bien sans valeur nette ne justifie ni la vente forcée ni l’ouverture d’une liquidation coûteuse, et le juge peut en tenir compte lors de la contestation. Lorsque le rétablissement personnel sans liquidation est néanmoins prononcé, il « entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. » (article L741-2 du Code de la consommation). Chaque dette exclue de l’effacement, dettes alimentaires, amendes pénales ou dettes frauduleuses, doit être identifiée avant de se réjouir d’un effacement qui ne les concernerait pas.

À Paris et en Île-de-France, la défense du logement occupé présente des traits propres qu’il faut intégrer dès le dépôt. Le dossier se dépose auprès de la succursale de la Banque de France du domicile, et les contestations relèvent du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du domicile, à Paris comme à Nanterre, Bobigny ou Créteil. Les valeurs immobilières franciliennes modifient l’appréciation : un studio parisien ou un pavillon de petite couronne affiche souvent une valeur vénale élevée, mais assortie d’un encours de prêt tout aussi élevé et de charges de copropriété lourdes, de sorte que la valeur nette réalisable, seule pertinente pour la commission, peut être faible. Faites établir une estimation par un professionnel du secteur où se situe le bien et confrontez-la au décompte de la banque : cet écart entre valeur brute et valeur nette constitue fréquemment l’argument décisif pour éviter une orientation vers la vente. Préparez aussi les pièces que les commissions franciliennes examinent en priorité pour les propriétaires : tableaux d’amortissement de chaque prêt, relevés de charges de copropriété sur douze mois, taxe foncière, diagnostics techniques en cas de projet de vente, et justificatifs de ressources démontrant que la mensualité réaménagée resterait payée. Les délais d’instruction étant soutenus en région parisienne, tout dossier incomplet sur le bien retarde la recevabilité et prolonge la période pendant laquelle l’huissier peut encore agir : un dépôt complet dès le premier envoi vaut souvent plusieurs mois de protection gagnés.

Conclusion

Être propriétaire de sa résidence principale ne fait pas obstacle au dossier de surendettement, mais transforme le logement en pièce centrale de la procédure : il faut le déclarer avec exactitude, accepter que la recevabilité gèle les poursuites tout en interdisant toute vente sans autorisation, puis choisir en connaissance de cause entre la vente amiable organisée par le plan, la vente autorisée par le juge et le maintien dans les lieux grâce aux mesures imposées. Chaque étape se prépare par écrit, avec des estimations, des décomptes bancaires et des demandes d’autorisation préalables, car la déchéance sanctionne les actes accomplis sans l’accord des créanciers, de la commission ou du juge. Devant une orientation vers la vente ou un refus de recevabilité motivé par la propriété, le recours au juge des contentieux de la protection permet de faire vérifier l’impossibilité de payer, la valeur nette réelle du bien et la proportionnalité de la mesure. Le propriétaire méthodique, qui déclare tout et ne signe rien sans autorisation, se donne les meilleures chances de traverser la procédure sans perdre son logement ou, si la vente s’avère inévitable, d’en tirer le meilleur prix au profit de son désendettement.