La requête « budget 2027 lmnp » grimpe dans les suggestions de recherche des bailleurs depuis la présentation du projet de loi de finances pour 2027, jeudi 1er octobre 2026. La mesure qui affole les propriétaires tient en deux chiffres : pour une location meublée exercée à titre non professionnel et imposée au régime réel, l’amortissement annuel du logement serait plafonné à 2,5 % de sa valeur, avec un maximum de 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, le tour de vis serait encore plus serré, avec 1,5 % et 5 000 euros. Selon les informations rapportées par la presse à partir du texte du gouvernement, cette réforme permettrait d’économiser environ 200 millions d’euros par an, dans le but affiché de rapprocher la fiscalité de la location meublée de celle de la location nue et de rééquilibrer les régimes au profit de la location de longue durée. Elle s’ajoute à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value instaurée par la loi de finances pour 2025. Le dispositif reste, à la date de rédaction du présent article, un projet : le Parlement peut encore le modifier, l’aggraver ou l’abandonner. Les développements qui suivent expliquent le droit applicable tel qu’il résulte des textes en vigueur vérifiés sur Légifrance, chiffrent l’effet du plafonnement annoncé à partir des exemples documentés par la presse spécialisée, et détaillent les points de vigilance pour les bailleurs, y compris à Paris et en Île-de-France où le meublé de tourisme obéit déjà à des règles strictes.

I. Budget 2027 et LMNP : l’amortissement plafonné à 2,5 % et 7 000 euros, que faut-il comprendre ?

A. LMNP amortissement exemple : combien perd un bailleur imposé au régime réel en 2027 ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel, universellement désigné par le sigle LMNP, ne figure pas tel quel dans le code général des impôts : il se déduit, en creux, de la définition du loueur professionnel. L’article 155, IV du code général des impôts prévoit que l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés est exercée à titre professionnel lorsque deux conditions cumulatives sont réunies. D’une part, « Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ». D’autre part, ces recettes doivent excéder les autres revenus du foyer soumis à l’impôt sur le revenu, salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux et revenus de gérance. Tout bailleur qui ne remplit pas ces deux conditions relève du LMNP, avec des loyers imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. La Cour de cassation applique ce double test avec rigueur : dans un arrêt du 2 avril 2025 rendu sous l’empire de l’impôt de solidarité sur la fortune, la chambre commerciale a validé le raisonnement qui exigeait que les intéressés « réalisent plus de 23 000 € de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels le foyer fiscal auquel elles appartiennent est soumis à l’impôt sur le revenu » pour qualifier les locaux de biens professionnels exonérés, comme le montre la décision n° 24-11.202 du 2 avril 2025. Le régime de l’ISF a disparu depuis, mais la lecture stricte des seuils demeure instructive pour les bailleurs qui s’interrogent sur la frontière entre LMNP et loueur professionnel.

Une fois le statut de LMNP établi, le bailleur choisit entre deux régimes d’imposition de ses bénéfices industriels et commerciaux. Le régime micro-BIC, prévu à l’article 50-0 du code général des impôts, applique un abattement forfaitaire sur les loyers : 50 % pour la location meublée classique dans la limite de 83 600 euros de chiffre d’affaires, et 30 % pour les meublés de tourisme relevant du 1° bis, dans la limite de 15 000 euros, car « 1° bis 15 000 € s’il s’agit d’entreprises dont l’activité principale est de louer directement ou indirectement des meublés de tourisme ». Le texte précise que ces abattements « sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire », ce qui signifie que le micro-BIC ne permet aucune déduction d’amortissement au réel. Le régime réel, à l’inverse, autorise la déduction des charges pour leur montant exact et l’amortissement comptable du bien, hors valeur du terrain, décomposé par éléments tels que le gros œuvre, la toiture, les installations et les agencements, chacun amorti sur sa propre durée d’utilisation. C’est ce mécanisme qui garantit aujourd’hui des loyers fiscalement neutralisés pendant une dizaine d’années, et c’est lui que le projet de loi de finances pour 2027 vient raboter. Le fondement actuel de la déduction figure à l’article 39, 1-2° du code général des impôts, qui admet en déduction « les amortissements réellement effectués par l’entreprise, dans la limite de ceux qui sont généralement admis d’après les usages de chaque nature d’industrie, de commerce ou d’exploitation ». En pratique, les règles comptables aboutissent à un amortissement annuel proche de 4 % de la valeur du bien hors terrain.

La réforme annoncée substituerait à ces règles comptables une règle légale uniforme : un taux unique de 2,5 % par an pour les locations meublées à l’année, assorti d’un plafond de 7 000 euros déductibles chaque année, quelle que soit la valeur du bien, selon les informations concordantes publiées par PAP le 5 octobre 2026, Meilleurtaux le 2 octobre 2026 et Capital. L’exemple chiffré donné par PAP illustre l’ampleur du resserrement : pour un bien de 250 000 euros hors terrain, l’amortissement annuel passerait d’environ 10 000 euros à 6 250 euros. Pour un bien de 400 000 euros, le taux de 2,5 % donnerait 10 000 euros, mais le plafond ramènerait la déduction à 7 000 euros. Autrement dit, plus le bien est cher, plus le plafond mord. Le président du réseau Imodirect, cité par Capital à partir des informations de BFM, résume la situation d’une formule : avec un taux fixe de 2,5 %, le bien serait amorti au bout de quarante ans, contre une vingtaine d’années dans le système actuel. Le régime forfaitaire, c’est-à-dire le micro-BIC, ne serait pas touché par la réforme, ce qui rebat les cartes de l’arbitrage entre micro et réel pour des centaines de milliers de bailleurs. Près d’un quart des bailleurs du pays utiliseraient le régime LMNP, selon les chiffres de la DGFiP et de l’Insee relayés par Capital, et les meublés de tourisme représenteraient près d’un quart des LMNP. À Paris, la part des logements meublés atteindrait trois quarts des locations de T2 ou de T3, d’après les données citées par la même source à partir d’Imodirect. La mesure, si elle est votée en l’état, frapperait donc un segment massif du parc locatif privé, déjà décrit comme exsangue, au moment où le gouvernement affirme vouloir convaincre les particuliers d’investir dans le logement.

B. LMNP amortissement non déductible : que devient la fraction qui dépasse le plafond ?

La question la plus technique, et celle que les internautes formulent déjà sous la forme « lmnp amortissement non déductible », porte sur le sort de la fraction d’amortissement qui dépasserait les nouveaux plafonds. Selon l’analyse du texte publiée par Meilleurtaux, pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, les amortissements qui ne pourraient pas être déduits du fait des nouvelles limites ne seraient plus reportables sur les exercices suivants. La fraction excédentaire serait donc définitivement perdue pour les exercices postérieurs à l’entrée en vigueur. Il s’agit d’une rupture avec la logique actuelle du régime réel, dans laquelle l’amortissement non imputé faute de résultat suffisant reste utilisable les années suivantes. Concrètement, un bailleur dont le bien génère un amortissement comptable de 10 000 euros mais qui ne pourrait plus en déduire que 7 000 euros perdrait 3 000 euros de déduction chaque année, sans pouvoir les rattraper ultérieurement.

Un régime transitoire préserverait toutefois les situations constituées avant la réforme. Les amortissements déjà en report au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 resteraient imputables jusqu’au 31 décembre 2036, mais avec une contrainte supplémentaire : la déduction serait limitée à la moitié du résultat imposable calculé après application des nouvelles règles. Les bailleurs qui ont accumulé des stocks d’amortissements reportables disposeraient donc d’une fenêtre de dix ans pour les apurer, dans des conditions resserrées. Cette transition mérite une attention particulière lors de l’arrêté des comptes de l’exercice 2026, car c’est la photographie des reports existants à cette date qui déterminera les droits ouverts jusqu’en 2036. Les propriétaires concernés ont intérêt à faire établir dès maintenant un état précis de leurs amortissements en report, exercice par exercice, afin de ne pas subir la réforme sans visibilité sur leur matelas existant.

Le texte prévoirait également des exceptions au plafonnement pour certaines résidences. Ne seraient pas concernés, selon Meilleurtaux, les logements dédiés uniquement aux étudiants, à certains jeunes en formation ou aux personnes âgées, ainsi que certaines structures destinées à l’accueil de personnes âgées ou handicapées. Ces exclusions dessinent une logique d’incitation sectorielle : les résidences avec services à destination d’étudiants ou d’aînés, qui répondent à des besoins jugés prioritaires, conserveraient l’amortissement comptable intégral. Les contours exacts de ces exceptions dépendront de la rédaction finale adoptée par le Parlement, et les bailleurs investis en résidences étudiantes ou seniors devront suivre le débat parlementaire avec une attention redoublée. Enfin, le calendrier reste celui d’un projet : présenté en conseil des ministres le 1er octobre, le texte doit être examiné par l’Assemblée nationale puis le Sénat, avec un vote visé avant la fin de l’année pour une application aux exercices clos à compter du 1er janvier 2027. Toute anticipation patrimoniale, arbitrage ou cession, doit intégrer cette incertitude législative.

II. LMNP amortissement et plus-value à la revente : l’addition avec la loi de finances pour 2025

A. LMNP amortissement plus-value : pourquoi la revente reste alourdie à la sortie

Les requêtes « lmnp amortissement plus value » et « lmnp amortissement revente plus value », qui figurent parmi les suggestions réelles des internautes, traduisent une inquiétude fondée : le plafonnement de l’amortissement pendant la détention se cumule avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente, instaurée par la loi de finances pour 2025. Jusqu’à cette réforme, le bailleur LMNP bénéficiait d’un double avantage : des loyers effacés fiscalement pendant des années grâce à l’amortissement, puis une plus-value calculée sans tenir compte de ces amortissements, sur le modèle de la plus-value des particuliers. Depuis 2025, les amortissements déduits pendant la location viennent majorer la plus-value imposable à la sortie, ce qui renchérit l’imposition de la revente. Le mécanisme général de la plus-value immobilière des particuliers n’a pas changé dans son principe : l’article 150 U du code général des impôts soumet à l’impôt sur le revenu, « lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens », les plus-values réalisées par les personnes physiques, et l’article 150 V du même code dispose que « La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant ». C’est sur ce prix d’acquisition, diminué des amortissements déduits pour les meublés depuis 2025, que porte désormais le frottement fiscal.

La combinaison des deux réformes produit un effet de ciseaux que tout candidat à l’investissement doit mesurer avant de signer. Pendant la détention, le plafonnement à 2,5 % et 7 000 euros réduit la déduction annuelle et fait réapparaître un résultat imposable plus tôt qu’aujourd’hui, donc un impôt sur les loyers dès les premières années pour les biens à forte valeur. À la revente, la plus-value reste calculée en réintégrant les amortissements déduits, de sorte que l’économie d’impôt réalisée pendant la location se paie partiellement à la sortie. L’investisseur doit donc raisonner en coût fiscal global sur tout le cycle, détention puis cession, et non plus seulement en loyers défiscalisés. Un exemple simple illustre le basculement : un bien de 400 000 euros qui générait 16 000 euros d’amortissement annuel au taux comptable de 4 % n’en générerait plus que 7 000 au plafond légal, soit 9 000 euros de résultat supplémentaire chaque année, imposé au barème progressif après application des prélèvements sociaux, tandis que les 7 000 euros déduits chaque année viendraient toujours majorer la plus-value de sortie en application du régime issu de la loi de finances pour 2025. Sur dix ans, l’écart de déduction cumulée atteindrait 90 000 euros. Ce chiffrage, établi à partir des paramètres publiés par la presse, reste indicatif tant que le texte n’est pas voté, mais il donne l’ordre de grandeur de l’enjeu.

Dans ce contexte durci, l’arbitrage entre régime micro-BIC et régime réel redevient central. Le micro-BIC, avec son abattement de 50 % dans la limite de 83 600 euros de recettes pour la location meublée classique, et de 30 % dans la limite de 15 000 euros pour les meublés de tourisme, présente deux attraits renouvelés : sa simplicité déclarative et son insensibilité au plafonnement de l’amortissement, puisque les abattements sont légalement réputés tenir compte des amortissements linéaires. Pour les bailleurs dont les charges réelles, hors amortissement, restent modestes, le micro peut redevenir compétitif face à un réel amputé. À l’inverse, les bailleurs fortement chargés, travaux importants, intérêts d’emprunt élevés, taxe foncière lourde, conservent un intérêt au réel malgré le plafond, car seules les charges autres que l’amortissement restent intégralement déductibles. Le choix s’effectue en comparant, bien par bien, le résultat imposable sous chaque régime, en intégrant la perspective de revente et la réintégration des amortissements. Les seuils du micro-BIC s’apprécient en chiffre d’affaires de l’année précédente, et le passage d’un régime à l’autre obéit à des règles d’option et de tacite reconduction qu’il faut vérifier avant chaque échéance déclarative.

B. Meublé de tourisme, résidence principale et Paris / Île-de-France : qui échappe au rabot et à quelles conditions ?

Le durcissement serait plus marqué encore pour les meublés de tourisme : le taux maximal d’amortissement passerait à 1,5 %, avec un plafond annuel de 5 000 euros par foyer fiscal, selon les informations publiées par Meilleurtaux et PAP. Cette sévérité s’inscrit dans la continuité d’un mouvement législatif qui encadre déjà strictement la location de courte durée. La définition légale donne la mesure du champ concerné : aux termes de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». Le même article impose à toute personne qui offre un meublé de tourisme à la location une déclaration préalable avec enregistrement auprès d’un téléservice national, qui délivre un numéro de déclaration mis à disposition de la commune. Le meublé de tourisme non déclaré expose donc son exploitant à des sanctions indépendamment de toute question fiscale, et la régularisation administrative constitue un préalable à toute optimisation du régime d’imposition.

À Paris et dans les communes d’Île-de-France qui ont instauré la procédure, la location touristique d’une résidence secondaire se heurte en outre à l’autorisation de changement d’usage. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que « le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable ». La jurisprudence donne à ce verrou toute sa portée. Dans un arrêt du 27 juin 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré la cour d’appel de Bordeaux en ces termes : « une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation », avec cassation de l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux qui avait refusé de sanctionner les loueurs, comme le montrent la décision n° 23-13.131 du 27 juin 2024 et son dispositif qui casse et annule l’arrêt bordelais et renvoie l’affaire devant la même cour autrement composée. Autrement dit, afficher des étoiles de classement ne protège en rien contre l’amende civile et l’ordre de retour à l’habitation sous astreinte. En revanche, la Cour de cassation a refusé d’étendre la répression aux intermédiaires : dans un arrêt du 9 novembre 2022, elle a jugé : « Ainsi, celui qui se livre ou prête son concours à la mise en location, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une plateforme numérique, en méconnaissance de l’article L. 631-7, et dont les obligations spécifiques sont prévues par l’article L. 324-2-1 du code du tourisme, n’encourt pas l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 », selon la décision n° 21-20.464 du 9 novembre 2022. La sanction frappe le bailleur, non la plateforme, ce qui renforce l’exposition personnelle du propriétaire parisien ou francilien qui louerait sans autorisation.

Concrètement, à Paris, la location d’une résidence principale reste possible dans la limite de 120 jours par an avec déclaration et numéro d’enregistrement, tandis que la location d’une résidence secondaire à une clientèle de passage exige une autorisation de changement d’usage avec compensation, c’est-à-dire la transformation concomitante en habitation d’un local d’une surface équivalente, un mécanisme coûteux qui réserve de fait l’activité aux professionnels. Les arrondissements parisiens et les communes de petite couronne appliquent ces règles avec une vigilance documentée par un contentieux nourri. Pour le bailleur francilien, la réforme fiscale annoncée s’ajoute donc à un cadre local déjà dissuasif : avant de s’interroger sur le taux d’amortissement applicable, il doit vérifier qu’il a le droit de louer. La résidence principale louée dans la limite légale, le bail mobilité conclu pour des durées d’un à dix mois avec un locataire en mobilité, et la location de longue durée à l’année échappent au changement d’usage et constituent des voies de sécurisation à examiner avant tout arbitrage fiscal. L’encadrement des loyers, applicable à Paris et dans plusieurs communes d’Île-de-France, complète le tableau des contraintes locales en plafonnant le loyer exigible, ce qui pèse sur la rentabilité nette au même titre que l’impôt.

Conclusion

Le plafonnement de l’amortissement LMNP à 2,5 % et 7 000 euros par an, et à 1,5 % et 5 000 euros pour les meublés de tourisme, avec suppression du report des fractions non déduites à compter des exercices clos en 2027 et transition des stocks existants jusqu’en 2036 dans la limite de la moitié du résultat imposable, redessinerait profondément l’économie de la location meublée s’il est voté en l’état. Ajouté à la réintégration des amortissements dans la plus-value issue de la loi de finances pour 2025, il referme la parenthèse de l’âge d’or fiscal du meublé et rapproche son traitement de celui de la location nue, au prix d’une rentabilité nette à recalculer bien par bien. Trois vérifications s’imposent dès maintenant : photographier les amortissements en report à la clôture 2026 pour sécuriser la transition jusqu’en 2036, comparer le micro-BIC et le réel sur chaque bien en intégrant la revente, et contrôler la régularité administrative de l’activité, déclaration du meublé de tourisme et, à Paris et en Île-de-France, autorisation de changement d’usage. Le texte restant un projet susceptible d’évoluer pendant la navette parlementaire, aucune cession précipitée ni aucun changement de régime irréversible ne devrait intervenir avant le vote définitif et la publication des commentaires administratifs qui préciseront, notamment, les résidences exclues du plafonnement et les modalités exactes de la transition.