Vous avez déposé un dossier de surendettement à la Banque de France, la commission l’a déclaré recevable, les huissiers se sont calmés — et c’est à ce moment précis que votre frère, cohéritier avec vous de la maison de vos parents, vous assigne en justice pour sortir de l’indivision et faire vendre le bien aux enchères. Faut-il déclarer cette part indivise à la commission alors même que vous ne percevez aucun loyer ? La suspension des voies d’exécution bloque-t-elle l’action en partage engagée par le coïndivisaire ? Pouvez-vous racheter sa part, demander l’attribution préférentielle du logement ou obtenir que la vente soit écartée parce que la maison constitue votre résidence principale ? Et si la vente a lieu malgré tout, qui est payé en premier sur le prix, et le solde de vos dettes peut-il être effacé ? Autant de questions que la commission puis le juge saisi de la contestation des mesures imposées tranchent en combinant le droit du surendettement et le droit de l’indivision. Pour le cadre général de la procédure — recevabilité, orientations possibles et effacement — commencez par notre guide complet du dossier de surendettement Banque de France, de la recevabilité à l’effacement, puis revenez ici pour le cas particulier, fréquent et redouté, de la licitation provoquée par un coïndivisaire pendant la procédure.

I. La licitation provoquée par votre coïndivisaire peut-elle se poursuivre pendant votre dossier de surendettement ?

A. Déclarer vos droits indivis à la commission : recevabilité, bonne foi et chiffrage exact de votre part

La première erreur consiste à passer sous silence le bien indivis au motif qu’il ne rapporte rien et que vous n’en avez pas la disposition exclusive. Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi, et «La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir». La commission apprécie cette impossibilité au regard de tout votre patrimoine, y compris vos droits indivis, même si la maison familiale ne dégage aucun revenu et même si le partage reste bloqué par la mésentente. Déclarer la part avec précision — acte de notoriété ou attestation notariée, quote-part exacte, estimation prudente du bien en valeur totale puis en valeur de votre part nette des privilèges et hypothèques qui le grèvent — protège votre bonne foi et donne à la commission une base chiffrée pour orienter le dossier.

En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond : la deuxième chambre civile l’a rappelé le 2 juillet 2020 dans un arrêt qui valide le refus de bonne foi opposé à une débitrice sans revenus ni recherche d’emploi, condamnée pénalement pour des infractions à l’origine de son endettement (Cass. 2e civ., 2 juill. 2020, n° 18-26.213). Transposée à l’indivision, la leçon est directe : ce n’est pas la possession d’une part indivise qui fait perdre la bonne foi, c’est la dissimulation. Un débiteur qui déclare spontanément ses droits, produit les pièces du notaire et explique pourquoi la vente n’a pas abouti — refus du coïndivisaire, désaccord sur le prix, procédure de partage déjà engagée — se place du bon côté de l’examen. À l’inverse, un acte de disposition passé en catimini pendant la procédure, comme la cession de sa part à un tiers pour échapper à la vente, expose à la déchéance prévue par les cas de déchéance du bénéfice du surendettement, dont les actes de disposition du patrimoine accomplis sans accord pendant la procédure.

Quand le bien indivis appartient à un couple marié ou à d’anciens époux encore en indivision post-communautaire, chaque situation doit être examinée séparément. La Cour de cassation a censuré le 21 mai 2026 un jugement qui statuait sur une demande conjointe d’époux sans distinguer leurs situations : «En se déterminant ainsi, par des motifs impropres qui ne distinguent pas la situation individuelle de chacun des époux, le juge n’a pas donné de base légale à sa décision». Concrètement, si votre conjoint n’est pas surendetté et refuse la vente, ou si l’ex-conjoint réclame une soulte restée impayée, ces éléments doivent figurer distinctement dans le dossier : la commission ne peut pas traiter vos droits indivis comme un actif librement réalisable quand un copropriétaire non partie à la procédure s’oppose à toute cession amiable.

Le chiffrage conditionne aussi l’orientation. «Lorsqu’il ressort de l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement que les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent, la commission prescrit des mesures de traitement dans les conditions prévues aux articles L. 732-1 , L. 733-1 , L. 733-4 et L. 733-7 .» ; lorsque la situation est irrémédiablement compromise, elle bascule vers le rétablissement personnel. Or une part indivise minoritaire dans une maison occupée par un coïndivisaire hostile n’est pas un actif réalisable à court terme : sa valeur de revente isolée est faible, parfois nulle, car aucun acheteur n’acquiert une quote-part en conflit ouvert. Faites chiffrer par le notaire la valeur vénale du bien entier, déduisez le capital restant dû du prêt immobilier commun, les frais de partage et une décote d’indivision réaliste, et joignez tout élément prouvant le blocage — mise en demeure restée sans réponse, procès-verbal de carence, assignation en partage déjà délivrée. C’est ce dossier chiffré qui permettra à la commission de retenir un plan de redressement plutôt qu’une vente forcée, ou de constater que votre situation appelle une autre orientation.

B. Suspendre les poursuites des créanciers sans bloquer l’action en partage du cohéritier

La recevabilité du dossier produit un effet puissant mais ciblé : «La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires». L’huissier mandaté par votre banque ne peut donc plus saisir vos meubles, pratiquer une saisie-attribution sur vos comptes pour ces dettes ni poursuivre la saisie de vos rémunérations. Tout acte accompli en violation de cette interdiction peut être annulé : «Tout acte ou tout paiement effectué en violation des articles L. 721-2 , L. 722-2 , L. 722-3 , L. 722-4 , L. 722-5 , L. 722-12 , L. 722-13 , L. 722-14 , L. 722-16 , L. 724-4 , L. 732-2 , L. 733-1 et L. 733-4 peut être annulé par le juge des contentieux de la protection, à la demande de la commission, présentée pendant le délai d’un an à compter de l’acte ou du paiement de la créance».

Mais cette suspension ne paralyse pas votre coïndivisaire. L’action en partage ou en licitation qu’il engage n’est pas une procédure d’exécution diligentée par l’un de vos créanciers : c’est l’exercice de son propre droit de propriétaire indivis. «Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou convention». Le dépôt de votre dossier de surendettement ne constitue ni un sursis judiciaire au partage ni une convention d’indivision : votre frère peut donc vous assigner en partage et demander la licitation pendant que votre dossier suit son cours, et le tribunal saisi du partage n’a pas à surseoir d’office pour ce seul motif. Il faut le savoir pour ne pas opposer à l’assignation une exception de procédure vouée à l’échec, et pour concentrer vos efforts sur le terrain utile : les modalités de la vente, le rachat de la part et le sort du prix.

Symétriquement, vos créanciers personnels ne peuvent pas contourner la suspension en faisant vendre directement le bien indivis. «Les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent saisir sa part dans les biens indivis, meubles ou immeubles» ; «Ils ont toutefois la faculté de provoquer le partage au nom de leur débiteur ou d’intervenir dans le partage provoqué par lui». Pendant la procédure de surendettement, l’exercice de cette faculté se heurte en pratique à la suspension des voies d’exécution, et le créancier qui voudrait passer outre s’expose à l’annulation de ses actes. Retenez la nuance décisive : l’huissier de votre créancier est bloqué, le coïndivisaire qui agit pour son propre compte ne l’est pas. C’est pourquoi la licitation demandée par l’autre héritier est le véritable point de tension du dossier, bien plus que les poursuites individuelles qui, elles, sont suspendues.

Le même texte offre d’ailleurs une porte de sortie souvent ignorée : «Les coïndivisaires peuvent arrêter le cours de l’action en partage en acquittant l’obligation au nom et en l’acquit du débiteur». Si le cohéritier qui vous assigne est aussi l’un de vos créanciers — typiquement pour une soulte de partage restée impayée ou des avances de charges de la maison — le règlement de cette obligation arrête son action. En pratique parisienne et francilienne, où les maisons familiales indivises concentrent des valeurs élevées et des rancunes anciennes, la négociation globale reste la voie la plus économique : racheter la part ou solder la créance du coïndivisaire met fin à la licitation et stabilise le dossier de surendettement d’un seul geste, là où deux procédures parallèles — partage d’un côté, mesures de traitement de l’autre — multiplient les frais et les délais.

II. Vente aux enchères, rachat de la part ou maintien dans les lieux : comment le juge du surendettement tranche ?

A. Vente subordonnée, attribution préférentielle et rachat : les issues avant l’adjudication

Quand la commission constate que vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, fût-ce en indivision partielle, elle tente d’abord la voie amiable : «Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation définie au premier alinéa de l’article L. 724-1 et que le débiteur est propriétaire d’un bien immobilier, la commission s’efforce de concilier les parties en vue de l’élaboration d’un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers». À ce stade, trois issues méritent d’être explorées avant toute vente aux enchères : la vente amiable de vos droits indivis au coïndivisaire lui-même, le rachat par vous de sa part au moyen d’un financement compatible avec le plan, ou l’attribution préférentielle du bien dans le cadre du partage. Chacune suppose de discuter avec le cohéritier plutôt que de subir la licitation, et la commission peut aménager les délais du plan pour laisser cette négociation aboutir.

Si la conciliation échoue, la commission puis le juge peuvent subordonner les mesures de traitement à la vente du bien. «La commission peut imposer que les mesures prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette», et la deuxième chambre civile a validé ce mécanisme le 9 juin 2022 : «selon l’article L. 733-7 du code de la consommation, par renvoi de l’article L. 733-13 du même code, le juge, saisi d’une contestation des mesures imposées, peut imposer que les mesures prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette». Mais l’arrêt le plus structurant pour les propriétaires est celui du 22 mai 2025, qui pose le principe puis son exception : «Il résulte de la combinaison de ces textes que la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire». Puis aussitôt : «Par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation».

Appliquez cette grille à votre maison indivise. Si vous y habitez avec vos enfants, scolarisés à proximité, avec des revenus qui ne permettent aucun relogement dans le parc privé parisien ou francilien, l’exception de la résidence principale doit être plaidée pièces à l’appui : simulations de loyers, refus de garanties, attestations d’organismes. Si au contraire le bien est vacant, loué à un tiers ou occupé par le seul coïndivisaire, la vente — amiable de préférence, pour éviter la décote des enchères — sera exigée avant tout effacement. Dans les deux cas, la durée des mesures peut être aménagée pour la résidence principale : «La durée totale des mesures mentionnées à l’article L. 733-1 ne peut excéder sept années. Les mesures peuvent cependant excéder cette durée lorsqu’elles concernent le remboursement de prêts contractés pour l’achat d’un bien immobilier constituant la résidence principale du débiteur dont elles permettent d’éviter la cession». Un rééchelonnement long adossé au maintien dans les lieux vaut souvent mieux qu’une vente précipitée.

L’arme la plus efficace contre une licitation subie reste l’attribution préférentielle demandée dans le cadre du partage. «Le conjoint survivant ou tout héritier copropriétaire peut également demander l’attribution préférentielle : 1° De la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d’habitation, s’il y avait sa résidence à l’époque du décès, et du mobilier le garnissant», et «L’attribution préférentielle visée au 1° de l’article 831-2 est de droit pour le conjoint survivant». Pour l’héritier non conjoint, elle n’est pas automatique mais le tribunal l’accorde fréquemment quand l’occupation est ancienne, paisible et exclusive, à charge de verser une soulte aux autres cohéritiers. Articulée avec le dossier de surendettement, la demande doit être calibrée : la soulte promise doit rester compatible avec votre capacité de remboursement telle que fixée par la commission, faute de quoi le juge du partage refusera l’attribution et le juge du surendettement y verra un engagement insoutenable. Faites établir par le notaire une estimation consensuelle, proposez un échéancier de soulte adossé au plan, et saisissez le tribunal du partage avant que la licitation ne soit ordonnée : une fois l’adjudication intervenue, il n’y a plus rien à attribuer.

B. Prix de vente, créanciers privilégiés et effacement du solde : contester utilement devant le juge

Quand la vente — amiable ou aux enchères — devient inévitable, l’enjeu se déplace vers la distribution du prix et le traitement du solde restant dû. Premier réflexe : vérifier l’ordre des paiements. Dans l’arrêt du 22 mai 2025, la cour d’appel avait décidé que le prix de vente devrait désintéresser en priorité les créanciers bénéficiant de privilèges ou de sûretés sur le bien, et la Cour de cassation n’a pas remis en cause ce point en rejetant le moyen sur la vente (Cass. 2e civ., 22 mai 2025, n° 23-10.900). Concrètement, le prêteur qui a financé l’acquisition et inscrit son hypothèque ou son privilège est servi avant les créanciers chirographaires, et votre part du prix résiduel tombe ensuite dans l’assiette des mesures de traitement. Exigez du notaire ou du séquestre un décompte précis : capital restant dû imputé en priorité, pénalités contestées séparément, quote-part revenant à chaque indivisaire. Rappelez-vous le principe de base du gage des créanciers : «Quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir» — mais seulement à hauteur de ce qu’il doit, et dans le rang qui est le sien.

Second réflexe : faire jouer l’attitude des créanciers. Le même arrêt du 22 mai 2025 censure les juges qui refusent d’examiner ce paramètre : «La commission prend en compte la connaissance que pouvait avoir chacun des créanciers, lors de la conclusion des différents contrats, de la situation d’endettement du débiteur. Elle peut également vérifier que le contrat a été consenti avec le sérieux qu’imposent les usages professionnels». Si la banque a consenti le prêt immobilier commun en connaissant l’indivision conflictuelle, l’absence d’apport et la fragilité de vos revenus, ou si un prêteur a empilé les crédits à la consommation sans vérification sérieuse de votre solvabilité, le juge doit en tenir compte pour arrêter les mesures — par exemple un effacement partiel combiné à un rééchelonnement — au lieu d’imputer toute la charge sur la vente de vos droits. Rassemblez les offres de prêt, les fiches de renseignements remplies à l’époque et tout document montrant ce que le prêteur savait : c’est le cœur d’une contestation efficace des mesures imposées.

Troisième réflexe : contester la mesure devant le juge des contentieux de la protection dans les délais, en visant juste. «Le juge saisi de la contestation prévue à l’article L. 733-10 prend tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1 , L. 733-4 et L. 733-7 . Dans tous les cas, la part des ressources nécessaires aux dépenses courantes du ménage est déterminée dans les conditions prévues à l’article L. 731-2 . Elle est mentionnée dans la décision». Demandez au juge ce que la commission vous a refusé : un délai supplémentaire pour finaliser le rachat de la part du coïndivisaire, la prise en compte de votre impossibilité manifeste de relogement pour écarter la vente préalable, ou l’effacement partiel du solde restant après imputation du prix. Si le logement vendu constituait votre résidence principale financée à crédit, une mesure spécifique existe : le juge peut réduire la fraction des prêts immobiliers restant due après la vente, après imputation du prix sur le capital, dans des proportions compatibles avec vos ressources et vos charges. À Paris et en Île-de-France, où le produit de la vente d’une part indivise suffit rarement à solder l’ensemble du passif, cette combinaison — vente des droits, rééchelonnement du résiduel, effacement partiel du solde — est l’issue la plus fréquente des dossiers bien défendus.

Si malgré la vente votre situation reste irrémédiablement compromise, le rétablissement personnel prend le relais. «Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire» ; «Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et dispose de biens autres que ceux mentionnés au 1° du même article, la commission, après avoir convoqué le débiteur et obtenu son accord, saisit le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire». Après une licitation, vos droits indivis ont disparu de l’actif : le reliquat impayé peut alors être effacé dans ce cadre, sous réserve des dettes exclues par la loi — notamment alimentaires et pénales — qui survivent à toutes les mesures. Déclarez au juge l’intégralité du passif résiduel avec les justificatifs de la distribution du prix, car toute dette omise à ce stade risque de renaître une fois la procédure clôturée.

Conclusion

La licitation provoquée par votre coïndivisaire n’annule pas votre dossier de surendettement, et votre dossier ne bloque pas son action en partage : les deux procédures avancent en parallèle, chacune avec sa logique. Votre urgence consiste à déclarer vos droits indivis avec un chiffrage notarié exact, à faire constater que la suspension des voies d’exécution protège vos biens sans paralyser le partage, puis à choisir votre issue avant que le tribunal n’ordonne la vente aux enchères — rachat de la part, attribution préférentielle du logement si vous l’occupez, ou vente amiable pilotée pour en tirer le meilleur prix. Devant la commission puis devant le juge des contentieux de la protection, les arguments qui portent sont ceux que la deuxième chambre civile a balisés : pas d’effacement sans vente préalable du bien, sauf impossibilité manifeste de relogement pour la résidence principale ; examen obligatoire de ce que chaque créancier savait de votre endettement ; appréciation individualisée de votre situation quand le bien appartient aussi à un conjoint ou un ex-conjoint. Pour situer ces moyens dans le déroulé complet de la procédure, reportez-vous à notre guide du dossier de surendettement, de la recevabilité à l’effacement et, sur la déclaration et le traitement des parts indivises en général, à notre analyse des droits indivis et du partage pendant le surendettement.