Dans le paysage urbain de Paris et des métropoles régionales, de nombreux ensembles immobiliers soumis au statut de la copropriété regroupent plusieurs bâtiments distincts, qu’il s’agisse de barres d’immeubles collectifs, de corps de logis séparés ou de groupes de maisons individuelles érigées sur une même assiette foncière. Conçues à l’origine dans une perspective unitaire, ces copropriétés complexes deviennent souvent, avec l’usure du temps, le théâtre de conflits de gouvernance insolubles. Les disparités architecturales, l’hétérogénéité des besoins d’entretien, le désaccord sur la programmation des travaux de rénovation énergétique ou le sentiment d’une répartition inéquitable des charges incitent fréquemment les copropriétaires d’un bâtiment particulier à revendiquer leur autonomie de gestion. Pour s’émanciper de la tutelle du syndicat principal, les occupants disposent d’un instrument juridique spécifique : la scission de copropriété, régie par l’article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, substantiellement réformé par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.
La scission de copropriété ne doit pas être confondue avec un simple aménagement de gestion intérieure : elle emporte la scission définitive du syndicat initial par le retrait d’un ou de plusieurs bâtiments pour ériger une entité juridique pleinement indépendante. Cette opération emporte des conséquences considérables sur la propriété du sol, l’affectation des parties communes, la répartition des créances et des dettes ainsi que la survie des équipements d’intérêt commun. En pratique, l’exercice de ce droit de retrait se heurte fréquemment à des résistances opiniâtres au sein du grand ensemble, où la majorité des copropriétaires peut être tentée de bloquer l’émancipation d’un bâtiment pour préserver une assiette contributive aux charges générales. Dès lors, la matière nourrit un contentieux nourri devant les tribunaux judiciaires et les cours d’appel, qui doivent concilier les prérogatives des minoritaires avec la protection de la collectivité immobilière dans le cadre du droit de la copropriété.
L’actualité jurisprudentielle récente illustre avec acuité la rigueur imposée par les juridictions à chaque étape du processus. Dans un arrêt de principe rendu par la cour d’appel de Paris (CA Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 24 juin 2026, n° 21/20461), les magistrats ont rappelé la portée du contrôle exercé sur le refus de scission opposé par une assemblée générale, sanctionnant l’abus de majorité tout en précisant les conditions techniques de divisibilité du sol. Pour mener à bien une scission de copropriété sans encourir l’annulation des délibérations, les copropriétaires et leurs conseils doivent maîtriser tant les exigences matérielles et procédurales préalables que les répercussions patrimoniales de la division. Il importe dès lors d’examiner avec méthode les conditions d’ouverture et le régime d’adoption de la scission de copropriété (I), avant d’analyser ses effets patrimoniaux ainsi que le contrôle juridictionnel du refus opposé par l’assemblée générale (II).
I. Les conditions d’ouverture et le régime d’adoption de la scission de copropriété
La mise en œuvre de la scission de copropriété obéit à un cadre légal d’ordre public rigoureusement circonscrit par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965. Loin de constituer une faculté discrétionnaire laissée au libre arbitre des copropriétaires mécontents, le retrait d’un bâtiment subordonne sa validité à la réunion d’éléments matériels objectifs attestant de l’indépendance de l’immeuble candidat à la séparation.
A. L’exigence fondamentale de divisibilité matérielle et juridique du sol d’assiette
Le premier alinéa du paragraphe I de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 énonce une condition cumulative impérative : « Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible ». La notion de pluralité de bâtiments requiert la présence d’au moins deux corps de bâtiments distincts, identifiables sur le plan architectural et structurel. Il peut s’agir d’immeubles collectifs séparés, d’ailes indépendantes possédant une autonomie constructive, ou encore d’un groupe de maisons individuelles ou pavillons constituant une copropriété horizontale. En revanche, un bâtiment unique, même doté de plusieurs entrées ou cages d’escalier, ne saurait faire l’objet d’une scission sous l’empire de l’article 28, sauf à recourir à une division en volumes lorsque la configuration spatiale s’y prête.
La condition centrale réside dans la divisibilité de la propriété du sol. La Cour de cassation veille scrupuleusement au respect de ce critère d’ordre public. Dans un arrêt de principe rendu au visa de ce texte (Cass. 3e civ., 3 novembre 2016, n° 15-22.123), la troisième chambre civile a cassé un arrêt d’appel ayant ordonné le retrait de plusieurs entités sans caractériser la possibilité juridique et matérielle de diviser le terrain, énonçant solennellement : « Vu l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu qu’il résulte de ce texte que, lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible, le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée ; que l’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; que l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division ». Si le sol sous-jacent forme un ensemble indivisible, en raison par exemple d’infrastructures souterraines indissociables ou d’un parc de stationnement commun s’étendant en tréfonds sous l’ensemble des bâtiments, la division du sol au sens classique est matériellement impossible, ce qui exclut la scission de plein droit.
Cette exigence impose l’intervention préalable et minutieuse d’un géomètre-expert. Ce professionnel est chargé de dresser un plan d’arpentage et de division parcellaire précis, destiné à être soumis au service de la publicité foncière pour créer de nouvelles parcelles cadastrales distinctes. Les juridictions judiciaires vérifient avec minutie l’existence de ces documents techniques. Ainsi, dans une affaire jugée par le tribunal judiciaire de Saint-Étienne (TJ Saint-Étienne, 6 mars 2025, n° 24/00127), la juridiction a ordonné la scission en s’appuyant expressément sur les constatations du géomètre : « L’article 28 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : » I. – Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible : a) Le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; (…) II. – Dans les deux cas, l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division » ». Le tribunal a par conséquent ordonné le partage de la parcelle d’origine en deux parcelles cadastrales indépendantes, démontrant que la scission requiert une modification fondamentale de l’assiette foncière.
La présence de servitudes réciproques ne fait pas en elle-même échec à la scission. C’est ce qu’a tranché avec une grande netteté la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 24 juin 2026 (CA Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 24 juin 2026, n° 21/20461). Le syndicat des copropriétaires s’opposait à la division en alléguant qu’une servitude d’accès grevait le sol commun. La cour d’appel a balayé cette objection en affirmant que « contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat des copropriétaires, il ressort des plans annexés au règlement de copropriété ainsi que des plans dressés par l’expert géomètre… que la division de la propriété du sol est possible, l’existence d’un siège de servitude tel que prévu en page 70 du règlement de copropriété, sans autre précision, ne faisant pas obstacle à cette division ». Dès lors que les accès et canalisations peuvent être organisés par des servitudes réelles de passage ou de tréfonds, la division du sol demeure parfaitement réalisable avec l’assistance d’un avocat praticien en servitudes immobilières.
Il importe enfin de distinguer rigoureusement la scission de copropriété de la constitution d’un syndicat secondaire sous l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat secondaire crée une structure décentralisée pour gérer les parties communes particulières à un bâtiment, mais laisse subsister le syndicat principal ainsi que la copropriété générale sur le sol et les équipements communs. Comme l’a rappelé la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-10.214), « la circonstance que le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires ». De surcroît, le syndicat secondaire demeure soumis aux décisions de l’assemblée générale principale pour tous les éléments d’intérêt collectif, ce qui entretient parfois des contentieux sur la régularité des convocations d’assemblées spéciales de bâtiment, ainsi que l’a rappelé le tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris, 18 juin 2026, n° 24/07412). Seule la scission sous l’article 28 rompt définitivement tout lien organique et patrimonial avec le syndicat d’origine.
B. La mécanique procédurale du double vote et les règles de majorité de l’article 28
L’adoption d’une scission de copropriété repose sur un mécanisme démocratique structuré en plusieurs phases électorales, dont l’agencement varie selon que le bâtiment candidat au retrait appartient à un propriétaire unique ou à une collectivité de copropriétaires. Ce formalisme procédural garantit que la volonté séparatiste des occupants du bâtiment soit validée avant d’être soumise à l’arbitrage de l’ensemble de la copropriété.
Lorsque le bâtiment concerné comporte plusieurs copropriétaires, le législateur impose la tenue d’une assemblée générale spéciale réunissant exclusivement les copropriétaires des lots composant ce bâtiment. Aux termes de l’article 28, I, b, de la loi du 10 juillet 1965, cette assemblée spéciale doit statuer sur la demande de retrait à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, c’est-à-dire à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Cette première délibération constitue l’acte fondateur du projet. Si cette majorité qualifiée n’est pas atteinte lors de l’assemblée spéciale, le processus s’interrompt immédiatement et la demande ne peut être portée devant l’assemblée générale du syndicat principal.
Une fois le principe du retrait approuvé par l’assemblée spéciale, la seconde phase se déroule devant l’assemblée générale plénière du syndicat initial. Cette dernière est saisie de deux décisions distinctes, mais étroitement corrélées, soumises au vote des copropriétaires réunis en assemblée générale de copropriété : d’une part, l’autorisation formelle du retrait du ou des bâtiments concernés (article 28, I) ; d’autre part, l’approbation des conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division (article 28, II). Chacune de ces deux décisions doit être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat initial composant l’assemblée générale, conformément à l’article 25. La jurisprudence veille rigoureusement au respect de ce double scrutin et sanctionne toute omission ou approximation rédactionnelle dans les résolutions soumises au vote.
Le tribunal judiciaire de Versailles a rappelé avec une fermeté exemplaire ces exigences procédurales (TJ Versailles, 29 février 2024, n° 20/00833). Dans ce litige, un copropriétaire contestait la validité de résolutions ayant voté la scission d’un bâtiment B sans projet technique complet annexé à la convocation. Le tribunal a statué en ces termes : « L’article 28, I, b), de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L’assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l’assemblée spéciale. L’article 28, II, de la même loi précise que l’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division ». Constatant que les conditions matérielles et financières n’étaient pas suffisamment définies dans le projet soumis aux voix, la juridiction versaillaise a prononcé la nullité intégrale des résolutions litigieuses.
Un écueil procédural majeur concerne l’application des mécanismes de rattrapage de majorité prévus par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui autorise dans certains cas un second vote à la majorité simple de l’article 24 lorsqu’une décision n’a pas recueilli la majorité de l’article 25 mais a obtenu au moins le tiers des voix. Les juges du fond refusent catégoriquement que la scission d’un bâtiment soit adoptée au rabais par le jeu de cette passerelle. Le tribunal judiciaire de Paris a censuré une telle tentative (TJ Paris, 29 mai 2026, n° 24/07410) dans une espèce où l’assemblée avait revoté la scission à la majorité simple de l’article 24 après un premier échec sous l’article 25 : les magistrats parisiens ont annulé la délibération, réaffirmant le caractère substantiel de la majorité absolue pour une décision portant atteinte à la consistance même de la copropriété initiale.
Il importe de souligner que cette exigence de majorité absolue ne saurait être assimilée à une exigence d’unanimité. Certains syndicats opposants soutiennent parfois que la scission constituerait un acte de disposition aliénant le patrimoine du syndicat, nécessitant l’accord unanime de tous les copropriétaires en vertu de l’article 26 ou des règles générales de la propriété. La Cour de cassation a réfuté cette thèse dès 1998 dans un arrêt fondamental (Cass. 3e civ., 30 septembre 1998, n° 96-21.904, Publié au Bulletin). La haute juridiction a jugé que dès lors que « le syndicat des copropriétaires n’avait effectué aucun acte de disposition et n’avait rien aliéné et que les lots en cause étaient sortis de la copropriété initiale pour constituer une copropriété séparée, étant observé que les lots appartenaient déjà aux deux sociétés, en déduit exactement que, s’agissant d’une scission prévue à l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, la décision pouvait être adoptée à la majorité de l’article 25 de cette loi ». La scission n’étant pas une cession de droits réels mais une réorganisation du statut de la propriété bâtie, la majorité absolue de l’article 25 suffit pleinement à asseoir la régularité de la décision.
II. Les effets patrimoniaux de la scission et le contrôle juridictionnel du refus de l’assemblée générale
L’approbation de la scission de copropriété déclenche une recomposition profonde des droits réels et des obligations financières attachés aux immeubles. Elle impose de régler minutieusement la dévolution des parties communes résiduelles et ouvre, en cas de blocage abusif de l’assemblée générale, la voie à un recours juridictionnel énergique.
A. La dévolution des parties communes, la gestion des équipements collectifs et la liquidation financière
La scission de copropriété emporte une scission patrimoniale irréversible. Les parties communes qui étaient jusqu’alors affectées à l’usage exclusif du bâtiment sortant deviennent les parties communes privatives du nouveau syndicat autonome ou la pleine propriété du propriétaire unique si le bâtiment ne comporte qu’un seul titulaire. Chacun des nouveaux syndicats procède alors, conformément à l’article 28, II, alinéa 2, à l’adoption à la majorité simple de l’article 24 des adaptations de son propre règlement de copropriété et de son état descriptif de division, à l’exclusion des clauses relatives à la destination de l’immeuble qui demeurent inchangées.
La difficulté centrale réside dans le sort des parties communes et équipements d’intérêt commun qui desservent à la fois le bâtiment retranché et les bâtiments demeurant dans le syndicat initial : voies de circulation intérieure, réseaux d’évacuation des eaux usées et pluviales, transformateurs électriques, chaufferie centrale collective, locaux poubelles ou espaces verts paysagers. Le syndicat initial ne peut être dissous tant que subsistent de tels équipements communs non partagés, à moins qu’il ne soit pourvu d’une autre manière à leur gestion. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a mis en lumière cette règle cardinale dans un arrêt récent (CA Aix-en-Provence, 24 avril 2025, n° 21/06616) : « Selon l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965… lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division en propriété du sol est possible, les copropriétaires dont les lots composent un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité prévue à l’article 25, demander que le ou les bâtiments en question soient retirés de la copropriété initiale pour constituer une copropriété séparée… Le syndicat initial ne peut être dissous tant qu’il existe des parties communes ou des ouvrages d’intérêt commun à l’ensemble des copropriétaires à moins qu’il ne soit pourvu d’une autre manière à l’entretien, à la gestion et aux dépenses de ces parties communes ». Dans cette décision, la cour a validé la convention aux termes de laquelle les copropriétaires du bâtiment retranché conservaient la charge exclusive de l’entretien d’un mur mitoyen et des arbres d’alignement, pérennisant ainsi les équilibres matériels convenus.
Pour assurer la gestion des voies et réseaux communs après la scission, la pratique notariale et judiciaire recourt principalement à deux techniques : la création de servitudes réelles d’usage réciproques ou la constitution d’une Association Syndicale Libre (ASL) regroupant les différents syndicats issus de la division. L’écueil classique de la création d’une ASL réside dans la règle de l’unanimité. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a affirmé sans détour (Cass. 3e civ., 8 février 1995, n° 92-16.876, Bull. civ. III n° 38) : « Le statut de la copropriété étant étranger au régime des associations syndicales et les dispositions de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ne dérogeant pas à celles de l’article 5 de la loi du 21 juin 1865, justifie légalement sa décision d’annuler la résolution de l’assemblée générale des copropriétaires décidant de mettre fin à l’indivision générale du sol et d’apporter la propriété de la voirie à l’association syndicale libre la cour d’appel qui retient que l’assemblée générale avait constaté, à la majorité, la naissance de l’association syndicale et que le défaut d’unanimité entraîne l’annulation de la décision ». L’apport d’un sol commun à une ASL emporte une aliénation qui requiert le consentement de tous les copropriétaires, tandis que la scission pure et simple sans transfert de propriété à un tiers moral peut être décidée aux majorités de l’article 28.
Sur le plan financier, la scission requiert une liquidation comptable scrupuleuse sous l’égide du syndic sortant et des conseils des parties. Les créances et les dettes du syndicat initial doivent faire l’objet d’une répartition au prorata des quotes-parts de parties communes retranchées. En matière de charges de copropriété impayées, chaque copropriétaire reste personnellement débiteur de ses arriérés nés antérieurement à la scission. En outre, la question cruciale du fonds de travaux obligatoire instauré par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit être réglée : les quotes-parts de fonds de travaux versées par les propriétaires du bâtiment sortant, bien qu’attachées aux lots, doivent être transférées au compte bancaire autonome ouvert par le nouveau syndicat créé. L’ensemble de ces opérations fait l’objet d’actes notariés publiés au fichier immobilier, assurant ainsi la parfaite opposabilité des nouvelles divisions aux tiers et aux ayants cause des copropriétaires.
B. Le contentieux du refus de scission : abus de majorité et office du juge judiciaire
Lorsque la demande de scission formulée par les occupants d’un bâtiment se heurte au veto de l’assemblée générale du syndicat initial, les copropriétaires demandeurs ne se trouvent pas démunis. Le refus opposé par la collectivité peut être déféré à la censure du tribunal judiciaire dans le délai impératif de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sur le fondement de la théorie jurisprudentielle de l’abus de majorité.
La décision rendue le 24 juin 2026 par la cour d’appel de Paris (CA Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 24 juin 2026, n° 21/20461) constitue une illustration éclatante de ce contrôle juridictionnel approfondi. Dans cette espèce, l’assemblée générale avait rejeté la demande d’émancipation formulée par deux groupes de maisons individuelles intégrées dans un grand ensemble comprenant également deux bâtiments collectifs. Les copropriétaires demandeurs avaient assigné le syndicat en annulation de la résolution de rejet. La cour d’appel de Paris a d’abord confirmé la parfaite recevabilité de leur action, rappelant que les membres du bâtiment ayant voté en faveur de leur projet ont la qualité d’opposants à la décision de refus et n’ont pas à justifier d’un grief personnel particulier. Sur le fond, la cour a rappelé la définition matricielle de l’abus de majorité : « il est constant qu’une résolution d’assemblée générale rejetant à la majorité une demande d’autorisation de scission est susceptible d’être annulée en cas d’abus de majorité, même si la juridiction saisie de la demande d’annulation ne peut se substituer à l’assemblée générale pour ordonner le retrait. L’abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit, dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire ».
Appliquant ces critères souverains, la cour d’appel de Paris a constaté que la division du sol était techniquement attestée par le géomètre-expert, qu’aucune atteinte n’était portée aux droits des bâtiments collectifs conservés, et que l’argument tiré de l’existence d’une procédure en cours contre le constructeur était inopérant puisque les pavillons n’y étaient pas parties. En conséquence, la décision de refus a été annulée pour abus de majorité. Cette solution consacre la protection des copropriétaires minoritaires contre l’arbitraire d’un groupe majoritaire désireux de maintenir captif un bâtiment pour des motifs purement opportunistes ou financiers. À l’inverse, lorsque le refus repose sur des motifs objectifs avérés, tels que l’insuffisance flagrante du projet financier ou la menace d’un enchevêtrement inextricable de canalisations non régularisées, les juges d’appel écartent l’abus de majorité et déboutent les demandeurs (CA Pau, 24 février 2026, n° 24/01959).
L’office du juge judiciaire connaît toutefois une limite constitutionnelle et légale fondamentale : l’annulation de la résolution de refus ne confère pas au magistrat le pouvoir de prononcer lui-même la scission de la copropriété. Le juge civil ne peut se substituer à la souveraineté de l’assemblée générale pour décréter la création d’un nouveau syndicat. L’annulation replace rétroactivement les parties dans la situation antérieure, contraignant le syndicat initial à inscrire de nouveau la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, sous peine de condamnations à des dommages-intérêts réparant le préjudice subi par les copropriétaires retardés dans leur projet.
Il n’existe que deux exceptions notables où le juge prononce directement la scission matérielle et juridique. La première concerne les copropriétés en grande difficulté financière : en application de l’article 29-8 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire peut, sur requête de l’administrateur provisoire constatant l’impossibilité de redresser la gestion autrement, ordonner la division judiciaire du syndicat et valider un plan d’apurement des dettes réparties, ainsi que l’ont rappelé le tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris, 29 mai 2026, n° 24/07410) et le tribunal judiciaire de Saint-Étienne (TJ Saint-Étienne, 6 mars 2025, n° 24/00127). La seconde exception découle de l’exécution forcée des conventions : lorsqu’un accord transactionnel ou un protocole d’accord écrit a été valablement conclu entre tous les copropriétaires pour acter la scission et le partage du sol, le juge judiciaire peut contraindre la partie récalcitrante, sous astreinte financière comminatoire, à signer les actes notariés de partage et de division parcellaire établis par l’officier public (TJ Saint-Étienne, 6 mars 2025, n° 24/00127). L’assistance d’un avocat rompu au contentieux immobilier s’avère alors déterminante pour articuler ces voies de droit et faire triompher l’autonomie des copropriétaires.
Conclusion
La scission de copropriété régie par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 constitue une voie d’émancipation précieuse pour les ensembles immobiliers hétérogènes confrontés à la paralysie de leur gestion collective. Loin d’être une simple formalité déclarative, l’opération requiert la réunion de conditions techniques rigoureuses : l’existence avérée de bâtiments distincts, la divisibilité matérielle et juridique du sol d’assiette attestée par un géomètre-expert, et l’absence d’obstacles insurmontables liés aux ouvrages d’intérêt commun. Sur le plan procédural, le double palier électoral imposé par la loi — vote préalable de l’assemblée spéciale du bâtiment à la majorité de l’article 25 puis approbation de l’assemblée générale plénière à la même majorité — interdit toute improvisation et exclut le recours aux passerelles de majorité allégée.
Face aux refus injustifiés souvent opposés par une majorité soucieuse de préserver une manne financière, l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 24 juin 2026 (CA Paris, Pôle 4 – Chambre 2, 24 juin 2026, n° 21/20461) consacre l’efficacité du contrôle de l’abus de majorité pour sanctionner les dérives partisanes et rétablir l’équilibre des droits entre copropriétaires. Si le juge judiciaire ne peut en principe se substituer à l’assemblée pour prononcer la scission hors les cas exceptionnels d’accords transactionnels ou de copropriétés en difficulté, la menace de condamnations pécuniaires incite puissamment les syndicats récalcitrants à composer. La réussite d’une scission de copropriété repose ainsi sur une préparation technique, comptable et notariale sans faille, guidée par une stratégie juridique rigoureuse garantissant la pérennité foncière des nouveaux immeubles autonomes.