La grange du manoir est en travaux depuis février, les camions ont déposé gravats et matériaux sur votre pâture louée, puis une terrasse empierrée, une pelouse close d’une clôture neuve et une haie de charmille ont poussé sur la parcelle. L’accès direct depuis la voie publique est condamné, vos bovins ne passent plus que par la parcelle voisine, et le congé que le bailleur vous a délivré est déjà contesté devant le tribunal. Faut-il attendre deux ans que le juge du fond tranche le congé et le trouble, en regardant les aménagements se consolider, ou existe-t-il une voie rapide pour faire libérer la parcelle, effacer les travaux et obtenir une première indemnité ? La chambre des baux ruraux de la cour d’appel d’Amiens a répondu le 28 janvier 2025 dans une affaire en tout point semblable : le président du tribunal paritaire, statuant en référé, peut enjoindre au bailleur de libérer les lieux sous astreinte, ordonner la remise en état et accorder une provision au fermier, alors même que le bail est contesté par ailleurs. Le fermier n’a pas tout obtenu ce jour-là, et c’est précisément ce tri qui rend la décision utile : le référé fait cesser vite, le fond chiffre ensuite. Cet article explique quand saisir le juge de l’urgence, quel dossier lui présenter, et ce qu’il peut ordonner, à l’euro et au jour d’astreinte près.

I. Le référé paritaire, juge de l’urgence tant que le bail est en cours

A. Un président compétent pour faire cesser le trouble, même si le bailleur conteste tout

Le point de départ ne se discute pas : le tribunal paritaire des baux ruraux est, aux termes de l’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime, « seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code ». Quand le bailleur occupe lui-même les terres louées, le litige oppose bien le bailleur et le preneur à propos du bail : le tribunal paritaire est compétent, et son président peut statuer en référé. Dans l’affaire jugée à Amiens, la bailleresse soulevait l’incompétence du juge des référés ; l’ordonnance l’a rejetée et la cour d’appel l’a confirmée sur ce point.

Le référé paritaire obéit à deux textes que l’arrêt cite mot à mot. D’abord l’article 893 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal paritaire peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » (texte cité par la cour d’appel d’Amiens) Ensuite l’article 894 du même code : « Le président du tribunal paritaire des baux ruraux peut, dans les limites de la compétence du tribunal, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » (texte cité par la cour d’appel d’Amiens) Le même article ajoute que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » (source : décision de la cour d’appel d’Amiens)

Trois conséquences pratiques découlent de ce régime. Premièrement, le bailleur ne bloque pas le référé en contestant : même une contestation sérieuse sur le congé ou sur la limite des parcelles n’interdit pas les mesures de remise en état ni la provision. Deuxièmement, l’urgence s’apprécie concrètement : des travaux en cours, un accès condamné, un troupeau qui doit changer de parcours, une saison culturale qui avance. Troisièmement, le référé ne juge pas le fond du bail : il fait cesser et il provisionne, il ne liquide pas définitivement les comptes entre les parties. C’est exactement le partage opéré par la cour d’appel d’Amiens, comme on le verra : libération et remise en état ordonnées, provision confirmée, réduction définitive du fermage renvoyée au fond.

B. Le dossier qui fait ordonner : constats, bail en cours et fermage payé

Le juge de l’urgence ne se déplace pas sur les parcelles : il lit des pièces. Dans l’affaire d’Amiens, tout repose sur trois constats d’huissier, établis les 13 février et 25 mai 2023 puis le 5 avril 2024, que la bailleresse ne contestait pas. Ils décrivaient, étape par étape, le dépôt de matériaux dans la parcelle, puis les aménagements définitifs : terrasse empierrée et pelouse, clôture neuve en poteaux bois et cinq lignes de fil de fer barbelé, haie de charmille attenante, accès direct depuis la voie publique condamné. Le fermier qui veut le même résultat suit la même méthode : faire constater tôt, par commissaire de justice, avec photographies datées, mesures des surfaces amputées et description précise des accès condamnés, puis faire constater à nouveau si les travaux avancent. Les attestations de voisins, de la coopérative ou du vétérinaire sur la gêne d’exploitation, les factures de clôtures provisoires ou de parcours de substitution complètent le dossier. La cour retient aussi que le bail était « toujours en cours » : le référé suppose un bail vivant. Si le bail est expiré et le preneur maintenu sans droit ni titre, la demande change de nature et le président peut se déclarer impuissant à ordonner la jouissance.

Reste l’erreur qui ruine les meilleurs dossiers : cesser de payer le fermage pour compenser la perte de jouissance. Le statut du fermage ne l’autorise jamais. Aux termes du 1° du I de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation en cas de « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance » ; « Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». Le preneur qui s’installe dans l’impayé, même amputé d’une pâture, offre donc au bailleur le motif de résiliation dont il a besoin, parfois en pleine contestation du congé : deux échéances impayées et une mise en demeure régulière suffisent. La parade consiste à payer sous toutes réserves, puis à demander au juge la diminution proportionnée du prix : lorsque le fermier est troublé dans sa jouissance « par suite d’une action concernant la propriété du fonds », l’article 1726 du code civil lui donne droit « à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer ou à ferme, pourvu que le trouble et l’empêchement aient été dénoncés au propriétaire ». La dénonciation écrite au bailleur, par lettre recommandée décrivant l’empiètement et son étendue, conditionne donc la réduction : elle se fait dès le premier constat, avant toute assignation. Cette lettre n’est pas une simple formalité : elle doit décrire chaque parcelle concernée par son cadastre, dater l’apparition des travaux, chiffrer la surface soustraite et rappeler l’obligation de jouissance paisible, en impartissant un délai raisonnable de remise en état. Adressée tôt, elle fige la mauvaise foi du bailleur qui poursuit les travaux malgré l’avertissement, ce que les constats successifs démontreront ensuite au président. Adressée tard, elle affaiblit la demande de diminution du fermage, puisque le juge du fond vérifiera à quelle date le propriétaire a été informé. Joignez-y une copie du constat et conservez l’avis de réception : le dossier du référé s’ouvre par cette lettre. Comme on le verra, cette diminution se plaide au fond, pas en référé, mais elle se prépare dès l’urgence. Une dernière vérification s’impose avant d’assigner : qui est l’auteur de l’empiètement. Si c’est le voisin qui laboure au-delà de la limite ou déplace les bornes sans revendiquer aucun droit, l’article 1725 du code civil dispose que « Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ». Le fermier agit alors directement contre le voisin, au besoin en bornage entre les deux propriétaires, et le tribunal paritaire n’est pas le juge de ce litige de limites. Si au contraire le voisin prétend un droit sur la parcelle, ou si le fermier est assigné en délaissement, le preneur doit appeler son bailleur en garantie. Et si l’auteur des travaux est le bailleur lui-même, comme la grange rénovée de l’affaire d’Amiens, le doute n’est plus permis : c’est le tribunal paritaire qui est saisi, au fond comme en référé, sur le terrain de la jouissance paisible.

II. Ce que le fermier obtient en référé, et ce qui reste pour le juge du fond

A. Faire cesser le trouble : libération, remise en état et astreinte

Le fondement de la demande tient en deux articles du code civil que l’arrêt vise. Aux termes du 3° de l’article 1719, le bailleur est obligé « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail », et le 4° lui impose « D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ». La cour d’appel d’Amiens rappelle la formule : « Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé notamment d’assurer les grosses réparations, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose pendant la durée du bail et d’assurer la permanence et la qualité des plantations. » (motifs de l’arrêt d’Amiens) S’y ajoute l’article 1723 du même code : « Le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. » Transformer une pâture louée en jardin d’agrément attenant à une grange rénovée, c’est changer la forme de la chose louée tout en privant le preneur de la jouissance paisible : le manquement est double.

Appliquant ces textes aux constats, la cour juge que les aménagements « ont permis à la bailleresse de s’approprier la jouissance d’une partie de la parcelle » louée, la cour relevant que les aménagements condamnent l’accès direct du preneur depuis la voie publique et « constituant un trouble manifestement illicite du droit de jouissance paisible du preneur des parcelles louées » (motifs de l’arrêt d’Amiens), trouble « qu’il convient de faire cesser par les mesures de remise en état » tant que le bail est toujours en cours. La portée de la formule mérite l’attention : le trouble est « manifestement illicite », ce qui ouvre exactement les mesures de l’article 894, et la remise en état vise l’accès comme les abords. Surtout, la cour écarte l’argument de la bailleresse selon lequel le fermier conservait un autre passage : « Il importe peu à cet égard que le preneur ait pu continuer à accéder aux pâtures louées » (motifs de l’arrêt d’Amiens) : le fait que le troupeau pâture encore en passant par une parcelle voisine ne rachète pas l’amputation de la parcelle louée. Autrement dit, le bailleur ne rachète pas l’amputation d’une parcelle en montrant que le troupeau pâture encore ailleurs : chaque parcelle louée doit sa jouissance entière. La haie de charmille plantée par la bailleresse illustre le piège des plantations : le 4° de l’article 1719 oblige le bailleur à assurer « la permanence et la qualité des plantations », mais cette obligation ne l’autorise pas à planter où il veut sur les terres louées ni à transformer la pâture en jardin. Une plantation imposée par le bailleur sur la parcelle louée, même soignée, reste un changement de la forme de la chose louée au sens de l’article 1723 dès lors qu’elle prive le preneur d’une partie de la jouissance ou en condamne l’accès. Le fermier contestera donc la haie comme l’empierrement, avec les mêmes constats et la même demande de remise en état, au lieu de se laisser enfermer dans un débat d’agronome sur l’ombre apportée aux bovins.

Le dispositif suit : infirmant l’ordonnance qui avait rejeté ces demandes, la cour, statuant en appel d’une ordonnance de référé, enjoint à la bailleresse, dans le délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt, et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour durant trois mois, de libérer la parcelle de toute occupation en enlevant les aménagements réalisés aux abords de la grange rénovée, terrasse empierrée, jardin engazonné, haie de charmille et clôture, de restaurer l’emprise dans son état d’origine de pré, et de laisser au fermier l’accès direct à la parcelle depuis la voie publique. Le juge trie cependant les demandes : il déboute le fermier de sa demande d’arrachage des jeunes arbres plantés sur d’autres parcelles, faute d’un trouble établi de la même façon, et il refuse d’augmenter la provision au-delà des 1 000 euros déjà alloués, faute d’éléments nouveaux chiffrant le préjudice. La leçon pour le dossier est claire : demander chaque mesure avec sa preuve propre, parcelle par parcelle, aménagement par aménagement, au lieu de conclure globalement à la libération de « toutes les parcelles ».

B. L’argent : provision confirmée en référé, diminution du fermage renvoyée au fond

Le référé ne se limite pas à faire cesser : il peut avancer de l’argent. Le premier juge avait condamné la bailleresse à verser au preneur une provision de 1 000 euros à valoir sur les dommages et intérêts pour trouble de jouissance, outre 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. La cour d’appel confirme : la cour estime « à juste titre que le premier juge a octroyé à ce titre la provision » (motifs de l’arrêt d’Amiens), d’un montant de 1000 euros, précisant « qu’il n’y a pas lieu d’augmenter à défaut d’élément nouveau ». En appel, elle ajoute 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 et les dépens. La provision suppose, selon l’article 894, une obligation « non sérieusement contestable » : face à des constats non contestés établissant l’occupation de la parcelle louée, l’obligation d’indemniser le trouble ne l’était pas. En revanche, le montant reste provisionnel et modeste : sans chiffrage précis du préjudice d’exploitation, attestations de perte de rendement, factures de parcours de substitution ou devis de remise en état, le juge de l’urgence n’augmente pas. Le fermier qui veut davantage prépare dès le référé le dossier chiffré du fond : deux devis de remise en état établis par des entreprises distinctes, décompte des surfaces perdues mois par mois rapporté au fermage annuel, surcoûts d’affouragement ou de transport du troupeau vers les parcours de substitution, photographies des clôtures provisoires et de leurs factures. Ce chiffrage en deux colonnes, coût de la remise en état d’un côté, préjudice d’exploitation de l’autre, correspond exactement à la manière dont le tribunal paritaire statue au fond : il distingue ce qui répare le fonds de ce qui compense la jouissance perdue. Les attestations de la coopérative sur les rendements des parcelles amputées et celles du vétérinaire sur les conditions de pâturage donnent à ces chiffres une assise que le juge préfère aux estimations du demandeur.

En revanche, la cour confirme le rejet de la demande de réduction du prix du fermage « à compter de janvier 2023 jusqu’à la libération effective des lieux » (dispositif de l’arrêt d’Amiens). La diminution proportionnée de l’article 1726 existe bien, mais elle suppose de trancher l’étendue exacte et durable de la privation de jouissance, parcelle par parcelle et année culturale par année culturale, ce qui relève du juge du fond après expertise ou, au minimum, après libération effective et mesurage. Le partage est donc net : au président du tribunal paritaire, la cessation du trouble, la remise en état, l’astreinte et la provision ; au tribunal paritaire statuant au fond, la diminution du fermage à proportion de la superficie dont le preneur a été privé et la liquidation définitive des dommages et intérêts, sur la base de la dénonciation écrite faite en temps utile. Cette articulation commande la stratégie : assigner vite en référé pour stopper l’hémorragie et obtenir une première somme, puis saisir le fond pour la réduction du fermage et le solde, en s’appuyant sur les constats déjà versés et sur l’autorité de l’ordonnance qui a qualifié le trouble de manifestement illicite.

Ce partage éclaire aussi la situation inverse, fréquente dans les mêmes exploitations : quand c’est le fermier qui modifie les lieux sans l’accord du bailleur, constructions, drainages ou plantations nouvelles, la remise en état se retourne contre lui et l’indemnité de sortie se discute à la fin du bail. Notre analyse de ce cas de figure, constructions et drainages réalisés sans accord, indemnité du preneur sortant et hausse du fermage contestée devant le tribunal paritaire, est exposée dans l’article consacré aux aménagements du preneur sans l’accord du bailleur. Les deux contentieux se répondent : d’un côté comme de l’autre, celui qui change la forme des lieux loués sans droit s’expose à les remettre en état à ses frais.

Le fermier qui découvre l’empiètement du bailleur tient donc sa feuille de route. Faire constater par commissaire de justice dès les premiers travaux, sans attendre leur achèvement. Dénoncer le trouble au bailleur par lettre recommandée en visant la jouissance paisible, pour ouvrir le droit à la diminution du fermage. Continuer à payer le fermage sous toutes réserves, pour ne jamais offrir un motif de résiliation. Assigner en référé devant le président du tribunal paritaire pour obtenir la libération sous astreinte, la remise en état et une provision, en visant des mesures précises, parcelle par parcelle. Puis saisir le fond pour la réduction proportionnée du fermage et la liquidation du préjudice, avec le chiffrage que le référé n’avait pas permis d’obtenir. La décision d’Amiens montre que cette gradation paie : le bailleur qui s’approprie une pâture louée en pleine contestation du congé la restitue sous astreinte de 200 euros par jour, paie la provision et les frais, et reste exposé au fond pour le solde. L’urgence bien utilisée ne préjuge pas le fond, elle le prépare.

Conclusion

Le bailleur qui aménage les terres qu’il a louées, y dépose ses matériaux, y trace sa terrasse et en condamne l’accès ne commet pas une simple indélicatesse : il manque à son obligation de faire jouir paisiblement le preneur et change la forme de la chose louée, ce que les articles 1719 et 1723 du code civil lui interdisent. Le fermier n’est pas condamné à subir jusqu’au jugement du fond : le président du tribunal paritaire, saisi en référé sur constats d’huissier, fait libérer la parcelle sous astreinte, ordonne la remise en état et accorde une provision, comme la cour d’appel d’Amiens l’a confirmé le 28 janvier 2025 avec une astreinte de 200 euros par jour et 3 000 euros de provisions et frais. La diminution proportionnée du fermage et la liquidation complète du préjudice restent l’affaire du juge du fond, à condition d’avoir dénoncé le trouble par écrit et continué à payer sous réserves. Figer les faits par constat, écrire au bailleur en visant la jouissance paisible, payer le fermage sous toutes réserves puis assigner vite en référé : dans cet ordre, l’urgence protège la jouissance et le fond solde les comptes.