Vous êtes propriétaire de terres louées à un exploitant et vous découvrez, au détour d’une visite ou à l’heure du renouvellement du bail, qu’un hangar a été édifié, qu’une parcelle a été drainée ou qu’un verger a été planté sans que vous ayez jamais donné votre accord. Le preneur, lui, présente ces travaux comme des améliorations du fonds et réclame, à la sortie, une indemnité parfois considérable, ou soutient que le fermage du bail renouvelé doit tenir compte de la valeur nouvelle des lieux. Cette situation, fréquente dans les exploitations qui se modernisent vite, a été tranchée avec une netteté remarquable par la troisième chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 28 novembre 2024, rendu sur le pourvoi numéro 23-17.036. Dans cette affaire, des preneurs avaient fait construire, sans l’autorisation préalable de la bailleresse, divers bâtiments d’exploitation sur le fonds et aménager une chambre supplémentaire dans la maison d’habitation. La cour d’appel de Rouen avait jugé que la bailleresse pouvait faire intégrer la valeur locative de ces constructions dans le fermage du bail renouvelé. La Cour de cassation censure cette analyse et pose une double sanction : les améliorations réalisées sans une autorisation pourtant nécessaire ne donnent droit à aucune indemnité de sortie et ne peuvent pas davantage servir à augmenter le fermage du bail renouvelé. Cet article explique quels travaux exigent votre accord préalable, comment se prouve son absence, et quelles actions conduire devant le tribunal paritaire des baux ruraux, que vous soyez bailleur ou preneur. Pour replacer cette décision dans le contentieux rural de l’année, vous pouvez lire le bilan des arrêts de 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

I. L’autorisation préalable du bailleur conditionne tout droit à indemnité

Le statut du fermage n’interdit pas au preneur d’améliorer le fonds. Il organise au contraire son droit à être indemnisé à la sortie. L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime dispose ainsi que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. » (article L. 411-69) Ce droit, aussi large qu’il paraisse, suppose que les travaux aient suivi la procédure d’information ou d’autorisation imposée par les textes. Des travaux menés sans un accord pourtant exigé privent le preneur de toute indemnisation, comme l’a rappelé la Cour de cassation : « le preneur qui a apporté des améliorations au fonds loué, sans obtenir l’autorisation préalable du bailleur, alors qu’elle était nécessaire, est privé de l’indemnité que ces textes prévoient » (Civ. 3e, 28 novembre 2024, n° 23-17.036) (Civ. 3e, 28 novembre 2024, n° 23-17.036). Tout le contentieux se joue donc en amont, sur la question de savoir si l’autorisation était nécessaire et si elle a été obtenue.

A. Trois régimes de travaux, trois niveaux d’exigence

Le texte central est l’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime, qui distingue trois catégories de travaux d’amélioration non prévus par une clause du bail. La première catégorie peut être exécutée sans l’accord préalable du bailleur. Elle comprend les travaux dispensés d’autorisation par la législation sur l’amélioration de l’habitat, les travaux figurant sur une liste établie par décision administrative pour chaque région naturelle, en tenant compte de la structure et de la vocation des exploitations, et les travaux dont la période d’amortissement, calculée selon l’article L. 411-71, ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. Même dans ce cas favorable au preneur, une formalité subsiste : « Deux mois avant l’exécution des travaux, le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci. » (article L. 411-73) Le bailleur peut alors décider de prendre les travaux à sa charge ou, en cas de désaccord sur les travaux envisagés ou sur leurs modalités d’exécution, pour des motifs sérieux et légitimes, saisir le tribunal paritaire dans le délai de deux mois, à peine de forclusion. Le preneur ne peut passer outre qu’à défaut d’opposition, si le tribunal rejette l’opposition, ou si le bailleur n’exécute pas dans l’année les travaux qu’il s’était engagé à réaliser.

La deuxième catégorie vise les plantations, les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol, ainsi que les travaux réalisés dans le cadre de la méthanisation. Ici, le preneur doit notifier sa proposition au bailleur afin d’obtenir son autorisation. En cas de refus ou de silence gardé pendant deux mois, les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire, à moins que le bailleur ne décide de les exécuter à ses frais dans un délai convenu ou fixé par le tribunal. La règle se durcit encore pour l’habitation : « Le preneur ne peut construire ou faire construire un bâtiment d’habitation sur un bien compris dans le bail que s’il a obtenu au préalable l’accord écrit du bailleur. » (article L. 411-73) Un hangar d’exploitation, une stabulation, un bâtiment hors sol ou une unité de méthanisation relèvent donc d’une autorisation à solliciter expressément, et l’habitation exige un écrit. Dans l’affaire jugée le 28 novembre 2024, c’est précisément l’absence de cette autorisation préalable pour des bâtiments d’exploitation et une chambre supplémentaire qui a fait qualifier les constructions d’irrégulières.

La troisième catégorie est la plus large et la plus redoutable pour le preneur pressé : « Pour tous autres travaux d’amélioration, le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur. » (article L. 411-73) La procédure associe alors un comité technique départemental, dont la composition et les conditions d’intervention sont fixées par décret en Conseil d’État. Le preneur notifie sa proposition au bailleur et au comité. Si le bailleur refuse ou ne répond pas dans les deux mois, le preneur saisit le comité, qui rend son avis dans les deux mois. Les travaux ne peuvent être exécutés qu’en l’absence d’opposition du bailleur à un avis favorable, si le tribunal paritaire rejette l’opposition, ou si le bailleur n’exécute pas les travaux promis. Quelle que soit la procédure applicable, une condition de fond demeure : « les travaux visés au présent article doivent, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation. » (article L. 411-73) Un ouvrage somptuaire, disproportionné ou étranger aux besoins de l’exploitation peut donc être écarté même si une procédure a été suivie.

Deux régimes voisins méritent d’être connus car ils sont souvent invoqués à tort. Pour réunir des parcelles attenantes en faisant disparaître talus, haies, rigoles et arbres, l’article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime permet au preneur d’agir sous réserve de l’accord du bailleur, mais organise un accord tacite : « Le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer à la réalisation des travaux prévus à l’alinéa précédent, à compter de la date de l’avis de réception de la lettre recommandée envoyée par le preneur. Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord. » (article L. 411-28) Pour le retournement d’herbages, la mise en herbe ou des moyens culturaux non prévus au bail, l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime impose au preneur, à défaut d’accord amiable, de fournir au bailleur « dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre » (article L. 411-29), le bailleur pouvant saisir le tribunal paritaire dans les quinze jours s’il estime que l’opération dégrade le fonds. Ces deux régimes ne dispensent jamais des autorisations exigées par l’article L. 411-73 pour les constructions, les plantations et les autres améliorations : un drainage avec ouvrages incorporés au sol, un hangar ou un verger ne se traitent pas comme un simple retournement d’herbe.

B. Prouver l’absence d’autorisation et sécuriser sa position

En pratique, le litige naît presque toujours de la même façon : aucun écrit n’a été échangé avant les travaux, chacun a sa version des discussions orales, et le preneur invoque un accord verbal que le bailleur conteste. La charge de la démonstration pèse alors lourdement sur le preneur, puisque c’est lui qui réclame une indemnité ou qui s’oppose à une demande du bailleur : il doit établir qu’il a suivi la procédure applicable à ses travaux, lettre de notification, état descriptif et estimatif, saisine éventuelle du comité technique ou du tribunal paritaire. Le bailleur, de son côté, a intérêt à conserver tout ce qui démontre qu’il n’a jamais été informé : l’absence de lettre recommandée, l’absence d’état descriptif, l’absence de réponse écrite de sa part là où un accord exprès était exigé. Le silence du bailleur ne vaut accord que dans le cas particulier de l’article L. 411-28 ; pour les constructions, les plantations et les autres améliorations soumises à autorisation, le silence ne suffit pas et le preneur devait saisir le tribunal paritaire en cas de refus ou d’absence de réponse. Un preneur qui construit sans avoir reçu de réponse et sans décision du tribunal prend donc un risque juridique majeur.

L’état des lieux d’entrée et de sortie joue ici un rôle décisif. Sans état des lieux d’entrée décrivant précisément les bâtiments, les ouvrages et l’état cultural des parcelles, il devient difficile de dater les travaux et d’en attribuer la paternité. Le bailleur avisé fait établir un état des lieux contradictoire à l’entrée, avec photographies datées, description des bâtiments existants, des clôtures, des fossés et des plantations, et renouvelle cet exercice à chaque étape sensible : avant des travaux annoncés, à chaque renouvellement de bail, et à la sortie. Le preneur avisé, symétriquement, notifie ses projets par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, joint un descriptif chiffré, conserve les récépissés et, en cas de refus ou de silence, saisit le tribunal paritaire au lieu de passer outre. Les attestations d’artisans, les factures datées, les demandes de permis de construire et les déclarations d’urbanisme permettent ensuite de reconstituer la chronologie, mais elles ne remplacent jamais l’autorisation elle-même.

Reste la question de l’urgence, parfois invoquée pour justifier des travaux réalisés sans autorisation, par exemple une réparation indispensable à la conservation d’un bâtiment d’exploitation après une tempête. L’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime assimile aux améliorations « les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier », et y ajout (article L. 411-69)e les travaux de mise en conformité avec la législation. Même en urgence, l’accord du bailleur reste donc exigé en principe, et la jurisprudence n’admet qu’avec une grande réserve le passage outre. Le preneur qui fait face à un péril imminent doit alerter le bailleur par écrit, décrire le désordre, chiffrer l’intervention et, si le bailleur ne répond pas, saisir le tribunal paritaire en référé ou au fond plutôt que d’engager seul des travaux coûteux dont il espérerait ensuite le remboursement. À défaut, il s’expose à voir qualifier ses travaux d’améliorations irrégulières, sans indemnité à la sortie, voire à devoir répondre d’une dégradation s’il a modifié le fonds contre l’avis du bailleur.

II. Les deux sanctions contentieuses des travaux irréguliers

L’arrêt du 28 novembre 2024 éclaire d’un jour nouveau ce contentieux en cumulant deux sanctions que beaucoup de praticiens présentaient jusque-là comme alternatives. La Cour de cassation juge d’abord que le preneur fautif perd son indemnité de sortie, ensuite que le bailleur ne peut pas non plus se servir de ces mêmes travaux pour augmenter le fermage du bail renouvelé. Cette symétrie mérite d’être comprise en détail, car elle commande toute la stratégie devant le tribunal paritaire.

A. Aucune indemnité de sortie pour les améliorations non autorisées

Le principe est énoncé au paragraphe 9 de l’arrêt : le preneur qui a apporté des améliorations au fonds sans obtenir une autorisation préalable pourtant nécessaire est privé de l’indemnité prévue par les articles L. 411-69 à L. 411-77. La sanction est radicale : elle ne réduit pas l’indemnité, elle la supprime pour les travaux concernés. Elle s’applique quelle que soit la cause de la fin du bail, puisque le droit à indemnité de l’article L. 411-69 existe « quelle que soit la cause qui a mis fin au bail » dès lor (article L. 411-69)s que les conditions sont réunies, et disparaît avec elles. Le bailleur qui découvre un hangar, un drainage avec ouvrages, un verger ou une extension d’habitation réalisés sans autorisation peut donc opposer ce moyen en défense à toute demande d’indemnité de sortie, et le tribunal paritaire devra vérifier, travail par travail, si la procédure applicable a été respectée.

Pour les travaux régulièrement autorisés, le calcul de l’indemnité obéit à l’article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime, qui distingue trois masses. Pour les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, « l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution » (article L. 411-71), avec possibilité de tables d’amortissement fixées par décision administrative, et dans tous les cas « l’indemnité n’est due que dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d’utilisation ». Pour les plantations (article L. 411-71), l’indemnité égale les dépenses engagées avant l’entrée en production, main-d’œuvre comprise, sous déduction d’un amortissement et sans excéder la plus-value apportée au fonds. Pour les transformations du sol et les améliorations culturales, l’indemnité correspond à la dépense qu’elles engageraient en fin de bail, amortie sur dix-huit ans au plus, à condition que leurs effets se prolongent au-delà du départ et, sauf mise en conformité, qu’elles augmentent le potentiel de production de plus de vingt pour cent. À titre d’illustration pédagogique, des travaux de bâtiment coûtant 100 000 euros à la sortie, exécutés cinq ans plus tôt, ouvriraient une base de 70 000 euros avant correctifs, soit 100 000 diminués de trente pour cent. Mais si ces mêmes travaux ont été réalisés sans l’autorisation requise, la base tombe à zéro : aucun calcul ne vient au secours du preneur.

Le bailleur ne doit pas pour autant négliger le miroir de cette indemnité : l’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. » (article L. 411-72) Des travaux non autorisés qui ont dénaturé le fonds, fragilisé un bâtiment en touchant au gros œuvre sans direction d’un homme de l’art, ou laissé des ouvrages inutiles à démonter, peuvent fonder une demande reconventionnelle du bailleur. La compensation entre l’indemnité éventuellement due au preneur pour ses travaux réguliers et celle due au bailleur pour les dégradations se règle dans le compte de sortie de ferme, établi si possible à l’amiable, sinon par expertise judiciaire ordonnée par le tribunal paritaire. Le financement de ces indemnités peut passer par des prêts spéciaux à long terme accordés aux bailleurs, et l’article L. 411-70 du code rural et de la pêche maritime organise la subrogation du bailleur dans un prêt d’amélioration non remboursé, avec réduction corrélative de l’indemnité. En cas de cession du bail à un descendant ou de mise à disposition au profit d’une société, les droits à indemnité afférents aux améliorations régulières peuvent être transmis au successeur, qui se trouve subrogé dans les droits du sortant : raison supplémentaire de trier, dès la cession, les travaux réguliers des travaux irréguliers, car seuls les premiers ont une valeur transmissible.

B. Aucune majoration du fermage renouvelé au moyen de ces travaux

La seconde sanction, la plus novatrice de l’arrêt, concerne le prix du bail renouvelé. La bailleresse soutenait qu’étant devenue propriétaire des constructions par accession à l’expiration du bail en cours, elle pouvait en faire tenir compte dans le fermage du bail suivant, analysé comme un nouveau bail. La Cour de cassation rejette ce raisonnement en visant l’article L. 411-12 du code rural et de la pêche maritime, l’article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime et les articles L. 411-69 et L. 411-73. Elle rappelle d’abord qu’« A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans », et qu (article L. 411-50)e le tribunal paritaire fixe alors le prix conformément aux articles L. 411-11 à L. 411-16. Elle rappelle ensuite que « le fermage ne peut comprendre, en sus du prix calculé comme indiqué à l’article L. 411-11, aucune redevance ou service de quelque nature que ce soit », sauf investissement (article L. 411-12)s réalisés par le bailleur en accord avec le preneur, investissements imposés par une personne publique, ou indemnité de preneur sortant définitivement supportée par le bailleur. Elle en déduit la formule qui fera date : « les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé. » (Civ. 3e, 28 novembre 2024, n° 23-17.036)

Concrètement, le bailleur ne peut pas demander au tribunal paritaire d’expertiser la valeur locative du hangar ou de l’extension construits sans autorisation pour la répercuter dans le fermage, et le tribunal ne peut pas ordonner une expertise en ce sens. Dans l’espèce jugée, la cassation emporte d’ailleurs l’annulation des chefs de dispositif ordonnant une expertise chargée de chiffrer le fermage au regard des constructions litigieuses. Le preneur assigné en fixation du prix du bail renouvelé a donc intérêt à soulever ce moyen dès ses premières écritures : les ouvrages irréguliers doivent être neutralisés dans l’évaluation, et l’expertise ne doit porter que sur les bâtiments et terres entrant régulièrement dans l’assiette du fermage, appréciés selon les maxima et minima préfectoraux de l’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime. Le bailleur, de son côté, doit comprendre qu’il ne tirera aucun profit locatif de travaux qu’il n’a pas autorisés : la voie de la majoration du fermage lui est fermée comme celle de l’indemnité est fermée au preneur. Si les travaux ont été régulièrement autorisés, en revanche, le bailleur qui a supporté définitivement l’indemnité du preneur sortant peut, dans les conditions de l’article L. 411-12, en faire tenir compte : d’où l’importance, là encore, du tri initial entre travaux réguliers et travaux irréguliers.

Cette solution s’articule avec la jurisprudence ancienne selon laquelle les améliorations régulières du preneur s’apprécient à la sortie de ferme et n’ont pas à majorer le fermage du bail renouvelé. L’arrêt du 28 novembre 2024 va plus loin : même irrégulières, et alors même que le bailleur en est devenu propriétaire, ces améliorations restent hors de l’assiette du fermage renouvelé. Le contentieux se déplace donc vers la sortie effective du preneur, où se règlent l’indemnité des travaux réguliers, l’indemnité de dégradation du bailleur et, le cas échéant, le sort matériel des ouvrages : conservation par le bailleur sans paiement pour les travaux irréguliers, ou demande de remise en état lorsque les ouvrages nuisent au fonds. Devant le tribunal paritaire, chaque partie a intérêt à formuler des demandes chiffrées, étayées par constats d’huissier, devis d’entreprises et, si besoin, expertise judiciaire, plutôt que des demandes de principe dont le tribunal ne pourrait que constater l’imprécision.

Conclusion

Un hangar, un drainage avec ouvrages, un verger ou une extension d’habitation réalisés sans l’autorisation du bailleur, alors qu’elle était exigée, exposent le preneur à perdre toute indemnité de sortie pour ces travaux, sans que le bailleur puisse pour autant s’en servir pour augmenter le fermage du bail renouvelé. Telle est la double leçon de l’arrêt du 28 novembre 2024. Pour le bailleur qui découvre des travaux, les réflexes utiles sont la constatation rapide par écrit et par images datées, la vérification des lettres recommandées reçues et des décisions du tribunal paritaire, puis la contestation chiffrée de toute demande d’indemnité ou de toute expertise intégrant les ouvrages litigieux. Pour le preneur qui envisage des travaux, la sécurité passe par la notification écrite et détaillée au bailleur, le respect des délais de deux mois, la saisine du comité technique ou du tribunal paritaire en cas de refus ou de silence, et l’exigence d’un accord écrit pour toute construction d’habitation. Dans les deux cas, l’état des lieux contradictoire, tenu à jour à chaque étape du bail, reste la pièce qui départage les versions lorsque le souvenir des discussions s’estompe. Et lorsque le désaccord persiste sur la régularité des travaux, leur utilité pour l’exploitation ou leurs montants, le tribunal paritaire des baux ruraux tranche, au vu des autorisations produites et des expertises ordonnées, entre indemnité du preneur sortant, indemnité de dégradation du bailleur et fixation exacte du fermage.