Votre fermier ne règle plus le fermage depuis deux récoltes et le blé est encore sur pied. La tentation est grande d’envoyer un tracteur récupérer l’équivalent de la dette, ou d’insérer dans le prochain bail une clause autorisant le bailleur à se servir directement sur la récolte. Les deux voies sont des impasses. Le statut du fermage enferme le recouvrement dans des formes strictes, et la récolte sur pied obéit à une procédure de saisie à part, avec ses délais couperets et ses nullités. Manquer la fenêtre de tir, c’est laisser partir la seule valeur qui garantissait la dette.

La bonne nouvelle, c’est que le bailleur impayé dispose d’un arsenal complet : un privilège légal sur la récolte de l’année, une saisie des récoltes sur pied organisée par le code des procédures civiles d’exécution, et une action en résiliation du bail pour défaut de paiement. Encore faut-il les articuler dans le bon ordre : d’abord obtenir un titre exécutoire, ensuite saisir dans les six semaines qui précèdent la maturité, et en parallèle verrouiller la mise en demeure qui conditionne la résiliation. Ce dossier explique comment procéder, ce que les tribunaux sanctionnent, et les erreurs qui font perdre à la fois la récolte et le bail.

I. Faire payer le fermage : le privilège du bailleur et la saisie des récoltes sur pied

A. Un privilège légal sur la récolte de l’année, pas un droit de se servir soi-même

Le point de départ est l’article 2332 du code civil, en vigueur, qui range parmi les créances privilégiées sur certains meubles : « Toutes les sommes dues en exécution d’un bail ou de l’occupation d’un immeuble, sur le mobilier garnissant les lieux et appartenant au débiteur, y compris, le cas échéant, le mobilier d’exploitation et la récolte de l’année ». Le bailleur de terres agricoles est donc privilégié pour les fermages impayés, et son assiette comprend expressément la récolte de l’année, le matériel d’exploitation et le mobilier qui garnit les lieux loués, dès lors que ces biens appartiennent au fermier débiteur.

Ce privilège donne un droit de préférence sur le prix de vente des biens qui le garantissent : le bailleur passe avant les créanciers chirographaires du fermier sur le produit de la récolte de l’année. Il ne donne en revanche aucun droit de s’emparer directement du grain ou de vendre la récolte sans juge. Seul un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, suivi d’un commandement de payer, permet de faire procéder à la saisie et à la vente, comme le prévoit l’article L. 221-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, après signification d’un commandement, faire procéder à la saisie et à la vente des biens meubles corporels appartenant à son débiteur, qu’ils soient ou non détenus par ce dernier ». Toute clause du bail qui autoriserait le bailleur à venir prendre lui-même les biens du fermier reste lettre morte face à cette architecture : en matière de résiliation comme de recouvrement forcé, le statut du fermage ne se contourne pas par contrat, et le bailleur qui se fait justice lui-même s’expose à devoir restituer et à payer des dommages-intérêts.

Le bailleur n’est pas toujours seul sur la récolte. La banque du fermier a souvent financé la campagne et pris un warrant agricole, dont le régime figure aux articles L. 342-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime. L’article L. 342-1, en vigueur, dispose que : « Tout agriculteur peut emprunter sur les objets ci-après dont il est propriétaire », au nombre desquels figurent « Sur les récoltes pendantes par les racines et les fruits non encore recueillis ». Le warrant est un gage, et le article 2333 du code civil définit le gage comme « une convention par laquelle le constituant accorde à un créancier le droit de se faire payer par préférence à ses autres créanciers sur un bien mobilier ou un ensemble de biens mobiliers corporels, présents ou futurs ». Quand le warrant porte sur la même récolte que celle visée par le privilège du bailleur, le conflit de préférence se règle dans la distribution du prix, chaque créancier faisant valoir son rang. Le bailleur a donc intérêt à agir vite et à former opposition aux saisies engagées par d’autres créanciers : le second alinéa de l’article L. 221-1 prévoit que « Tout créancier remplissant les mêmes conditions peut se joindre aux opérations de saisie par voie d’opposition » (article L. 221-1 du code des procédures civiles d’exécution). En pratique, cela signifie surveiller les poursuites dont le fermier fait l’objet, se joindre aux opérations en cours plutôt que de laisser vendre sans être à la distribution, et préparer devant le juge de l’exécution les pièces qui établissent l’antériorité et l’assiette du privilège : bail écrit, décomptes de fermages par échéance, commandements et jugements déjà obtenus.

Une limite essentielle tient au périmètre temporel du privilège : le texte vise la récolte de l’année. Le bailleur impayé au titre de plusieurs campagnes trouve dans la récolte pendante de l’année en cours son assiette la plus sûre, car c’est elle que la saisie des récoltes sur pied permet d’appréhender avant qu’elle ne soit engrangée, vendue ou dissipée. Pour le surplus, le privilège s’exerce sur le mobilier d’exploitation et le mobilier garnissant les lieux, par la voie de la saisie-vente de droit commun. D’où l’importance du calendrier : engager la procédure pendant que la récolte est encore sur pied, et non après la moisson quand le grain a quitté l’exploitation.

B. La saisie des récoltes sur pied, mode d’emploi et délais couperets

La saisie des récoltes sur pied est une saisie-vente spéciale, régie par cinq articles de la partie réglementaire du code des procédures civiles d’exécution, les articles R. 221-57 à R. 221-61, en vigueur depuis le 1er juin 2012. Elle permet de mettre sous main de justice des fruits encore pendants, pour les vendre à maturité et payer le créancier sur le prix. Chaque étape est prescrite à peine de nullité ou assortie d’un délai couperet, ce qui impose une préparation rigoureuse.

Première condition, le titre exécutoire. Comme toute saisie-vente, la saisie des récoltes suppose un créancier « muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible » (article L. 221-1 du code des procédures civiles d’exécution). Concrètement, le bailleur doit d’abord faire condamner le fermier au paiement des fermages par le tribunal paritaire des baux ruraux, pour un montant chiffré et exigible. Une simple mise en demeure, même en recommandé avec accusé de réception, ne suffit pas à saisir : elle ouvre la voie de la résiliation, examinée plus loin, mais pas celle de la vente forcée. Les fermages doivent en outre reposer sur un prix licite : si le bail indexe le fermage sur la récolte elle-même, le montant peut être contesté et le titre fragilisé, comme le montre la jurisprudence sur le fermage au cinquième de la récolte détaillée dans la seconde partie.

Deuxième temps, le commandement de payer. L’article R. 221-1 du code des procédures civiles d’exécution impose qu’il contienne, à peine de nullité, la mention du titre exécutoire avec le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts, et : « Commandement d’avoir à payer la dette dans un délai de huit jours faute de quoi il peut y être contraint par la vente forcée de ses biens meubles ». La saisie ne peut donc intervenir que huit jours francs après la délivrance du commandement. Ce délai se combine avec la fenêtre de la saisie des récoltes, ce qui oblige à anticiper : le commandement doit être délivré assez tôt pour que les huit jours expirent avant la période utile de saisie, sans être si précoce qu’il perde son effet pratique.

Troisième temps, la fenêtre de six semaines. L’article R. 221-57 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Les récoltes sur pieds appartenant au débiteur peuvent être saisies dans les six semaines qui précèdent l’époque habituelle de la maturité ». Une saisie pratiquée avant l’ouverture de ce délai de six semaines encourt la nullité, car les fruits non encore proches de la maturité ne sont pas réputés meubles saisissables. L’époque habituelle de la maturité s’apprécie culture par culture et secteur par secteur : blé, maïs, vigne ou vergers n’entrent pas en maturité aux mêmes dates, et le bailleur avisé fait établir cette date par des éléments objectifs, comme les usages locaux, les bulletins de récolte ou un constat, plutôt que par une simple affirmation. À titre de repère arithmétique, si la maturité habituelle d’une parcelle de blé se situe autour du 15 juillet, la saisie ne peut intervenir qu’à compter du début du mois de juin ; combinée avec le commandement préalable de huit jours, la préparation doit donc commencer au mois de mai. Passer la récolte sous main de justice trop tôt, c’est offrir au fermier une nullité sur un plateau ; attendre après la moisson, c’est saisir du chaume.

Quatrième temps, le procès-verbal. L’article R. 221-58 du code des procédures civiles d’exécution impose, à peine de nullité, un procès-verbal établi selon les règles de la saisie-vente, dans lequel les mentions relatives aux biens saisis « sont remplacées par la description du terrain où sont situées les récoltes, avec sa contenance, sa situation et l’indication de la nature des fruits ».) L’huissier doit donc décrire précisément chaque parcelle, sa surface, sa localisation et la nature des fruits saisis. Une désignation approximative, qui ne permet pas d’identifier les terres ni les cultures, expose à l’annulation. Le bailleur prépare ce travail en amont en fournissant à l’huissier le parcellaire du bail, les références cadastrales et l’état des cultures.

Cinquième temps, la garde et la vente. L’article R. 221-59 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Les récoltes sont placées sous la responsabilité du débiteur en tant que gardien. Toutefois, sur la demande du créancier saisissant, le juge de l’exécution peut désigner un gérant à l’exploitation, le débiteur entendu ou appelé ». Le fermier reste donc en principe gardien de la récolte saisie et doit la mener jusqu’à maturité, mais s’il menace de la brader, de la délaisser ou de la faire disparaître, le bailleur saisit le juge de l’exécution pour obtenir la désignation d’un gérant. La vente elle-même est annoncée par affiches : l’article R. 221-60 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « La vente est annoncée par des affiches apposées à la mairie et au marché le plus proche du lieu où se trouvent les récoltes. Les affiches font mention des jour, heure et lieu de la vente et indiquent le terrain où sont situées les récoltes ainsi que sa contenance et la nature des fruits. L’huissier de justice en certifie l’accomplissement ». Enfin, l’article R. 221-61 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « La vente se déroule au lieu où se trouvent les récoltes ou au marché le plus voisin ». Le prix est ensuite distribué entre le saisissant et les créanciers opposants, le bailleur y faisant valoir son privilège de l’article 2332 du code civil sur la récolte de l’année.

En résumé de cette première partie : pas de titre exécutoire, pas de saisie ; pas de commandement huit jours avant, pas de saisie valable ; pas de saisie dans les six semaines avant maturité, nullité probable ; pas de procès-verbal décrivant terres et fruits, nullité encourue. Et pendant que cette mécanique tourne, le bail lui-même doit être traité, car conserver un fermier durablement impayé sur les terres n’est tenable pour aucun bailleur.

II. Garder la main sur le bail : mise en demeure et résiliation pour fermage impayé

A. La mise en demeure de payer, un acte verrouillé par la Cour de cassation

La résiliation du bail rural pour défaut de paiement répond à des conditions cumulatives posées par l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, en vigueur : « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». Il faut donc deux échéances impayées, une mise en demeure adressée après l’échéance, un rappel du texte à peine de nullité, et la persistance de l’impayé trois mois après. L’article R. 411-10 du code rural et de la pêche maritime, en vigueur, ajoute une exigence de forme : la mise en demeure de l’article L. 411-31 « est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception » (article R. 411-10 du code rural et de la pêche maritime).

La Cour de cassation a durci cette exigence dans un arrêt du 14 décembre 2023 qui mérite toute l’attention des bailleurs (pourvoi n° 22-16.751, troisième chambre civile, rejet). Une bailleresse avait mis en demeure une société d’exploitation agricole de payer les fermages 2016 à 2018 par lettre recommandée du 26 juin 2019, présentée le 28 juin puis retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé », la société n’ayant jamais retiré le pli à la Poste. La cour d’appel avait jugé que cette lettre ne valait pas mise en demeure, et la Cour de cassation a approuvé : la mise en demeure de l’article L. 411-31 a une nature contentieuse, de sorte que « les articles 668 et 669 du code de procédure civile trouvaient application et que la lettre ne valait pas mise en demeure ». L’article 668 du code de procédure civile, en vigueur, éclaire la solution : « la date de la notification par voie postale est, à l’égard de celui qui y procède, celle de l’expédition et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre » (article 668 du code de procédure civile). Autrement dit, une lettre recommandée avisée mais jamais retirée ne produit pas la mise en demeure : sans réception effective, le délai de trois mois ne court pas et la résiliation est rejetée, comme elle l’a été en l’espèce avec 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la charge de la bailleresse.

Les conséquences pratiques sont directes. Chaque mise en demeure doit comporter le décompte exact des échéances réclamées, viser l’article L. 411-31 en en rappelant les termes, et être adressée au domicile ou au siège social du preneur en suivant la distribution jusqu’à la remise effective. Quand le pli revient non réclamé, mieux vaut faire signifier l’acte par commissaire de justice et recommencer proprement plutôt que de plaider ensuite que le fermier aurait dû aller le chercher : l’arrêt du 14 décembre 2023 a écarté l’argument tiré de la mauvaise foi du destinataire. Pour une société, adresser la lettre au siège social ne suffit pas si personne ne la retire ; vérifier l’adresse exacte, multiplier les modes de remise prévus par les textes et conserver les preuves de présentation relèvent de la prudence élémentaire.

Reste à établir que les deux échéances étaient bien exigibles à la date de la mise en demeure, point sur lequel la cour d’appel de Dijon a rendu le 15 janvier 2026 un arrêt instructif (RG n° 23/00239, 2e chambre civile, sur appel d’un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Chalon-sur-Saône). Des preneurs de vignes soutenaient que le fermage 2018 n’était pas exigible, que le contrat type départemental reportait le paiement et que le cours des vins fixé par arrêté préfectoral l’année suivant la récolte empêchait toute exigibilité. La cour a écarté ces moyens : les baux fixaient l’échéance au 11 de chaque année avec un fermage exprimé en hectolitres au prix préfectoral, et les preneurs avaient spontanément payé une partie du fermage dès le 11 novembre 2018, révélant l’intention commune de régler à la date anniversaire. Surtout, dans leurs conclusions du 29 août 2022, les preneurs avaient écrit qu’ils n’étaient pas à jour des fermages 2018 et 2019, ce que la cour a qualifié d’aveu judiciaire sur le fait du non-paiement, et leurs courriers d’avril et décembre 2020 reconnaissaient des paiements partiels dont le solde n’était intervenu qu’après le délai de trois mois. La cour a donc jugé : « La mise en demeure du 12 avril 2020 portait donc bien sur deux échéances de fermage exigibles », et elle a confirmé la résiliation et la restitution des parcelles, en refusant la compensation invoquée avec des factures d’une société tierce aux baux. Trois leçons s’en dégagent : relire le bail avant d’invoquer le contrat type, car les stipulations écrites des parties priment ; ne pas opposer au bailleur des dettes d’un tiers pour justifier le non-paiement ; et dater la mise en demeure après vérification de l’exigibilité réelle de chaque terme, arrêté préfectoral et usages locaux à l’appui.

B. Résiliation, fermage calculé sur la récolte et comptes de sortie

Obtenir la résiliation suppose de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux et de rapporter l’un des motifs légaux, sans résiliation de plein droit ni congé verbal. Outre les deux défauts de paiement, l’article L. 411-31 vise les agissements du preneur qui compromettent la bonne exploitation du fonds, et l’article 1766 du code civil, en vigueur, rappelle la sanction de l’inexécution : « Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ».

Deux arrêts récents balisent ce terrain. D’abord, la troisième chambre civile, le 29 février 2024 (pourvois n° 22-17.362 et 22-21.127 joints, cassation partielle), a censuré une clause qui fixait le fermage annuel « à un cinquième de la récolte produite sur les parcelles louées ». Visa des articles L. 411-11 et L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime : le loyer des terres doit respecter les minima et maxima arrêtés par l’autorité administrative, et ces règles sont d’ordre public. La Cour juge « que la clause d’un bail à ferme fixant le fermage à une fraction de la récolte du fermier est illicite, ce qui ouvre une action en régularisation pour fermage illicite ». L’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime, en vigueur, pose en effet que : « Le prix de chaque fermage est établi en fonction, notamment, de la durée du bail », selon des références encadrées, et l’article L. 411-14 du code rural et de la pêche maritime, en vigueur, tranche : « Les dispositions des articles L. 411-11 à L. 411-13 sont d’ordre public ; celles du deuxième alinéa de l’article L. 411-13 ont un caractère interprétatif ». Pour le bailleur qui veut saisir sur la base d’un arriéré, la leçon est claire : un fermage calculé en fraction de récolte expose à une action en régularisation qui fragilise le titre exécutoire, et mieux vaut faire fixer un fermage licite avant d’engager la vente forcée. Pour le fermier, c’est une porte de contestation du montant, mais non du principe du paiement d’un fermage encadré.

Ensuite, le même arrêt du 29 février 2024 censure la résiliation prononcée pour des manquements qui ne compromettaient pas réellement l’exploitation : absence d’assurance contre la grêle malgré une clause du bail, filets anti-grêle installés tardivement, gel survenu dans la nuit du 5 au 6 mai 2019 avec un dispositif de protection mis en marche mais non surveillé, récolte quasi inexistante, et absence de comptabilité permettant de vérifier les quantités au regard d’un fermage indexé sur la récolte. La Cour rappelle que « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds » (arrêt du 29 février 2024), et juge que ces motifs étaient impropres à caractériser une telle compromission : le préjudice financier du bailleur, dont le fermage dépendait de la récolte, ne suffisait pas. Le bailleur doit donc prouver une atteinte réelle à l’exploitation elle-même, comme l’abandon de la culture, le défaut d’entretien durable ou le détournement des bâtiments, et non la seule baisse de la récolte ou la seule gêne comptable.

Saisie des récoltes et résiliation se mènent en parallèle sans se confondre. La saisie paie l’arriéré sur la récolte de l’année grâce au privilège de l’article 2332 du code civil ; la résiliation met fin au bail pour l’avenir et ouvre la restitution des parcelles, avec les comptes de sortie qui l’accompagnent. La résiliation n’efface pas la dette de fermage, et le bailleur peut faire valoir son privilège sur la récolte de l’année pour les termes restés dus, dans la limite des règles de distribution entre créanciers. Pour replacer ces démarches dans leur cadre d’ensemble, depuis la première lettre recommandée jusqu’à l’expulsion et au recouvrement devant le tribunal paritaire, le lecteur consultera utilement le dossier consacré à la procédure de recouvrement et de résiliation du bail rural en cas de fermage impayé : mise en demeure, résiliation et paiement devant le tribunal.

Conclusion

Le bailleur impayé qui voit la moisson approcher tient une carte maîtresse : la récolte sur pied, assiette du privilège de l’article 2332 du code civil et objet d’une saisie spéciale aux délais couperets. Encore faut-il jouer dans l’ordre : faire condamner le fermier au paiement par le tribunal paritaire pour obtenir un titre exécutoire sur un fermage licite, délivrer un commandement huit jours avant, saisir dans les six semaines qui précèdent la maturité avec un procès-verbal décrivant terres et fruits, et surveiller la garde jusqu’à la vente. En parallèle, chaque mise en demeure de l’article L. 411-31 doit rappeler le texte à peine de nullité, partir en recommandé avec accusé de réception et parvenir effectivement au preneur, comme l’exige la Cour de cassation depuis son arrêt du 14 décembre 2023. Ni clause de reprise en main directe, ni lettre jamais retirée, ni saisie prématurée ne résistent au juge. Préparer tôt, chiffrer juste et respecter les formes, c’est se donner les moyens d’être payé sur la récolte de l’année et, si le fermier ne redresse pas ses paiements, de reprendre des terres en état de produire.