Vous avez signé un compromis pour un deux-pièces à Paris, un studio à Montreuil ou une maison en petite couronne, puis la situation se tend : la banque oppose un refus, la contre-visite organisée après les fortes pluies du début octobre révèle des auréoles au plafond et une odeur d’humidité, ou le plan de financement construit avec votre courtier ne tient plus face à la mensualité recalculée. À Paris et en Île-de-France, où les prix maintiennent les emprunts près de leurs plafonds et où les immeubles anciens réservent des surprises entre la signature du compromis et celle de l’acte authentique, la question revient chaque semaine : comment sortir d’un compromis de vente sans perdre l’acompte versé, dans quels délais agir, et quels papiers produire pour que le vendeur ne conserve pas les sommes séquestrées. La réponse tient en trois voies de sortie, chacune avec ses conditions strictes : la rétractation de dix jours ouverte à l’acquéreur non professionnel, la défaillance de la condition suspensive d’obtention du crédit, et la découverte d’un vice ou d’un diagnostic qui change la donne avant la réitération. Les deux premières voies éteignent le compromis d’elles-mêmes quand elles sont correctement actionnées ; la troisième ouvre une négociation, une baisse de prix ou, à défaut d’accord, une action en justice. Cet article expose, dans l’ordre où vous devez les utiliser, les gestes qui libèrent et les erreurs qui coûtent l’acompte, avec les textes applicables, trois arrêts récents de la Cour de cassation et les repères propres à Paris et à l’Île-de-France.
I. Annuler un compromis de vente à Paris : rétractation dix jours et crédit refusé, les deux sorties qui éteignent le compromis
A. Se rétracter dans les dix jours après la notification du compromis : comment calculer le délai et notifier sans faute
Quand vous achetez un logement à usage d’habitation en qualité de non-professionnel, l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation vous ouvre une faculté de rétractation qui s’exprime ainsi : « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ». Le texte précise que l’acte est notifié « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise », et que la faculté de rétractation s’exerce « dans ces mêmes formes ». Lorsque le compromis est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté pour prêter son concours à la vente, l’acte peut être remis directement à l’acquéreur, et le délai court alors à compter du lendemain de cette remise, attestée selon des modalités fixées par décret. Quand aucun avant-contrat ne précède un acte authentique, le même article organise non plus une rétractation mais un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte, et dispose qu’« En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours. ».
Le calcul du délai concentre l’essentiel des litiges, et la Cour de cassation a tranché un point qui faisait perdre des rétractations : dans son arrêt du 19 décembre 2024, pourvoi n° 23-12.652, publié au Bulletin, la troisième chambre civile énonce que « Les articles L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, selon lequel l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte, et 641, alinéa 1er, du code de procédure civile, suivant lequel lorsqu’un délai est exprimé en jours, celui de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas, expriment la même règle. » Elle ajoute : « Il en résulte que leurs effets ne se cumulent pas. » Concrètement, si la lettre notifiant le compromis est présentée le 4 septembre, le délai commence à courir le 5 septembre et expire le 14 septembre à minuit ; une rétractation expédiée le 15 septembre arrive trop tard, et l’acquéreur qui refuse ensuite de réitérer s’expose à des dommages-intérêts envers l’agent immobilier, comme dans l’affaire jugée où 3 500 euros avaient été alloués en appel avant le rejet du pourvoi. Ne cumulez donc jamais un jour supplémentaire au motif que le jour du point de départ ne compterait pas deux fois : le point de départ fixé par le texte intègre déjà cette règle.
À Paris, la pratique notariale et celle des agences appellent trois vigilances supplémentaires. D’abord, conservez l’enveloppe et l’avis de passage : le point de départ retenu par les juges est la première présentation de la lettre, non la date à laquelle vous allez retirer le pli au bureau de poste. Un avis de passage daté du 3 octobre fait courir le délai dès le 4 octobre, même si vous ne retirez le courrier que le 7. Ensuite, quand l’agence vous remet le compromis en main propre, exigez que la remise soit attestée par écrit avec sa date : sans preuve de la date de remise, vous ne pourrez pas démontrer que votre rétractation du neuvième jour reste dans les temps. Enfin, expédiez votre rétractation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception avant l’expiration du délai, et doublez l’envoi d’un courriel horodaté à l’agence et au notaire pour figer la date : la date d’expédition dans les formes requises protège votre rétractation, à condition de pouvoir la prouver.
Pendant ce délai de dix jours, aucun versement ne peut vous être demandé. L’article L. 271-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que « nul ne peut recevoir de l’acquéreur non professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l’expiration du délai de rétractation », sous réserve des dispositions législatives expresses contraires prévues notamment pour l’acquisition d’un immeuble neuf d’habitation et les contrats préliminaires de vente d’immeubles à construire ou de location-accession. Si un chèque ou un virement vous est réclamé dès la signature du compromis portant sur un logement ancien à Paris, refusez le paiement immédiat et faites consigner par écrit que le séquestre n’interviendra qu’après l’expiration du délai. Le professionnel qui encaisse avant le terme s’expose à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale, prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation. Passé le dixième jour sans rétractation, le compromis vous engage pleinement, et la seule voie de sortie amiable qui subsiste sans faute de votre part est la condition suspensive de crédit, examinée ci-après, ou la négociation d’une résiliation avec le vendeur.
Deux cas limites méritent d’être signalés parce qu’ils piègent les acquéreurs parisiens. Le premier est celui de l’acquéreur qui achète par l’intermédiaire d’une société civile immobilière familiale ou qui se présente comme marchand de biens : la protection de l’article L. 271-1 est réservée à l’acquéreur non professionnel, et le juge vérifie la réalité de cette qualité au jour de l’acte. Le second est celui du compromis signé directement en la forme authentique devant notaire sans avant-contrat préalable : vous ne disposez pas d’une rétractation mais d’un délai de réflexion de dix jours pendant lequel l’acte authentique ne peut pas être signé, ce qui laisse le temps de faire vérifier le financement et les diagnostics sans être lié. Dans les deux cas, faites mentionner dans l’acte, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion, comme l’exige le texte : l’absence de cette mention vicie la procédure et expose le professionnel à la sanction administrative rappelée plus haut.
B. Faire constater le refus de crédit et rendre le compromis caduc : demandes conformes, attestations de refus et délais à tenir
Quand le compromis indique que le prix sera payé, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts immobiliers, l’article L. 313-41 du code de la consommation prévoit que « cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement », avec une durée de validité de cette condition qui ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l’acte. Le article 1304 du code civil rappelle le mécanisme général : « La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple. » Tant que la condition pend, vous n’êtes pas tenu d’acheter ; si elle se réalise, le compromis devient définitif ; si elle défaille parce que le crédit est refusé, le compromis tombe et les sommes séquestrées doivent vous être restituées. À l’inverse, quand le compromis porte que le prix sera payé sans l’aide d’un prêt, l’article L. 313-42 du code de la consommation impose une mention manuscrite par laquelle l’acquéreur reconnaît avoir été informé que, s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut se prévaloir des dispositions protectrices du chapitre ; et il ajoute que « si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive prévue à l’article L. 313-41 » lorsque l’indication ou la mention manque ou n’est pas de la main de l’acquéreur. Vérifiez donc dès la signature si cette mention figure bien de votre main : son absence, alors que vous financez finalement l’achat par un emprunt, replace le compromis sous condition suspensive et vous rend la protection.
La défaillance de la condition ne se décrète pas, elle se prouve, et les deux arrêts les plus récents de la troisième chambre civile dessinent un mode d’emploi strict. Dans son arrêt du 8 janvier 2026, pourvoi n° 23-19.710, rendu sur une promesse stipulant une condition d’obtention de prêt avec indemnité d’immobilisation de 60 000 euros, la Cour rappelle d’abord que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », au visa de l’article 1103 du code civil : les clauses du compromis sur les délais, la mise en demeure préalable et les justificatifs à produire s’appliquent à la lettre. Elle casse l’arrêt d’appel qui avait déclaré l’indemnité acquise à la promettante au motif que le délai de réalisation de la condition avait expiré sans prorogation, alors qu’il résultait de la promesse que, faute de mise en demeure préalable par la promettante, la justification du refus n’était enfermée dans aucun délai, et que l’avenant qui prorogeait la promesse sans reporter la condition ne privait pas la bénéficiaire de justifier d’un refus postérieur. Elle ajoute, au visa de l’article 1304-3, alinéa 1er, du code civil, aux termes duquel « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement », que la cour d’appel aurait dû rechercher si les refus bancaires produits n’établissaient pas que les demandes étaient de toute façon vouées à l’échec au regard des capacités financières de l’acquéreur. Dans son arrêt du 27 novembre 2025, pourvoi n° 24-11.704, rendu sur une promesse unilatérale parisienne avec indemnité de 36 000 euros, la Cour sanctionne la dénaturation d’une clause qui stipulait que « le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt » et que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil » : la cour d’appel ne pouvait pas se contenter d’un seul refus conforme sans vérifier le dépôt des deux demandes exigées.
De ces décisions découlent des règles pratiques que tout acquéreur parisien doit appliquer dès la signature. Déposez le nombre exact de demandes de prêt prévu au compromis, le plus souvent deux, auprès d’établissements distincts, pour un montant, une durée, un taux plafond et des garanties strictement conformes aux caractéristiques stipulées : un dossier de 380 000 euros sur vingt-cinq ans ne couvre pas un compromis qui prévoit 420 000 euros sur vingt ans, et une demande non conforme expose à la réalisation fictive de la condition, ce qui fait perdre l’acompte. Déposez ces demandes dans les jours qui suivent la signature et conservez chaque accusé de réception, chaque courriel de suivi et chaque attestation de refus sur papier à en-tête de la banque mentionnant le montant, la durée et le motif. Si le compromis impose au vendeur de vous mettre en demeure de justifier avant de constater la caducité, laissez-le procéder puis répondez dans le délai contractuel, généralement huit jours, en joignant l’intégralité des refus. Si aucun délai n’est stipulé pour justifier, produisez les refus dès leur réception par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au vendeur et au notaire séquestre, en rappelant que la condition a défailli et en demandant la restitution des fonds. Quand le vendeur soutient que vous n’avez pas déposé de demandes conformes, il vous appartient de produire vos dossiers de demande : gardez-en copie complète, car vous êtes seul à pouvoir les apporter.
Trois erreurs font perdre le bénéfice de la condition à Paris comme ailleurs. La première consiste à ne déposer qu’une demande unique alors que le compromis en exige deux, ou à saisir un seul courtier qui interroge plusieurs banques sans délivrer d’attestations individualisées : la Cour exige la conformité au contrat, non un équivalent approximatif. La deuxième consiste à laisser passer la date limite de réalisation de la condition sans demander par écrit une prorogation : une fois le terme expiré, le vendeur peut soutenir que la condition a défailli par votre inertie, voire qu’elle est réputée accomplie si vous en avez empêché l’accomplissement. La troisième consiste à modifier seul les caractéristiques du prêt, par exemple en réduisant le montant emprunté après un apport complémentaire, sans faire régulariser un avenant : la banque refuse alors un dossier qui n’est plus celui du compromis, et le vendeur invoque la non-conformité. Quand le financement porte sur une vente en l’état futur d’achèvement, les mêmes réflexes s’appliquent, avec une couche supplémentaire tenant à la garantie financière d’achèvement et aux appels de fonds : les acquéreurs confrontés au retard ou à la défaillance d’un promoteur trouveront dans l’analyse des pénalités, de la résolution et des garanties applicables aux ventes parisiennes un complément utile à la présente fiche, notamment sur l’articulation entre la condition de crédit et les garanties du vendeur en VEFA décrites dans le dossier consacré aux pénalités, à la résolution et à la garantie quand le promoteur ne livre pas.
II. Récupérer l’acompte séquestré et traiter le vice découvert avant l’acte authentique à Paris
A. Obtenir la restitution de l’acompte et faire échec à la clause pénale quand le compromis tombe
Quand la rétractation a été exercée dans les dix jours ou quand la condition suspensive de crédit a défailli, le compromis est anéanti et les sommes versées doivent revenir à l’acquéreur. En pratique parisienne, l’acompte, généralement de cinq à dix pour cent du prix, est séquestré entre les mains du notaire ou de l’agent immobilier. Adressez au séquestre une demande écrite de restitution en joignant la preuve de la sortie : copie de la lettre de rétractation avec ses accusés de réception, ou attestations de refus de prêt avec les demandes conformes et la lettre constatant la défaillance de la condition. Demandez au notaire de libérer les fonds dans un délai précis, de quinze jours par exemple, et adressez copie au vendeur. Si le vendeur s’oppose à la restitution en soutenant que la rétractation est tardive ou que les demandes de prêt n’étaient pas conformes, le séquestre, qui n’est pas juge du litige, conserve généralement les fonds jusqu’à un accord écrit des deux parties ou une décision de justice : il faut alors mettre le vendeur en demeure de consentir à la mainlevée du séquestre, puis saisir le tribunal judiciaire de Paris en référé ou au fond pour obtenir la restitution, avec intérêts à compter de la mise en demeure.
Le vendeur invoque souvent la clause pénale ou l’indemnité d’immobilisation pour conserver l’acompte. Ces clauses, qui prévoient le versement d’une somme forfaitaire en cas de défaillance fautive, ne jouent que si la sortie du compromis résulte de votre fait. Quand la condition suspensive défaille sans faute de votre part, parce que les banques ont refusé des demandes conformes déposées en temps utile, l’indemnité n’est pas due et l’acompte doit être restitué intégralement. Quand le vendeur prétend au contraire que vous avez empêché l’accomplissement de la condition, par exemple en ne déposant aucune demande ou en présentant des dossiers volontairement non finançables, il peut demander au juge de réputer la condition accomplie en application de l’article 1304-3 précité, et de lui allouer l’indemnité. La ligne de partage passe donc par votre dossier de preuve : demandes conformes en nombre requis, déposées tôt, suivies avec diligence, refus écrits des banques, réponses aux mises en demeure dans les délais contractuels. Les acquéreurs qui souhaitent annuler un compromis de vente sans perdre l’acompte ont intérêt à constituer ce dossier dès la première semaine suivant la signature, plutôt qu’à tenter de le reconstituer après le refus du vendeur de restituer.
Quand aucune condition suspensive ne protège votre sortie et que la rétractation est expirée, la résolution du compromis suppose une inexécution suffisamment grave du vendeur ou la mise en œuvre d’une clause résolutoire. L’article 1224 du code civil dispose que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Le vendeur qui refuse de réitérer alors que toutes les conditions sont accomplies, qui ne justifie pas de son titre de propriété, qui ne lève pas une hypothèque ou qui ne fournit pas les pièces promises commet une inexécution qui autorise la résolution à vos torts exclusifs, avec restitution de l’acompte et, selon les cas, dommages-intérêts. Adressez-lui une mise en demeure détaillée par lettre recommandée, fixant un dernier délai de régularisation, avant toute notification de résolution : les juges parisiens vérifient la gravité de l’inexécution et la loyauté de la procédure suivie. À l’inverse, si c’est vous qui refusez de réitérer sans motif légitime alors que le vendeur est prêt et que les conditions sont accomplies, le vendeur peut obtenir la vente forcée ou la clause pénale, et conserver l’acompte à titre d’indemnité. Ne cessez jamais de répondre aux sollicitations du notaire et ne laissez pas passer la date de réitération sans écrire : le silence et l’abstention se retournent contre l’acquéreur qui prétend ensuite que le vendeur a renoncé.
À Paris et en Île-de-France, le calendrier des réitérations mérite une attention particulière. Les études notariales parisiennes programment souvent la signature de l’acte authentique deux à trois mois après le compromis, et les attestations de refus des banques parviennent parfois dans les derniers jours de la condition suspensive. Anticipez en demandant au notaire, dès la réception du premier refus, s’il accepte de solliciter du vendeur une prorogation écrite de la condition : un avenant signé des deux parties, qui reporte à la fois la condition et la date de réitération, préserve vos droits et évite le contentieux sur la forclusion, comme l’illustre l’arrêt du 8 janvier 2026 où l’absence de prorogation de la condition avait nourri tout le litige. Si le vendeur refuse la prorogation, faites constater la défaillance de la condition avant son terme par un écrit adressé à toutes les parties, et refusez de signer un avenant qui vous ferait reconnaître que vous êtes forclos : dans l’affaire jugée, la bénéficiaire avait signé une prorogation de la promesse sans prorogation de la condition, et la cour d’appel en avait déduit à tort une renonciation que la Cour de cassation a censurée. Ne signez aucun avenant sans vérifier s’il reporte la condition de crédit, la date de réitération et le sort du séquestre, ligne par ligne.
B. Vice caché ou diagnostic alarmant découvert entre compromis et acte : baisser le prix, suspendre ou annuler la vente
Entre le compromis et l’acte authentique, une seconde visite organisée après un épisode de fortes pluies, la réception d’un diagnostic complémentaire ou le passage d’un artisan révèlent parfois un désordre que la première visite n’avait pas montré : infiltrations en toiture-terrasse d’un immeuble haussmannien, mérule dans une cave de la petite couronne, fissures traversantes dans un pavillon, installation électrique dangereuse ou surface réelle très inférieure à celle annoncée. Le compromis étant signé, la rétractation expirée et le crédit parfois déjà accordé, l’acquéreur se demande s’il peut encore refuser de signer. La réponse dépend de la nature du désordre, de ce que le vendeur savait et de ce que les diagnostics annexés au compromis révélaient. L’article 1641 du code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » L’article 1648 du code civil ajoute que « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » Et la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, selon l’article 1589 du code civil, ce qui signifie qu’un compromis synallagmatique parfait sur la chose et le prix oblige déjà les parties, sous réserve des conditions stipulées.
Avant l’acte authentique, trois stratégies s’offrent à l’acquéreur qui découvre un désordre sérieux, par ordre croissant de conflictualité. La première consiste à demander une renégociation du prix ou une réparation avant réitération : faites constater le désordre par un professionnel indépendant, chiffrez le coût de reprise par deux devis d’entreprises, puis proposez par écrit au vendeur une baisse de prix correspondant au coût des travaux ou la réalisation des réparations avant la vente, avec report de la date de réitération. La deuxième consiste à exiger les diagnostics et documents manquants : l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation impose qu’un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur soit annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique, avec le constat de risque d’exposition au plomb, l’état d’amiante, et les autres documents prévus par les dispositions qui les régissent. Si un diagnostic obligatoire manque ou se révèle erroné, par exemple un diagnostic de performance énergétique qui classe le logement en D alors qu’une contre-expertise établit un classement F avec des consommations doubles, vous pouvez refuser de réitérer tant que le dossier n’est pas complet et exact, et demander au notaire de suspendre la convocation à la signature. La troisième stratégie, quand le vendeur refuse toute concession et que le désordre rend le bien impropre à son usage ou en diminue gravement l’usage, consiste à refuser la réitération en invoquant le vice caché, puis à saisir le tribunal pour obtenir soit la résolution de la vente avec restitution de l’acompte, soit une réduction du prix.
La jurisprudence parisienne sur les vices entre compromis et acte retient des critères stables que vous devez vérifier avant de refuser de signer. Le vice doit être caché : un désordre apparent lors des visites, comme des traces d’humidité visibles derrière un meuble déplacé pour la visite, ne permet pas l’action si un acquéreur normalement diligent pouvait le déceler. Il doit être antérieur à la vente et inconnu de vous au jour du compromis : conservez les comptes rendus de visite, les photographies datées et les échanges avec l’agent pour établir ce que vous aviez vu. Il doit rendre le bien impropre à son usage ou en diminuer tellement l’usage que vous ne l’auriez pas acquis ou l’auriez payé moins cher : une infiltration active qui traverse le plafond du séjour après chaque pluie remplit ce critère, une simple reprise d’enduit à prévoir ne le remplit pas. Et il doit être grave : faites établir un rapport d’expertise amiable ou un constat de commissaire de justice avant d’écrire au vendeur, car un refus de réitérer fondé sur de simples allégations expose à la clause pénale. Quand le vendeur est un professionnel ou qu’il connaissait le vice et l’a dissimulé, par exemple en repeignant le plafond taché juste avant les visites, la clause de non-garantie insérée au compromis ne le protège pas et des dommages-intérêts peuvent s’ajouter à la restitution ou à la réduction du prix.
En Île-de-France, certains désordres reviennent avec une régularité qui justifie des vérifications systématiques entre le compromis et l’acte. Dans les immeubles parisiens anciens, faites contrôler la toiture-terrasse et les chéneaux après un épisode pluvieux, l’état des colonnes d’évacuation en plomb et l’humidité des caves : les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années, que le vendeur doit tenir à votre disposition, signalent souvent des infiltrations récurrentes que le vendeur minimise. En pavillon de banlieue, faites vérifier l’assainissement, la présence de remblais et l’état de la toiture par un couvreur, et comparez la surface annoncée avec les plans et le relevé du géomètre quand le prix a été fixé au mètre carré. En copropriété, lisez le carnet d’entretien et les diagnostics collectifs : un projet de ravalement avec échafaudage voté mais non encore appelé peut ajouter plusieurs dizaines de milliers d’euros à votre budget parisien. Quand ces vérifications révèlent un désordre grave avant l’acte, écrivez au vendeur et au notaire en joignant les pièces, demandez la suspension de la réitération et proposez une solution chiffrée : les notaires parisiens privilégient l’avenant de baisse de prix ou de report quand le dossier est documenté, et les tribunaux sanctionnent l’acquéreur qui refuse de signer sans preuve comme le vendeur qui dissimule un vice établi.
Conclusion
Sortir d’un compromis de vente sans perdre l’acompte suppose de respecter un ordre strict : vérifier d’abord si le délai de dix jours court encore et notifier la rétractation dans les formes, puis actionner la condition suspensive de crédit avec des demandes conformes et des refus écrits produits en temps utile, et traiter enfin le vice ou le diagnostic découvert avant l’acte par une demande documentée de baisse de prix, de réparation ou de suspension de la réitération. Chaque étape exige des écrits recommandés, des attestations sur papier à en-tête et des délais calculés au jour près, car les juges appliquent le compromis à la lettre et sanctionnent aussi bien l’acquéreur négligent que le vendeur qui retient indûment le séquestre. À Paris et en Île-de-France, où les montants séquestrés atteignent fréquemment plusieurs dizaines de milliers d’euros, aucune sortie ne s’improvise après la date limite : constituez le dossier dès la signature, faites vérifier chaque avenant avant de le signer, et refusez toute prorogation qui ne reporte pas expressément la condition de crédit et le sort des fonds.