Vous exploitiez des terres ou vous deviez les reprendre, la SAFER est intervenue dans la vente, un acquéreur a été désigné avec l’engagement écrit de vous les louer, puis cet acquéreur refuse de signer le bail. Le terrain est à lui, le notaire a constaté la vente, et vous restez sans titre d’occupation alors que le cahier des charges de l’opération prévoyait votre installation comme preneur. Cette situation se rencontre dans les opérations dites de substitution : au lieu de préempter elle-même, la SAFER organise la cession au profit d’un attributaire qui s’engage à louer le bien à un exploitant agréé. Lorsque l’attributaire ne tient pas cet engagement, le preneur désigné n’est pas démuni : la Cour de cassation a jugé que cet engagement a un caractère contraignant et que le preneur peut en demander l’exécution forcée devant le juge.
Il faut bien distinguer cette opération de la préemption classique par laquelle la SAFER se porte elle-même acquéreuse d’une vente de terres agricoles : ici, la SAFER ne devient pas propriétaire, elle se substitue un acquéreur. Votre adversaire n’est donc pas la SAFER mais l’acquéreur substitué, et votre demande ne tend pas à annuler une attribution : elle tend à obtenir le bail promis. Ce changement d’angle modifie tout, depuis la juridiction saisie jusqu’aux preuves à réunir.
Cet article explique d’abord pourquoi l’engagement de louer souscrit devant la SAFER vous donne un véritable droit au bail, puis comment le faire exécuter devant le tribunal judiciaire et sécuriser la relation de fermage qui en résulte.
I. L’engagement de vous louer les terres, souscrit devant la SAFER, vaut droit au bail
A. La substitution permet à la SAFER de désigner un acquéreur qui s’engage à louer
Pour remplir leurs missions, les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural disposent de plusieurs outils. Le premier consiste à acquérir elles-mêmes pour rétrocéder ensuite. Le second, prévu au 2° du II de l’article L. 141-1 du code rural et de la pêche maritime, leur permet de « Se substituer un ou plusieurs attributaires pour réaliser la cession de tout ou partie des droits conférés, soit par une promesse unilatérale de vente, soit par une promesse synallagmatique de vente, portant sur les biens visés aux 1° et 3°, dès lors que la substitution intervient dans un délai maximal de dix mois à compter du jour où ladite promesse a acquis date certaine et, au plus tard, au jour de l’acte authentique réalisant ou constatant la vente ». Concrètement, les vendeurs promettent de vendre à la SAFER, et la SAFER désigne avant l’acte authentique l’acquéreur définitif qui prendra sa place dans l’opération.
Ce mécanisme intéresse directement les exploitants dans un cas précis, décrit à l’article R. 142-1 du même code : « Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural peuvent céder ces biens à des personnes qui s’engagent à les louer, par bail rural ou par conventions visées à l’ article L. 481-1 , à des preneurs, personnes physiques ou morales, répondant aux critères de l’alinéa précédent et ayant reçu l’agrément de la société, à condition que l’opération permette l’installation ou réinstallation d’agriculteurs, le maintien de ceux-ci sur leur exploitation ou la consolidation d’exploitations afin que celles-ci atteignent une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles. ». Autrement dit, lorsque l’acquéreur n’est pas lui-même exploitant, la SAFER peut lui imposer de louer le bien à un exploitant désigné et agréé par elle, pour permettre une installation, un maintien ou une consolidation. Le même article ajoute que la société « peut imposer aux candidats un cahier des charges comportant l’engagement du maintien pendant un délai minimal de dix ans de l’usage agricole ou forestier ou de la qualité environnementale des biens attribués, et soumettant, pendant ce même délai, toute opération de cession à titre onéreux en propriété ou en jouissance desdits biens à son accord préalable ».
L’affaire jugée par la troisième chambre civile le 11 juillet 2024 illustre ce montage à la lettre. Des propriétaires d’une exploitation agricole avaient promis de vendre leurs biens à la SAFER Auvergne Rhône-Alpes, qui s’était substitué un groupement foncier agricole désigné comme acquéreur du domaine. Le cahier des charges, inséré à l’acte de vente du 13 juillet 2017, prévoyait l’obligation pour le groupement de louer les terres à une exploitation agricole désignée, pour une durée minimale de quinze ans. Le groupement et ses associés ont assigné en nullité de cette clause, tandis que l’exploitante désignée en demandait l’exécution et la conclusion forcée du bail à son profit (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 22-23.678, ECLI:FR:CCASS:2024:C300442, texte de l’arrêt). La cour d’appel de Grenoble avait accueilli la demande de l’exploitante, et le pourvoi du groupement a été rejeté.
Retenez le point de départ pratique : si un cahier des charges SAFER inséré à l’acte de vente désigne votre exploitation comme preneur et impose à l’acquéreur de vous louer le bien, vous détenez un engagement écrit, notarié et agréé par la SAFER. Le refus ultérieur de l’acquéreur de signer le bail ne fait pas disparaître cet engagement. Il ouvre au contraire l’action en exécution forcée.
B. Cet engagement est contraignant et le juge peut contraindre l’acquéreur à signer
Le groupement foncier agricole soutenait d’abord que l’obligation de conclure un bail avec un preneur désigné n’était pas contraignante, puis que le juge judiciaire n’était pas compétent pour ordonner la conclusion forcée d’un contrat de bail. La Cour de cassation a écarté ces deux objections par un raisonnement en deux temps qui fonde toute la stratégie contentieuse du preneur désigné.
Premier temps, la combinaison des textes. La Cour rappelle « l’article L. 141-1, II, 2°, du code rural et de la pêche maritime », puis constate que le dernier texte cité, soit l’article R. 142-1, alinéa 2, « est applicable lorsque les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural attribuent les biens par substitution en application de l’article L. 141-1, II, 2°, du code rural et de la pêche maritime ». Elle en déduit la règle suivante : « lorsque le substitué prend l’engagement de louer le bien acquis à un preneur agréé par la société d’aménagement foncier et d’établissement rural dans les conditions prévues par l’article R. 142-1, alinéa 2, précité, ce dernier peut demander l’exécution forcée de cet engagement » (arrêt du 11 juillet 2024). La formule est nette : le preneur agréé, bénéficiaire de l’engagement, dispose d’une action propre en exécution forcée contre l’acquéreur substitué.
Second temps, l’application aux faits. La Cour relève qu’« aux termes du cahier des charges, inséré à l’acte de vente du 13 juillet 2017, le GFA, acquéreur substitué, s’était engagé à l’égard de la SAFER, pendant une durée minimale de quinze années, à mettre le bien acquis à la disposition de Mme [M], ou de toute personne pouvant se substituer, par bail », et que la cour d’appel avait « retenu que cet engagement avait un caractère contraignant ». Elle en conclut que la cour d’appel « en a, à bon droit, déduit que la demande de Mme [M] en condamnation du GFA à conclure un bail à son profit devait être accueillie » (arrêt du 11 juillet 2024). Le moyen n’est donc pas fondé et le pourvoi est rejeté.
Sur le terrain du droit commun, cette solution s’articule avec l’article 1221 du code civil, selon lequel « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ». Conclure le bail promis constitue l’exécution en nature de l’engagement : elle n’est ni impossible, puisque l’acquéreur détient le bien, ni disproportionnée, puisque l’acquéreur s’y était volontairement soumis pour bénéficier de l’attribution. D’où l’importance de la mise en demeure préalable, qui conditionne l’action : sommer l’acquéreur de signer le bail dans un délai déterminé, en visant expressément le cahier des charges et l’agrément de la SAFER, avant d’assigner.
Demandez également au tribunal d’assortir la condamnation à conclure d’une astreinte par jour de retard passé un délai qu’il fixera, et de statuer sur les fermages correspondant à la période pendant laquelle vous auriez déjà dû jouir des terres. L’astreinte donne son efficacité à l’exécution forcée lorsque l’acquéreur persiste dans son refus après le jugement, tandis que l’indemnisation du retard compense la perte de récoltes ou la nécessité de louer ailleurs dans l’intervalle. Chiffrez ce préjudice dès l’assignation avec des pièces comptables, car le juge ne l’allouera que sur justificatifs : marge perdue sur les parcelles visées, coût d’une location de remplacement, frais d’huissier et de constats. Une demande d’astreinte et de fermages documentée transforme la condamnation de principe en un dispositif exécutoire qui pousse réellement à la signature.
Trois situations voisines doivent être écartées pour ne pas se tromper d’action. D’abord, le candidat évincé qui conteste le choix de l’attributaire agit sur un autre terrain : il doit démontrer que « la motivation de la décision de rétrocession, qui doit se suffire à elle-même, doit comporter des données concrètes permettant au candidat évincé de vérifier la réalité des objectifs poursuivis au regard des exigences légales » (arrêt du 20 mai 2021, ECLI:FR:CCASS:2021:C300425). Ensuite, le vendeur confronté à une offre de prix révisé par la SAFER dispose de ses propres leviers : « Lorsque le vendeur a saisi le tribunal en révision judiciaire du prix dans le délai de six mois prévu par ces textes, il peut, à tout moment de la procédure, même avant la décision fixant la valeur vénale des biens, retirer ceux-ci de la vente, sans être tenu, pour en informer la SAFER, de recourir au notaire chargé d’instrumenter » (arrêt du 28 novembre 2024, ECLI:FR:CCASS:2024:C300630, régime de la révision du prix à l’article L. 143-10). Enfin, le champ même de la préemption sur les ventes par adjudication comportant bâtiments, bois ou parcelles en zone urbaine obéit à des conditions strictes d’usage agricole au jour de l’aliénation (arrêt du 4 septembre 2025, ECLI:FR:CCASS:2025:C300380). Si vous êtes le preneur désigné par le cahier des charges, aucune de ces trois voies n’est la vôtre : votre action tend à obtenir le bail, non à contester l’attribution, retirer une vente ou discuter le champ d’une préemption.
II. Obtenir le bail devant le tribunal puis le faire vivre sans le perdre
A. Prouver l’engagement, assigner au bon endroit et faire fixer le bail
Le dossier du preneur désigné repose sur quatre pièces, à réunir avant toute assignation. La promesse de vente au profit de la SAFER et l’acte authentique constatant la substitution, qui établissent que l’acquéreur est bien un substitué au sens de l’article L. 141-1, II, 2°, dans le délai de dix mois. Le cahier des charges inséré à l’acte, qui désigne votre exploitation comme preneur et fixe la durée minimale de mise à disposition, quinze ans dans l’affaire de 2024. La preuve de votre agrément par la SAFER comme preneur répondant aux critères de l’article R. 142-1, alinéa 1er, car l’exécution forcée suppose un preneur agréé. Enfin, la mise en demeure adressée à l’acquéreur de conclure le bail, restée infructueuse, qui ouvre l’exécution en nature sur le fondement de l’article 1221 du code civil.
La demande est portée devant le tribunal judiciaire, juridiction de droit commun du litige : aux termes de l’article L. 211-3 du code de l’organisation judiciaire, « Le tribunal judiciaire connaît de toutes les affaires civiles et commerciales pour lesquelles compétence n’est pas attribuée, en raison de la nature de la demande, à une autre juridiction ». Ni la présence de la SAFER dans l’opération ni le caractère administratif de ses décisions d’attribution ne déplacent ce contentieux, qui oppose deux personnes privées sur l’exécution d’un engagement contractuel constaté par acte notarié. Vos conclusions demanderont la condamnation de l’acquéreur à conclure le bail au profit de votre exploitation, sous astreinte passé un délai fixé par le jugement, ainsi que le règlement des fermages dus depuis la date à laquelle le bail aurait dû prendre effet si le préjudice de retard est établi.
Le bail ainsi obtenu judiciairement est un bail rural soumis au statut du fermage. L’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre », et précise que « cette disposition est d’ordre public ». Le jugement qui ordonne la conclusion du bail ne crée donc pas un contrat libre : il constate un bail rural de neuf ans minimum avec les protections du statut, renouvellement, encadrement du fermage et compétence du tribunal paritaire des baux ruraux pour les litiges ultérieurs. Veillez à faire préciser dans le dispositif le point de départ du bail, la consistance exacte des parcelles, le montant du fermage et son indexation, afin d’éviter un second litige sur le contenu du contrat imposé.
Sur le montant du fermage, préparez le débat avec les arrêtés préfectoraux encadrant les minima et les maxima applicables aux terres visées et avec l’indice national des fermages de l’année en cours. Le tribunal qui ordonne la conclusion du bail doit en fixer le prix, et il le fera dans la fourchette réglementaire au vu des pièces produites par les parties. Celui qui arrive sans référence chiffrée subit le prix proposé par l’adversaire. Produisez donc l’arrêté préfectoral, le calcul d’actualisation et, si les terres comportent des bâtiments d’exploitation ou d’habitation liés à l’exploitation, les éléments permettant d’en évaluer distinctement le loyer, car la jurisprudence contrôle strictement l’usage agricole effectif des bâtiments au jour de l’opération.
L’erreur fréquente consiste à assigner en se contentant d’invoquer l’équité ou l’esprit de l’opération SAFER, sans viser l’engagement précis. Le juge n’ordonnera la conclusion du bail que s’il constate un engagement contraignant, désignant un preneur agréé, pour une durée déterminée. Si le cahier des charges se borne à une formule vague de maintien de l’usage agricole sans désigner de preneur ni imposer de location, l’exécution forcée d’un bail au profit d’un exploitant déterminé devient beaucoup plus difficile. Faites donc relire le cahier des charges ligne à ligne : la présence cumulée des trois mentions, location par bail rural, preneur désigné et agréé, durée minimale, conditionne le succès.
B. Exploiter durablement sans méconnaître les engagements qui protègent votre bail
Une fois le bail signé ou le jugement obtenu, votre vigilance se déplace vers les engagements qui assortissent l’attribution. Le cahier des charges prévu par l’article R. 142-1 impose en principe le maintien de l’usage agricole ou forestier pendant un délai minimal de dix ans et soumet, pendant ce même délai, « toute opération de cession à titre onéreux en propriété ou en jouissance » des biens attribués à l’accord préalable de la SAFER. Cette contrainte pèse d’abord sur l’acquéreur substitué, mais elle vous concerne comme preneur : si l’acquéreur revend les terres ou les donne en jouissance à un tiers sans l’accord de la SAFER, l’opération peut être remise en cause et votre bail fragilisé. Demandez à être informé de tout projet de cession et vérifiez que l’accord préalable de la SAFER a été sollicité avant de traiter avec un nouveau propriétaire.
De votre côté, exploitez personnellement et effectivement les parcelles, entretenez-les et conservez les preuves de cette exploitation : factures de travaux, relevés parcellaires, déclarations de surfaces, constats en cas de litige. La jurisprudence récente sur les cahiers des charges de rétrocession montre que la SAFER fait constater par commissaire de justice l’absence d’exploitation ou d’entretien avant de poursuivre la résolution de la vente, et que le tribunal prononce alors la résolution avec restitution du prix, expulsion et remise en état aux frais de l’acquéreur défaillant. Sans confondre votre situation de preneur avec celle d’un attributaire menacé de résolution, la leçon vaut pour vous : un dossier d’exploitation documenté année par année décourage les contestations sur l’usage agricole et sécurise le renouvellement.
Anticipez enfin l’articulation avec le contrôle des structures. L’agrément de la SAFER comme preneur ne dispense pas, le cas échéant, de vérifier si votre reprise ou votre agrandissement exige une autorisation administrative d’exploiter distincte, ni de respecter les règles de cumul et de capacité professionnelle applicables à votre situation. Ces vérifications se font en parallèle de l’action en exécution forcée, jamais après : un bail obtenu puis annulé pour défaut d’autorisation ferait perdre le bénéfice de toute la procédure. De même, si le fermage stipulé ou proposé dépasse les maximas préfectoraux applicables, faites-le vérifier avant de signer, car un fermage excessif expose à une action en révision et empoisonne durablement la relation avec le bailleur imposé.
Reste l’hypothèse où l’acquéreur, condamné à vous louer, revend ensuite les terres ou tente de vous évincer avant le terme. Le bail rural obtenu en exécution du cahier des charges bénéficie de la plénitude du statut : congé motivé dans les formes légales, indemnité d’éviction en cas de reprise irrégulière, et opposabilité du bail à l’acquéreur ultérieur. Conservez l’acte de vente avec son cahier des charges, le jugement ordonnant la conclusion du bail et le bail lui-même dans un dossier unique : ces trois documents enchaînés établissent, face à tout tiers, que votre occupation résulte d’une opération SAFER contrôlée et d’une décision de justice, et non d’une simple tolérance du propriétaire.
Conclusion : le preneur désigné par la SAFER peut contraindre l’acquéreur à signer
Lorsque la SAFER organise la vente par substitution et que le cahier des charges impose à l’acquéreur de vous louer les terres, le refus de signer n’éteint pas votre droit : l’engagement est contraignant et vous pouvez en demander l’exécution forcée devant le tribunal judiciaire, après mise en demeure infructueuse. La décision du 11 juillet 2024 valide cette voie et fixe sa condition : un preneur agréé, un engagement de location par bail rural, une durée déterminée. Réunissez l’acte de vente et son cahier des charges, la preuve de votre agrément et la mise en demeure, faites fixer par le juge le contenu du bail, puis exploitez durablement en respectant l’usage agricole et l’accord préalable de la SAFER pour toute cession. C’est cet enchaînement, engagement écrit, décision de justice, bail rural exécuté de bonne foi, qui transforme une promesse issue d’une opération SAFER en un titre d’exploitation solide pour les quinze années à venir.