Les valises à roulettes claquent dans l’escalier à minuit, la porte d’en face s’ouvre sur des voyageurs qui ne restent que deux nuits, le digicode circule entre des mains inconnues et les parties communes s’usent à un rythme anormal. À Paris, de nombreux copropriétaires et locataires vivent cette situation : un voisin loue son appartement sur une plateforme de location de courte durée pendant une grande partie de l’année, parfois toute l’année, sans que personne dans l’immeuble n’ait été consulté. La question qui revient sans cesse est simple : que faire contre un voisin qui loue en Airbnb toute l’année, et quels recours permettent de faire cesser une location touristique illégale dans son immeuble ? La réponse tient en deux temps. D’abord, identifier si la location dépasse ce que la loi autorise, car la réglementation parisienne distingue strictement la résidence principale, dont la location est plafonnée, et la résidence secondaire, dont la location touristique suppose une autorisation de changement d’usage avec compensation. Ensuite, agir dans le bon ordre : rassembler des preuves, signaler les faits à la Ville de Paris, mobiliser le syndic et la copropriété, puis saisir le juge pour obtenir la cessation du trouble et la réparation du préjudice. Cet article expose les règles applicables à Paris en octobre 2026, les sanctions encourues par le loueur en infraction et la méthode concrète pour faire valoir vos droits, avec les textes et les décisions de justice qui fondent chaque étape.

I. Voisin qui loue sur Airbnb à Paris : quand la location est illégale et comment le prouver

A. Résidence principale louée au-delà de 90 jours à Paris : enregistrement obligatoire, numéro sur l’annonce et décompte des nuits

Le premier réflexe consiste à déterminer le statut du logement loué par votre voisin, car les règles ne sont pas les mêmes selon que l’appartement constitue ou non sa résidence principale. La résidence principale s’entend du logement occupé au moins huit mois par an par son occupant, et c’est ce critère d’occupation effective qui permet de qualifier la situation. Lorsqu’un propriétaire parisien loue sa résidence principale à des touristes pendant ses propres absences, la loi l’autorise dans une limite annuelle stricte, et c’est le dépassement de cette limite qui transforme une pratique tolérée en infraction sanctionnée.

Le régime de déclaration préalable est posé par l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, aux termes duquel « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement ». À la réception de la déclaration complète, le téléservice délivre un numéro de déclaration, et ce numéro doit figurer sur chaque annonce. L’article L. 324-2 du code du tourisme est explicite : toute offre de location d’un meublé de tourisme « contient le numéro de déclaration mentionné au III du même article L. 324-1-1 ». Une annonce Airbnb qui ne comporte aucun numéro d’enregistrement constitue donc déjà un premier indice d’irrégularité, facilement vérifiable par tout voisin depuis son propre téléphone.

Les plateformes elles-mêmes sont soumises à des obligations de contrôle. L’article L. 324-2-1 du code du tourisme impose à toute personne qui prête son concours à la mise en location d’un meublé de tourisme d’obtenir du loueur, avant la mise en ligne de l’annonce, une déclaration sur l’honneur attestant du respect des obligations de déclaration ou d’autorisation, et précise : « Elle publie, dans toute annonce relative à ce meublé, ce numéro de déclaration. » Autrement dit, l’absence de numéro sur une annonce parisienne signale soit un défaut de déclaration du loueur, soit un manquement de la plateforme, et les deux sont exploitables dans un signalement.

S’agissant du plafond annuel, la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 7 septembre 2023 rendu sur le pourvoi n° 22-18.101, que « toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure » (Cass. 3e civ., 7 sept. 2023, n° 22-18.101). Depuis, les communes ont reçu la faculté d’abaisser ce plafond, et Paris l’a fait : la Ville de Paris indique officiellement que la location de votre résidence principale est limitée à 90 jours par an maximum. En pratique parisienne, un voisin qui loue sa résidence principale plus de 90 nuits par an dépasse donc le seuil municipal, et celui qui loue plusieurs centaines de nuits, en enchaînant les voyageurs toute l’année, ne peut sérieusement prétendre qu’il s’agit encore de sa résidence principale occupée huit mois par an.

La preuve du dépassement repose sur des éléments à la portée de tout voisin vigilant. Conservez des captures datées de l’annonce en ligne, avec le calendrier des disponibilités, les avis laissés par les voyageurs et leurs dates de séjour, car ces avis constituent une chronologie publique de l’occupation. Notez dans un carnet les allées et venues, les remises de clés, les conversations avec les occupants de passage qui confirment qu’ils ont réservé via une plateforme pour quelques nuits. Photographiez les boîtes à clés installées dans les parties communes, les serrures changées, les affichages de règlement intérieur destinés aux touristes. Demandez au gardien ou au syndic s’ils ont constaté le va-et-vient. Ces éléments, croisés entre eux, permettent d’établir que le logement est exploité comme un hébergement touristique permanent et non comme une résidence principale occasionnellement prêtée.

La commune dispose en outre d’un pouvoir de contrôle direct : elle peut demander au loueur, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant la mise en location, le décompte des jours loués, et le loueur doit transmettre ces informations sous un mois. C’est ce qui donne au signalement adressé à la mairie une efficacité réelle, car l’administration peut exiger les chiffres que le voisin ne possède pas. Lorsque l’annonce ne comporte pas de numéro d’enregistrement, signalez-le expressément, avec l’adresse exacte du local, le nom du propriétaire ou du locataire si vous le connaissez, et le lien URL de l’annonce, qui sont les trois informations demandées par le service de signalement de la Ville de Paris, laquelle garantit que « La confidentialité des signalements est scrupuleusement respectée. »

B. Résidence secondaire louée toute l’année sans autorisation : un changement d’usage soumis à autorisation préalable avec compensation à Paris

La situation la plus grave, et la plus fréquente dans les litiges parisiens, est celle du logement qui n’est pas la résidence principale du loueur : appartement acheté pour investir, pied-à-terre, logement vacant entre deux occupations, parfois même logement loué à l’année par un locataire qui le sous-loue à son insu à des touristes. Dès lors que le local est loué de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage, le droit n’y voit plus un simple usage d’habitation mais un changement d’usage, soumis à autorisation préalable dans les communes qui l’ont instauré, dont Paris fait partie depuis longtemps.

Le fondement se trouve à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, qui définit les locaux à usage d’habitation et organise le régime d’autorisation préalable de changement d’usage dans les communes concernées. La portée de ce texte pour les locations touristiques a été fixée par la Cour de cassation dans deux arrêts de principe du 18 février 2021. Dans le premier, la troisième chambre civile énonce que « le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable » (Cass. 3e civ., 18 févr. 2021, n° 19-13.191). Le critère est donc clair : plusieurs locations de courte durée dans l’année à des personnes qui n’y habitent pas, et l’autorisation devient obligatoire.

Le second arrêt du même jour inscrit ce régime dans le droit européen : la Cour de justice de l’Union européenne, saisie sur la réglementation parisienne, a jugé que la directive sur les services dans le marché intérieur s’applique à une telle réglementation mais qu’un régime national d’autorisation préalable peut être justifié par la nécessité de garantir une offre suffisante de logements destinés à la location de longue durée à des prix abordables (Cass. 3e civ., 18 févr. 2021, n° 17-26.156, rappelant CJUE, 22 sept. 2020, Cali Apartments, C-724/18 et C-727/18). Concrètement, le régime parisien d’autorisation avec compensation a survécu au contrôle européen, et un voisin qui invoque l’illégalité d’une location touristique permanente s’appuie sur un dispositif validé au plus haut niveau.

À Paris, l’autorisation de changement d’usage pour un logement qui n’est pas la résidence principale suppose une compensation : le demandeur doit transformer en logement des locaux non destinés à l’habitation, comme des bureaux ou des commerces, d’une surface au moins équivalente. Cette exigence rend l’autorisation coûteuse et rare dans les arrondissements où la pression touristique est la plus forte, ce qui signifie qu’une grande partie des locations permanentes constatées par les voisins sont dépourvues de toute autorisation. La Ville de Paris le rappelle sans détour : louer sa résidence secondaire en meublé de tourisme sans autorisation de changement d’usage expose à une amende pouvant atteindre 100 000 €.

Pour distinguer les deux situations face à un voisin, observez l’occupation réelle : un propriétaire qui vit dans l’appartement la majeure partie de l’année et le loue pendant ses vacances relève du premier cas, plafonné à 90 jours à Paris ; un appartement qui défile des voyageurs en janvier comme en août, dont le propriétaire n’est jamais vu et dont le courrier s’entasse, relève presque certainement du second, et l’absence d’autorisation de changement d’usage peut être vérifiée auprès des services municipaux. Dans les deux cas, l’exploitation permanente d’un logement comme un hôtel de fait, sans autorisation ni respect des plafonds, expose le loueur aux sanctions les plus lourdes du dispositif, que la seconde partie de cet article détaille avec la marche à suivre pour les déclencher.

Un point mérite une vigilance particulière avant d’agir : vérifiez le règlement de copropriété de votre immeuble, car de nombreux règlements parisiens affectent l’immeuble à l’habitation bourgeoise ou à l’habitation exclusive, et la location de courte durée à une clientèle de passage peut être jugée contraire à la destination de l’immeuble. Les tribunaux parisiens sont régulièrement saisis de cette question, et un règlement qui interdit les activités commerciales ou hôtelières fournit un fondement d’action complémentaire, exercée par le syndicat des copropriétaires, en plus des poursuites engagées par la commune. Conservez donc une copie du règlement de copropriété et relevez les clauses relatives à la destination des lots, à l’occupation des lieux et aux activités autorisées, car elles détermineront si la copropriété peut agir aux côtés de la mairie.

II. Faire cesser la location Airbnb illégale du voisin et obtenir réparation à Paris

A. Signaler à la mairie de Paris et mobiliser la copropriété : amendes jusqu’à 100 000 euros, astreinte et retour à l’habitation

La première démarche efficace ne passe pas par une confrontation avec le voisin mais par un signalement écrit à la Ville de Paris, qui dispose d’un service dédié au contrôle des meublés touristiques et d’agents assermentés pour constater les infractions. Le signalement s’effectue en ligne depuis la page officielle de la Ville consacrée aux meublés touristiques : indiquez l’adresse précise avec le bâtiment, l’escalier, l’étage et la porte, le nom du propriétaire ou du locataire si vous le connaissez, et le lien URL de l’annonce publiée sur la plateforme. Joignez vos captures d’écran datées, votre relevé des allées et venues et, si possible, les témoignages écrits d’autres voisins. La Ville garantit la confidentialité des signalements, ce qui lève la crainte la plus fréquente des voisins : votre nom ne sera pas communiqué au propriétaire signalé.

Une fois saisie, l’administration peut demander au loueur le décompte de ses jours de location, contrôler l’existence de l’enregistrement et du numéro de déclaration, vérifier l’autorisation de changement d’usage et dresser procès-verbal en cas d’infraction. C’est sur la base de ces constatations que la commune assigne le contrevenant devant le président du tribunal judiciaire pour obtenir les sanctions prévues à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. Le texte dispose que « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. » Le produit de l’amende est versé à la commune, ce qui explique la détermination avec laquelle la Ville de Paris poursuit ces dossiers.

Au-delà de l’amende, le juge ordonne la remise en ordre en application de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation : « le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe », et « A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. » Pour un appartement parisien de 40 mètres carrés, l’astreinte théorique peut donc atteindre 40 000 euros par jour de retard, ce qui donne à l’injonction de cesser une force considérable. Passé le délai, l’administration peut même procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires. Ces sanctions s’ajoutent à celles du code du tourisme : la Ville de Paris rappelle que le dépassement du plafond de la résidence principale est sanctionné par une amende pouvant atteindre 10 000 euros par année de dépassement.

Parallèlement à l’action municipale, mobilisez la copropriété, car le syndicat des copropriétaires dispose de ses propres leviers. Écrivez au syndic en recommandé avec accusé de réception, en décrivant les faits, en joignant vos preuves et en demandant l’inscription de la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le syndic peut adresser une mise en demeure au copropriétaire fautif, faire constater les troubles de jouissance dans les parties communes par un commissaire de justice, et, si le règlement de copropriété interdit les locations de courte durée ou les activités contraires à la destination de l’immeuble, le syndicat peut assigner le copropriétaire pour faire respecter le règlement. L’action du syndicat et celle de la commune sont complémentaires : la première protège la jouissance paisible de l’immeuble et la valeur des lots, la seconde sanctionne la violation de la réglementation du logement, et les deux peuvent prospérer en même temps.

Si vous êtes locataire et que c’est votre propre bailleur qui loue des logements de l’immeuble à des touristes, ou si le voisin indélicat est lui-même locataire qui sous-loue sans autorisation, d’autres fondements s’ajoutent : la sous-location totale ou partielle sans l’accord écrit du bailleur est prohibée par la loi du 6 juillet 1989, et le bailleur qui la découvre peut obtenir la résiliation du bail du sous-loueur et la restitution des sous-loyers perçus. Dans cette hypothèse, informez le bailleur du logement concerné par écrit, car il est souvent le premier intéressé à faire cesser une sous-location touristique qui dégrade son bien et l’expose lui-même à des poursuites. Quant aux nuisances sonores provoquées par les occupants de passage à Paris, elles ouvrent un recours propre fondé sur le trouble anormal de voisinage, cumulable avec les actions contre la location illégale elle-même.

B. Saisir le tribunal judiciaire de Paris en référé : faire cesser un trouble manifestement illicite et obtenir des dommages-intérêts

Lorsque le signalement municipal ne suffit pas ou que le préjudice subi dans votre propre logement justifie une réparation, la voie judiciaire s’ouvre devant le tribunal judiciaire de Paris, dans le ressort duquel se trouve le local litigieux. Le référé est la procédure la mieux adaptée à l’urgence de ces situations : bruits nocturnes répétés, insécurité liée au défilé d’inconnus munis des codes, dégradation des parties communes, perte de la jouissance paisible de votre appartement. L’article 835 du code de procédure civile permet au président du tribunal, « même en présence d’une contestation sérieuse », de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’exploitation sans autorisation d’un meublé touristique permanent constitue typiquement un trouble manifestement illicite, puisque l’illicéité résulte directement de la violation des textes rappelés dans la première partie : défaut d’enregistrement et d’affichage du numéro, dépassement du plafond annuel parisien, absence d’autorisation de changement d’usage. Le juge des référés peut ordonner la cessation de l’activité sous astreinte, sans attendre un procès au fond qui prendrait des mois. Pour les copropriétaires parisiens, cette procédure présente un avantage décisif : elle permet d’obtenir en quelques semaines une décision exécutoire qui tarit le trouble à sa source, là où les seules lettres recommandées restent sans effet face à un loueur qui encaisse plusieurs milliers d’euros par mois de revenus touristiques.

La demande de dommages-intérêts repose sur le fondement de droit commun de la responsabilité civile. L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Le voisin victime doit établir la faute, le dommage et le lien entre les deux : la faute résulte de l’exploitation illégale ou du non-respect du règlement de copropriété, le dommage s’analyse en trouble de jouissance, nuisances sonores, insécurité, dépréciation de la valeur locative ou vénale du bien, et le lien causal se déduit de la concomitance entre l’activité touristique et les désordres constatés. Les juges apprécient souverainement le montant de l’indemnisation en fonction de l’intensité et de la durée du trouble, des constats dressés et des témoignages produits.

À Paris et en Île-de-France, quelques spécificités pratiques méritent d’être connues pour bâtir un dossier solide. D’abord, le tribunal judiciaire de Paris concentre un contentieux nourri de ces affaires, et ses juges connaissent parfaitement le régime de l’autorisation avec compensation ainsi que la jurisprudence de la Cour de cassation validant le dispositif parisien, ce qui rend les décisions particulièrement fermes lorsque l’infraction est établie. Ensuite, les procès-verbaux dressés par les agents assermentés de la Ville de Paris font foi jusqu’à preuve contraire et pèsent lourd devant le juge : un signalement bien documenté qui débouche sur un contrôle municipal renforce considérablement l’action privée du voisin. Enfin, pour les immeubles franciliens situés hors Paris mais dans les communes ayant instauré l’autorisation préalable de changement d’usage, le même raisonnement s’applique, avec des montants de compensation et des services de contrôle propres à chaque commune, à vérifier auprès de la mairie du lieu de situation de l’immeuble.

Constituez votre dossier avec méthode : captures d’annonces datées avec l’URL, relevé chronologique des séjours et des nuisances, constats de commissaire de justice dressés à des dates différentes, attestations de témoins rédigées conformément aux exigences de forme, échanges écrits avec le syndic et le propriétaire fautif, copie du règlement de copropriété avec les clauses pertinentes surlignées, et copie du signalement adressé à la Ville de Paris avec ses pièces jointes. Faites constater les nuisances sonores par des mesures ou, à défaut, par des témoignages concordants, car le juge indemnise d’autant mieux que le préjudice est objectivé. Et agissez sans attendre que la situation s’enlise : plus l’exploitation illégale dure, plus le loueur consolide une rente qui financera sa résistance, alors que chaque mois de trouble documenté augmente corrélativement votre préjudice réparable.

Conclusion

Face à un voisin qui loue son appartement sur Airbnb toute l’année à Paris, le droit offre un arsenal complet à condition de qualifier exactement la situation : résidence principale dont le plafond parisien de 90 jours est dépassé et dont l’annonce doit afficher un numéro d’enregistrement, ou résidence secondaire exploitée sans l’autorisation de changement d’usage avec compensation qu’exige la réglementation parisienne validée par la Cour de cassation et la Cour de justice de l’Union européenne. Le signalement confidentiel à la Ville de Paris déclenche des contrôles et expose le contrevenant à des amendes civiles pouvant atteindre 10 000 euros par année de dépassement pour la résidence principale et 100 000 euros par local pour le défaut d’autorisation, avec retour à l’habitation sous astreinte. La copropriété, armée de son règlement et de ses constats, et le juge des référés parisien, saisi d’un trouble manifestement illicite, complètent le dispositif pour faire cesser l’activité et obtenir la réparation du trouble de jouissance. Documentez chaque séjour, chaque nuisance et chaque démarche, car c’est la qualité de cette preuve patiente qui transforme un agacement impuissant en une action gagnante.