Le voisin fait construire, ou un promoteur bâtit un immeuble sur la parcelle d’à côté. Pendant des mois, il faut vivre avec les engins, la poussière, les vibrations, parfois avec un mur qui bouge. Pour éviter le procès, le maître d’ouvrage ou son assureur propose un « protocole d’accord » : une somme, parfois des travaux ou un calendrier, en échange de la renonciation à toute réclamation. Un an plus tard, une fissure s’ouvre, le chantier dépasse ses délais, ou les travaux promis ne viennent pas. La question devient alors très concrète : le papier signé interdit-il encore d’agir ?
Le 23 septembre 2026, la première chambre civile de la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait déclaré irrecevable la demande de voisins liés par une transaction conclue pendant un chantier, sans vérifier que les dommages réclamés, dont des fissures, entraient dans l’objet de cet accord (Cass. 1re civ., 23 septembre 2026, n° 24-10.259). L’arrêt n’est pas publié au Bulletin et ne crée pas de règle nouvelle. Il remet au centre la seule question qui compte : qu’ont réellement réglé les parties en signant ?
Cet article s’adresse aux deux signataires. Le voisin qui a signé, ou à qui l’on tend un protocole, y trouvera ce que l’accord couvre, ce qui reste réclamable et les moyens de le faire exécuter. Le maître d’ouvrage, le promoteur ou l’entreprise y trouveront les clauses qui donnent à l’accord sa solidité et les erreurs qui la lui retirent. Les décisions citées sont des décisions d’espèce : elles montrent comment les juges raisonnent, non l’issue certaine d’un autre dossier, et seul le texte exact de chaque accord permet de conclure.
I. Ce que vous ne pouvez plus réclamer après avoir signé
A. Un accord n’éteint vos droits que s’il est une vraie transaction, et seulement pour son objet
L’accord qui met fin à un différend de chantier porte le plus souvent le nom de protocole d’accord, de protocole transactionnel ou de convention d’indemnisation. Le nom importe peu. Ce qui compte, c’est la définition de l’article 2044 du code civil : la transaction est un contrat par lequel les parties, « par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître ». Le même article ajoute : « Ce contrat doit être rédigé par écrit ». Les deux hypothèses intéressent directement le voisinage. La contestation est née lorsque des fissures sont déjà constatées ; elle est à naître lorsque l’accord est signé avant ou pendant les travaux, pour régler par avance les nuisances que le chantier va produire.
Ce que la transaction échange, c’est une action en justice. Sans accord, le voisin gêné pourrait agir sur le fondement de l’article 1253 du code civil, selon lequel le maître d’ouvrage à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage « est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » ; ce régime est détaillé dans notre article sur les troubles anormaux de voisinage causés par des travaux de construction. Une fois la transaction conclue, l’article 2052 du code civil en tire l’effet principal : elle « fait obstacle à l’introduction ou à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet ». Celui qui a signé et assigne malgré tout se voit opposer une fin de non-recevoir, c’est-à-dire, selon l’article 122 du code de procédure civile, un moyen qui tend à faire déclarer la demande irrecevable sans examen au fond. Le juge n’a alors pas à rechercher si le trouble était anormal ni si la fissure vient du chantier : la porte se ferme avant le débat.
Encore faut-il que l’accord comporte de véritables concessions. Les juges ne mesurent pas l’équilibre au gramme près. Dans une affaire où le mur pignon d’un immeuble s’était partiellement effondré pendant la construction d’un immeuble collectif sur la parcelle voisine, la cour d’appel d’Amiens a rappelé que les concessions comptent « quelle que soit leur importance relative, sauf à ce que la contrepartie obtenue soit si faible qu’elle devienne inexistante » (CA Amiens, 29 avril 2025, n° 20/03585). Les propriétaires, assistés d’un avocat pendant toute la négociation, avaient perçu 197 974,94 euros en moins de deux ans, sans expertise judiciaire. La cour en déduit qu’ils avaient « donc fait l’économie d’une procédure judiciaire » et rejette la demande d’annulation de l’accord, faute de preuve d’une violence ou d’un déséquilibre.
À l’inverse, la cour d’appel de Paris a refusé de voir une concession dans la proposition d’un voisin de « solutionner un problème de poteaux mitoyens », parce qu’« elle est imprécise et ne mentionne pas quel sacrifice elle induirait » (CA Paris, 27 septembre 2024, n° 22/12551). Le procès-verbal, signé devant un médiateur de proximité de la ville à propos de haies de thuyas, était rédigé de façon maladroite. La cour rappelle que l’accord « ne peut être qualifié de transaction que s’il comporte des concessions réciproques de nature à mettre fin à la contestation ». Elle ajoute qu’à supposer l’accord qualifié de transaction, le voisin qui l’invoquait ne pouvait pas l’opposer, faute d’avoir taillé ses haies de façon à ne plus gêner son voisin.
La forme compte moins que le contenu. Un protocole signé à la fin d’une réunion d’expertise amiable, que ses signataires critiquaient faute de date et de mention manuscrite « lu et approuvé », a été tenu pour valablement signé par la cour d’appel de Rennes : faute d’avoir été annulé, il « existe dans l’ordonnancement juridique et constitue la loi des parties » (CA Rennes, 6 mai 2025, n° 24/02646). La cour précise qu’il ne lui appartient pas, statuant en référé, de se prononcer sur la validité de ce contrat. La leçon vaut pour les deux camps : celui qui veut se dégager d’un protocole pour erreur, dol ou violence doit saisir le juge du fond, et tant qu’il ne l’a pas fait, l’accord s’applique. Lorsque l’accord crée un droit durable, comme un passage, un appui sur un mur ou une tolérance de plantation, les règles propres aux servitudes s’y ajoutent ; elles sont présentées dans notre article sur l’accord écrit entre voisins et sa force après une vente.
Reste l’essentiel : l’objet de l’accord. L’article 2048 du code civil prévient que les transactions « se renferment dans leur objet » et que la renonciation « à tous droits, actions et prétentions » ne vaut que pour ce qui est relatif au différend qui y a donné lieu. L’article 2049 précise qu’elles ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, que les parties l’aient dit en termes spéciaux ou généraux, ou que cette intention découle nécessairement de ce qui est écrit. Les juges en déduisent une lecture stricte. Dans un litige de bambous et de lauriers-sauce qui traversaient un mur séparatif, un constat d’accord rédigé par un conciliateur de justice prévoyait une déclaration de sinistre, la visite d’un professionnel chargé de chiffrer les travaux et la transmission d’un constat à l’assureur, puis une renonciation « à toutes actions en justice relatives à ce litige ». La cour d’appel de Rennes qualifie cette transaction de « maladroitement rédigée », rappelle qu’elle « s’interprète strictement » et juge qu’elle ne visait qu’à dresser un état des lieux : les voisins n’avaient renoncé ni aux travaux nécessaires sur le mur, ni à l’indemnisation de leur abri de jardin (CA Rennes, 6 mai 2025, n° 22/02282).
L’arrêt du 23 septembre 2026 applique cette exigence au chantier voisin. Une société avait obtenu un permis de construire pour une maison avec piscine sur la parcelle d’à côté. En raison des nuisances du terrassement, elle avait conclu avec les voisins une transaction fixant un délai pour ces travaux, des pénalités en cas de dépassement et une indemnité forfaitaire. Invoquant le dépassement du délai, les voisins réclamaient notamment 50 000 euros pour l’allongement du chantier, un bruit qu’ils disaient insupportable, la poussière, les difficultés de circulation dans leur rue étroite et des murs déstabilisés. La cour d’appel avait jugé cette demande irrecevable, au motif qu’ils n’avaient pas isolé le dommage tenant aux fissures. La Cour de cassation casse : ces motifs, relatifs au bien-fondé de la demande, sont « inopérants pour statuer sur la recevabilité de celle-ci », et la cour d’appel a statué « sans constater que ces dommages entraient dans l’objet de la transaction » (Cass. 1re civ., 23 septembre 2026, n° 24-10.259). Avant de fermer la porte, le juge doit donc établir que les dommages réclamés entrent dans ce que les parties ont transigé ; la difficulté de chiffrer séparément un préjudice relève du fond, pas de la recevabilité. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée, qui dira ce que couvrait l’accord.
B. Fissures, bruit, perte de valeur, retard : ce que couvre l’accord et ce qui reste ouvert
Les protocoles proposés par les promoteurs suivent souvent le même modèle : une indemnité forfaitaire, la renonciation à toute action pour trouble anormal de voisinage, l’engagement de ne pas contester le permis, parfois une réserve pour les dommages matériels. Une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Marseille du 11 août 2026 en donne un exemple précis (TJ Marseille, réf., 11 août 2026, n° 26/03591). Un couple de copropriétaires voisins d’un programme de vingt-six logements avait signé en janvier 2024 un protocole dont l’indemnité devait « compenser forfaitairement et définitivement tous les postes de préjudices et troubles allégués et à subir », y compris une éventuelle dépréciation de leurs biens. Le vendeur d’un autre appartement avait signé en novembre 2023 un protocole semblable, qui renonçait à toute action pour trouble anormal de voisinage et pour le bruit, les odeurs et la poussière du chantier, « à l’exception des actions qui trouveraient leur fondement dans d’éventuels désordres matériels affectant la propriété de la requérante liée à l’exécution des travaux ».
La suite de l’ordonnance montre où passent les lignes (TJ Marseille, réf., 11 août 2026, n° 26/03591). Les demandes de provision, de 15 000 euros pour un couple et de 23 566,80 euros pour une autre copropriétaire, sont rejetées. Le juge relève qu’aucun préjudice né et actuel étranger aux causes couvertes par les protocoles n’est démontré, puis ajoute : « L’existence de ces accords transactionnels constitue une contestation sérieuse s’opposant à l’allocation de toute provision ». En revanche, la démolition du vieux mur séparatif, devenue nécessaire en cours de chantier, n’était pas prévue par le permis au vu des pièces produites : le promoteur ne pouvait donc pas opposer les protocoles à la demande d’arrêt des travaux sur ce mur, même si le juge a ensuite refusé de l’ordonner faute de dommage imminent établi. Le juge ordonne enfin une expertise, confiée à l’expert qui avait dressé le constat préventif des avoisinants, et enjoint aux parties de rencontrer un médiateur, comme le permet l’article 1533 du code de procédure civile. Un dernier point intéresse les propriétaires d’appartements : les chefs de mission portant sur les fissures de l’ensemble immobilier et sur l’implantation du nouveau mur sont déclarés irrecevables, parce qu’ils touchaient des parties communes et que le syndicat des copropriétaires n’avait pas été appelé.
Cette décision confirme qu’on peut transiger sur des troubles qui n’existent pas encore : l’article 2044 vise la contestation « à naître ». Elle montre aussi l’intérêt, pour le voisin, d’une réserve explicite des dommages matériels. Sans réserve de ce type, la cour d’Amiens a jugé couverts des postes que les voisins pensaient pouvoir réclamer à part : les taxes d’occupation du domaine public communal pour 7 563,68 euros, un manque à gagner locatif de 38 510 euros, une mission complémentaire de maîtrise d’œuvre, le raccordement électrique du chantier, l’évacuation manuelle des matériaux et l’enduit du pignon. Les voisins avaient renoncé à « toute réclamation en raison des faits ayant donné lieu au protocole », et ces frais y entraient « puisqu’ils pouvaient parfaitement en anticiper l’existence » (CA Amiens, 29 avril 2025, n° 20/03585). Dans cette affaire, la cour s’attache autant à ce que les signataires, assistés de leur conseil, pouvaient prévoir qu’à ce que le protocole énumérait.
La réserve n’efface pas pour autant la charge de la preuve. Dans une autre affaire marseillaise, une voisine s’était vu promettre une indemnité forfaitaire de 50 000 euros, à l’occasion de la démolition du mur séparatif, pour tous les préjudices résultant du projet immobilier ; sa renonciation précisait qu’elle « ne concerne pas les éventuels désordres constructifs qui pourraient apparaître » sur sa propriété (TJ Marseille, 15 juillet 2025, n° 22/12496). Les constats de commissaire de justice dressés en 2019 et en 2020, comparés au rapport du référé préventif établi avant les travaux, faisaient apparaître de nouvelles fissures et de nouveaux désordres. Le tribunal juge pourtant que les pièces ne permettent pas encore d’imputer ces désordres au chantier : le commissaire de justice, professionnel du droit, ne peut se prononcer sur leur cause, et les expertises amiables n’ont pas été menées au contradictoire de toutes les parties. Il ordonne une expertise judiciaire avant de statuer. Le référé préventif avant travaux prend ici tout son sens : c’est l’état des lieux initial qui permet, des années plus tard, de dire ce qui est nouveau. Lorsqu’une expertise devient nécessaire, l’article 145 du code de procédure civile prévoit que, si la mesure porte sur un immeuble, « la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente ». Notre page consacrée à l’expertise bâtiment : référé, preuves et rapport technique détaille la conduite de ces opérations, et notre article sur la maison fissurée après le chantier du voisin reprend les étapes de la preuve.
Le voisin doit aussi regarder ce que l’accord mettait à sa propre charge. À Reims, un protocole annexé à l’expertise amiable diligentée par l’assureur de protection juridique prévoyait que la voisine fasse créer, avant le 30 septembre 2021, un nouveau solin le long du mur de clôture que jouxte son extension. Les travaux sont facturés le 17 septembre 2021, avec un avertissement de l’entreprise : le mur en agglomérés devait être enduit pour être étanche. Or cet enduit incombait au propriétaire du mur, qui ne l’a jamais posé. Le protocole stipulait que les parties se déclaraient remplies de leurs droits « sous réserve de la bonne exécution du présent protocole ». Les traces d’humidité constatées plus de trois ans après les travaux ne changent rien : la transaction ayant été exécutée et « aucun nouveau fait n’étant établi », la demande d’expertise est irrecevable, et le demandeur est condamné à verser à sa voisine 2 000 euros au titre des frais de procédure qu’elle a exposés en appel (CA Reims, 27 janvier 2026, n° 25/00926).
Le retard du chantier se traite souvent par une pénalité, comme dans l’affaire jugée le 23 septembre 2026. Une telle clause fixe à l’avance la somme due à titre de dommages et intérêts par celui qui manque à son engagement. L’article 1231-5 du code civil interdit en principe d’allouer plus ou moins, mais permet au juge, même d’office, de « modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue » si elle est « manifestement excessive ou dérisoire ». Le même texte prévoit que, « Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ». Le voisin qui compte sur des pénalités doit donc adresser une mise en demeure écrite dès le dépassement du délai ; notre article sur la mise en demeure du voisin en précise la forme. Le constructeur, de son côté, a intérêt à prévoir un délai tenable, les causes de prolongation admises, comme les intempéries ou une difficulté imprévue du sous-sol, et un plafond.
Un dernier piège concerne les protocoles qui achètent aussi le silence du voisin sur le permis de construire. L’article L. 600-8 du code de l’urbanisme impose l’enregistrement de toute transaction par laquelle une personne s’engage à se désister d’un recours contre un permis, ou à ne pas en former, en contrepartie d’une somme d’argent ou d’un avantage en nature. À défaut d’enregistrement dans le délai d’un mois, la contrepartie « est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition », l’action se prescrivant par cinq ans à compter du dernier versement ou de l’obtention de l’avantage. La cour d’appel de Paris a toutefois refusé la restitution de 33 000 euros versés à une voisine dont le recours avait déjà été déclaré irrecevable lors de la signature. Le protocole l’indemnisait aussi des troubles dont elle se plaignait, perte d’ensoleillement, gêne sur sa terrasse, vue oblique sur son jardin et perte de valeur de son bien, « à l’exception de l’action en responsabilité du fait des désordres matériels » causés par les travaux, et la cour a jugé que la sanction prévue par ce texte ne pouvait être étendue à un tel protocole (CA Paris, 3 juin 2022, n° 20/12626). Pour le promoteur comme pour le voisin, la prudence commande de distinguer dans l’acte ce qui rémunère la renonciation au recours, pour laquelle l’enregistrement s’impose, et ce qui indemnise les troubles de voisinage. Les questions propres au recours contre le permis relèvent du droit de l’urbanisme et ne sont pas traitées ici.
II. Après la signature : faire exécuter l’accord, ou retrouver le droit d’agir
A. L’autre partie n’exécute pas : action recevable, référé et titre exécutoire
Une transaction n’éteint le litige que si elle est exécutée. La Cour de cassation l’a jugé dans une affaire de voisinage : une propriétaire s’était engagée, par transaction, à réaliser dans le délai d’un mois les travaux nécessaires pour que les eaux usées de son installation d’assainissement ne se déversent plus sur le fonds voisin. Les travaux définitifs n’ayant pas été faits dans ce délai, ses voisins l’ont assignée. La Cour approuve la recevabilité de leur action : « la transaction, qui ne met fin au litige que sous réserve de son exécution, ne peut être opposée par l’une des parties que si celle-ci en a respecté les conditions » (Cass. 1re civ., 12 juillet 2012, n° 09-11.582). Le pourvoi soutenait que la résolution de la transaction aurait dû être prononcée d’abord ; la Cour répond qu’il suffisait que l’inexécution soit caractérisée. Les voisins conservent les 15 000 euros alloués pour quinze mois de trouble de jouissance, et l’auteur du pourvoi, jugé abusif, est condamné à une amende civile de 3 000 euros.
Le même raisonnement protège le voisin face à une entreprise. Après une médiation ordonnée par le juge des référés, une clinique avait versé 20 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble voisin et promis un mur anti-bruit en limite séparative dans les dix semaines, ainsi que des travaux sur ses ascenseurs. Le mur n’était pas construit lorsque le premier juge a été saisi : la fin de non-recevoir tirée du protocole, « qui n’avait pas été complètement exécuté », est rejetée (CA Paris, 21 décembre 2023, n° 23/07087). La cour d’appel ordonne toutefois une expertise acoustique plutôt que l’arrêt des équipements, le mur ayant été posé en mars 2023 et son efficacité étant discutée. Dans l’affaire rennaise des bambous, l’exécution incomplète du constat d’accord s’ajoutait à son objet limité : la voisine est condamnée à faire réaliser dans les six mois les travaux préconisés par l’expert, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant trois mois, et à payer, avec son assureur, 22 356 euros TTC pour l’abri de jardin, 1 500 euros pour le trouble de jouissance et 4 500 euros au titre des frais de procédure (CA Rennes, 6 mai 2025, n° 22/02282).
Face à une inexécution, l’article 1217 du code civil ouvre plusieurs voies au créancier : suspendre sa propre prestation, poursuivre l’exécution forcée en nature, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation, ces sanctions pouvant se cumuler lorsqu’elles ne sont pas incompatibles. Lorsque l’accord prévoit un comportement précis, comme laisser passer une entreprise, enlever des terres ou poser une clôture, le juge des référés peut en ordonner l’exécution rapide. L’article 835 du code de procédure civile lui permet de faire cesser un « trouble manifestement illicite » et, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’« ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Deux décisions montrent ce levier à l’œuvre. À Rennes, des voisins qui avaient accepté par protocole un tour d’échelle pour l’étanchéité du mur enterré de la maison voisine refusaient ensuite de déplacer un pied de vigne planté au ras de ce mur. La cour retient que ce refus d’appliquer jusqu’au bout un accord signé en connaissance de cause, sans motif légitime, cause un « trouble manifestement illicite ». Elle autorise l’accès après un préavis d’un mois par lettre recommandée, ordonne l’enlèvement des terres et de la vigne dans les quinze jours sous astreinte de 200 euros par jour pendant deux mois, et prévoit 500 euros par entrave constatée (CA Rennes, 6 mai 2025, n° 24/02646). À Saint-Nazaire, des voisins qui devaient poser une nouvelle clôture avant le 9 avril 2025, aux termes d’un protocole conclu à l’issue d’une réunion organisée par un assureur de protection juridique, y sont condamnés sous astreinte de 100 euros par jour, le délai d’un mois courant à compter de l’enlèvement de l’ancienne clôture par le voisin (TJ Saint-Nazaire, réf., 6 janvier 2026, n° 25/00404).
Un protocole signé entre particuliers reste un contrat : il oblige ses signataires, mais il ne figure pas parmi les titres qui permettent, à eux seuls, de recourir à l’exécution forcée. Le code de procédure civile, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er septembre 2025, organise deux voies pour lui donner cette force. La première est l’homologation par le juge : l’article 1543 du code de procédure civile permet à toute partie de demander l’homologation d’une transaction ou d’un accord issu d’une conciliation, d’une médiation ou d’une procédure participative, et l’article 1541-1 précise que l’accord qui n’est issu d’aucun de ces modes ne peut être homologué « que s’il constitue une transaction au sens de l’article 2044 du code civil ». La seconde est la formule exécutoire apposée par le greffe sur l’acte contresigné par avocats constatant un accord transactionnel, prévue par l’article 1546 ; l’article L. 111-3 du code des procédures civiles d’exécution range parmi les titres exécutoires les transactions contresignées par les avocats de chacune des parties et revêtues de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente. Le juge des référés n’est pas la bonne porte pour l’homologation : à Saint-Nazaire, il a rappelé qu’« il n’entre pas dans les attributions matérielles du juge des référés » (TJ Saint-Nazaire, réf., 6 janvier 2026, n° 25/00404) d’homologuer un accord transactionnel, surtout conclu hors conciliation, médiation ou procédure participative, tout en ordonnant l’exécution de l’engagement. Lorsque c’est ensuite une décision de justice que le voisin n’exécute pas, notre article sur l’exécution d’un jugement entre voisins et la liquidation de l’astreinte prend le relais.
B. Qui est lié par l’accord, et jusqu’à quand agir : acquéreurs, copropriétaires, assureurs, prescription
La transaction ne lie que ceux qui l’ont conclue. L’article 1199 du code civil pose le principe : « Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties ». L’article 2051 l’applique à la transaction : « La transaction faite par l’un des intéressés ne lie point les autres intéressés et ne peut être opposée par eux ». La Cour de cassation en a tiré une conséquence nette dans une affaire de vue sur la mer supprimée par une construction voisine. Le syndicat des copropriétaires, habilité par l’assemblée générale, avait transigé avec le propriétaire de l’immeuble voisin : une indemnité contre l’abandon de l’action en démolition. Cette transaction était valable et opposable aux copropriétaires pour l’abandon de la démolition. Des copropriétaires qui réclamaient ensuite la réparation de leur propre perte de vue pouvaient pourtant encore agir, parce qu’ils « n’étaient pas parties à titre personnel à la transaction » (Cass. 3e civ., 17 décembre 1996, n° 95-13.903). Pour le promoteur, un accord signé avec le seul syndicat ne règle donc pas les préjudices personnels de chaque copropriétaire ; pour le copropriétaire, l’ordonnance marseillaise de 2026 rappelle à l’inverse que les dommages aux parties communes supposent d’associer le syndicat.
L’accord peut en revanche suivre le bien. En 1988, un propriétaire avait reconnu par écrit que sa construction empiétait sur le mur de ses voisins, lesquels lui accordaient cette dérogation « à titre de bon voisinage » et s’engageaient à cesser toute poursuite. Cet acte a été qualifié de transaction portant sur la limite des fonds, et les acquéreurs ultérieurs de la parcelle voisine ont pu s’en prévaloir « en qualité d’ayants droit à titre particulier », pour obtenir la réparation de leur préjudice consécutif à l’empiètement (Cass. 3e civ., 21 décembre 2017, n° 16-19.308). Dans l’ordonnance marseillaise du 11 août 2026 (TJ Marseille, réf., 11 août 2026, n° 26/03591), c’est l’acquéreuse d’un des appartements qui s’est vu opposer le protocole signé par son vendeur : son acte de vente en reprenait expressément les dispositions principales, et le juge en conclut qu’« elles lui sont donc opposables ». Le vendeur qui a transigé doit donc en informer son acquéreur, l’acquéreur doit lire les annexes de son acte, et le promoteur a intérêt à exiger que l’engagement soit reproduit en cas de vente. La perte de valeur d’une maison voisine d’un chantier, souvent incluse dans ces protocoles, est analysée dans notre article sur la maison dévaluée par une construction voisine.
Du côté du constructeur, l’accord doit associer ceux qui paieront. L’article L. 124-2 du code des assurances permet à l’assureur de stipuler qu’« aucune transaction, intervenues en dehors de lui, ne lui sont opposables ». Si la police contient une telle clause, le maître d’ouvrage qui transige seul avec son voisin risque de ne pas pouvoir opposer à son assureur ce qu’il a promis. Le protocole jugé à Amiens illustre la pratique inverse (CA Amiens, 29 avril 2025, n° 20/03585) : il réunissait les entreprises de démolition et de gros œuvre, le maître d’œuvre d’exécution, le bureau d’études, le contrôleur technique et leurs assureurs, avec une clé de répartition précise, des paiements fixés dans le mois suivant la signature, et une mention selon laquelle les parties s’étaient rapprochées « sans reconnaissance de responsabilités ». Pour le voisin, cette architecture a un avantage : un seul acte, des débiteurs identifiés et un calendrier de paiement.
Avant d’assigner pour un trouble anormal de voisinage, une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative est en principe obligatoire, « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office », selon l’article 750-1 du code de procédure civile. Le texte en dispense notamment le cas où l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord. C’est souvent à ce stade que naît le constat d’accord, comme dans l’affaire rennaise des bambous. Il mérite le même soin qu’un protocole de promoteur, car c’est sa rédaction qui fixera plus tard ce qui a été réglé.
La négociation, enfin, ne suspend pas d’elle-même la prescription. L’action indemnitaire entre voisins se prescrit en principe par cinq ans selon l’article 2224 du code civil, délai qui court du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. Deux mécanismes peuvent le modifier. L’article 2238 suspend la prescription à compter du jour où les parties conviennent de recourir à la médiation ou à la conciliation, ou, à défaut d’accord écrit, de la première réunion, et le délai recommence ensuite à courir pour au moins six mois. L’article 2240 prévoit que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai. Une offre d’indemnisation peut valoir reconnaissance, mais tout dépend de ses termes. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, appliquant le délai de l’article 2224, a jugé que deux courriers d’un promoteur et de son assureur, proposant 300 euros puis 700 euros pour des microfissures et accompagnés d’un projet de protocole, admettaient le principe de leur responsabilité « de manière non équivoque » et avaient interrompu la prescription. L’action, engagée en octobre 2016 alors que des désordres avaient été constatés dès 2009, n’était donc pas prescrite, et l’ancienne propriétaire, qui avait vendu son appartement en 2014, a obtenu 2 400 euros, outre 3 290 euros au titre de ses frais de procédure (CA Aix-en-Provence, 6 mars 2025, n° 21/07340). Un protocole proposé « sans reconnaissance de responsabilités », comme celui jugé à Amiens (CA Amiens, 29 avril 2025, n° 20/03585), ne produira pas nécessairement cet effet : mieux vaut ne pas laisser filer le délai en attendant une signature.
Conclusion
Signer un protocole avec le voisin qui construit n’est ni une capitulation ni une garantie. L’accord éteint ce qu’il règle, rien de plus : le juge doit vérifier que la demande entre dans son objet, et la partie qui ne l’a pas exécuté ne peut pas s’en prévaloir. Tout se joue donc à la rédaction, puis à la preuve.
Pour le voisin, plusieurs points méritent d’être vérifiés avant de signer : un état des lieux contradictoire ou un référé préventif dressé avant les travaux ; la liste exacte des troubles indemnisés et la réserve expresse des dommages matériels, y compris ceux qui apparaîtraient plus tard ; les engagements datés et chiffrés du constructeur, assortis d’une pénalité ; la signature de tous les propriétaires concernés, et l’intervention du syndicat si des parties communes sont en cause ; l’accord de l’assureur du maître d’ouvrage. Après la signature, il faut conserver les preuves, mettre en demeure dès le premier retard et saisir le juge si les engagements ne sont pas tenus. Une fissure nouvelle se discute alors sur deux terrains successifs : son exclusion de l’objet de l’accord, puis son lien avec le chantier.
Pour le maître d’ouvrage, le promoteur ou l’entreprise, la solidité de l’accord tient aux mêmes éléments vus de l’autre côté : un objet décrit sans ambiguïté, des concessions réelles, un calendrier tenable, l’exécution ponctuelle de ce qui a été promis, l’enregistrement de tout ce qui touche au recours contre le permis, et, si l’on veut un titre exécutoire, une homologation ou un acte contresigné par avocats revêtu de la formule exécutoire. À défaut, l’accord ne fermera pas la porte qu’il devait fermer. Dans tous les cas, c’est le texte exact de l’accord, lu à la lumière des pièces du dossier, qui permettra au juge de trancher.