Dans la nuit du mardi 29 au mercredi 30 septembre 2026, Météo-France a placé la Lozère, le Gard et l’Hérault en vigilance orange orages et inondations, avec un épisode méditerranéen pluvio-orageux qui devait d’abord frapper les Cévennes avant de s’étendre aux plaines du Gard et de l’Hérault, selon RTL qui a relayé le bulletin du 29 septembre. La tendance Google France « vigilance forte inondations » a bondi à plus de 200 000 recherches avec une croissance de 1 000 %, et les suggestions de saisie des internautes se concentrent sur le Var, l’Hérault, l’Aude et les Pyrénées-Orientales. Pour le propriétaire qui vient d’acheter, la question n’est pas la météo, elle est juridique : la maison a pris l’eau, les infiltrations apparaissent, et il faut savoir qui paie. Cet article répond aux deux questions que les acquéreurs tapent réellement, « vice caché maison infiltration d’eau » et « vice caché maison que faire » : d’une part, comment faire reconnaître le vice caché et agir contre le vendeur, de l’autre, comment vérifier l’état des risques et se faire indemniser par l’assurance, y compris au titre des catastrophes naturelles.
I. Vice caché maison, infiltration d’eau : faire reconnaître le défaut et agir contre le vendeur
A. Vice caché maison infiltration d’eau : les trois conditions qui font gagner un dossier
Le point de départ est l’article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Trois conditions se dégagent de ce texte, et chacune doit être prouvée : le défaut était caché au jour de la vente, il existait déjà avant la vente, et il est assez grave pour compromettre l’usage normal de la maison ou sa valeur.
Des infiltrations liées à des inondations récurrentes entrent pleinement dans ce cadre. La cour d’appel de Rennes l’a dit sans détour dans un arrêt du 27 mai 2025 rendu dans une affaire où des acquéreurs dénonçaient une inondation par la porte d’entrée, des malfaçons d’isolation et des désordres sur un pignon : « Des phénomènes d’infiltrations, liés à des inondations récurrentes et rendant la maison impropre à sa destination, constituent des vices cachés. » (CA Rennes, 1ère chambre, 27 mai 2025, n° 22/03542). Dans cette affaire, les acquéreurs avaient fait constater par huissier des cloques, des boursouflures, des plinthes décollées et une tache sombre d’un mètre sur le pignon, puis un expert en bâtiment avait relevé « une humidité importante et une absence d’isolation qui étaient antérieurs à la vente et rendaient la maison impropre à sa destination ». La cour a confirmé le jugement, condamné les vendeurs au paiement des travaux d’actualisation et rejeté leur demande reconventionnelle. L’enseignement est direct : une maison qui prend l’eau à chaque épisode pluvieux n’est pas un simple désagrément, c’est un défaut qui rend le bien impropre à l’habitation.
La première condition, le caractère caché, se joue sur ce que l’acheteur a pu voir lors des visites. L’article 1642 du code civil dispose que « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. » Une trace d’humidité visible derrière un meuble le jour de la visite, une cave dont le sol porte des marques de crue évidentes, un jardin en contrebas dont chacun comprend qu’il retient l’eau : le vendeur soutiendra que l’acquéreur a vu ou aurait dû voir. En pratique, les inondations sont le vice caché par excellence parce qu’elles sont intermittentes : par temps sec, la maison paraît saine, et c’est le premier épisode cévenol ou le premier orage violent qui révèle que l’eau entre par la porte, remonte par le sol ou traverse les murs. Les juges apprécient ce point avec pragmatisme : un profane qui visite deux ou trois fois un bien, sans investigation destructive, ne peut pas déceler une étanchéité défaillante, un drainage enterré hors service ou une pente qui rabat les eaux de ruissellement vers la maison. En revanche, l’acquéreur qui a visité sous une pluie battante et constaté des flaques dans le salon aura du mal à soutenir qu’il ignorait tout. D’où une règle d’or : dès la première inondation, tout doit être figé par écrit et en images, car le débat sur le caractère apparent se rejouera des mois plus tard devant le tribunal, et seuls les constats datés feront foi.
La deuxième condition, l’antériorité, est le terrain où se gagnent et se perdent la plupart des dossiers. Il faut démontrer que le désordre existait en germe avant la signature de l’acte authentique, même s’il ne s’est révélé qu’après. Les indices d’antériorité sont connus des experts : salpêtre et efflorescences sous les reprises de peinture, plâtre refait sur une hauteur correspondant à une lame d’eau, joints de carrelage récents dans une maison ancienne, traces de moisissures derrière les doublages, factures de pompage ou d’assèchement antérieures à la vente, attestations de voisins qui ont vu la rue inondée à plusieurs reprises, bulletins et relevés pluviométriques qui établissent la récurrence des épisodes. Une maison fraîchement repeinte juste avant la mise en vente mérite une attention particulière : lorsque la peinture neuve masque des infiltrations anciennes, la dissimulation apparente renforce la démonstration du vice, et un précédent article de ce site consacré à la maison repeinte par le vendeur détaille les réflexes de preuve dans ce cas de figure. L’expertise judiciaire ordonnée en référé reste l’outil le plus solide : l’expert désigné par le tribunal se rend sur place, fait l’historique des désordres, date les reprises et conclut sur l’antériorité. Son rapport pèse lourd, à condition que la procédure ait été contradictoire et que le vendeur ait été appelé aux opérations.
La troisième condition, la gravité, se mesure à l’usage. Une auréole dans un garage qui sèche en deux jours ne rend pas une maison impropre à l’habitation ; des pièces de vie inondées à chaque orage, une installation électrique compromise, un chauffage au sol noyé, des moisissures qui rendent une chambre d’enfant inutilisable, une maison déclarée impropre par l’assureur ou l’expert, tout cela remplit la condition. Le chiffrage suit la même logique : coût des travaux de reprise, décote du bien en zone inondable, troubles de jouissance, frais de relogement pendant les travaux, mobilier détruit. Chaque poste devra être justifié par devis, facture ou évaluation d’expert, car le juge n’accorde que ce qui est prouvé.
Un point décisif mérite d’être souligné : le vendeur est tenu même s’il ignorait le vice. La cour de Rennes l’a rappelé : la bonne foi du vendeur, qui ignorait le vice, ne suffit pas à l’exonérer, seule une clause de non-garantie valable pouvant limiter la garantie due. Autrement dit, la bonne foi du vendeur ne suffit pas à le mettre hors de cause ; elle limite seulement les sanctions aux seules restitutions, tandis que le vendeur qui connaissait le vice s’expose en plus à des dommages et intérêts. La preuve de cette connaissance se tire des sinistres déclarés avant la vente, des indemnisations perçues, des travaux de fortune réalisés pour masquer, des échanges avec les voisins ou la mairie, ou encore d’un état des risques qui mentionnait déjà la zone inondable. Lorsqu’il est établi que le vendeur savait et s’est tu, le dossier bascule du simple vice caché vers la réticence dolosive, et les sanctions s’alourdissent.
B. Vice caché sur une maison : dans quel délai agir et que faire concrètement
La question du délai pour se retourner après la découverte d’un vice caché revient dans toutes les suggestions de recherche des acquéreurs, et la réponse tient en une phrase : deux ans à compter de la découverte du vice. L’article 1648 du code civil dispose que « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » Ce délai n’est pas un délai de prescription ordinaire, c’est un délai préfix rattaché à la découverte : le point de départ n’est pas la vente, c’est le jour où l’acquéreur a su ou aurait dû savoir que le désordre révélait un vice antérieur à la vente. En pratique, la première inondation fait courir le délai, à condition de pouvoir la dater. D’où l’importance des constats, des déclarations à l’assureur et des courriers qui jalonnent le dossier : chacun fixe une date certaine. Passé le délai de deux ans sans action en justice, même interrompu par une assignation en référé-expertise, le droit d’agir est perdu, et aucune négociation amiable ne le suspend. Il faut donc agir vite : constater, mettre en demeure, puis saisir le tribunal avant l’expiration.
La marche à suivre se déroule en quatre temps. Premier temps, dans les jours qui suivent l’inondation : photographier et filmer chaque pièce avec un repère de date, conserver les meubles et matériaux endommagés jusqu’au passage de l’expert de l’assurance, faire établir un constat d’huissier, déclarer le sinistre à l’assureur habitation, et adresser au vendeur une mise en demeure par lettre recommandée décrivant précisément les désordres. Deuxième temps : réunir les preuves d’antériorité, en demandant à l’expert amiable ou à un bureau d’études de dater les désordres, en recueillant des attestations de voisins sur les inondations passées, et en récupérant l’historique des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune sur le site officiel Géorisques. Troisième temps : tenter une sortie amiable chiffrée, car un vendeur confronté à un dossier daté et expertisé transige souvent, surtout lorsque l’état des risques joint à la vente était incomplet. Quatrième temps, si l’amiable échoue : saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble d’une demande d’expertise en référé puis d’une action au fond, en choisissant entre la résolution de la vente avec restitution du prix et le maintien de la vente avec réduction du prix et dommages et intérêts.
Ce choix entre rendre la maison et la garder à prix réduit est prévu par le code civil : dans le cas des vices cachés, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. La résolution se justifie lorsque la maison est durablement inhabitable ou que les travaux de reprise sont disproportionnés ; elle suppose de restituer le bien et entraîne le remboursement du prix, des frais d’acte et des frais engagés. La réduction du prix, appelée action estimatoire, convient lorsque l’acquéreur veut garder la maison en finançant les travaux : le juge fixe alors la moins-value en fonction du coût de reprise et de la décote. Dans les deux cas, des dommages et intérêts peuvent s’ajouter lorsque le vendeur connaissait le vice, pour les troubles de jouissance, le relogement, le mobilier détruit et les frais d’expertise. Pour calibrer cette stratégie, l’accompagnement par une action pour vice caché immobilier menée avec méthode permet d’éviter les deux erreurs classiques : assigner trop tôt sans preuve d’antériorité, ou négocier trop longtemps et laisser passer le délai de deux ans.
Les clauses de non-garantie insérées dans l’acte ne doivent pas décourager l’acquéreur. Dans l’affaire jugée à Rennes, les vendeurs invoquaient deux clauses, dont une stipulant que le vendeur ne serait pas tenu à la garantie des vices cachés affectant le sol, le sous-sol ou les bâtiments. La cour a écarté cet obstacle et confirmé leur condamnation, ce qui illustre la jurisprudence constante : la clause de non-garantie est inefficace lorsque le vendeur connaissait le vice, et elle est présumée inefficace contre le vendeur professionnel, tenu d’une obligation de résultat sur ce qu’il vend. Le vendeur particulier qui a lui-même subi des inondations, déclaré des sinistres ou fait réaliser des travaux de reprise avant de vendre sans rien dire ne pourra pas s’abriter derrière la clause. Cette analyse vaut aussi pour les intermédiaires : l’agent immobilier qui savait que le quartier est inondable et n’a rien dit, ou le diagnostiqueur qui a établi un état des risques erroné, engagent leur responsabilité propre, et le notaire qui a laissé signer un acte avec un diagnostic incomplet peut voir sa responsabilité recherchée sur le fondement du devoir de conseil. Un précédent dossier de ce site consacré à la maison achetée avec humidité et fissures détaille d’ailleurs l’articulation entre l’action contre le vendeur et les recours contre les professionnels de la vente (maison achetée, humidité et fissures après la vente).
Enfin, le devoir précontractuel d’information renforce le dossier de l’acquéreur. L’article 1112-1 du code civil prévoit que « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. » Des inondations subies par la maison avant la vente, un arrêté de catastrophe naturelle pris pour la commune, un plan de prévention des risques qui classe la parcelle en zone rouge : chacune de ces informations est déterminante pour le consentement d’un acheteur, et le vendeur qui la tait manque à son devoir. La sanction peut aller jusqu’à l’annulation du contrat, en plus des dommages et intérêts, lorsque sans cette dissimulation l’acquéreur n’aurait pas acheté ou aurait acheté moins cher. Ce fondement se cumule utilement avec la garantie des vices cachés, car il cible la déloyauté du vendeur là où la garantie cible le défaut de la chose.
II. État des risques, assurance et catastrophe naturelle : sécuriser l’indemnisation de la maison inondée
A. État des risques pour l’information des acquéreurs : le réflexe qui permet de résoudre la vente
Avant même le débat sur le vice caché, l’acquéreur d’une maison inondée doit relire l’état des risques joint à son acte de vente. L’article L. 125-5 du code de l’environnement organise cette information : « Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé », sont informés par le vendeur au moyen d’un état des risques établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. Concrètement, le vendeur doit annexer au compromis puis à l’acte authentique un état des risques et pollutions de moins de six mois, qui mentionne notamment si le bien se situe dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prescrit ou approuvé, et la commune doit tenir à disposition l’historique des sinistres reconnus catastrophes naturelles. Ce document fait partie du dossier de diagnostic technique que l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation impose d’annexer à la promesse puis à l’acte authentique.
La Cour de cassation a durci l’exigence en 2026 dans une affaire où des acquéreurs avaient découvert après la vente que leur terrain se trouvait en aléa très fort du plan de prévention des risques d’inondation et s’étaient vu opposer un certificat d’urbanisme négatif. La troisième chambre civile rappelle d’abord la règle : « le dossier de diagnostic technique est complété, lors de la signature de l’acte authentique de vente, par un état des risques ou par une mise à jour de l’état existant », lorsque la parcelle est inscrite, après la promesse, dans une zone couverte par un plan prescrit ou approuvé, et elle ajoute que « l’acquéreur pouvant, en cas de non-respect de ces dispositions, poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix » (Cass. 3e civ., 19 février 2026, n° 24-10.524). En l’espèce, le plan avait été approuvé entre le compromis et l’acte authentique sans mise à jour de l’état des risques, et la cour d’appel qui avait débouté les acquéreurs au motif qu’ils étaient déjà suffisamment informés a vu son arrêt cassé : l’information due n’est pas une connaissance approximative du risque, c’est l’état des risques actualizado annexé à l’acte authentique.
Une décision plus ancienne éclaire le même mécanisme avec une particulière netteté. Dans un litige relatif à la vente d’un terrain de camping, l’état des risques annexé à l’acte mentionnait un plan seulement prescrit et une cartographie laissant croire que le bien était éloigné des zones inondables, alors qu’un plan approuvé classait une partie du terrain en zone rouge. La Cour de cassation a retenu que l’acquéreur trompé par un état des risques non conforme pouvait agir, sans avoir à prouver autre chose qu’un préjudice, et obtenir à son choix la résolution ou la diminution du prix (Cass. 3e civ., 19 septembre 2019, n° 18-16.700). L’enseignement vaut pour les maisons d’habitation : un état des risques périmé, incomplet ou mensonger ouvre une action autonome contre le vendeur, distincte du vice caché, et souvent plus rapide à démontrer puisqu’il suffit de comparer le document annexé à l’acte avec les arrêtés préfectoraux en vigueur au jour de la vente.
Le réflexe pratique se déduit de ces décisions. D’abord, retrouver le compromis et l’acte authentique avec leurs annexes, et vérifier la date de l’état des risques : s’il a plus de six mois au jour de la vente, ou s’il ne mentionne ni l’arrêté préfectoral d’approbation du plan ni le zonage exact de la parcelle, l’irrégularité est caractérisée. Ensuite, demander en mairie et à la préfecture l’historique des plans de prévention des risques d’inondation applicables à la commune, avec leurs dates de prescription et d’approbation, et consulter la fiche Géorisques de l’adresse pour croiser les informations. Enfin, comparer : si un plan a été prescrit ou approuvé entre le compromis et l’acte sans mise à jour, ou si la parcelle figure en zone inondable alors que l’état affirmait le contraire, l’action en résolution ou en diminution du prix est ouverte. Les acquéreurs d’Île-de-France sont concernés au même titre que ceux du Gard ou de l’Hérault : les plans de prévention des risques d’inondation de la Seine et de ses affluents couvrent de nombreuses communes franciliennes, et un pavillon acheté en zone bleue ou rouge sans état des risques conforme donne lieu aux mêmes recours devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble.
Ce contentieux de l’état des risques se combine avec celui du vice caché sans s’y confondre. Le vice caché sanctionne un défaut matériel antérieur qui rend la maison impropre à l’usage ; le défaut d’information sanctionne une vente conclue sans que l’acquéreur ait reçu l’information réglementaire sur le risque. Un même dossier peut cumuler les deux : la maison est atteinte d’infiltrations récurrentes antérieures à la vente, et l’état des risques joint à l’acte omettait le plan approuvé qui classe la rue en zone inondable. Le cumul renforce la position de l’acquéreur dans la négociation comme devant le juge, car le vendeur doit alors se défendre sur deux terrains à la fois, et le notaire qui a instrumenté l’acte avec un diagnostic incomplet devient un défendeur naturel de la seconde action.
B. Maison inondée, assurance : déclarer, faire expertiser et se faire indemniser
Parallèlement à l’action contre le vendeur, l’acquéreur doit activer sa propre assurance habitation, car c’est elle qui financera les réparations urgentes pendant que le contentieux suit son cours. Le principe est posé par l’article L. 125-1 du code des assurances, qui ouvre aux contrats garantissant les dommages aux biens situés en France une garantie contre les effets des catastrophes naturelles. Le texte précise : « Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel », lorsque les mesures habituelles de prévention n’ont pu empêcher leur survenance. Et cette garantie n’est pas une option que l’assureur pourrait retirer : l’article L. 125-2 du code des assurances impose aux entreprises d’assurance d’insérer dans les contrats concernés une clause étendant leur garantie à ces dommages, sans pouvoir excepter aucun des biens mentionnés au contrat. Autrement dit, tout contrat multirisque habitation couvre les inondations reconnues catastrophes naturelles, et toute clause qui prétendrait exclure un bien du contrat de cette garantie est sans effet.
La procédure d’indemnisation suit un calendrier strict que l’assuré doit connaître. Première étape : déclarer le sinistre à l’assureur sans attendre, par lettre recommandée avec accusé de réception doublée d’un appel, en décrivant les faits, la date et l’heure de la découverte, les pièces atteintes et les premières mesures de sauvegarde. Les photos et vidéos datées, la liste du mobilier détruit avec factures d’achat, les constats d’huissier et les bulletins de vigilance de Météo-France conservés forment le dossier. Il faut éviter de jeter les matériaux endommagés avant le passage de l’expert, et faire réaliser les seules mesures conservatoires urgentes, comme la mise hors tension, le pompage ou la protection des ouvertures, en conservant chaque facture. Deuxième étape : suivre la demande de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, que le maire adresse au préfet avec les déclarations des sinistrés. Si l’intensité anormale de l’agent naturel est retenue, un arrêté interministériel est publié au Journal officiel, et c’est cette publication qui déclenche la garantie légale et le délai de déclaration complémentaire auprès de l’assureur. Troisième étape : l’expertise. L’expert mandaté par l’assureur visite les lieux, évalue les dommages et propose une indemnité, déduction faite de la franchise légale. L’assuré a le droit de se faire assister par son propre expert, de discuter le rapport poste par poste, et de demander une provision lorsque la maison est inhabitable.
Les difficultés naissent le plus souvent de quatre situations. La première est l’absence d’arrêté de catastrophe naturelle : sans arrêté, la garantie légale ne joue pas, et l’indemnisation doit être recherchée sur les autres garanties du contrat, comme le dégât des eaux, l’inondation contractuelle ou la garantie tempête selon les clauses, ou contre le vendeur au titre du vice caché. La deuxième est le refus motivé par la cause du dommage : l’assureur soutient que l’eau provient d’un défaut d’entretien, d’une canalisation privée ou d’eaux de ruissellement non couvertes. Lorsque l’eau entre par ruissellement depuis la voie publique ou le fonds voisin, le débat technique sur l’origine exacte conditionne la garantie mobilisée, et un article récent de ce site consacré aux eaux de ruissellement pendant l’épisode cévenol détaille ces articulations (eaux de ruissellement et assurance, maison inondée pendant l’épisode cévenol). La troisième est la sous-évaluation : l’expert de l’assurance minimise les surfaces, applique une vétusté excessive ou oublie les dommages indirects comme la remise aux normes électriques. La contre-expertise, chiffrée et contradictoire, est alors l’arme normale de l’assuré, et son coût peut être réclamé lorsque l’écart d’évaluation est substantiel. La quatrième est le retard : lorsque l’assureur tarde à mandater l’expert ou à verser la provision, une mise en demeure puis une saisine du médiateur de l’assurance, voire du tribunal, permettent de débloquer le dossier.
Deux garanties complémentaires méritent une vérification systématique dans le contrat. La garantie relogement ou perte d’usage finance l’hébergement pendant la période d’inhabitabilité, avec un plafond et une durée qu’il faut connaître avant de signer un bail de remplacement. La garantie des frais de déblai, de pompage, d’assèchement et de décontamination couvre les interventions d’urgence dont les factures s’accumulent dans les premiers jours. Les équipements extérieurs, comme les clôtures, les terrasses ou les aménagements de jardin, obéissent à des plafonds spécifiques qu’il faut relire ligne à ligne. Et lorsque la maison vient d’être achetée, la déclaration doit mentionner que le bien est nouvellement acquis, car l’assureur tentera parfois d’opposer une sous-assurance ou une déclaration de valeur inexacte héritée de l’ancien propriétaire : ces moyens se discutent, d’autant que le vendeur qui a transmis un bien sinistré sans le dire reste le débiteur final de la moins-value au titre du vice caché.
Si l’assureur maintient son refus après réclamation, la contestation s’organise par étapes : réclamation écrite au service dédié avec les pièces complémentaires, saisine du médiateur de l’assurance, puis action devant le tribunal judiciaire. Chaque étape doit respecter les délais contractuels et légaux, et l’assuré doit conserver la preuve de chaque envoi. Lorsque le refus repose sur l’absence d’arrêté de catastrophe naturelle alors que la commune a bien été reconnue, la simple production du Journal officiel suffit souvent à lever l’obstacle. Lorsque le refus repose sur une exclusion, c’est le texte exact de la clause, confronté aux articles L. 125-1 et L. 125-2, qui tranche : une exclusion qui viderait la garantie légale de sa substance ne résiste pas à l’examen judiciaire.
Conclusion
La vigilance orange qui a placé la Lozère, le Gard et l’Hérault sous la menace d’un épisode cévenol dans la nuit du 29 au 30 septembre 2026 rappelle une réalité simple : en France, acheter une maison, c’est aussi acheter son exposition à l’eau. Pour l’acquéreur dont la maison vient d’être inondée, deux actions se combinent. Contre le vendeur, les infiltrations liées à des inondations récurrentes qui rendent la maison impropre à sa destination constituent des vices cachés, et l’action doit être intentée dans les deux ans de la découverte, avec le choix entre rendre le bien et en garder le prix réduit. Sur le fondement de l’état des risques, l’acquéreur à qui l’on a annexé un document périmé ou incomplet peut demander la résolution de la vente ou la diminution du prix, comme l’ont jugé la Cour de cassation en 2026 et en 2019. Auprès de l’assureur, la déclaration immédiate, l’expertise contradictoire et le suivi de l’arrêté de catastrophe naturelle conditionnent l’indemnisation. Trois gestes dans les quarante-huit heures résument la méthode : constater par huissier et photographier, déclarer à l’assureur par recommandé, et mettre le vendeur en demeure en visant le vice caché et l’état des risques. Le reste appartient au dossier, à l’expertise et au juge du lieu de l’immeuble.