Depuis le 1er septembre 2026, tout le département de la Sarthe est soumis au diagnostic termites avant la vente d’un logement, et la presse locale décrit une forte demande de diagnostics, Le Maine Libre du 30 août 2026 consacrant un article à l’entrée en vigueur dans tout le département de l’arrêté préfectoral qui étend l’obligation de diagnostic. Chaque extension de zonage produit le même effet : des milliers de diagnostics commandés dans l’urgence, puis, quelques mois plus tard, des acheteurs qui découvrent des termites actifs dans une maison vendue avec un état rassurant. Que vaut alors ce papier ? La réponse tient en trois constats. D’abord, l’état relatif à la présence de termites est obligatoire en cas de vente dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, il doit dater de moins de six mois et il n’est valable que s’il est établi par un diagnostiqueur certifié, assuré et indépendant. Ensuite, ce diagnostic garantit l’acquéreur contre le risque d’infestation par les termites : la Cour de cassation l’a rappelé le 25 septembre 2025, et le préjudice consécutif à un diagnostic erroné a un caractère certain. En revanche, le signalement des autres agents de dégradation du bois, comme les champignons lignivores, n’ouvre qu’à une perte de chance. Enfin, quand l’infestation est découverte après la vente, deux actions se combinent sans se confondre : contre le diagnostiqueur et son assureur en cas de faute, et contre le vendeur sur le terrain des vices cachés s’il connaissait le vice. Cet article expose la méthode, à partir des textes vérifiés et de trois décisions lues intégralement, avec les réserves qui s’imposent : chaque dossier dépend de son acte de vente, de ses diagnostics et de son expertise, et seul le juge tranche.

I. Ce que l’état termites garantit, et ce qu’il ne garantit pas

A. Un diagnostic obligatoire, daté et établi par un professionnel certifié

Le point de départ est une obligation de vente, pas une formalité générale. L’article L. 126-24 du code de la construction et de l’habitation dispose : « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée en application du premier alinéa de l’article L. 131-3, un état relatif à la présence de termites est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 à L. 271-6. » Trois conditions se cumulent donc : une vente, un immeuble bâti en tout ou partie, et une situation dans une zone délimitée. Hors zone délimitée, aucun état termites n’est exigé ; dans la zone, il est incontournable, y compris pour les parties privatives des lots de copropriété, comme le rappelle la fiche officielle de service-public sur le diagnostic termites, qui vise les maisons individuelles et les parties privatives des lots de copropriété situés en zone délimitée.

La zone, elle, est dessinée par le préfet. L’article L. 131-3 du même code prévoit : « Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifiés, un arrêté préfectoral, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones contaminées ou susceptibles de l’être à court terme. » C’est exactement le mécanisme qui vient de jouer en Sarthe au 1er septembre 2026. Le même article ajoute, dans sa seconde phrase : « Lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de mérule sont identifiés, un arrêté préfectoral, consultable en préfecture, pris sur proposition ou après consultation des conseils municipaux intéressés, délimite les zones de présence d’un risque de mérule. » Termites et mérule partagent donc le même outil de zonage, mais pas le même régime de diagnostic : c’est une distinction capitale pour la suite, car l’état obligatoire porte sur les termites, pas sur le champignon.

Concrètement, l’état termites voyage avec la vente dans le dossier de diagnostic technique. L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation dispose : « En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. » Et ce dossier comprend notamment : « 3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 126-24 du présent code ; ». Le vendeur fournit, l’acheteur reçoit avant de s’engager : l’information précède le consentement, et c’est ce qui fondera ensuite les recours si elle était fausse.

Le document doit aussi être frais. L’article L. 271-5 du même code dispose : « La durée de validité des documents prévus aux 1° à 4°, 6°, 7° et 8° du I de l’article L. 271-4 est fixée par décret en fonction de la nature du constat, de l’état ou du diagnostic. » Et il ajoute : « Si l’un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique de vente. » La fiche officielle service-public traduit la règle pour les termites en pratique : validité maximale de six mois, avec obligation de refaire tout diagnostic trop ancien au jour de la promesse comme au jour de l’acte authentique. Un état de huit mois au jour de l’acte authentique ne vaut plus rien : entre la promesse signée à l’automne et l’acte signé au printemps, le vendeur doit recommencer, et l’acheteur doit l’exiger.

Enfin, n’importe qui ne peut pas signer cet état. L’article L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation dispose : « Les documents prévus aux 1° à 4°, 6° et 7° du I de l’article L. 271-4 ainsi qu’à l’article L. 126-26 sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés. » La même disposition impose : « Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. » Et elle verrouille l’indépendance : « Elle ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés au premier alinéa. » Autrement dit, le diagnostiqueur qui établit l’état ne peut pas être l’entreprise qui vendra ensuite le traitement : celui qui constate ne doit pas être celui qui facture la cure. La fiche officielle recommande d’ailleurs à l’acheteur de contrôler ces garanties avant l’intervention, à commencer par la validité de l’assurance responsabilité civile professionnelle du diagnostiqueur, et rappelle que le recours à un diagnostiqueur non certifié est puni d’amende, aggravée en cas de récidive. Pour l’acheteur futur demandeur, ces trois verrous, compétence, assurance, indépendance, sont trois pistes d’action : un état établi par un professionnel non assuré ou lié à l’entreprise de traitement est un état fragile, et sa fragilité se plaide.

B. Ce que l’état ne garantit pas : autres parasites, éradication et location

Première limite, et la plus coûteuse : l’état termites ne parle que des termites. Les autres agents de dégradation du bois, notamment les champignons lignivores dont la mérule, ne font l’objet d’aucun diagnostic obligatoire national. La Cour de cassation vient de tracer cette frontière avec une netteté qui éclaire tous les dossiers mixtes. Dans son arrêt du 25 septembre 2025 (troisième chambre civile, pourvoi n° 23-21.683), rendu après un état termites concluant à l’absence de termites suivi de la découverte de champignons lignivores dans la charpente, la Cour approuve les juges d’appel d’avoir indemnisé les acquéreurs au titre de la seule perte de chance, à hauteur de vingt pour cent : le diagnostic des champignons lignivores n’étant pas obligatoire, le défaut de signalement de ces autres agents de dégradation du bois, dont la mention n’a pour finalité que d’alerter l’acquéreur afin qu’il fasse dresser un état parasitaire plus complet, ne s’analyse qu’en une perte de chance. En clair, le diagnostiqueur qui passe sous silence des traces de champignons commet une faute s’il devait les signaler au regard de sa norme de travail, mais l’acheteur n’obtient pour ce chef que la réparation d’une chance perdue, celle d’avoir fait établir plus tôt un état parasitaire complet et limité l’extension des dégâts, pas la réparation intégrale des travaux.

La contrepartie de cette limite est une garantie forte sur le cœur du diagnostic. Dans le même arrêt, la Cour rappelle : les articles L. 133-6 et L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version applicable au litige, imposant qu’en cas de vente d’un immeuble bâti situé en zone contaminée ou susceptible de l’être à court terme, un dossier de diagnostic technique comprenant notamment un état relatif à la présence de termites soit annexé à la promesse ou, à défaut, à l’acte authentique Et elle reprend sa solution de chambre mixte du 8 juillet 2015, selon laquelle le diagnostic technique garantit l’acquéreur contre le risque d’infestation par les termites, de sorte que les préjudices consécutifs à un diagnostic erroné présentent un caractère certain. Double enseignement pour l’acheteur infesté : sur les termites eux-mêmes, le diagnostic erroné ouvre à la réparation intégrale d’un préjudice certain, pas à une simple perte de chance ; sur les champignons découverts à l’occasion, seule la perte de chance est admise. Savoir classer ses désordres avant d’assigner, c’est déjà choisir son fondement et son quantum.

Deuxième limite : le diagnostic constate, il ne traite pas. Un état positif n’interdit pas la vente. La fiche officielle répond par la négative à la question de savoir si la présence de termites peut empêcher la vente : l’acquéreur doit simplement en avoir connaissance avant d’acheter, et celui qui achète en l’état en étant informé ne pourra pas demander en justice l’annulation de la vente pour ce motif. L’acheteur informé qui achète en connaissance de cause ne pourra pas ensuite invoquer ce qu’il savait. Symétriquement, la découverte après la vente de termites que l’état niait, c’est tout l’inverse : un vice caché par nature, pourvu qu’il soit antérieur à la vente et inconnu de l’acheteur.

Troisième limite, souvent mal présentée : la location. L’article de presse sarthois évoque les propriétaires qui veulent louer ou vendre, et annonce des vérifications semestrielles pour les biens en vente ou en attente d’un nouveau locataire. Juridiquement, l’obligation nationale d’état relatif à la présence de termites vise la vente, comme l’énonce l’article L. 126-24, et la fiche officielle expose le dispositif pour la vente d’un logement situé dans une zone à risque ou déjà infestée. En location, aucun état termites national n’est imposé par ces textes : le locataire qui découvre des termites s’appuiera sur l’obligation de délivrance d’un logement décent et sur les désordres constatés, pas sur un diagnostic manquant. La prudence commande donc de lire l’arrêté préfectoral local lui-même avant d’affirmer quoi que ce soit sur les locations dans un département nouvellement zoné, et de ne pas transposer à un bail les règles du dossier de diagnostic technique de vente.

Quatrième point de vigilance, toujours selon l’article sarthois : Selon ce même article, les propriétaires concernés disposeraient ensuite d’un mois pour déclarer le foyer en mairie avant de mener une campagne d’éradication. Cette déclaration rapide puis l’éradication correspondent à la logique des zones délimitées, où la lutte est collective : un foyer non traité contamine le voisinage. Pour le vendeur, conserver la preuve de cette déclaration et des factures d’éradication est essentiel, car ces pièces figureront ensuite dans l’acte de vente ; pour l’acheteur, les réclamer avant de signer est un réflexe aussi important que la lecture du diagnostic lui-même. Comme on le verra, un dossier sarthois jugé au Mans en 2025 montre exactement ce qui se joue quand un premier diagnostic positif, une éradication facturée puis un second diagnostic négatif se succèdent avant la vente.

II. Maison infestée malgré un diagnostic rassurant : contre qui agir, et comment

A. Contre le diagnostiqueur et son assureur : la faute, la garantie et les preuves

Quand l’état annexé à la vente concluait à l’absence d’indices d’infestation et que des termites actifs sont découverts après, le premier responsable désigné par la jurisprudence récente est le diagnostiqueur. Encore faut-il prouver sa faute, car un diagnostic négatif n’est pas fautif par cela seul que des termites apparaissent ensuite : il faut démontrer que le professionnel n’a pas travaillé selon les normes et les règles de l’art applicables au jour de sa visite. L’arrêt de la Cour de cassation du 25 septembre 2025 illustre ce contrôle : la cour d’appel avait relevé que la société de diagnostic avait commis une faute en s’abstenant de mentionner la présence de champignons lignivores, alors que la norme NF P 03-201 de mars 2012 lui imposait, dans ses recherches sur le bois de charpente, de sonder mécaniquement les bois visibles et accessibles depuis les combles qui présentaient déjà des traces de dégradations sérieuses. La norme technique devient ainsi le mètre de la faute : sondages mécaniques des bois visibles et accessibles depuis les combles, examen de tous les niveaux et volumes, poinçonnage d’usage. Dans une autre affaire jugée à Bordeaux le 27 février 2025, l’expert affirmait de même qu’un simple examen visuel ne permettait pas de voir les traces d’infestation et que le diagnostiqueur aurait dû pratiquer le poinçonnage d’usage qui aurait révélé les insectes. L’acheteur qui veut agir contre le diagnostiqueur doit donc faire expertiser non seulement l’infestation, mais la visite elle-même : quels bois étaient visibles et accessibles, quels sondages ont été pratiqués, quelles traces auraient dû alerter. Sans cette démonstration, le diagnostic négatif reste une photographie contestable mais non fautive.

Une fois la faute établie, le régime est favorable à l’acquéreur sur les termites. La Cour de cassation juge, on l’a vu, que le diagnostic technique garantit l’acquéreur contre le risque d’infestation par les termites et que les préjudices consécutifs à un diagnostic erroné ont un caractère certain. Cette solution écarte l’écran de la perte de chance pour ce chef : l’acheteur n’a pas seulement perdu une chance d’éviter l’achat, il a subi un préjudice certain ouvrant à réparation intégrale. En pratique, les postes indemnisables comprennent le coût de l’éradication et des travaux de reprise des bois dégradés, la dépréciation du bien et les frais d’expertise, sous réserve de les justifier pièce par pièce. À l’inverse, pour les champignons lignivores tus à l’occasion du diagnostic termites, l’indemnisation se limite à la perte de chance d’avoir fait établir plus tôt un état parasitaire complet et d’avoir limité l’extension, évaluée à vingt pour cent dans l’affaire de 2025. D’où une règle de conduite pour l’assignation : chiffrer séparément les deux familles de désordres, termites d’un côté en réparation intégrale, autres agents du bois de l’autre en perte de chance, au lieu de fondre le tout dans une demande globale que le juge devra ventiler lui-même.

Le diagnostiqueur ne répond pas seul : son assureur est au premier rang des défendeurs utiles. D’une part, l’assurance responsabilité civile professionnelle est obligatoire, comme l’énonce l’article L. 271-6, et la fiche officielle invite à en vérifier la validité au moment de l’intervention. D’autre part, la victime d’un diagnostic erroné peut agir directement contre l’assureur du diagnostiqueur : dans l’affaire jugée en 2025, les acquéreurs avaient assigné la société Gan assurances prise en sa qualité d’assureur de la société de diagnostic, et la cour d’appel a condamné l’assureur à les indemniser. Vérifier l’attestation d’assurance du diagnostiqueur dès avant l’assignation, identifier la compagnie et la police, puis attraire l’assureur à la procédure, c’est se donner une chance réelle d’être payé, là où le diagnostiqueur seul, souvent une petite structure, peut s’avérer insolvable. Et si le diagnostic émane d’une société qui a depuis disparu, l’assureur en fonction au jour de la visite reste l’interlocuteur : la date de la faute, pas celle de l’assignation, désigne la garantie mobilisable.

Le jugement du tribunal judiciaire du Mans du 15 mai 2025, rendu dans le ressort même du nouveau zonage sarthois, montre comment le juge répartit ensuite les responsabilités entre tous les intervenants. Dans cette affaire, des acquéreurs avaient acheté le 30 juin 2020 une maison située dans une zone susceptible d’être contaminée selon un arrêté municipal du 12 octobre 2018, après un premier diagnostic positif d’avril et août 2019, une opération d’éradication facturée en novembre 2019, puis un second diagnostic négatif du 30 janvier 2020 ; le jour même de la vente, à la prise de possession, un huissier constatait à dix-sept heures trente la présence de termites. Le tribunal a condamné solidairement vendeurs, diagnostiqueur et entreprise de traitement à indemniser les acquéreurs, puis a réparti entre eux : cinquante pour cent aux vendeurs, vingt-cinq pour cent au diagnostiqueur et vingt-cinq pour cent à l’entreprise de traitement. Cette ventilation vaut leçon de procédure : l’acheteur infesté a intérêt à attraire ensemble le vendeur, l’auteur du diagnostic et, le cas échéant, l’entreprise d’éradication, plutôt que de choisir un seul adversaire. Le juge fera le tri, mais c’est à lui, sur expertise, de doser les fautes respectives, et l’assignation unique évite les renvois en garantie en chaîne qui allongent les procès de plusieurs années.

Reste la question des preuves, qui décide de tout avant même le droit. Trois réflexes protègent l’acheteur. D’abord, faire constater vite : dans l’affaire mancelle, le constat d’huissier dressé le jour même de la vente, relevant des sillons à la surface des murs, des vermoulures et de la sciure dans plusieurs pièces, a établi l’antériorité et l’activité de l’infestation. Ensuite, ne pas traiter avant l’expertise : faire éradiquer ou réparer avant toute mesure d’instruction, c’est détruire la preuve du vice et de son ampleur, et offrir aux défendeurs l’argument de l’aggravation imputable au demandeur. Enfin, solliciter une expertise judiciaire, en référé si l’urgence le commande, pour dater l’infestation, mesurer les dégâts et examiner les conditions de la visite du diagnostiqueur. L’expertise judiciaire ordonnée en novembre 2020 dans le dossier sarthois, avec un rapport déposé en juillet 2022, a porté l’ensemble de la démonstration : sans elle, les affirmations croisées des parties seraient restées lettre morte.

B. Contre le vendeur qui savait : vices cachés, clause d’exonération et mauvaise foi

À côté du diagnostiqueur, le vendeur répond sur le terrain de la garantie des vices cachés, à des conditions strictes que deux décisions récentes illustrent par contraste. Le principe est posé par l’article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » Une infestation active de termites, qui dégrade charpentes, planchers et boiseries jusqu’à menacer la solidité, entre sans difficulté dans cette définition, pourvu que trois conditions soient réunies : le vice était caché, il était antérieur à la vente, et il est suffisamment grave. Le tribunal du Mans l’a retenu dans son espèce : la présence passée de termites et la possibilité de leur réapparition étaient connues des acquéreurs, mais pas la présence active au jour de la vente, découverte à la prise de possession et constatée le jour même par huissier. Connaître un risque de réapparition, ce n’est pas connaître une infestation active : la nuance a emporté la qualification de vice caché.

Deux bornes encadrent toutefois l’action. D’une part, l’article 1642 du code civil dispose : « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. » Des traces visibles lors des visites, des bois vermoulus apparents, des sillons que l’acheteur ou ses artisans ont pu voir avant de signer fragilisent le recours : le tribunal sarthois a examiné les trois visites des acquéreurs avec des artisans entre février et juin 2020 avant d’écarter l’argument, faute de preuve qu’une visite ait eu lieu à une époque où l’infestation active était décelable. D’autre part, l’article 1648 du même code impose : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. » Deux ans à compter de la découverte, pas de la vente : l’acheteur qui découvre les termites six mois après l’acte a deux ans devant lui, mais celui qui attend trois ans en espérant un arrangement amiable qui ne vient pas perd son action. Agir vite, au moins par une mise en demeure puis une assignation conservatoire, n’est pas de l’agressivité, c’est de la conservation des droits.

Entre ces bornes se dresse l’obstacle habituel : la clause d’exonération de la garantie des vices cachés, présente dans la plupart des actes notariés. Le tribunal du Mans en donne une lecture dont vendeurs comme acheteurs doivent tenir compte. L’acte du 30 juin 2020 stipulait que le vendeur était exonéré de la garantie des vices cachés correspondante du fait de la délivrance des diagnostics, tout en déclarant qu’il informait l’acquéreur de sa connaissance de termites, qu’il avait fait éradiquer, qu’un diagnostic postérieur concluait à l’absence d’indices, et que l’acquéreur acceptait de supporter seul d’éventuels futurs traitements en cas de réapparition. Le tribunal a jugé cette clause contradictoire, partagée entre une information sur une présence et une présentation de l’infestation comme disparue, et a retenu qu’elle n’établissait pas la connaissance par les acquéreurs d’une infestation active au jour de la vente. Surtout, il a écarté la clause pour mauvaise foi des vendeurs : selon le tribunal, la seule connaissance du vice suffit à établir cette mauvaise foi, sans qu’il soit besoin de démontrer une volonté de dissimulation, et les traces visibles à l’œil nu depuis plusieurs jours, y compris pour un profane, sciure et sillons dans plusieurs pièces, faisaient présumer que les vendeurs savaient, de sorte que leur qualité de professionnels ou de simples particuliers était indifférente. En d’autres termes, quand le vendeur savait, la clause ne le protège pas, et le fait d’être un simple particulier n’y change rien.

Le contre-exemple bordelais rappelle que cette sévérité a une limite : la preuve de la connaissance. Le 27 février 2025, la cour d’appel de Bordeaux a confirmé le débouté d’acquéreurs qui invoquaient des termites contre leurs vendeurs : deux diagnostics établis à plusieurs mois d’intervalle par deux techniciens différents avaient conclu à l’absence d’infestation, un doute subsistait sur la date de début de l’infestation et sur le périmètre des zones concernées, et les travaux d’aménagement antérieurs à la vente ne démontraient pas à eux seuls que les vendeurs savaient. Dès lors, la connaissance des termites par les vendeurs n’étant pas avérée, l’action en garantie des vices cachés a été rejetée. L’enseignement est symétrique : avec des diagnostics négatifs concordants et aucun indice de connaissance, le vendeur de bonne foi est hors de cause, et c’est vers le diagnostiqueur, dont l’expert disait qu’il aurait dû pratiquer un poinçonnage d’usage, que l’action aurait dû se tourner. Pour l’acheteur, la leçon de stratégie est claire : assigner le vendeur sans preuve de sa connaissance, c’est risquer le débouté et les dépens ; documenter sa connaissance, par les diagnostics antérieurs qu’il détenait, les travaux qu’il a fait réaliser, les traces qu’il ne pouvait ignorer, c’est la condition de l’efficacité. Les lecteurs confrontés à cette alternative entre vendeur et diagnostiqueur peuvent utilement se repérer grâce aux analyses du droit immobilier des ventes et des vices de la construction à Paris, qui éclairent le choix du défendeur et du fondement selon les pièces du dossier. Et lorsque l’hypothèse des vices cachés se confirme contre le vendeur, le cadre procédural applicable est celui d’une action pour vice caché immobilier, avec ses délais et ses exigences probatoires propres.

La fiche officielle rappelle d’ailleurs que le vendeur qui ne fournit pas un diagnostic termites en cours de validité engage sa responsabilité, et que l’acheteur confronté à des termites non visibles lors de la vente peut recourir à la garantie des vices cachés. Le défaut de diagnostic valide rouvre donc à lui seul la voie des vices cachés, sans que le vendeur puisse se retrancher derrière une information qu’il n’a pas donnée. Pour le vendeur en zone nouvellement délimitée, comme la Sarthe depuis septembre 2026, le message est direct : faire établir l’état par un diagnostiqueur certifié avant la promesse, le renouveler s’il dépasse six mois au jour de l’acte, déclarer en mairie le foyer connu, conserver les factures d’éradication et les annexer à l’acte avec une information loyale. Pour l’acheteur, le message est inverse et complémentaire : lire les diagnostics annexés, vérifier leurs dates, exiger les factures de traitement, visiter avec attention les bois et les combles, et au moindre doute faire constater avant de faire traiter.

À Paris et en Île-de-France, où maisons individuelles, pavillons de proche banlieue et lots de copropriété avec parties privatives en bois se partagent le contentieux, la méthode contentieuse suit le même chemin, avec des particularités pratiques. Le recours contre le diagnostiqueur se porte, selon service-public, devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien pour demander des dommages et intérêts : pour une maison située dans le ressort parisien, c’est donc le tribunal judiciaire de Paris qui sera saisi, avec une expertise judiciaire sollicitée en référé en cas d’urgence sur la preuve. L’assignation groupée du vendeur, du diagnostiqueur, de son assureur et le cas échéant de l’entreprise de traitement, sur le modèle du dossier manceau, évite les procédures en cascade et permet au juge de répartir. Et la mise en demeure préalable, adressée à chacun avec copie du constat et des diagnostics, ouvre parfois une négociation sur l’éradication et les travaux sans attendre des années de procédure : elle ne fait jamais perdre de droits quand elle est rédigée sans renonciation, et elle interrompt utilement les discussions qui s’éternisent à l’approche du délai de deux ans.

En conclusion, l’extension du zonage termites, dont la Sarthe de septembre 2026 donne l’exemple, ne crée pas seulement une formalité de vente de plus : elle déplace le risque vers ceux qui constatent et ceux qui vendent en sachant. L’acheteur qui découvre des termites actifs malgré un état rassurant n’est pas démuni, mais il doit agir dans l’ordre : faire constater par huissier avant tout traitement, faire expertiser l’infestation et les conditions de la visite du diagnostiqueur, distinguer les termites garantis par le diagnostic des autres agents du bois indemnisés en simple perte de chance, puis assigner dans les deux ans de la découverte le diagnostiqueur et son assureur, et le vendeur si sa connaissance est démontrable. Le vendeur loyal, lui, se protège en amont : diagnostic certifié de moins de six mois, déclaration en mairie, éradication documentée, information sincère dans l’acte. Dans les deux cas, les montants, les clauses et les solutions des décisions citées sont ceux de dossiers particuliers et ne prédisent pas l’issue d’un autre litige : seule l’expertise du dossier, puis le juge, diront qui paie et combien.