Vous rentrez de vacances et des inconnus occupent votre appartement, ou vous découvrez que votre ancien local commercial sert de domicile à des personnes que vous n’avez jamais autorisées à entrer : que faire, et surtout à quelle vitesse le droit vous permet-il de récupérer votre bien ? Depuis la loi du 18 août 2026, la réponse a changé sur un point décisif. La procédure administrative d’évacuation forcée, qui permet au préfet de faire libérer les lieux sans passer par un juge, ne vise plus seulement le domicile : elle couvre désormais tout local à usage d’habitation, le meublé de tourisme occupé après la fin du contrat de location et, sous une réserve posée par le Conseil constitutionnel, les locaux commerciaux, agricoles ou professionnels où l’occupant n’a pas établi son domicile. Concrètement, le propriétaire d’un logement ou d’un local occupé sans droit ni titre dispose de deux voies : la voie préfectorale, rapide, avec une décision du préfet sous 48 heures, et la voie judiciaire, avec un référé devant le juge des contentieux de la protection qui ordonne l’expulsion sans exiger l’urgence et condamne l’occupant à une indemnité. Réserves importantes dès maintenant : ne jamais tenter de déloger les occupants par soi-même, car la loi pénale le sanctionne ; chaque dossier dépend des preuves que le propriétaire peut réunir, à commencer par son titre de propriété et le constat de l’occupation ; les baux, règlements et contrats signés priment sur toute analyse générale ; et seul le juge, saisi du dossier complet, tranche les cas limites, notamment quand l’occupant affirme avoir établi son domicile dans un local professionnel ou quand le préfet refuse d’agir pour un motif impérieux d’intérêt général.
I. Ce que la loi du 18 août 2026 change pour un logement ou un local occupé
A. Une procédure sans juge étendue du domicile au local d’habitation, puis au local professionnel
Avant l’été 2026, la voie rapide était étroite. L’article 38 de la loi du 5 mars 2007 permettait au propriétaire ou au locataire d’un domicile occupé à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou de contrainte de saisir le préfet d’une demande d’évacuation de l’occupant, à condition d’avoir porté plainte, de prouver que le logement constituait son domicile et de faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire. Le préfet devait alors mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, puis procéder à l’évacuation forcée, sans recours préalable au juge. Cette dérogation au principe selon lequel l’expulsion ne se poursuit qu’en vertu d’une décision de justice se justifiait par la volonté du législateur d’offrir à la victime d’un délit une procédure plus rapide que celle des litiges classiques entre propriétaire et locataire, comme le rappelle l’analyse juridique de l’Agence nationale pour l’information sur le logement, mise à jour au 18 août 2026.
La loi n° 2026-798 du 18 août 2026 visant à offrir des réponses immédiates aux phénomènes troublant l’ordre public, la sécurité et la tranquillité de nos concitoyens, dite loi RIPOST et publiée au Journal officiel du 19 août 2026, a élargi ce champ en son article 14. Comme l’explique l’analyse de l’ANIL à jour au 18 août 2026, et comme le confirme le texte promulgué au Journal officiel du 19 août 2026, la procédure visait le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale, et le texte l’étend désormais à tout local à usage d’habitation. Concrètement, le propriétaire d’une résidence secondaire, d’un logement vacant entre deux locations ou d’un studio inoccupé peut désormais saisir le préfet, alors qu’hier la voie préfectorale lui était fermée dès lors que le bien n’était pas son domicile. En cohérence, le texte vise désormais le propriétaire du local occupé parmi les personnes légitimes à demander au préfet d’intervenir, et il devra apporter la preuve que le bien occupé constitue sa propriété.
Deuxième extension, plus inattendue pour les propriétaires : la procédure couvre les faits d’occupation illicite des meublés de tourisme à l’issue d’un contrat de location. Le voyageur qui refuse de partir à la fin de son séjour, alors qu’il n’a jamais été un locataire au sens du bail d’habitation, relevait jusqu’ici d’un entre-deux incertain ; il entre désormais dans le champ de l’évacuation préfectorale. Troisième extension, la plus délicate : les locaux à usage commercial, agricole ou professionnel. Le commerçant dont la boutique fermée est occupée, l’artisan dont l’atelier est investi ou l’exploitant dont le hangar est habité peuvent eux aussi demander au préfet d’agir. Mais cette extension est bornée par une réserve d’interprétation du Conseil constitutionnel, qui juge, au regard du droit au respect de la vie privée et, en particulier, du principe de l’inviolabilité du domicile, qu’une telle procédure ne peut être mise en œuvre que dans le cas où l’occupant d’un tel local n’y a pas établi son domicile. Autrement dit, si l’occupant du local commercial y a installé son lit, ses meubles et sa vie quotidienne au point d’en avoir fait son domicile, la voie rapide préfectorale lui est fermée et le propriétaire devra passer par le juge. C’est la conséquence inattendue de la réforme pour les bailleurs de murs commerciaux : un local vide occupé se récupère vite, un local devenu domicile effectif se récupère devant le tribunal.
La réforme élargit aussi les personnes qui peuvent constater l’occupation : outre l’officier de police judiciaire, le maire et le commissaire de justice peuvent désormais dresser le constat, ce qui compte dans les communes où la police nationale ou la gendarmerie met du temps à se déplacer. Enfin, quand le propriétaire ne peut pas prouver son droit parce qu’il n’a plus accès à son bien, le représentant de l’État sollicite l’administration fiscale dans un délai de 72 heures pour établir à qui appartient le logement, comme l’indiquent la fiche du ministère de l’Intérieur mise à jour le 25 septembre 2026 et le service public, qui intègrent déjà la loi du 18 août 2026.
B. Ce que le squat n’est pas : locataire qui reste, hébergé qui refuse de partir, sous-locataire maintenu
Avant de foncer chez le préfet, il faut vérifier que la situation relève bien du squat, car l’erreur de qualification fait perdre des semaines. Le squat suppose une entrée dans le lieu par effraction, tromperie, menace ou violence, pour l’occuper sans autorisation du propriétaire, ou le maintien dans un meublé de tourisme après la fin de la location. Le droit pénal donne à cette définition son tranchant. Aux termes de l’article 226-4 du code pénal, en vigueur dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Le même article punit des mêmes peines le maintien dans le domicile à la suite d’une telle introduction, et il précise : « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » Un logement meublé inoccupé depuis des mois reste donc le domicile de son propriétaire au sens pénal, et s’y introduire par effraction reste une violation de domicile punie de trois ans d’emprisonnement.
En miroir, plusieurs situations que les propriétaires vivent comme des squats n’en sont pas et suivent la procédure civile d’expulsion classique, plus lente. La page officielle du service public consacrée aux squats est net : le locataire resté après la fin du bail sans l’accord du propriétaire, la personne hébergée qui refuse de partir et le sous-locataire maintenu après la fin d’une sous-location non autorisée ne sont pas des squatteurs. Le locataire qui ne paie plus, l’ancien concubin hébergé qui refuse de partir, le sous-locataire resté après la fin d’une sous-location interdite : tous sont des occupants dont l’expulsion suppose une décision du juge, avec commandement de quitter les lieux, délais de deux mois et trêve hivernale, selon la procédure des loyers impayés et de l’expulsion du locataire. Confondre ces situations avec un squat, c’est saisir le préfet d’une demande qu’il refusera, puis repartir de zéro devant le tribunal en ayant perdu un mois.
Deuxième garde-fou, absolu : l’interdiction de se faire justice. Le service public prévient qu’il est interdit de déloger soi-même les occupants et qu’il faut engager les démarches d’expulsion ou d’évacuation forcée. Le droit pénal va plus loin qu’un simple rappel à l’ordre : le fait de forcer un occupant à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’État, à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende, aux termes de l’article 226-4-2 du code pénal. Changer les serrures pendant l’absence des occupants, couper l’eau et l’électricité pour les faire partir, faire intervenir des gros bras : ces expéditions exposent le propriétaire à une condamnation pénale et à des dommages-intérêts, alors même que son droit de propriété n’est pas contesté. La tentation est compréhensible quand on voit son bien occupé, mais elle transforme la victime en auteur d’infraction. Seules la mise en demeure préfectorale exécutée par la force publique et la décision du juge exécutée par le commissaire de justice permettent de reprendre un bien occupé.
II. Agir vite et prouver : le préfet ou le juge, à Paris comme ailleurs
A. La voie préfectorale : plainte, constat, décision en 48 heures
La procédure accélérée se déroule en quatre temps, et chacun d’eux se prépare. Premier temps, porter plainte pour violation de domicile au commissariat de police ou à la brigade de gendarmerie, y compris, pour un domicile, par une personne agissant pour le compte de l’occupant en cas d’absence prolongée, par exemple un voisin alerté, un administrateur de bien ou un membre de la famille. À Paris, la plainte se dépose dans le commissariat de l’arrondissement où se trouve le bien, et il est utile de s’y présenter avec déjà en main tout ce qui prouve le droit sur le logement : titre de propriété, dernier avis d’imposition, factures d’énergie ou d’assurance, attestation du syndic ou du gardien. Un officier de police judiciaire établit ensuite un constat de squat et recueille l’identité des occupants.
Deuxième temps, faire constater l’occupation illicite. Le service public demande de faire constater l’occupation illicite, c’est-à-dire l’introduction par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte et le maintien dans les lieux, par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. Le constat du commissaire de justice mérite l’investissement : dressé par un officier ministériel, il décrit l’effraction, photographie les lieux, relève les noms sur les boîtes aux lettres et identifie si possible au moins l’un des occupants en l’interrogeant. Ce constat servira dans les deux voies, préfectorale et judiciaire, et son absence est la première cause d’enlisement. Prouver que le logement appartient au demandeur se fait à l’aide du titre de propriété, des documents fiscaux et des factures, et une attestation de voisin confirmant que le bien était vacant et fermé avant l’intrusion renforce le dossier.
Troisième temps, la demande au préfet, qui peut être rédigée avec l’aide d’un avocat, et la décision préfectorale. Le service public résume le tempo : le préfet statue sous 48 heures à compter de la réception de la demande, en tenant compte de la situation personnelle et familiale des occupants. Quand il prononce une mise en demeure visant un domicile, les occupants ont 24 heures pour quitter les lieux. En cas de refus, il doit en indiquer le motif, et deux motifs sont possibles : les conditions préalables ne sont pas réunies, par exemple plainte manquante, preuve du droit incomplète ou constat insuffisant, ou l’existence d’un motif impérieux d’intérêt général, comme la présence d’enfants mineurs, de femmes enceintes ou de personnes âgées sans solution de relogement. Dans ce second cas, le propriétaire n’est pas sans recours : il peut envisager de demander une indemnisation à l’État pour le préjudice subi du fait du refus de concours, en plus de l’action contre les occupants eux-mêmes.
Quatrième temps, la mise en demeure et l’évacuation. Les délais courent à compter de la mise en demeure : au moins 24 heures pour un domicile squatté, au moins 7 jours dans les autres cas. La mise en demeure est notifiée aux occupants, portée à la connaissance du demandeur et affichée en mairie et sur les lieux. Si les occupants ne partent pas dans le délai, le préfet doit faire évacuer le logement sans délai par la force publique, sauf si le demandeur s’y est opposé : si les occupants ne partent pas dans le délai, le préfet doit faire évacuer le logement sans délai par la force publique, sauf opposition du demandeur. À Paris, où le préfet de police exerce ces attributions, les délais d’exécution matérielle dépendent de la disponibilité des forces et du nombre de dossiers, et le propriétaire avisé relance par écrit et conserve la trace de chaque échange.
Deux précisions changent la donne à l’approche de l’hiver. D’abord, la trêve hivernale ne protège pas les squatteurs : leur évacuation forcée peut donc avoir lieu toute l’année, y compris pendant la trêve hivernale. Un propriétaire qui découvre une occupation en novembre n’a donc pas à attendre le 1er avril, contrairement au bailleur d’un locataire impayé. Ensuite, quand le bien n’est pas le domicile du demandeur mais un local à usage d’habitation, la demande préfectorale ne peut émaner que du propriétaire lui-même, et non d’une personne agissant pour son compte : seul le propriétaire du local peut signer la demande, à l’exclusion de toute personne agissant pour son compte. Le mandataire, l’agence ou le voisin vigilant devront donc faire signer la demande par le propriétaire, sous peine d’irrecevabilité.
B. La voie du juge : référé sans urgence, indemnité d’occupation et concours de la force publique
Quand la voie préfectorale est fermée ou a échoué, le juge des contentieux de la protection prend le relais en référé, et sa jurisprudence récente est remarquablement constante. Le fondement est l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Les juges qualifient l’occupation sans droit ni titre de trouble manifestement illicite, ce qui dispense le propriétaire de démontrer l’urgence, et ils ordonnent l’expulsion avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
Trois ordonnances lues intégralement pour cet article illustrent la mécanique et ses nuances. Le 17 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, saisi par le propriétaire d’un studio en copropriété occupé depuis plusieurs mois par un occupant qui reconnaissait lui-même les faits par écrit, a constaté l’occupation sans droit ni titre, ordonné l’expulsion avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, et condamné l’occupant à une indemnité d’occupation de 350 euros par mois depuis l’assignation jusqu’à la libération complète, plus 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens (ordonnance de référé du 17 décembre 2024, RG 24/08632). L’enseignement parisien est double : l’aveu écrit de l’occupant, même informel, vaut preuve de l’absence de titre, et l’indemnité se décompose entre l’équivalent du loyer et une part indemnitaire des tracasseries subies.
Le 3 avril 2026, le tribunal judiciaire de Bordeaux, saisi par un établissement public d’aménagement propriétaire d’un immeuble occupé par six personnes entrées par effraction après démontage des protections anti-squat, a ordonné la libération corps et biens dès la signification d’un commandement de quitter les lieux, sans le bénéfice du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout en maintenant le sursis hivernal de l’article L. 412-6 parce que l’immeuble ne constituait pas le domicile du demandeur (ordonnance de référé du 3 avril 2026, RG 26/00117). Le 9 juin 2026, le tribunal judiciaire de Tarascon, saisi par une société ayant acquis un bien sur adjudication en octobre 2025 et confrontée à des occupants sommés en vain de partir en janvier 2026, a déclaré les occupants sans droit ni titre, ordonné la libération sans délai avec concours du serrurier et de la force publique, sans astreinte, et les a condamnés solidairement à 750 euros mensuels d’indemnité d’occupation depuis mars 2026, plus 1 200 euros de frais et les dépens (ordonnance de référé du 9 juin 2026, RG 26/00140).
De ces décisions et des textes se dégagent cinq règles pratiques. Premièrement, le délai de deux mois après commandement ne profite pas aux occupants entrés par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Deuxièmement, le sursis hivernal du 1er novembre au 31 mars, prévu par l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, ne s’applique pas quand l’expulsion sanctionne une introduction sans droit ni titre dans le domicile : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Pour les autres lieux, le juge peut néanmoins supprimer ou réduire ce sursis : « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. » Troisièmement, l’indemnité d’occupation se chiffre en pratique sur le loyer de marché du bien, majoré des nuisances, et court depuis la sommation ou l’assignation jusqu’à la libération effective avec remise des clés. Quatrièmement, le sort des meubles laissés sur place est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du même code, que le juge parisien vise expressément : le propriétaire ne peut ni les jeter ni les garder, et doit suivre la procédure d’inventaire et de mise en demeure de les reprendre. Cinquièmement, l’exécution provisoire est de droit, ce qui permet d’agir sans attendre l’expiration des voies de recours.
Devant le juge, la procédure suit un chemin balisé : plainte pour violation de domicile, avocat qui saisit en référé le juge des contentieux de la protection du lieu du bien, preuve de la propriété et constat du commissaire de justice avec identification d’au moins un occupant, assignation en audience, jugement signifié, puis, si les occupants restent un mois après la signification, commandement de quitter les lieux auquel aucun délai ne s’ajoute pour les squatteurs, puis demande au préfet le concours de la force publique pour les expulser du logement. À l’audience, le propriétaire obtient l’expulsion sans débattre du droit des occupants au respect de leur vie privée ni de leur droit à un logement décent. Si aucun occupant n’est identifiable, ce qui reste rare, l’avocat peut saisir le juge par requête. Pour un propriétaire parisien confronté à ces démarches, l’appui d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de choisir entre la voie préfectorale élargie et le référé, de chiffrer l’indemnité d’occupation et de sécuriser le constat, le commandement et la demande de concours de la force publique. À Paris et en Île-de-France, où les logements vacants entre deux baux, les meublés de tourisme et les locaux commerciaux fermés concentrent les occupations, ces réflexes se préparent avant le litige : conserver les titres et les factures hors du logement, faire constater toute vacance prolongée par le gardien ou le syndic, et réagir dès les premiers signes, car chaque semaine perdue complique la preuve de l’effraction et l’identification des occupants.
Conclusion
La loi du 18 août 2026 a fait basculer la défense du bien occupé sans droit : le préfet peut désormais être saisi pour un local à usage d’habitation qui n’est le domicile de personne, pour un meublé de tourisme conservé après la fin du contrat et, sauf domicile effectif de l’occupant, pour un local commercial, agricole ou professionnel, avec une décision sous 48 heures et une évacuation qui ignore la trêve hivernale. Quand cette voie est fermée, le référé devant le juge des contentieux de la protection offre une seconde voie rapide, sans urgence à démontrer, avec expulsion, indemnité d’occupation et exécution provisoire. Dans les deux cas, tout repose sur les mêmes pièces : la plainte, le titre de propriété, le constat de l’effraction et l’identification des occupants. Et dans tous les cas, une règle ne change pas : on ne reprend jamais son bien par la force, on le récupère par le préfet ou par le juge, avec des preuves, des délais et, quand il le faut, la force publique requise dans les formes légales.