Un commissaire de justice vient de vous remettre un commandement de payer qui vise la clause résolutoire de votre bail d’habitation. La somme réclamée atteint plusieurs mois de loyers, le document annonce la résiliation du bail dans deux mois et une expulsion à la clé. En cette rentrée de septembre 2026, avec les régularisations de charges de l’été, les loyers parisiens au plus haut et l’entrée en vigueur prochaine du nouveau contrat type au 1er octobre 2026, ce scénario concerne de nombreux locataires à Paris et en Île-de-France. Le réflexe consiste à ne rien faire pendant deux mois en espérant un arrangement, puis à découvrir à l’audience que la clause est déjà acquise. Ce réflexe conduit à la résiliation. Le bon réflexe consiste à traiter le commandement comme un délai de grâce contraint : vérifier sa régularité ligne par ligne, payer ce qui est dû quand la dette est exacte, et saisir le juge à temps pour obtenir des délais quand le paiement intégral est impossible. Cet article expose la méthode complète : ce que le commandement doit contenir, comment payer utilement, comment demander des délais de paiement, et comment contester devant le juge des contentieux de la protection.

I. Que faire pendant les deux mois qui suivent un commandement de payer les loyers

A. Vérifier que le commandement visant la clause résolutoire est régulier

Le point de départ se trouve dans l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui organise la clause résolutoire en matière de bail d’habitation. Le tribunal judiciaire de Paris rappelle la règle applicable dans un jugement du 7 août 2025 : En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le délai de deux mois court à compter d’un commandement régulier. Un commandement irrégulier ne fait courir aucun délai et ne permet pas de constater la résiliation. La première tâche consiste donc à contrôler le document reçu, et non à discuter immédiatement du montant.

Le contrôle porte d’abord sur le destinataire et l’adresse. Le commandement doit être délivré au locataire en titre, pour le logement qui fait l’objet du bail. Le tribunal de proximité de Gonesse, dans un jugement du 15 avril 2026 (RG 25/00652), énonce la règle suivante : la clause résolutoire ne peut produire effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux, délivré au locataire en titre au logement concerné. Dans cette affaire, le bailleur avait fait délivrer le commandement à une autre personne qu’au locataire en titre, à une adresse différente du logement loué. Le tribunal en tire la conséquence suivante : un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à une personne autre que le locataire en titre et à une adresse ne correspondant pas au logement loué ne satisfait pas aux exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et est dépourvu d’effet. Le bailleur a été débouté de sa demande de constat de la clause résolutoire et d’expulsion, tout en obtenant la condamnation au paiement de la dette. L’enseignement pratique est direct : comparez le nom du destinataire et l’adresse portée sur l’acte avec votre bail et votre pièce d’identité. Une erreur sur la personne ou sur le logement constitue un moyen de nullité sérieux.

Le contrôle porte ensuite sur les mentions obligatoires. Un commandement régulier doit viser expressément la clause résolutoire du bail, reproduire le décompte détaillé de la dette en principal, rappeler le délai de deux mois pour payer, avertir du risque de procédure judiciaire de résiliation et d’expulsion à défaut de paiement ou de demande de délais, et mentionner la faculté de saisir le fonds de solidarité pour le logement ainsi que la faculté de saisir le juge pour demander des délais de grâce. Le jugement parisien du 7 août 2025 (RG 25/03047) valide un commandement en ces termes : Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, les locataires s’exposent à une procédure judiciaire de résiliation de leur bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de leur département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Si l’une de ces mentions manque, conservez l’original et faites-le analyser : l’omission du décompte, l’absence de visa de la clause ou l’absence d’information sur les délais fragilise l’acte.

Le droit commun de la mise en demeure renforce cette exigence de précision. L’article 1225 du code civil dispose : La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. Le même article ajoute : La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. Un simple rappel de loyers, une relance par lettre ou un décompte adressé par le gestionnaire ne valent pas commandement. Seul l’acte de commissaire de justice qui vise la clause produit l’effet prévu par l’article 24. Par ailleurs, l’article 1344 du code civil rappelle que Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation. En matière de bail d’habitation, le texte spécial de l’article 24 prime : la sommation doit prendre la forme du commandement de payer avec les mentions requises.

Le contrôle porte enfin sur la dette elle-même. Réclamez le relevé détaillé mois par mois : loyers, charges, régularisations, indemnités d’occupation, aides au logement déduites ou non, paiements déjà effectués. Vérifiez que les versements de l’aide personnalisée au logement ont bien été imputés, que les charges appelées correspondent au budget voté, et que la régularisation annuelle repose sur des justificatifs. Un commandement qui inclut des sommes prescrites, des frais de relance non prévus au bail ou des pénalités prohibées peut être contesté sur son montant, même s’il est régulier en la forme. Ne payez jamais sans obtenir un reçu qui précise l’imputation des versements : loyer courant d’abord pour stopper l’aggravation, puis arriéré visé par le commandement.

Concrètement, dès réception, numérotez les pièces : bail avec la clause résolutoire, commandement et enveloppe, décompte joint, quittances des douze derniers mois, relevés d’aide au logement, échanges avec le bailleur, justificatifs de revenus et de difficultés (arrêt de travail, perte d’emploi, séparation, sinistre). Ce dossier servira pour payer à bon escient, pour saisir le fonds de solidarité, et pour demander des délais au juge.

B. Payer la dette ou saisir le juge pour obtenir des délais de paiement

Quand la dette est exacte, le paiement intégral dans le délai de deux mois reste la solution la plus sûre. Le paiement doit couvrir l’intégralité des sommes visées par le commandement, ainsi que le loyer courant qui continue de courir. Un paiement partiel ne bloque pas l’acquisition de la clause, même s’il démontre votre bonne foi pour la suite. Payez par un moyen traçable, exigez une quittance détaillée, et conservez la preuve de la date de paiement. Si le bailleur refuse le paiement ou si un désaccord persiste sur le solde, la consignation entre les mains d’un huissier ou de la Caisse des dépôts peut préserver vos droits, à condition d’en informer le bailleur par écrit.

Quand le paiement intégral est impossible, deux démarches doivent être menées en parallèle et sans attendre la fin du délai. La première consiste à saisir le fonds de solidarité pour le logement de votre département pour solliciter une aide financière, un prêt ou une garantie. La mention figure sur le commandement régulier et le juge y sera attentif. La seconde consiste à saisir le juge des contentieux de la protection pour demander des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Ce texte dispose : Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Le même article précise les effets attachés à la décision : La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Il ajoute : Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Et il verrouille le dispositif contre les clauses contraires : Toute stipulation contraire est réputée non écrite. La demande peut être formée dès la réception du commandement, par assignation ou dans le cadre de l’instance engagée par le bailleur. Attendre l’audience d’expulsion pour évoquer pour la première fois vos difficultés réduit vos chances.

Le juge n’accorde pas des délais automatiques. Il examine vos ressources, vos charges, la cause de l’impayé, les efforts déjà fournis, et la capacité à reprendre le paiement du loyer courant en plus d’un échéancier d’apurement. Un dossier crédible comprend un budget mensuel détaillé, les trois derniers bulletins de salaire ou avis de versement des prestations, le dernier avis d’imposition, les justificatifs de la baisse de revenus, la preuve de la reprise du loyer courant depuis le commandement, et un échéancier réaliste proposé par vos soins. Proposez un montant mensuel supplémentaire précis, avec une date de prélèvement, plutôt qu’une formule vague. L’octroi de délais suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de l’échéancier. En revanche, le non-respect d’une seule échéance, en plus du loyer courant, fait généralement tomber le bénéfice des délais et rouvre la voie à la résiliation.

Le bailleur, de son côté, doit respecter ses propres obligations avant d’assigner. La saisine de la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et la notification à la préfecture conditionnent la recevabilité de la demande en résiliation. Le jugement parisien du 7 août 2025 vérifie ces étapes : notification à la préfecture plus de six semaines avant l’audience et saisine de la commission au moins deux mois avant l’assignation. Si ces diligences manquent, la demande du bailleur peut être déclarée irrecevable ou renvoyée. Pour le locataire, ce contrôle offre un second rideau de défense, distinct de la nullité du commandement.

Durant toute cette phase, maintenez le paiement du loyer courant. Les juges distinguent le locataire qui a repris le paiement courant et apure progressivement l’arriéré du locataire qui laisse la dette croître. Chaque quittance mensuelle compte. Si vos revenus ont chuté, demandez immédiatement la révision de votre aide au logement auprès de la caisse d’allocations familiales, signalez le changement de situation, et transmettez au bailleur les attestations utiles. Une dette stabilisée puis réduite change l’issue de l’audience.

II. Contester le commandement et éviter la résiliation du bail devant le juge

A. Invoquer la nullité du commandement devant le juge des contentieux de la protection

Après l’expiration du délai de deux mois sans paiement intégral ni délais accordés, le bailleur peut assigner devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou demander à titre subsidiaire la résiliation judiciaire. Le juge contrôle d’abord la régularité du commandement. Les moyens de nullité se plaident au fond, pièces à l’appui, et doivent être soulevés dès vos premières conclusions.

Le premier moyen tient à la personne et au lieu. Comme l’a jugé le tribunal de Gonesse le 15 avril 2026, le commandement doit viser le locataire en titre et le logement loué. Une erreur d’identité, un homonyme, un ancien occupant, un conjoint non titulaire du bail désigné seul, ou une adresse erronée privent l’acte d’effet. Produisez le bail, la pièce d’identité du titulaire, la taxe d’habitation ou l’avis de taxe foncière du bailleur, et tout document établissant l’erreur. Si le bail a été transféré, si le colocataire est parti, ou si le logement a changé de référence, expliquez la chaîne des droits avec les avenants.

Le deuxième moyen tient au contenu de l’acte. Invoquez l’absence de visa exprès de la clause résolutoire, l’absence de décompte ou un décompte global sans détail, l’absence de rappel du délai de deux mois, l’absence d’avertissement sur le risque de résiliation et d’expulsion, ou l’absence d’information sur le fonds de solidarité et sur la faculté de saisir le juge pour des délais de grâce. Chaque omission s’apprécie au regard des pièces : produisez l’acte complet, sans tronquer les pages. Le jugement parisien précité montre, en miroir, ce qu’un commandement régulier doit contenir. Servez-vous de cette grille comme d’une liste de contrôle.

Le troisième moyen tient au montant. Contestez les sommes prescrites, les doubles comptages, les charges non justifiées, les frais de commandement mis à votre charge au-delà des textes, ou les indemnités calculées sur une base erronée. Demandez au juge de retrancher les sommes indues et de vérifier si, déduction faite, la dette visée subsistait à l’expiration du délai. Un commandement dont le montant est manifestement erroné peut être écarté, et la clause ne sera pas constatée même si un solde reste dû. Le solde donnera lieu à une condamnation au paiement, sans résiliation.

Le quatrième moyen tient aux diligences préalables du bailleur. Vérifiez la saisine effective de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et la notification au préfet dans les délais. Réclamez la production des accusés de réception. Une assignation délivrée trop tôt ou sans ces notifications encourt l’irrecevabilité. Ce moyen ne porte pas sur le commandement lui-même, mais il bloque la constatation de la clause au jour où le juge statue.

La procédure de contestation obéit aux règles du procès civil. En cas d’urgence ou de demande de provision, le président du tribunal judiciaire peut statuer en référé. L’article 834 du code de procédure civile dispose : Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La contestation sérieuse de la régularité du commandement relève en principe du juge du fond, qui tranchera la nullité et ses conséquences. Préparez vos conclusions en deux étages : nullité du commandement à titre principal, et à titre subsidiaire demande de délais de paiement avec échéancier.

Si la nullité est retenue, le bail se poursuit et le juge condamne au paiement du solde exact, avec intérêts. Si le commandement est régulier et la dette subsiste, le juge constate l’acquisition de la clause, fixe la résiliation, condamne au paiement, fixe une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, et statue sur l’expulsion. Même à ce stade, tout n’est pas perdu : les délais pour quitter les lieux et les démarches de relogement restent à organiser, et un protocole transactionnel avec le bailleur demeure possible jusqu’à l’exécution.

B. Préparer l’audience à Paris et en Île-de-France : pièces, relogement et suite de la procédure d’expulsion

À Paris et dans les départements d’Île-de-France, le contentieux des impayés suit un circuit éprouvé : commandement de payer, saisine de la commission départementale, signalement au préfet, assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, puis, en cas de décision d’expulsion, commandement de quitter les lieux et concours de la force publique. Chaque étape comporte ses délais propres. Après le jugement qui constate la clause, l’expulsion d’un lieu habité ne peut intervenir qu’en vertu d’une décision de justice et après signification d’un commandement de quitter les lieux. L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. Ce second commandement ouvre le délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution : Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 . Confondre le commandement de payer et le commandement de quitter les lieux fausse toute la stratégie : le premier vise à payer sous deux mois, le second à libérer les lieux sous deux mois.

Devant le juge parisien, la question des délais pour quitter les lieux se traite sur le fondement de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, qui dispose : Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. L’article L412-4 du même code encadre la durée : La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Le même article précise les critères : Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. À Paris, où le relogement dans des conditions normales prend des mois, la preuve des démarches compte autant que la preuve des revenus : demandes de logement social actualisées, attestations d’hébergement, courriers de recherche dans le parc privé, inscription aux dispositifs d’accompagnement, suivi social. Un occupant qui démontre des recherches réelles obtient plus facilement des délais renouvelables qu’un occupant qui se borne à invoquer la pénurie.

Le dossier d’audience parisien doit être complet et classé. Présentez dans l’ordre : le bail et ses avenants, le commandement attaqué avec son décompte, les quittances et preuves de paiement depuis le commandement, le relevé d’aide au logement, les échanges avec le bailleur et le gestionnaire, la saisine du fonds de solidarité et sa réponse, le budget mensuel et les justificatifs de revenus, les justificatifs médicaux ou familiaux pertinents, et les preuves de recherche de relogement si l’expulsion est envisagée. Chiffrez votre proposition : arriéré restant, mensualité d’apurement proposée, date de reprise du loyer courant, durée totale inférieure à vingt-quatre mois. Les juges des contentieux de la protection traitent des rôles chargés : un dossier lisible, avec un bordereau récapitulatif et des pièces numérotées, augmente la qualité de l’examen.

La période hivernale mérite une mention particulière en Île-de-France. L’exécution des expulsions obéit à la trêve hivernale et aux protections spécifiques, mais la trêve suspend l’exécution, pas le prononcé de la résiliation ni la fixation de l’indemnité d’occupation. Ne comptez pas sur la saison pour régulariser : utilisez ce temps pour apurer et pour documenter le relogement. De même, la domiciliation bancaire, la garantie Visale, l’avance du fonds de solidarité ou un prêt familial écrit peuvent débloquer un échéancier, à condition d’en justifier par des attestations et des relevés.

Lorsque l’expulsion devient inévitable, l’accompagnement par un avocat expulsion locataire permet de vérifier la régularité du commandement de quitter les lieux, de solliciter des délais pour quitter les lieux sur le fondement des articles L412-1 à L412-4, et de contester toute reprise anticipée sans décision de justice. À Paris, le préfet, la commission de coordination et les services sociaux sont des interlocuteurs obligés : répondez à chaque courrier, présentez-vous aux convocations, et conservez les preuves de vos démarches. Une expulsion ne peut pas être exécutée sans titre et sans commandement de quitter les lieux, et toute voie de fait du bailleur, comme le changement des serrures ou la coupure des fluides, engage sa responsabilité.

Enfin, gardez la trace de l’ensemble des notifications : le jugement parisien du 7 août 2025 montre que le bailleur qui justifie de la notification à la préfecture et de la saisine de la commission dans les délais sécurise sa procédure, tandis que le jugement de Gonesse du 15 avril 2026 montre qu’une erreur sur la personne du destinataire fait échec à la clause. Pour le locataire parisien, ces deux décisions dessinent la méthode : contrôler l’acte, payer ce qui est dû, saisir le juge tôt pour des délais, et préparer l’audience avec des preuves de paiement et de relogement. La loi du 6 juillet 1989 est disponible sur le texte de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance. Les décisions citées sont consultables sur le site de la Cour de cassation : jugement du tribunal judiciaire de Paris du 7 août 2025 RG 25/03047 et jugement du tribunal de proximité de Gonesse du 15 avril 2026 RG 25/00652.

Conclusion

Un commandement de payer visant la clause résolutoire n’est ni une simple relance ni une décision d’expulsion : il s’agit d’un acte qui ouvre un délai de deux mois pour payer ou pour obtenir des délais du juge. Vérifiez le destinataire, l’adresse, le visa de la clause, le décompte et les mentions d’information. Payez l’intégralité quand la dette est exacte, en traçant chaque versement et en maintenant le loyer courant. Quand le paiement intégral est impossible, saisissez sans attendre le fonds de solidarité et le juge des contentieux de la protection sur le fondement de l’article 1343-5, avec un budget et un échéancier réaliste. Devant le juge, contestez méthodiquement la régularité de l’acte et les diligences préalables du bailleur, puis préparez les délais pour quitter les lieux avec des preuves de relogement, surtout à Paris et en Île-de-France où les circuits préfectoraux et les audiences exigent un dossier complet. La jurisprudence récente montre que les actes irréguliers sont écartés et que les actes réguliers produisent leurs effets : agir dans les deux mois change l’issue.