Le statut de la copropriété des immeubles bâtis, régi par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, repose sur un équilibre délicat entre l’exercice des droits privatifs de chaque copropriétaire sur son lot et la préservation de la destination de l’immeuble ainsi que de la tranquillité collective. Lorsque le propriétaire d’un lot privatif décide de le donner à bail, qu’il s’agisse d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial, le preneur se trouve investi d’un droit personnel de jouissance sur les lieux loués. Toutefois, ce droit de jouissance ne saurait s’exercer au mépris des stipulations du règlement de copropriété, charte commune opposable à tous les occupants de l’immeuble.

Dans la pratique de la vie collective, des situations conflictuelles aiguës surviennent fréquemment lorsque le locataire méconnaît gravement ses obligations : bruits nocturnes incessants, dégradations délibérées des parties communes, violences verbales ou physiques à l’encontre des voisins, transformation illicite du logement en meublé touristique saisonnier permanent, ou encore exercice d’une activité commerciale prohibée par une clause d’habitation bourgeoise. Face à ces comportements intolérables générant des troubles anormaux de jouissance, les autres copropriétaires et le syndicat des copropriétaires se heurtent souvent à l’inertie coupable du copropriétaire bailleur. Certains bailleurs, par négligence, éloignement géographique ou simple complaisance financière dès lors que les loyers sont ponctuellement réglés, refusent d’adresser la moindre mise en demeure à leur locataire ou s’abstiennent d’engager une procédure judiciaire aux fins de résolution du contrat de location.

Face à une telle paralysie préjudiciable à la collectivité, le droit civil offre un instrument d’une remarquable efficacité : l’action oblique, consacrée à l’article 1341-1 du Code civil (issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et ayant succédé à l’ancien article 1166). Ce mécanisme permet au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, ou à un copropriétaire individuel subissant un préjudice personnel, de se substituer au bailleur inactif pour exercer à sa place les droits et actions contractuels résultant du bail. Le demandeur peut ainsi solliciter directement devant le tribunal judiciaire la résiliation judiciaire du bail consenti au locataire fautif et l’expulsion de ce dernier des lieux.

L’arrêt de principe rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 8 avril 2021 (Cass. 3e civ., 8 avril 2021, n° 20-18.327, Publié au Bulletin) a solennellement réaffirmé la plénitude de cette prérogative en jugeant que : « Tout copropriétaire peut, par la voie de l’action oblique, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci ». Si le principe est désormais fermement ancré dans le contentieux de la copropriété, la mise en œuvre pratique de l’action oblique requiert le respect d’un formalisme procédural exigeant et l’administration d’une preuve rigoureuse. Les juridictions judiciaires, saisies d’un contentieux grandissant entre 2024 et 2026, veillent scrupuleusement à l’équilibre des intérêts en présence afin d’éviter toute dérive inquisitoriale de la collectivité sur la propriété privative.

Il importe dès lors d’analyser méthodiquement les conditions strictes de recevabilité de l’action oblique diligentée par le syndicat des copropriétaires (I), avant d’examiner ses effets et son aboutissement contentieux devant le juge judiciaire (II).

I. Les conditions strictes de recevabilité de l’action oblique diligentée par le syndicat des copropriétaires

L’action oblique déroge au principe de l’effet relatif des contrats en permettant à un tiers au bail — le syndicat des copropriétaires — d’exercer une action contractuelle appartenant exclusivement au bailleur. Pour franchir le cap de la recevabilité, le syndicat doit justifier d’une habilitation régulière de son syndic et établir avec certitude la carence fautive du bailleur dans l’exercice de ses droits.

A. L’exigence fondamentale d’une carence avérée du copropriétaire bailleur

L’article 1341-1 du Code civil énonce expressément la condition centrale du mécanisme : « Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ». Dans les rapports de copropriété, le syndicat des copropriétaires est créancier du respect du règlement de copropriété à l’égard de chaque copropriétaire, ce dernier étant contractuellement tenu de veiller à ce que son lot soit occupé conformément à la destination de l’immeuble. Si le copropriétaire bailleur omet de contraindre son preneur à respecter les clauses du bail et du règlement de copropriété, sa carence patrimoniale met directement en péril les droits du syndicat et de la collectivité des habitants.

La cour d’appel de Toulouse a rappelé avec force cette articulation dans un arrêt récent (CA Toulouse, 2ème chambre, 19 mai 2026, n° 24/00672), soulignant que : « Concernant l’exercice par le syndicat des copropriétaires d’une action oblique, la Cour de cassation, a par un arrêt de principe, énoncé qu’en l’état d’un règlement de copropriété déclarant chaque copropriétaire responsable des agissements répréhensibles de ses locataires, le syndicat des copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires […] Le nouvel article 1341-1 du code civil est venu préciser que l’action oblique était soumise à la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial de nature à compromettre les droits de son créancier. Le constat de cette carence relève toutefois du pouvoir souverain des juges du fond ».

Cette carence ne se présume pas et ne découle pas automatiquement de la persistance des troubles. Pour être recevable, le syndicat doit démontrer qu’il a alerté le bailleur, que celui-ci a été mis en demeure d’agir et qu’il est demeuré passif ou s’est abstenu d’engager des poursuites utiles. C’est ce qu’a réaffirmé le tribunal judiciaire de Reims (TJ Reims, JCP, 9 juillet 2026, n° 25/02325) en précisant que : « Il est de droit constant que le syndicat des copropriétaires est fondé à exercer une action oblique en résiliation de bail d’un locataire lorsque celui-ci méconnaît les clauses de ce bail et le règlement de copropriété. Toutefois, le créancier ne dispose de l’action de son débiteur que s’il justifie de la carence de celui-ci dans l’exercice de ses droits et actions. »

Lorsque le bailleur justifie avoir pris des initiatives concrètes et diligentes pour faire cesser les désordres, l’action oblique est jugée irrecevable. Ainsi, le tribunal judiciaire de Nice (TJ Nice, Service de proximité, 22 mai 2025, n° 24/02862) a débouté un syndicat qui n’apportait pas la preuve d’une faute d’abstention du propriétaire : « Afin de justifier son action oblique, le syndicat des copropriétaires […] invoque la carence fautive de la bailleresse dans l’exercice de ses droits et actions, afin de faire respecter à son locataire ses obligations découlant du règlement de copropriété et du contrat de bail […] Il en résulte qu’aucune carence fautive ne peut donc être reprochée à Madame [U] [Y] et que l’action oblique du syndicat des copropriétaires […] doit donc être déclarée irrecevable. »

De même, si le locataire a déjà quitté les lieux au jour où le tribunal statue, la carence du bailleur perd son objet juridique et l’action s’éteint. Le tribunal judiciaire de Nice l’a constaté dans un autre litige (TJ Nice, Service de proximité, 18 juin 2025, n° 24/03005), retenant « que Monsieur [W] [T] a quitté le logement depuis le mois de janvier 2025. Il s’ensuit que l’action oblique du syndicat des copropriétaires […] à l’encontre des époux [E] aux fins de résiliation du bail consenti à Monsieur [W] [T] est sans objet. L’action du syndicat des copropriétaires […] est par conséquent irrecevable. »

À l’inverse, lorsque le bailleur, dûment averti par le syndic et les copropriétaires de la gravité des agissements de son occupant, se borne à des dénégations ou à des lettres d’avertissement de pure forme sans jamais saisir la justice, la carence est judiciairement constatée. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi validé la recevabilité de l’action oblique (TJ Paris, PCP JCP fond, 13 avril 2026, n° 26/00262), retenant que « la bailleresse – qui a connaissance depuis plusieurs mois des nuisances causées par leur locataire comme relevé ci-dessus – s’est abstenue d’engager toute action à son encontre, préférant contester les troubles ou se borner à des démarches dépourvues d’efficacité. De jurisprudence constante, un syndicat des copropriétaires peut agir obliquement contre un preneur en résiliation du bail passé par l’un des copropriétaires. » La carence se trouve ainsi caractérisée dès lors que le débiteur refuse d’exercer les voies de droit appropriées pour remédier au trouble affectant l’immeuble.

B. L’opposabilité du règlement de copropriété et la caractérisation du préjudice collectif

Outre la carence du bailleur, le succès de l’action oblique suppose que les manquements reprochés au locataire constituent à la fois une violation du bail et une infraction directe aux stipulations du règlement de copropriété causant un préjudice à la collectivité.

Le règlement de copropriété a la nature d’un contrat synallagmatique d’adhésion régissant les droits et devoirs de l’ensemble des membres du syndicat. Bien que le locataire ne soit pas signataire direct du règlement de copropriété, les clauses de ce document lui sont pleinement opposables dès lors qu’il occupe un lot privatif de l’immeuble. La plupart des contrats de location comportent d’ailleurs une mention expresse par laquelle le preneur reconnaît avoir pris connaissance du règlement de copropriété et s’engage à en respecter les prescriptions. Mais même en l’absence de clause expresse dans le bail, l’obligation légale d’user des locaux suivant leur destination contractuelle et paisiblement (article 1728 du Code civil et article 7 b de la loi du 6 juillet 1989) englobe le respect des servitudes et charges communes découlant de la structure juridique de l’immeuble.

Le tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris, 18° chambre 1ère section, 21 mai 2024, n° 22/02217) a exposé ce fondement avec une clarté remarquable : « L’action oblique permet à un créancier d’exercer au nom de son débiteur des droits que ce dernier néglige de mettre en œuvre à l’encontre de ses propres débiteurs, offrant ainsi au créancier la possibilité de se substituer à son débiteur dans l’exercice de ces droits afin de préserver un droit de créance fragilisé par l’inertie de ce dernier. Ainsi, en application de l’article 1341-1 précité, un syndicat de copropriétaires peut, en cas de carence du copropriétaire bailleur, exercer l’action oblique en résiliation du bail de son locataire dès lors que ce dernier contrevient aux obligations découlant du bail et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires. Le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres. »

Ce principe a été réaffirmé mot pour mot par le tribunal judiciaire de Nice (TJ Nice, Service de proximité, 14 janvier 2025, n° 24/02240) : « L’article 1341-1 du code civil dispose que lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne. Un copropriétaire peut agir en résiliation du bail entre un autre copropriétaire et son locataire, lorsque celui-ci viole les stipulations du règlement de copropriété. »

Pour que le syndicat des copropriétaires puisse se prévaloir de cette action, les infractions commises par le locataire doivent impacter l’intérêt collectif de la copropriété ou violer une règle d’ordre public de l’immeuble. Il en va ainsi dans trois hypothèses récurrentes :

• La méconnaissance de la destination de l’immeuble, notamment l’exercice d’une activité commerciale ou libérale bruyante dans un ensemble soumis à une clause d’habitation bourgeoise exclusive ou partagée ;
• Les atteintes matérielles aux parties communes, telles que des raccordements sauvages de canalisations, l’encombrement des cours et couloirs par des objets encombrants ou l’appropriation illicite d’une cour commune ;
• Les troubles anormaux de voisinage caractérisés par des tapages nocturnes répétés, des insultes, des menaces ou des dégradations compromettant la sécurité et la salubrité de l’immeuble.

Sur le plan procédural, une exigence stricte s’impose au syndicat des copropriétaires : l’habilitation de son représentant légal. Conformément à l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été préalablement autorisé par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, votée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Cette résolution doit désigner précisément le lot concerné, l’identité du copropriétaire bailleur et du locataire, et autoriser expressément l’exercice de l’action oblique en résiliation du contrat de bail et en expulsion. Le tribunal judiciaire de Nice (TJ Nice, Service de proximité, 6 novembre 2025, n° 24/04675) a expressément contrôlé ce prérequis : « Conformément aux dispositions de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, préalablement à l’introduction de son action, le syndicat des copropriétaires doit être autorisé à agir en justice par une décision de l’assemblée générale. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires […] verse aux débats le procès-verbal d’assemblée générale […] aux termes duquel il a été autorisé à ester en justice contre […] et ses locataires, aux fins d’engager une action oblique visant à obtenir la résiliation judiciaire du bail […] pour violation du règlement de copropriété et troubles du voisinage. Le syndicat […] a donc été régulièrement autorisé à ester en justice. » Dès lors que l’habilitation est régulière, le syndicat dispose de la pleine capacité processuelle pour solliciter les sanctions contractuelles les plus rigoureuses.

II. Les effets et l’aboutissement contentieux de l’action oblique devant le juge judiciaire

Lorsque les conditions de recevabilité sont réunies, le tribunal judiciaire examine le fond du litige. L’action oblique ne crée pas de droits nouveaux : elle place le syndicat demandeur dans la position contractuelle exacte du bailleur. Le juge apprécie la gravité des infractions pour prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et allouer des dommages-intérêts.

A. Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et la mise en œuvre des clauses contractuelles

La finalité première de l’action oblique intentée par la copropriété réside dans la cessation définitive du trouble par l’anéantissement du titre locatif. En exerçant l’action du bailleur sur le fondement des articles 1224 et suivants du Code civil, le syndicat peut invoquer soit l’application d’une clause résolutoire insérée au bail, soit la résiliation judiciaire pour manquement grave du preneur à ses obligations contractuelles.

Dans le contentieux locatif classique, la résiliation judiciaire est prononcée dès lors que les manquements imputés au preneur présentent un caractère de gravité suffisant pour priver le bailleur de la contrepartie légitime du contrat : la jouissance paisible des locaux et le respect de la chose louée. Dans le cadre de l’action oblique, le juge apprécie cette gravité au regard des répercussions directes des fautes du preneur sur la copropriété.

La cour d’appel de Paris a illustré cette sévérité dans un arrêt du 6 janvier 2026 (CA Paris, Pôle 4 – Chambre 4, 6 janvier 2026, n° 23/11861), confirmant que : « Le syndicat des copropriétaires a ainsi , en cas de carence du copropriétaire bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail, dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires. En l’espèce la réalité et l’importance des troubles du voisinage provoqués par le locataire sont avérées ». Lorsque les procès-verbaux de commissaire de justice, les mains courantes de police et les témoignages circonstanciés des voisins attestent de comportements perturbateurs continus, la sanction de la résiliation s’impose sans faiblesse.

Le tribunal judiciaire de Nice (TJ Nice, Service de proximité, 6 novembre 2025, n° 24/04675) a ainsi prononcé la résiliation intégrale du bail d’habitation consenti par une SCI bailleresse, constatant que : « Il résulte de ce texte, qu’en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le syndicat des copropriétaires a le droit d’exercer une action en résiliation du bail, dès lors que le locataire contrevient aux obligations de celui-ci et que ses agissements qui causent un préjudice aux autres copropriétaires sont en outre contraires au règlement de copropriété […] DECLARE recevable l’action oblique du syndicat des copropriétaires de l’immeuble PLEIN SUD ; PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties ».

Cette solution s’applique avec la même vigueur aux baux commerciaux. Dans l’affaire tranchée par la cour d’appel de Toulouse précitée (CA Toulouse, 19 mai 2026, n° 24/00672), l’exploitant d’un local commercial en sous-sol causait d’importantes nuisances olfactives et sonores contraires à la destination de l’immeuble. La cour a confirmé le jugement de première instance qui avait prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial et l’expulsion de la société preneuse, observant que la bailleresse avait négligé de contraindre son locataire à effectuer les travaux d’insonorisation et d’extraction réglementaires.

De même, le tribunal judiciaire d’Évry (TJ Évry, PPROX_FOND, 27 mars 2025, n° 24/00139) a rappelé les obligations pesant solidairement sur le propriétaire : « Il est constant que les syndicats de copropriétaires peuvent agir obliquement contre un preneur en résiliation du bail passé par l’un des copropriétaires dont l’activité n’est pas conforme aux exigences du règlement et dès lors que ses demandes, adressées en ce sens au bailleur, sont restées vaines, et que cette carence compromet les droits des copropriétaires […] Le copropriétaire-bailleur, cocontractant au contrat constitutif de la copropriété, répond du fait de son locataire ». Le bailleur ne peut donc s’exonérer en prétendant qu’il n’est pas l’auteur matériel des désordres : contractuellement tenu de garantir la jouissance paisible de son lot envers ses pairs, son inaction justifie pleinement l’éviction judiciaire de son occupant.

B. L’expulsion de l’occupant sans titre et l’indemnisation des préjudices subis par la copropriété

Le prononcé de la résiliation judiciaire prive rétroactivement ou pour l’avenir le preneur de tout titre d’occupation sur les lieux. Par voie de conséquence directe, le locataire dont le bail est anéanti devient un occupant sans droit ni titre, dont l’expulsion matérielle peut être immédiatement ordonnée par la juridiction compétente.

C’est ici qu’intervient une articulation procédurale décisive : lorsque le syndicat des copropriétaires triomphe dans son action oblique, il obtient du tribunal judiciaire l’injonction faite à l’occupant de libérer immédiatement les lieux avec le concours de la force publique si nécessaire. Dans la conduite de cette phase coercitive, les praticiens doivent veiller au respect des règles encadrant la procédure d’expulsion du locataire, notamment la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand (TJ Clermont-Ferrand, JCP, 20 novembre 2025, n° 25/00288) a parfaitement délimité cette compétence juridictionnelle : « En vertu de l’article 1341-1 du Code civil, « Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ». Il en ressort qu’est reconnu au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, l’exercice de l’action oblique contre le locataire, en cas de carence du copropriétaire bailleur, en raison de violation du règlement ou de troubles graves, afin d’obtenir notamment la résiliation du bail et l’expulsion […] Le syndicat des copropriétaires de la Résidence MARYLAND n’excède pas les prérogatives permises par l’action en oblique en sollicitant la résolution pour l’avenir du contrat de bail et l’expulsion de M. [G] [T]. »

Cette décision met fin à une controverse doctrinale qui soutenait autrefois que l’action oblique se limitait à la déclaration de résiliation sans pouvoir s’étendre à la mesure d’expulsion physique. Les juges du fond confirment unanimement que l’expulsion constitue le prolongement matériel nécessaire de la résiliation du bail : priver le créancier de la faculté de faire expulser l’occupant viderait l’action oblique de toute efficacité salvatrice pour la copropriété.

Outre l’expulsion, le syndicat des copropriétaires peut cumuler l’action oblique avec une action directe en responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle (article 1240 du Code civil) dirigée à la fois contre le locataire et contre le bailleur négligent. La jurisprudence admet de longue date que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (solution de principe de l’assemblée plénière de la Cour de cassation du 6 octobre 2006, Bootshop). En vertu de cette règle, le syndicat est recevable à réclamer des dommages et intérêts pour compenser le préjudice collectif subi par l’immeuble : dégradation des peintures d’escalier, bris de serrures, souillures des halls, frais de sécurisation renforcée ou préjudice moral résultant de l’atteinte à la tranquillité de la résidence.

Le tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris, PCP JCP fond, 13 avril 2026, n° 26/00262) a ainsi assorti sa décision de résiliation et d’expulsion de sanctions financières, ordonnant au preneur de quitter les lieux sous astreinte et fixant une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges jusqu’à la libération effective des lieux. De même, le tribunal judiciaire de Nice (TJ Nice, 14 janvier 2025, n° 24/02240) a condamné le preneur déchu au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation et à des dommages-intérêts réparant le trouble collectif de jouissance infligé à la copropriété.

La condamnation pèse souvent in solidum sur le bailleur négligent lorsque sa passivité fautive a directement concouru à l’aggravation du préjudice des copropriétaires. Cette solidarité financière incite puissamment les bailleurs à ne pas abandonner leur bien aux dérives de locataires indélicats et à coopérer loyalement avec le syndic dès les premiers signalements de troubles.

Conclusion

L’action oblique exercée par le syndicat des copropriétaires s’affirme aujourd’hui comme une arme procédurale indispensable à la sauvegarde de l’ordre intérieur des immeubles collectifs. En permettant à la communauté des copropriétaires de s’immiscer légitimement dans le lien contractuel unissant un bailleur défaillant à un locataire perturbateur, l’article 1341-1 du Code civil rétablit la primauté de la règle collective sur l’incurie individuelle.

L’évolution de la jurisprudence contemporaine, illustrée par les arrêts et jugements rendus entre 2021 et 2026, témoigne d’un encadrement rigoureux de ce recours. Si les tribunaux n’hésitent plus à prononcer la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion définitive des fauteurs de troubles, ils subordonnent impérativement cette mesure radicale à la démonstration irréfutable d’une carence préalable du copropriétaire bailleur et à la preuve matérielle d’atteintes caractérisées au règlement de copropriété.

Pour les conseils syndicaux et les syndics d’immeubles, la réussite d’une telle démarche implique une anticipation méticuleuse : constitution d’un dossier de preuves irréprochable au moyen de constats de commissaire de justice, mise en demeure motivée adressée au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, et vote d’une délibération d’assemblée générale conférant au syndic un mandat clair et circonstancié. Face aux défis croissants posés par la multiplication des locations de courte durée et l’intensification des troubles de voisinage en milieu urbain dense, l’action oblique consacre l’équilibre fondamental entre le droit de propriété individuelle et l’impératif de paix collective dans la copropriété immobilière.