Fin septembre 2026, le scénario se répète dans de nombreux immeubles parisiens : un locataire cesse de payer son loyer à la rentrée, puis le bailleur découvre l’impayé après deux échéances manquées. Chacun regarde alors le calendrier : la trêve hivernale suspend l’exécution des expulsions du 1er novembre au 31 mars, et chaque semaine compte. Le locataire cherche comment gagner du temps, apurer sa dette et éviter la résiliation de son bail. Le bailleur cherche comment réagir vite, sans commettre une faute de procédure qui anéantirait des mois d’efforts. Les deux ont raison de s’intéresser au même document : le commandement de payer visant la clause résolutoire. Depuis la loi du 27 juillet 2023, cet acte obéit à des mentions précises, prescrites à peine de nullité, et déclenche un délai de six semaines qui conditionne toute la suite. Cet article expose, textes et décisions récentes à l’appui, la conduite à tenir des deux côtés : le contenu du commandement et les signalements qui l’accompagnent, les moyens de défense et les délais devant le juge, puis le jugement d’expulsion et son exécution à Paris et en Île-de-France à l’approche de la trêve.

I. Loyer impayé : que faire dès le commandement de payer et comment arrêter la clause résolutoire

A. Commandement de payer visant la clause résolutoire : contenu obligatoire, six semaines et signalements

Le bail d’habitation contient toujours une clause de résiliation de plein droit pour impayé. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le délai de six semaines, ramené de deux mois par la loi du 27 juillet 2023, court à compter de la signification du commandement par commissaire de justice. Un commandement non signifié, ou signifié sans viser la clause résolutoire, ne fait courir aucun délai et ne permet pas de constater la résiliation. Le droit commun des contrats rappelle d’ailleurs l’exigence de forme : « La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. » Et surtout : « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » En pratique, le bailleur vérifie donc en premier lieu que le bail écrit contient la clause et que le commandement la vise noir sur blanc.

Le contenu du commandement est enfermé dans six mentions obligatoires, exigées à peine de nullité. Il doit comporter « La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; » le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte précis de la dette, puis « L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; » la mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, avec son adresse, afin de solliciter une aide financière, et la mention de la possibilité de saisir à tout moment la juridiction compétente pour demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Chacune de ces mentions a une utilité directe : le décompte permet au locataire de contrôler les sommes réclamées, ligne par ligne, et de repérer les erreurs fréquentes comme des charges non justifiées, un loyer réévalué sans fondement, un double comptage d’un versement partiel ou des pénalités appliquées alors que le juge ne les a pas encore prononcées. Pour le bailleur, un décompte exact et un montant mensuel correctement renseigné écartent le moyen de nullité le plus courant devant le juge des contentieux de la protection.

Lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement doit aussi être signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut pas être tenue au paiement des pénalités ni des intérêts de retard. Le bailleur qui oublie cette signification conserve son recours en principal contre la caution, mais perd l’accessoire, ce qui représente souvent plusieurs centaines d’euros sur un arriéré de plusieurs mois. La caution qui reçoit le commandement hors délai tient là un moyen de défense chiffré, à soulever avec le cachet de signification à l’appui. Face à un locataire qui ne paie pas son loyer, le bailleur avisé traite donc la caution dès le premier jour, en même temps que le locataire, plutôt que de découvrir le problème un an plus tard devant le tribunal.

Le commandement déclenche également des signalements administratifs que les parties sous-estiment. Lorsque le locataire reste en impayé sans interruption depuis deux mois, ou lorsque sa dette équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges, le commissaire de justice agissant pour un bailleur personne physique, ou pour une société civile familiale entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré, signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX, en précisant les coordonnées et la situation socioéconomique des occupants. Ce signalement part par voie électronique. Le représentant de l’État saisit ensuite l’organisme désigné par le plan départemental pour réaliser un diagnostic social et financier, transmis à la CCAPEX avant l’audience. Pour le locataire, ce circuit est une chance : il ouvre l’accès à un accompagnement, à un plan d’apurement et aux aides du fonds de solidarité pour le logement. Pour le bailleur, il s’agit d’une étape dont la régularité conditionne la suite, car le diagnostic transmis au juge éclaire directement l’octroi des délais de paiement.

Les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles familiales supportent une contrainte supplémentaire : sous peine d’irrecevabilité de la demande, ils ne peuvent assigner aux fins de constat de la résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. Cette saisine passe par le signalement persistant des impayés aux organismes payeurs des aides au logement, en vue du maintien des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Concrètement, un bailleur institutionnel, une foncière ou une société commerciale qui assigne trop tôt s’expose à voir sa demande déclarée irrecevable, avec renvoi à recommencer après deux mois. À l’automne 2026, alors que la trêve hivernale approche, deux mois perdus reportent l’audience après le 1er novembre et repoussent l’exécution effective au printemps suivant. La vérification du calendrier incombe donc au bailleur avant toute assignation : date du signalement, preuve de la saisine, décompte des deux mois.

L’assignation elle-même doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, par le commissaire de justice et par voie électronique, afin que l’organisme compétent réalise le diagnostic social et financier au cours duquel locataire et bailleur présentent leurs observations. Le diagnostic est transmis au juge avant l’audience ainsi qu’à la CCAPEX. L’omission de cette notification, ou une notification tardive, entraîne l’irrecevabilité. Le locataire qui constate l’absence de diagnostic au dossier peut demander au juge d’en tirer les conséquences et, à tout le moins, solliciter un renvoi pour que l’enquête sociale soit réalisée. Le bailleur, de son côté, joint à son dossier l’accusé de notification au préfet, le diagnostic quand il lui a été communiqué, et la preuve du signalement à la CCAPEX. Un arrêt récent illustre la mécanique complète : la cour d’appel d’Aix-en-Provence, le 29 octobre 2025, dans une affaire opposant une société caution Visale subrogée aux droits de la bailleresse à un locataire d’un appartement de type T2, relève que la société « a fait signifier à M. [B] [I], le 24 novembre 2022, un commandement de payer la somme de 1500 € en principal, visant la clause résolutoire. Cet acte a été dénoncé à la CCAPEX. » L’assignation devant le juge des contentieux de la protection, dénoncée à la préfecture, visait le constat de l’acquisition de la clause et l’expulsion. La décision montre que les juges contrôlent chaque maillon : commandement visant la clause, dénonciation à la CCAPEX, assignation dénoncée au préfet.

B. Locataire menacé de résiliation : contester la dette, demander des délais et suspendre la clause résolutoire

Devant le juge des contentieux de la protection, le locataire ne se borne pas à demander du temps : il contrôle d’abord la dette elle-même. Le juge peut vérifier d’office chaque élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de délivrance et d’entretien d’un logement décent. Les provisions sur charges doivent être justifiées par la régularisation annuelle et les pièces correspondantes ; un arriéré gonflé de charges non régularisées, de frais de relance ou de pénalités non prévues au bail se réduit d’autant. Le locataire produit ses preuves de paiement, relevés bancaires, quittances partielles et échanges écrits, puis pointe chaque ligne du décompte adverse. Lorsque le logement présente des désordres graves, humidité persistante, chauffage défaillant, infiltrations, le locataire peut opposer l’inexécution par le bailleur de ses propres obligations. La Cour de cassation a rappelé le principe dans un arrêt du 5 mars 2026, rendu à propos d’un bail commercial où le preneur invoquait des travaux de mise aux normes non réalisés : « la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. » La portée de cette décision reste attachée au bail commercial et aux textes du commerce, mais elle illustre une méthode que le juge du bail d’habitation applique avec ses propres textes : avant de sanctionner le défaut de paiement, il examine si le bailleur a lui-même manqué à ses obligations essentielles, et l’exception d’inexécution peut paralyser la mise en oeuvre de la clause lorsque le manquement du bailleur est établi.

Le levier principal du locataire reste la demande de délais de paiement. L’article 24 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette des délais dans la limite de trois années, par dérogation au délai de droit commun, à condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Cette condition est décisive : le locataire qui paie de nouveau chaque mois son loyer courant, même sans apurer l’arriéré, démontre sa capacité de redressement et ouvre la porte aux délais comme à la suspension de la clause. À l’inverse, le locataire qui n’a rien versé depuis des mois et ne justifie d’aucune ressource régulière obtient rarement plus qu’un bref sursis. Le dossier de demande de délais se prépare donc avant l’audience : reprise du paiement courant avec preuves, budget mensuel détaillé, justificatifs de revenus, d’aides au logement et de démarches auprès du fonds de solidarité pour le logement, proposition écrite d’échéancier chiffré. Le juge qui accorde les délais peut suspendre les effets de la clause de résiliation pendant leur cours, et la loi tranche : « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » Chaque échéance devient ainsi une condition : un seul impayé pendant le plan fait retomber la clause, sans nouveau commandement.

Le droit commun des délais conforte ce dispositif. L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Pendant le délai fixé par le juge, les procédures d’exécution sont suspendues et les majorations d’intérêts ou pénalités de retard ne courent pas. Dans le bail d’habitation, le régime spécial de trois ans de l’article 24 prime, mais le juge combine les deux logiques : protection du débiteur de bonne foi, prise en compte des besoins du bailleur, suspension des pénalités. Un arrêt de la troisième chambre civile du 15 juin 2023, rendu en matière de bail commercial pendant la crise sanitaire, montre comment les juges articulent échéancier et clause : une ordonnance de référé avait autorisé la locataire à apurer son arriéré en vingt-quatre mensualités, ordonné la suspension de la clause résolutoire et prévu qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, la clause serait acquise après simple mise en demeure, avec poursuite de l’expulsion. La Cour de cassation contrôle ensuite la régularité du commandement de quitter les lieux délivré en exécution de cette ordonnance. L’arrêt du 15 juin 2023, pourvoi n° 21-23.902, appartient au contentieux commercial de la période protégée covid, distinct du bail d’habitation, mais il enseigne une règle pratique valable partout : un échéancier judiciaire protège tant qu’il est respecté au mois près, et la première mensualité manquée rouvre la voie à l’expulsion.

Le surendettement modifie encore la donne. Lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience il a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause statue selon l’état de la procédure : si la commission a déclaré la demande recevable, il accorde des délais jusqu’à l’approbation d’un plan conventionnel, la décision imposant des mesures, le jugement de rétablissement personnel ou la clôture de la procédure ; si un plan a été approuvé ou des mesures imposées, il accorde les délais et modalités du plan, et lorsque la commission a suspendu l’exigibilité de la créance locative, il accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre une nouvelle saisine. Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé ou prononcé, ou après la clôture d’un rétablissement avec liquidation, le juge suspend les effets de la clause pendant deux ans à compter de la décision d’effacement ou du jugement de clôture ; si pendant ces deux ans le locataire paie ses loyers et charges conformément au contrat, la clause est réputée ne pas avoir joué. Le locataire endetté a donc intérêt à saisir la commission de surendettement avant l’audience, à justifier de la recevabilité et à reprendre le loyer courant : ces trois gestes transforment une résiliation probable en suspension de deux ans. Le bailleur, de son côté, déclare sa créance dans la procédure, suit les décisions de la commission et adapte sa demande de délais aux mesures imposées, plutôt que de plaider l’expulsion sèche contre un dossier de surendettement recevable.

II. Expulser un locataire qui ne paie pas avant et pendant la trêve hivernale : jugement, délais et exécution

A. Jugement d’expulsion : résiliation du bail, indemnité d’occupation et délais de grâce

À l’audience, le juge tranche d’abord la question de la résiliation. Deux voies existent. La résolution peut résulter de l’application de la clause résolutoire, lorsque le commandement régulier est resté infructueux pendant six semaines et que les conditions légales sont remplies : le juge constate alors une résiliation déjà acquise de plein droit. À défaut de clause ou de commandement valable, l’article 1224 du code civil ouvre la résiliation judiciaire : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Le bailleur qui a négligé le commandement ne perd pas tout : il peut demander au juge de prononcer la résiliation pour manquement grave, en prouvant l’ampleur de l’arriéré et la mauvaise volonté du locataire. Mais cette voie est plus lente et laisse au juge un pouvoir d’appréciation entier, y compris le refus de résilier avec simple condamnation au paiement et délais. D’où l’importance du commandement régulier : il transforme une demande incertaine en constat, pourvu que chaque mention, chaque délai et chaque notification ait été respecté.

Le jugement qui prononce ou constate la résiliation fixe une indemnité mensuelle d’occupation, due depuis la résiliation jusqu’au départ effectif. Son montant correspond en général au loyer et aux charges, parfois majoré lorsque le maintien dans les lieux cause un préjudice distinct, parfois modulé selon les circonstances. Cette indemnité n’est pas un loyer : elle répare l’occupation sans droit ni titre et se recouvre par les voies d’exécution ordinaires, saisie sur compte ou sur rémunération, en plus des loyers arriérés déjà condamnés. Le locataire condamné à l’indemnité a intérêt à quitter les lieux dès que son relogement est possible, car chaque mois supplémentaire ajoute une dette difficilement effaçable, même en surendettement lorsque la dette locative postérieure à la recevabilité reste due. Le bailleur chiffre sa demande d’indemnité avec le dernier loyer connu, les charges réelles et les taxes récupérables, en produisant le bail, les derniers avis d’échéance et le décompte actualisé au jour de l’audience.

Le même jugement statue sur les délais pour quitter les lieux. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder ces délais dans les mêmes conditions. La durée obéit à une fourchette stricte : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Pour fixer la durée, le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune, les circonstances atmosphériques, les diligences accomplies en vue du relogement, le droit à un logement décent, les recours DALO engagés et le délai prévisible de relogement. Le locataire qui sollicite ces délais produit un dossier de relogement actif : demande de logement social à jour, attestations d’hébergement recherché, inscriptions auprès des organismes, certificats médicaux lorsque la santé est en jeu, preuves de reprise du paiement. La jurisprudence récente applique ces critères sans faiblesse : le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Besançon, le 12 septembre 2025, dans un dossier de logement social où l’expulsion avait été ordonnée, accorde aux occupants « un délai de grâce jusqu’au 15 mai 2026 pour quitter les lieux », en articulant ce délai avec la trêve hivernale qui suspend l’exécution pendant l’hiver. La décision illustre la méthode : un délai mesuré, adossé au calendrier de la trêve, plutôt qu’une expulsion immédiate ou un report indéfini.

B. Exécution à Paris et en Île-de-France : commandement de quitter les lieux, trêve du 1er novembre au 31 mars et relogement

Le jugement d’expulsion ne s’exécute pas le lendemain. Lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité, l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution impose un sas : « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux, sans préjudice des délais de grâce des articles L. 412-3 à L. 412-7. Le commandement de quitter les lieux, signifié par commissaire de justice, ouvre donc un délai de deux mois pendant lequel l’occupant peut partir volontairement, demander des délais au juge de l’exécution ou organiser son relogement. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai dans des cas limités, notamment en cas de mauvaise foi constatée ou d’entrée dans les lieux par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Hors ces cas, le bailleur qui fait procéder à l’expulsion avant l’expiration des deux mois commet une voie de fait et engage sa responsabilité. À Paris et en petite couronne, où les commissaires de justice et les services de la préfecture traitent des volumes importants à l’automne, le bailleur anticipe : signification du commandement dès que le jugement est exécutoire, sans attendre la fin du mois, pour que les deux mois courent pendant une période encore exécutable.

Puis vient la trêve hivernale, qui fige chaque année les expulsions non encore exécutées. L’article L. 412-6 dispose : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Concrètement, un jugement obtenu en octobre 2026, suivi d’un commandement de quitter les lieux signifié mi-octobre, voit son délai de deux mois expirer mi-décembre, en pleine trêve : l’expulsion avec le concours de la force publique attend le 1er avril 2027, sauf relogement assuré ou délais de grâce qui courent. En revanche, la trêve suspend l’exécution, pas la procédure : le bailleur peut toujours faire délivrer un commandement de payer en cas de loyers impayés, saisir le tribunal pour engager ou poursuivre une instance, obtenir un jugement et signifier un commandement de quitter les lieux pendant l’hiver. La trêve ne fait pas disparaître la dette et n’annule pas la résiliation : elle en diffère l’exécution matérielle. Les exceptions sont étroites : aucune suspension lorsque l’expulsion sanctionne une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et réduction ou suppression possible du sursis pour les autres lieux occupés par les mêmes procédés. Le squat avéré ne bénéficie donc pas du sursis, tandis que le locataire dont le bail a été résilié pour impayé en bénéficie pleinement.

À Paris et en Île-de-France, l’exécution suit des circuits locaux précis. Le jugement est généralement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, à Paris comme dans les tribunaux de Nanterre, Bobigny et Créteil pour la petite couronne, puis l’expulsion matérielle requiert le concours de la force publique, sollicité auprès du préfet : à Paris auprès du préfet de police, dans les autres départements franciliens auprès du préfet du département. Le dossier de demande de concours démontre le caractère exécutoire du jugement, l’expiration du délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux et, le cas échéant, la déchéance de l’échéancier accordé. Lorsque le concours est refusé ou différé, notamment en période hivernale ou pour des motifs d’ordre public local, le bailleur peut engager la responsabilité de l’État pour refus de concours, avec indemnisation de la perte de loyers pendant la période de refus. Cette action, portée devant le tribunal administratif, suppose un dossier complet et un préjudice chiffré mois par mois. Le locataire parisien menacé, de son côté, active les relais locaux : la CCAPEX de Paris, réunie sous l’autorité du préfet et avec la Ville de Paris, le fonds de solidarité pour le logement de Paris pour une aide ponctuelle ou un prêt, la commission de surendettement de Paris ou de son département de résidence, et les permanences d’accès au droit de son arrondissement pour préparer l’audience. Chaque démarche laisse une trace écrite versée au dossier : le juge parisien, confronté à des arriérés souvent supérieurs à 5 000 euros pour quelques mois de loyer, distingue nettement le locataire qui documente ses démarches de celui qui se présente les mains vides.

Le relogement institutionnel passe par le droit au logement opposable. La commission de médiation peut être saisie par toute personne de bonne foi menacée d’expulsion sans relogement, dans les conditions de l’article L. 441-2-3 du code de la construction et de l’habitation, dont la composition et la saisine obéissent à des règles départementales précises. La commission de médiation peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est menacé d’expulsion sans relogement. À Paris, où le délai de relogement effectif après une décision favorable dépasse fréquemment l’année, la saisine DALO ne bloque pas l’expulsion à elle seule, mais elle pèse dans l’octroi des délais de grâce au titre du délai prévisible de relogement, et elle ouvre une perspective que le juge prend en compte. Le locataire joint à sa demande DALO le jugement d’expulsion, le commandement de quitter les lieux, ses justificatifs de ressources et la preuve de ses recherches. Le bailleur, informé du recours, ne peut pas s’y opposer, mais il peut souligner la mauvaise foi ou l’absence de diligences lorsque le dossier du locataire est vide. En pratique francilienne, la combinaison gagnante côté locataire réunit quatre pièces : reprise du loyer courant, échéancier proposé, saisine du FSL et recours DALO ou demande de logement social active. Côté bailleur, la combinaison gagnante réunit la symétrie : commandement régulier, signalements et notifications à date, décompte exact et assignation dans les délais.

Le calendrier d’octobre 2026 se lit donc sans illusion des deux côtés. Pour un impayé né en août ou septembre, le commandement signifié en octobre ouvre six semaines qui portent à fin novembre ou décembre : la clause ne peut jouer avant, et l’assignation ne peut être engagée utilement qu’ensuite, avec notification au préfet six semaines avant l’audience et diagnostic social. L’audience se tient en hiver, le jugement au premier trimestre 2027, le commandement de quitter les lieux au printemps, et l’expulsion avec concours à la fin du printemps 2027 si aucun apurement ni délai n’est intervenu. Dix-huit mois peuvent séparer le premier impayé du départ contraint. Ce délai n’est une fatalité pour personne : le locataire qui paie de nouveau son loyer courant dès octobre, sollicite le FSL et propose un échéancier réaliste sur douze à trente-six mois évite le plus souvent la résiliation ; le bailleur qui signale tôt, signifie à la caution dans les quinze jours, saisit la CCAPEX dans les formes et produit un décompte exact obtient soit le paiement, soit un jugement solide et exécutable au printemps. L’erreur commune consiste à attendre : le locataire qui laisse passer le délai de six semaines sans payer ni saisir le juge perd son meilleur moyen, et le bailleur qui assigne sans notification au préfet perd son audience.

Conclusion

Face à un loyer impayé à l’automne 2026, chaque partie tient une partie du calendrier. Le locataire dispose de six semaines après le commandement pour payer, demander des délais ou saisir le juge, puis de délais de paiement jusqu’à trois ans et de délais pour quitter les lieux d’un mois à un an, avec la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars comme suspension de l’exécution et non comme annulation de la dette. Le bailleur dispose d’une clause résolutoire qui joue de plein droit après un commandement régulier, d’une assignation encadrée par des notifications au préfet et à la CCAPEX, et d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif. Les décisions récentes confirment que les juges vérifient tout : la mention expresse de la clause, les six mentions du commandement, la dénonciation à la CCAPEX et au préfet, la reprise du loyer courant et les diligences de relogement. À Paris et en Île-de-France, où les loyers élevés gonflent vite l’arriéré et où les juridictions exigent des dossiers chiffrés, la rigueur documentaire fait la différence entre une résiliation évitée par un échéancier tenu et une expulsion exécutée au printemps. Le premier geste utile reste le plus simple : payer de nouveau le loyer courant ou, côté bailleur, faire signifier un commandement exact, puis écrire, chiffrer et saisir les relais avant que la trêve fige l’exécution.