Des taches sombres dans l’angle du plafond de la chambre, une odeur de renfermé qui ne part plus malgré les fenêtres ouvertes, du papier peint qui gondole derrière l’armoire : à l’automne, quand le chauffage se rallume et que les aérations restent closes, beaucoup de locataires découvrent que l’air de leur logement ne se renouvelle plus. Et très vite, la même discussion s’installe entre le locataire et le bailleur : la ventilation mécanique contrôlée, la VMC, est en panne, encrassée, éteinte — ou tout simplement absente. Qui devait l’installer ? Qui devait la nettoyer ? Qui paie la réparation, et qui paie les dégâts ?
La réponse tient en trois phrases, qu’il faut ensuite manier avec prudence. D’abord, la loi n’impose pas une VMC en tant que telle, mais elle impose au bailleur un logement qui permette une aération permanente et efficace ; quand l’absence de ventilation rend le logement indécent, le juge peut ordonner au bailleur d’installer une VMC, comme le tribunal judiciaire de Paris l’a fait le 16 avril 2026 sous astreinte. Ensuite, l’entretien courant — nettoyer les bouches d’extraction, dépoussiérer les grilles, faire ramoner les conduits — incombe au locataire, tandis que la réparation du moteur, de la gaine ou d’une installation hors d’état incombe au bailleur. Enfin, quand l’humidité est déjà là, tout se joue sur la preuve : d’où vient l’eau, qui a entretenu quoi, et qui démontre quoi avec quels documents.
Deux réserves s’imposent avant d’aller plus loin, et elles valent pour tout l’article. Chaque logement est un cas particulier : une condensation due à un pont thermique ne se traite pas comme une infiltration de façade, et une VMC coupée par l’occupant ne se juge pas comme une VMC jamais installée par le bailleur. Et seul le juge, saisi des pièces du dossier, tranche en dernier ressort ; les décisions citées ici illustrent comment les tribunaux raisonnent, elles ne prédisent pas l’issue d’un litige différent. Cet article est une information générale, pas une consultation sur un dossier.
I. Installer et entretenir : le partage des rôles entre bailleur et locataire
La VMC concentre un malentendu fréquent : parce qu’elle est accrochée au mur du logement occupé, chacun croit qu’elle appartient à l’autre. Le droit tranche autrement, en distinguant trois questions : fallait-il une ventilation, qui l’entretient au quotidien, et qui la répare quand elle tombe en panne.
A. Fallait-il une VMC dans ce logement ?
Commençons par l’idée reçue la plus répandue : non, aucun texte n’oblige le bailleur à poser une VMC dans tous les logements loués. Le service public le dit à sa manière, en visant les éventuels dispositifs de ventilation des logements : éventuels, donc pas systématiquement imposés en tant que tels. Ce qui est imposé, c’est le résultat — une aération suffisante et permanente. La distinction est décisive, parce que l’obligation qui pèse sur le bailleur porte sur un air renouvelé et une humidité évacuée, et non sur la pose de tel ou tel appareil.
Cette obligation de résultat découle du logement décent. La page officielle du service public consacrée au logement à louer décent (vérifiée le 21 mars 2025) énonce le critère applicable :
Autrement dit, un logement sans aucune ventilation — ni VMC, ni grilles d’aération, ni tirage naturel suffisant — dont l’air stagne et dont les murs moisissent, ne satisfait pas ce critère. Le code civil l’impose d’ailleurs au bailleur en des termes généraux : D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Et quand le critère n’est pas satisfait, le juge peut imposer au bailleur la solution technique qui manque, y compris une VMC là où il n’y en avait aucune.
C’est exactement ce qu’a jugé le tribunal judiciaire de Paris le 16 avril 2026 (RG 25/10532). Dans un appartement loué depuis 2006 par un office public de l’habitat, la chambre du fond présentait des moisissures ; l’expertise relevait un pont thermique classique, de la condensation concentrée derrière le mobilier accolé aux parois, et précisait que la pièce « n’est pas équipée de VMC ». Le bailleur, de son côté, ne démontrait ni l’absence d’aération par le locataire ni une suroccupation de la pièce. Le tribunal en a déduit que le logement était indécent et a condamné l’office à nettoyer les moisissures, à reprendre l’isolation et la peinture du mur extérieur et à installer une VMC, le tout sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé un délai de trois mois suivant la signification de la décision. L’enseignement est net : l’absence de VMC, combinée à une humidité avérée, peut contraindre le bailleur à en installer une, à ses frais et sous sanction financière.
Pour le bailleur, la leçon pratique est donc la suivante : dans un logement ancien sans ventilation — situation fréquente dans le parc parisien, où des pièces ont été créées ou cloisonnées sans reprise de l’aération — attendre que le locataire se plaigne des moisissures, c’est prendre le risque d’une condamnation à équiper le logement sous astreinte. Faire vérifier l’aération avant la mise en location, poser les grilles ou la VMC qui manquent et conserver les factures, c’est à la fois respecter l’obligation de délivrance et se ménager une preuve. Pour le locataire, symétriquement, l’absence de tout dispositif de ventilation est un signal d’alerte dès l’état des lieux d’entrée : le noter par écrit et le photographier, c’est se réserver la possibilité de démontrer plus tard que l’humidité ne vient pas de son mode de vie.
B. Qui nettoie, qui répare et qui le prouve ?
Une fois la VMC installée, le partage des tâches obéit à la logique générale de la location : au locataire l’entretien courant et les petites réparations, au bailleur les grosses réparations, le remplacement à l’identique des équipements vétustes et la remise en état. La VMC s’insère dans ce cadre sans régime d’exception : le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, tandis que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Les sources officielles décrivent ce partage avec une précision utile au quotidien.
La page du service public sur l’entretien courant et les réparations locatives (vérifiée le 21 mai 2025) attribue au locataire deux gestes qui concernent directement la ventilation. D’une part, le locataire doit entretenir couramment les robinets, les siphons et les ouvertures d’aération ; d’autre part, il doit faire ramoner les conduits de ventilation et d’évacuation des fumées et des gaz (chaudière, cheminée, VMC…). Le guide public Signal Logement, édité par les services de l’État, traduit ce partage dans un tableau synthétique dont la ligne VMC est limpide : à la colonne du locataire figure le nettoyage des grilles, à celle du propriétaire le remplacement du moteur. Les agences départementales d’information sur le logement tiennent le même raisonnement : au locataire l’aération quotidienne des pièces, le nettoyage des bouches et des grilles, un chauffage suffisant pour éviter la condensation et le nettoyage des traces superficielles quand elles résultent de son usage — linge séché à l’intérieur sans aérer, logement sous-chauffé, aérations obstruées. Les dégradations qui résultent de ces défauts d’usage peuvent alors lui être imputées, tandis que l’humidité venue du bâti ou d’une installation défaillante reste au bailleur.
Concrètement, le locataire doit donc dépoussiérer régulièrement les bouches d’extraction de la cuisine, de la salle de bains et des WC, ne jamais les boucher ni les démonter, nettoyer les grilles d’arrivée d’air des fenêtres, aérer chaque jour même en hiver, chauffer suffisamment pour éviter la condensation, et faire procéder au ramonage ou au dépoussiérage des conduits selon les préconisations. Le bail d’habitation comporte d’ailleurs une notice d’information qui rappelle ces obligations d’entretien, et le locataire qui néglige ces gestes s’expose à se voir imputer les dégradations qui en résultent.
Le bailleur, lui, prend en charge tout ce qui relève de l’installation elle-même : le moteur qui rend l’âme, la gaine écrasée ou percée, le caisson défectueux, la VMC d’origine sous-dimensionnée ou posée sans respect des règles de l’art, et plus généralement la remise en état d’un équipement mentionné au contrat qui ne fonctionne plus. La cour d’appel de Caen l’a illustré le 13 mars 2025 (RG 24/00896) : dès les premiers jours du bail, le bailleur avait fait fixer la grille d’aération de la cuisine puis fait réparer la gaine de la VMC — des travaux de structure qui lui incombaient et qu’il avait d’ailleurs assumés sans discuter. La frontière passe donc là où le bon sens la place : le locataire entretient ce qui s’encrasse à l’usage, le bailleur répare et remplace ce qui casse, s’use ou a été mal conçu.
Reste la question que les deux parties oublient le plus souvent : qui prouve quoi. Le locataire avisé conserve les factures de ramonage ou de nettoyage, les attestations d’entretien et les échanges écrits signalant la panne au bailleur ; le bailleur avisé conserve les factures d’installation et de dépannage, les rapports d’intervention de ses artisans et les états des lieux comparés. Dans les deux décisions étudiées pour cet article, ce sont ces pièces — rapport d’expertise et constat de commissaire de justice d’un côté, rapports d’artisans et constats de visite de l’autre — qui ont fait basculer l’issue. Une VMC qui fonctionne mal sans que personne ne l’ait jamais signalé par écrit, c’est un litige où chacun accusera l’autre ; la même panne signalée par lettre avec un délai raisonnable, c’est un dossier. Et le rappel du code civil pèse sur l’occupant : il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.
II. Quand l’humidité est déjà là : établir les responsabilités et agir dans l’ordre
Les moisissures constatées, la tentation est grande de foncer : le locataire exige des travaux immédiats et une baisse de loyer, le bailleur impute tout au mode de vie de l’occupant et menace de retenir le dépôt de garantie. Les tribunaux, eux, procèdent dans l’ordre inverse : d’abord identifier la cause de l’humidité, ensuite en déduire qui manque à son obligation, enfin choisir la sanction adaptée. Suivre cet ordre, c’est éviter les démarches qui se retournent contre leur auteur.
A. Prouver d’où vient l’eau avant d’accuser qui que ce soit
L’humidité d’un logement a rarement une cause unique, et c’est précisément pour cela que les juges s’appuient sur des constatations techniques plutôt que sur les affirmations des parties. Trois sources d’humidité doivent être distinguées : l’eau qui vient de l’extérieur (infiltration de façade, remontée, fuite), l’eau produite par le bâtiment mal ventilé ou mal isolé (pont thermique, condensation), et l’eau produite par l’occupation (linge séché à l’intérieur sans aération, absence de chauffage, aérations bouchées, VMC coupée). Seule la troisième relève du locataire ; les deux premières relèvent du bailleur, à charge pour chacun de démontrer sa version.
Le jugement parisien du 16 avril 2026 montre comment cette démonstration se construit. L’expertise y écartait l’infiltration par façade — aucune humidité relevée à l’appareil de mesure dans les fonds — et concluait à un pont thermique classique avec une condensation concentrée au droit du mobilier accolé aux parois, incompatible avec une ventilation suffisante ; surtout, la pièce n’était pas équipée de VMC, et le bailleur ne démontrait ni le défaut d’aération du locataire ni une suroccupation. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve d’une faute d’usage, le logement a été déclaré indécent et les travaux mis à sa charge. La méthode du tribunal mérite d’être retenue : l’expert décrit, mesure et écarte les hypothèses une à une, et c’est à celui qui allègue le défaut d’entretien de le prouver.
L’arrêt de la cour d’appel de Caen du 13 mars 2025 montre le miroir inversé, celui où le locataire est à l’origine du désordre. Le système de ventilation du logement avait été contrôlé sans anomalie — deux bouches d’extraction vers l’extérieur et des grilles d’arrivée d’air opérationnelles — mais le rapport relevait que la VMC est éteinte en pleine journée, M. [Z] indiquant lui-même la couper la nuit afin de ne pas être gêné par le bruit, et un artisan constatait quelques semaines plus tard que la VMC n’était pas mise en marche par les occupants. La cour en a déduit que le logement comportait des dispositifs d’ouverture et de ventilation en bon état permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements comme exigé par l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, que le bailleur avait fait réaliser les travaux préconisés, et que l’humidité persistante relevait de l’usage. Les locataires et leurs cautions ont été condamnés solidairement à 4 377,87 euros au titre des réparations locatives, outre les loyers impayés. Couper sa VMC pour ne plus l’entendre, boucher les grilles pour ne plus sentir les courants d’air, sécher le linge dans la chambre sans aérer : ces gestes du quotidien, une fois établis par un professionnel, deviennent des fautes d’usage qui coûtent cher.
Pour les occupants et les propriétaires parisiens et franciliens, le mode d’emploi probatoire tient donc en quelques réflexes. Comparer les états des lieux d’entrée et de sortie — en se souvenant que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire —, photographier les grilles et les bouches à l’arrivée comme au départ, faire établir un constat par un commissaire de justice quand les moisissures apparaissent, conserver les attestations d’entretien et les factures d’intervention, et demander une expertise — amiable ou judiciaire — quand les causes sont mêlées. L’accompagnement d’un avocat en droit immobilier à Paris prend ici tout son sens : cadrer la mise en demeure, choisir entre conciliation, expertise et action au fond, et présenter au juge un dossier où chaque désordre est rattaché à sa cause technique plutôt qu’à une accusation générale. Et une mise en garde réciproque : le locataire qui retient son loyer de sa propre initiative et le bailleur qui fait réaliser les travaux sans constat partagé prennent tous deux le risque de voir le juge leur donner tort sur la forme alors qu’ils avaient raison sur le fond.
B. Agir dans l’ordre : mise en demeure, juge et dépôt de garantie
Une fois la cause identifiée, encore faut-il agir dans l’ordre que le droit exige, sous peine de perdre un procès gagnable. Cet ordre varie selon que l’on est locataire ou bailleur, et il réserve des surprises aux deux.
Côté locataire, la première étape est une mise en demeure écrite du bailleur, décrivant les désordres, rappelant son obligation de délivrer un logement décent et ventilé, et fixant un délai raisonnable pour intervenir, avec copie des pièces (photos, constat, échanges antérieurs). Si le bailleur ne réagit pas, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu du logement — à Paris, celui du tribunal judiciaire de Paris — pour exiger la mise en conformité. Ménager un calendrier réaliste renforce la demande : un premier courrier fixant un délai de quelques semaines pour un diagnostic, puis, à défaut, une mise en demeure avec un délai précis pour les travaux, et enfin la saisine du juge avec l’ensemble des pièces classées par ordre chronologique. Dans l’affaire parisienne, le tribunal a accordé au bailleur trois mois après la signification pour installer la VMC avant que l’astreinte ne coure : le juge sanctionne l’inaction, mais il laisse au bailleur condamné le temps matériel d’intervenir, ce qui rend d’autant plus décisif le point de départ — la date de la première réclamation écrite. La loi du 6 juillet 1989 organise ce recours en deux temps, que le jugement parisien rappelle : la première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer. La réduction de loyer est donc subsidiaire : dans l’affaire parisienne, le tribunal a ordonné les travaux sous astreinte mais a refusé la réduction pour la période antérieure, les conditions n’étant pas remplies. Surtout, le locataire ne peut pas suspendre de lui-même le paiement de son loyer au motif que le logement est indécent, sauf impossibilité d’utiliser les lieux ; celui qui cesse de payer s’expose à une procédure pour impayés alors même que son logement est effectivement dégradé. Quant aux dommages et intérêts, ils réparent le préjudice démontré — trouble de jouissance, démarches, travaux avancés — mais dans la mesure démontrée : le locataire parisien qui demandait 6 000 euros, sans établir le lien entre l’humidité et les problèmes de santé allégués, n’a obtenu que 500 euros, le tribunal ramenant l’indemnité en réparation des désordres à plus juste proportion. Réclamer suppose de chiffrer et de justifier, pièce par pièce. Deux règles de procédure ferment le tableau : les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, de sorte qu’une condamnation à faire des travaux sous astreinte produit ses effets sans attendre l’appel ; et la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie, le juge pouvant en outre condamner le perdant à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Côté bailleur, l’arme du dépôt de garantie obéit à des règles strictes que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard. Le service public (page vérifiée le 9 juin 2026) rappelle que le propriétaire ne peut retenir des sommes qu’en s’appuyant sur la comparaison des états des lieux et en justifiant chaque euro : en cas de retenue, le propriétaire (ou l’agence immobilière) doit remettre au locataire des documents justificatifs. Il peut par exemple s’agir des documents suivants : états des lieux d’entrée et de sortie, photos, constat fait par un commissaire de justice (anciennement constat d’huissier de justice), factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse…. Surtout, la vétusté — l’usure normale due au temps et à l’usage — reste à sa charge et ne peut pas être imputée au sortant. Le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc l’a rappelé le 8 septembre 2025 (RG 24/01910) dans un litige où des bailleurs réclamaient plus de 9 000 euros de réparations après six ans et demi d’occupation : le bailleur est fondé à réclamer au locataire les travaux de remise en état du bien nécessaires, à l’exception toutefois de ceux consécutifs à la vétusté, et après examen poste par poste, seuls 444,24 euros de réparations locatives ont été mis à la charge des anciens locataires, déduction faite du dépôt de garantie. Pour une VMC, la transposition est directe : le nettoyage négligé des bouches pendant des années peut justifier une retenue documentée par devis, mais le moteur usé par quinze ans de service relève de la vétusté et reste au bailleur, même si le locataire n’a jamais rien nettoyé.
En Île-de-France, ce contentieux présente des traits pratiques que les parties ont intérêt à anticiper. Les délais d’audiencement devant le juge des contentieux de la protection imposent de constituer le dossier tôt, dès la première mise en demeure, plutôt qu’au bout d’un an de relances téléphoniques. Les constats de commissaire de justice, les rapports d’expertise amiable et les attestations d’entretien y jouent le même rôle décisif que dans les affaires citées : à Paris comme ailleurs, le juge ne visite pas le logement, il lit les pièces. Enfin, les logements parisiens anciens, souvent dépourvus de VMC d’origine et parfois cloisonnés au fil des divisions, cumulent les deux risques — absence d’équipement imputable au bailleur et gestes d’usage discutables du locataire — ce qui rend l’expertise technique presque systématiquement nécessaire quand les positions se figent. Dans ce ressort comme dans les autres, la partie qui fait constater tôt et qui écrit à l’autre en recommandé part avec une longueur d’avance.
Une VMC n’est donc ni un gadget dont personne ne répond, ni une baguette magique qui efface toutes les moisissures. C’est un équipement du logement dont la loi répartit la charge avec une logique constante : au bailleur, fournir un logement qui respire et maintenir l’installation en état de fonctionner ; au locataire, l’utiliser comme prévu, la nettoyer et signaler ses pannes par écrit. Quand l’humidité s’installe malgré tout, la question n’est plus de savoir qui a raison en général, mais qui démontre, pièces à l’appui, d’où vient l’eau. Les locataires qui aèrent, chauffent, nettoient les bouches et conservent leurs attestations, comme les bailleurs qui équipent, réparent et font constater, traversent ces litiges sans dommage. Les autres apprennent à leurs frais — parfois 444 euros, parfois plus de 4 000 — que dans un logement qui ne respire plus, le silence et l’inaction se paient comptant.