Votre bailleur de boutique, de bureau ou de restaurant à Paris vous adresse fin septembre une régularisation de charges salée, sans une seule facture, tout en appliquant une hausse automatique de 1,5 % du loyer prévue au bail. Vous vous demandez s’il faut payer pour éviter la résiliation, comment contester une régularisation de charges en bail commercial, et comment faire déclarer non écrite une clause d’augmentation automatique du loyer. Deux arrêts de la troisième chambre civile du 29 janvier 2026 et un arrêt de section du 3 septembre 2026, publié au Bulletin, apportent des réponses nettes : le bailleur doit prouver les charges et adresser les justificatifs au locataire qui les demande, tandis que la clause qui organise une hausse forfaitaire perpétuelle à la seule hausse doit être réputée non écrite. Ce dossier explique les pièces à exiger, les délais à tenir, le calcul du trop-perçu et la conduite à adopter devant le tribunal judiciaire de Paris.

I. Contester une régularisation de charges sans justificatifs et récupérer les provisions en bail commercial

La fin du mois de septembre concentre les litiges de charges en bail commercial. Le décret impose au bailleur de communiquer l’état récapitulatif annuel au plus tard le 30 septembre de l’année suivant l’exercice, ou dans les trois mois de la reddition des charges de copropriété pour les immeubles concernés. Quand cet état arrive sans détail, sans facture, ou n’arrive pas, le réflexe de payer pour acheter la paix se comprend, surtout après un commandement visant la clause résolutoire. Le droit des baux commerciaux offre pourtant un cadre protecteur précis, renforcé par deux arrêts du 29 janvier 2026 : exiger l’inventaire contractuel, exiger l’état annuel, exiger chaque justificatif, puis contester le solde et réclamer la restitution des provisions non justifiées.

A. Comment contester une régularisation de charges en bail commercial quand le bailleur ne transmet aucun justificatif

Le point de départ se trouve dans le bail lui-même. Selon l’article L. 145-40-2 du code de commerce, « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. » Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. La première vérification consiste donc à relire l’inventaire : quelles catégories sont mises à votre charge, selon quelle clé de répartition, avec quel prorata de surface, et avec quelle exclusion des dépenses non récupérables. Tout ce qui ne figure pas dans l’inventaire ne peut pas vous être imputé par une simple régularisation.

Le deuxième texte détermine le calendrier et le contenu de la reddition. Selon l’article R. 145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel « est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. » Cet état inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges. Concrètement, pour l’exercice 2024, vous devez avoir reçu l’état au 30 septembre 2025, ou dans les trois mois de l’assemblée générale qui a approuvé les comptes de copropriété si vos locaux dépendent d’une copropriété parisienne. Passé ce délai, la régularisation reste possible mais le rapport de force change, comme l’illustre l’arrêt du 29 janvier 2026 examiné plus bas.

Le troisième point porte sur les charges non imputables. Selon l’article R. 145-35 du code de commerce, certains postes ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, notamment les grosses réparations relevant de l’article 606 du code civil et les honoraires liés à ces travaux, ainsi que les impôts sans lien avec l’exploitation ou les pénalités personnelles du bailleur. Dans les régularisations parisiennes, les lignes litigieuses reviennent souvent : ravalement compté en charges courantes, remplacement complet d’une chaudière collective, honoraires de gestion locative du bailleur, taxe foncière refacturée sans ventilation entre occupant et bailleur, assurance immeuble majorée sans attestation. Rayez d’emblée les postes qui relèvent des grosses réparations ou qui ne figurent pas dans l’inventaire contractuel.

L’arrêt du 29 janvier 2026, pourvoi numéro 24-14.982, apporte l’apport décisif sur la preuve (arrêt numéro 72 FS-B du 29 janvier 2026). Dans cette affaire, une société civile immobilière avait donné à bail commercial des bureaux à compter du 1er juillet 2015 pour neuf ans, puis avait fait signifier le 15 mars 2019 un commandement de payer des charges visant la clause résolutoire. La locataire avait assigné dès le 15 avril 2019 en contestation. La cour d’appel de Versailles avait validé les charges au motif que la bailleresse versait des courriers de reddition détaillés poste par poste avec prorata de surface, et que les factures avaient été mises à disposition. La Cour de cassation casse sur ce point. Elle rappelle que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver », selon l’article 1353 du code civil, et que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », selon l’article 1103 du code civil, avant de poser la règle applicable aux articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce.

La Cour juge que « le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci » (arrêt numéro 72 FS-B du 29 janvier 2026). Elle ajoute que le bailleur « doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (arrêt numéro 72 FS-B du 29 janvier 2026). La formule décisive tient en une phrase : le bailleur doit « les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (arrêt numéro 72 FS-B du 29 janvier 2026). Mettre les factures à disposition dans un local, sur un portail sans envoi, ou par simple consultation sur place ne suffit pas quand le locataire a réclamé l’envoi. Il faut adresser les pièces.

La portée pratique à Paris est directe. Quand vous recevez une régularisation sans facture, adressez immédiatement une demande écrite de communication, par lettre recommandée avec accusé de réception et par courriel, en visant l’article R. 145-36 du code de commerce : « Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci. » La Cour reprend cette obligation à l’identique, dans les termes de l’article R. 145-36. Listez chaque exercice, chaque montant appelé, et demandez pour chacun l’état récapitulatif complet, le décompte de répartition, les factures des prestataires, les relevés de consommation, l’avis de taxe foncière avec ventilation, le procès-verbal d’assemblée générale de copropriété et le décompte du syndic pour les immeubles concernés. Fixez un délai de quinze jours et conservez la preuve de l’envoi.

Si le bailleur répond par un tableau interne ou un simple courriel récapitulatif, cela ne vaut pas justification. Dans l’affaire du 29 janvier 2026, des courriers listant poste par poste les dépenses et calculant la part au prorata n’ont pas suffi, parce que les justificatifs eux-mêmes n’avaient pas été adressés alors qu’ils étaient réclamés. Exigez les factures des entreprises, les contrats de maintenance, les relevés du syndic, les appels de fonds et les justificatifs fiscaux. Pointez par écrit les manques : facture manquante pour le nettoyage des parties communes du deuxième trimestre, contrat d’ascenseur sans grille tarifaire, consommation d’eau sans relevé de compteur divisionnaire, électricité des communs sans facture du fournisseur. Chaque ligne non justifiée doit être isolée dans votre contestation chiffrée.

La charge de la preuve pèse sur le bailleur devant le juge. La Cour reproche à la cour d’appel d’avoir validé les charges alors « qu’il incombait à la bailleresse d’adresser à la locataire qui lui en avait fait la demande les justificatifs des charges, impôts, taxes et redevances qu’elle lui imputait et de justifier devant le juge du montant des charges qui étaient contestées par la locataire » (arrêt numéro 72 FS-B du 29 janvier 2026). Devant le tribunal judiciaire de Paris, cette phrase structure vos conclusions : rappelez la demande de pièces restée sans envoi effectif, produisez votre lettre recommandée et l’inventaire du bail, puis demandez le rejet du solde réclamé faute de preuve et la restitution des provisions correspondant aux postes non justifiés. Le juge ne peut pas vous condamner sur un simple tableau du bailleur quand vous avez contesté le montant et réclamé les factures.

Un second arrêt du même jour nuance utilement la sanction du retard. Dans l’affaire du pourvoi numéro 24-16.270 (arrêt numéro 74 du 29 janvier 2026), la locataire demandait le remboursement intégral des provisions 2016 à 2020 parce que les états et factures n’avaient été transmis que par courriel du 16 juillet 2021, après mise en demeure du 1er juillet 2021, donc après les délais légal et contractuel. La Cour rejette le pourvoi et juge que « Le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles. » Le retard seul ne donne pas droit à un remboursement automatique. Tout dépend de la preuve rapportée ensuite, y compris devant le juge. Votre stratégie doit donc combiner deux leviers : dénoncer l’absence d’envoi des justificatifs réclamés pour faire écarter le solde, et contester ligne par ligne le montant pour obliger le bailleur à justifier chaque euro devant le tribunal.

B. Récupérer les provisions versées et faire échec au commandement visant la clause résolutoire : que faire quand le bailleur menace de résilier

Le commandement de payer visant la clause résolutoire produit un effet de sidération, surtout pour un commerce parisien dont le bail représente l’actif principal. Selon l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Le délai d’un mois court à compter de la signification par commissaire de justice. Pendant ce mois, chaque paiement partiel, chaque contestation motivée et chaque demande de justificatifs compte. Après ce mois, le bailleur peut saisir le juge pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, mais le juge vérifie la régularité du commandement et le bien-fondé de la dette.

Dans l’affaire jugée le 29 janvier 2026 sous le numéro 24-14.982, la Cour casse la condamnation au solde locatif mais laisse intacte une partie du dispositif : elle maintient la partie du dispositif qui avait jugé sans fondement le commandement de payer du 15 mars 2019 visant la clause résolutoire, lequel ne peut donc produire effet. Autrement dit, le commandement avait déjà été jugé sans fondement en première instance et cette annulation est devenue définitive. L’enseignement est clair : un commandement qui réclame des charges non justifiées, ou qui ne détaille pas la ventilation exigible, peut être déclaré sans effet. Ne laissez jamais un commandement sans réponse écrite dans le mois.

La conduite à tenir dans le mois se déroule en quatre temps. D’abord, faites vérifier la forme du commandement par votre conseil : signification régulière, décompte précis mois par mois entre loyer, provisions, régularisations, intérêts et frais, mention du délai d’un mois et reproduction de l’article L. 145-41. Un commandement global qui mélange loyers et charges sans ventilation, ou qui omet la mention légale, encourt la nullité. Ensuite, payez sous toutes réserves ce qui est établi comme dû, c’est-à-dire le loyer contractuel hors suppléments litigieux, afin de démontrer votre bonne foi et de réduire l’assiette du litige. Joignez à chaque virement la mention écrite du poste réglé et des postes contestés. Puis adressez la demande de justificatifs décrite dans la première sous-partie, en rappelant que le bailleur doit adresser les pièces réclamées et pas seulement les tenir à disposition. Enfin, assignez en contestation devant le tribunal judiciaire avant l’expiration du délai si le montant reste injustifié, ou saisissez le juge des référés pour suspendre les effets si une assignation en constatation de résiliation est déjà délivrée.

La demande en restitution des provisions obéit à la même logique probatoire. Vous pouvez réclamer la répétition des provisions pour les exercices dont le bailleur ne justifie ni l’existence ni le montant des charges, en produisant vos relevés de virements trimestriels, les appels de provisions, les états reçus et votre courrier de demande de factures resté sans envoi. Le juge compare alors poste par poste les sommes appelées et les factures produites. Si le bailleur finit par justifier devant le juge, comme dans l’affaire numéro 24-16.270, la restitution intégrale sera rejetée pour les postes prouvés. Votre assignation doit donc être sélective : demandez la restitution des seuls postes non justifiés, avec un tableau exercice par exercice, et à titre subsidiaire la compensation avec le solde réclamé. Cette précision évite le rejet global et montre au tribunal que votre contestation est chiffrée.

À Paris et en Île-de-France, trois points pratiques méritent une attention particulière. Les immeubles en copropriété du centre parisien génèrent des décomptes complexes entre charges générales, charges de bâtiment, fonds de travaux et honoraires du syndic. Réclamez systématiquement le procès-verbal d’assemblée générale, le décompte individuel du syndic et la clé de répartition appliquée à votre lot commercial, car beaucoup de régularisations appliquent un prorata de surface à l’ensemble de l’immeuble sans distinguer les tantièmes. Les locaux de restauration et les boutiques avec climatisation doivent vérifier les relevés divisionnaires d’eau et d’électricité, souvent absents des dossiers de régularisation. Les bureaux des Hauts-de-Seine et de La Défense doivent contrôler la refacturation de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux, ligne par ligne, avec l’avis d’imposition et la ventilation entre bailleur et preneur prévue à l’inventaire. Un dossier parisien bien tenu comporte toujours l’inventaire signé, les états annuels, les factures classées par exercice, les avis fiscaux et la correspondance recommandée : c’est ce dossier qui emporte la conviction du juge du tribunal judiciaire de Paris, compétent pour les baux commerciaux situés dans la capitale.

Le réseau des avocats en droit immobilier parisien rappelle que la voie amiable reste utile même après un commandement : un échéancier écrit sur le principal incontesté, adossé à un engagement du bailleur de transmettre les factures manquantes sous quinze jours, permet souvent d’éviter la saisine. Pour situer votre litige dans l’ensemble du contentieux locatif commercial parisien, vous pouvez utilement consulter la présentation du droit immobilier à Paris, qui décrit les interventions courantes en baux commerciaux, charges et résiliation. Ce lien interne éclaire le contexte sans remplacer l’analyse de votre bail et de vos pièces.

II. Faire déclarer non écrite la clause d’augmentation automatique du loyer et obtenir la restitution du trop-perçu

Beaucoup de baux commerciaux signés à Paris entre 2014 et 2022 contiennent une clause discrète qui garantit au bailleur une hausse annuelle, par exemple 1,5 % ou 2 % par an, sans index ni plafond, présentée comme un simple mode de fixation du loyer initial. L’arrêt de section du 3 septembre 2026, pourvoi numéro 25-14.904, publié au Bulletin, change la donne pour des milliers de locataires : une telle clause, sans limite de plafond ou de durée, ne fixe pas le prix d’origine mais organise une révision perpétuelle à la seule hausse, contraire aux règles d’ordre public de la révision triennale et de l’indexation. Elle doit être réputée non écrite, avec restitution du trop-perçu. Cette deuxième partie explique le raisonnement de la Cour, le tri entre clauses valables et clauses prohibées, puis la méthode de calcul et d’action, délais parisiens compris.

A. Pourquoi la clause d’augmentation forfaitaire sans plafond ni durée est réputée non écrite : comment contester une hausse automatique du loyer commercial

Les faits jugés le 3 septembre 2026 sont simples et proches de nombreux dossiers parisiens (arrêt numéro 468 FS-B du 3 septembre 2026). Des bailleurs avaient donné à bail commercial à une société exploitant un établissement pour personnes âgées une chambre située dans cet établissement. Le bail prévoyait que le loyer serait révisé chaque 1er janvier après la deuxième année entière, avec une garantie d’augmentation nette de 1,5 % par an. La locataire avait assigné en constatation du caractère réputé non écrit et en restitution des loyers versés sur les cinq dernières années. La cour d’appel de Lyon avait validé la clause comme une fixation licite du prix, déterminée dès l’origine pour toute la durée, indépendante des règles de révision et d’indexation. La Cour de cassation casse.

La Cour vise l’article L. 145-15 du code de commerce, l’article L. 145-33 du code de commerce, l’article L. 145-37 du code de commerce, l’article L. 145-38 du code de commerce et l’article L. 145-39 du code de commerce. Elle rappelle d’abord que « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4 , L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 . » Elle rappelle ensuite que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative », que les loyers peuvent être révisés à la demande d’une partie sous les réserves des articles L. 145-38 et L. 145-39, que la révision triennale suppose trois ans depuis l’entrée en jouissance ou le renouvellement et reste plafonnée par la variation des indices des loyers commerciaux ou des activités tertiaires, et que la révision fondée sur une clause d’échelle mobile suppose une variation d’au moins un quart. Elle en déduit « que la détermination du loyer originaire du bail commercial relève de la liberté contractuelle des parties » (arrêt numéro 468 FS-B du 3 septembre 2026) mais « que doit être réputée non écrite toute clause qui fait échec au jeu de la révision légale du loyer » (arrêt numéro 468 FS-B du 3 septembre 2026).

La Cour distingue alors deux familles de clauses. D’un côté, le loyer progressif par paliers convenu dès la signature, avec des niveaux applicables à des dates fixées jusqu’à un plafond déterminé par avance, constitue un mode de détermination du loyer originaire et ne fait pas obstacle à la révision légale. De l’autre, la clause d’indexation qui ne joue qu’à la hausse fait échec aux règles d’ordre public et doit être réputée non écrite. La question nouvelle portait sur la clause d’augmentation forfaitaire périodique sans plafond ni durée. La Cour répond sans détour : à la différence d’un loyer progressif par paliers, ladite clause, en ce qu’elle stipule accessoirement que le loyer augmentera périodiquement, automatiquement et forfaitairement, et ce sans prévoir de limite de plafond ou de durée alors même qu’un bail commercial ne prend pas automatiquement fin à son terme conventionnel, ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, pouvant excéder la variation des indices. » Puis elle conclut : « Une telle clause a ainsi pour effet de faire échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer, et doit être réputée non écrite. » (arrêt numéro 468 FS-B du 3 septembre 2026)

La cassation est motivée par les constatations mêmes de la cour d’appel : la clause garantissait une hausse fixe de 1,5 % par an, déterminée dès l’origine, présentée comme licite. La Cour juge au contraire que « la clause prévoyait une augmentation forfaitaire et automatique du prix du bail sans limite de durée, de sorte qu’elle s’analysait en une clause de révision du loyer à la seule hausse » (arrêt numéro 468 FS-B du 3 septembre 2026). Le résumé officiel publié avec l’arrêt reprend la règle applicable à tous les baux en cours : la clause qui stipule accessoirement une hausse périodique, automatique et forfaitaire, sans plafond ni durée, ne détermine pas le prix initial du bail mais organise sa révision automatique à la seule hausse, et elle doit être réputée non écrite dès lors qu’elle fait échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer (arrêt numéro 468 FS-B du 3 septembre 2026).

Pour trier votre propre bail, appliquez la grille de l’arrêt en trois questions. Votre clause prévoit-elle une hausse périodique, par exemple chaque 1er janvier, d’un pourcentage fixe, sans référence à un indice pouvant baisser comme l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des activités tertiaires. Cette hausse est-elle accessoire au loyer, c’est-à-dire ajoutée à un loyer de base sans fixer par avance des paliers datés et plafonnés jusqu’à un terme précis. La clause est-elle sans limite de plafond ou de durée, alors que le bail commercial se prolonge par tacite reconduction au-delà de son terme de neuf ans. Si les trois réponses sont positives, la clause relève du modèle censuré le 3 septembre 2026. Si au contraire votre bail prévoit des paliers datés jusqu’à un plafond écrit noir sur blanc, ou une indexation réciproque sur un indice pouvant varier à la hausse comme à la baisse, il relève des modèles admis.

Les clauses voisines doivent être relues avec la même vigilance. Une clause de recettes assise sur le chiffre d’affaires, une clause d’échelle mobile avec indice réciproque, ou un loyer par paliers plafonnés restent des modes licites de variation. Une clause qui garantit un minimum de hausse même quand l’indice baisse, ou qui combine une indexation et un plancher forfaitaire, s’expose à la censure comme révision à la seule hausse. Relisez aussi l’articulation avec la révision triennale : même avec une clause annulée, chaque partie conserve le droit de demander la révision légale tous les trois ans dans le cadre des articles L. 145-38 et L. 145-39 du code de commerce. L’annulation de la hausse automatique ne fige pas le loyer pour toujours, elle rend au mécanisme légal son rôle d’ajustement à la valeur locative.

B. Calculer le trop-perçu sur cinq ans, respecter les délais et agir à Paris : dans quel délai récupérer les loyers majorés et les charges injustifiées

Une clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé. Le bailleur doit restituer les suppléments prélevés sur son fondement, dans la limite de la prescription. Dans l’affaire du 3 septembre 2026, la locataire réclamait la restitution sur les cinq dernières années, ce qui correspond à la prescription quinquennale de droit commun des loyers et accessoires. Pour chiffrer votre dossier parisien, reconstituez année par année le loyer qui aurait dû être appliqué sans la clause annulée, en partant du loyer de base et en appliquant seulement les révisions légales ou indexations valables, puis soustrayez-le du loyer effectivement payé avec la majoration automatique. Additionnez les écarts annuels et ajoutez les intérêts à compter de chaque paiement indu ou de la mise en demeure.

Un exemple chiffré éclaire la méthode. Un bail parisien signé en 2017 avec un loyer annuel de 36 000 euros hors taxes et hors charges, majoré de 1,5 % chaque 1er janvier depuis 2020 en application de la clause litigieuse, produit un loyer 2024 artificiellement gonflé d’environ 6 % par cumul, soit plus de 2 100 euros de supplément annuel, avant même les charges. Sur cinq ans, le trop-perçu dépasse souvent 8 000 à 10 000 euros pour une boutique de quartier, et beaucoup plus pour un restaurant ou des bureaux du 8e arrondissement. Ajoutez les provisions de charges non justifiées, poste par poste, après le contrôle de l’inventaire et des factures. Le tableau final présenté au tribunal doit distinguer les deux masses : trop-perçu de loyer lié à la clause annulée, et provisions de charges sans justificatifs adressés, avec pour chaque ligne l’année, le montant appelé, le montant justifié et le solde réclamé.

Les délais doivent être tenus avec rigueur. La restitution des loyers et charges se prescrit en principe par cinq ans à compter de chaque paiement, avec interruption par commandement, assignation ou reconnaissance écrite. La demande de révision légale du loyer ne peut intervenir que trois ans après l’entrée en jouissance ou le renouvellement, avec effet à la date de la demande. La contestation d’un commandement visant la clause résolutoire doit être élevée dans le mois de sa signification pour éviter la constatation de la résiliation. La communication de l’état récapitulatif annuel doit intervenir au plus tard le 30 septembre de l’année suivante ou dans les trois mois de la reddition de copropriété. Notez ces quatre dates sur un calendrier unique dès la réception d’une régularisation : date du commandement, date limite de contestation, date de prescription la plus proche pour les loyers anciens, date limite de communication de l’état annuel.

À Paris et en Île-de-France, la procédure se concentre devant le tribunal judiciaire de Paris pour les locaux situés dans la capitale, ou devant le tribunal du lieu de situation pour les boutiques et entrepôts de petite couronne. L’assignation doit viser les textes dans leur version applicable, produire le bail complet avec inventaire, les états annuels reçus, les lettres recommandées de demande de justificatifs avec accusés, les relevés de paiement, le décompte du trop-perçu et les arrêts cités avec leurs numéros exacts. Demandez au tribunal de constater le caractère réputé non écrit de la clause sur le fondement de l’article L. 145-15 et des articles L. 145-37 à L. 145-39 du code de commerce, d’ordonner la restitution des suppléments avec intérêts, de rejeter le solde de charges non justifié sur le fondement des articles L. 145-40-2 et R. 145-36, et de déclarer sans effet le commandement visant la clause résolutoire en application de l’article L. 145-41. Sollicitez l’exécution provisoire pour les condamnations chiffrées, utile quand la trésorerie d’un commerce parisien est tendue à l’automne.

Les pièces parisiennes décisives sont connues des praticiens : bail initial et avenants de renouvellement, inventaire des charges signé, états récapitulatifs annuels avec cachet du bailleur, factures des prestataires et contrats de maintenance des parties communes, relevés du syndic et procès-verbaux d’assemblée pour les immeubles en copropriété, avis de taxe foncière et justification de la ventilation, relevés bancaires des loyers et provisions, commandement litigieux avec preuve de signification, lettres de demande de pièces et réponses du bailleur. Classez-les par exercice, de 2019 à 2026 pour couvrir la prescription, avec un sommaire numéroté. Un dossier ordonné permet au juge de vérifier en quelques minutes que les justificatifs réclamés n’ont pas été adressés et que la hausse résulte d’une clause sans plafond ni durée, au sens de l’arrêt du 3 septembre 2026.

Conclusion

Pour un locataire commercial à Paris, la séquence de septembre 2026 offre un mode d’emploi complet : exiger l’état annuel et chaque facture en visant l’obligation d’adresser les pièces réclamées, contester ligne par ligne tout solde non prouvé, répondre dans le mois à tout commandement visant la clause résolutoire, faire constater le caractère réputé non écrit de la hausse automatique sans plafond ni durée, et chiffrer la restitution sur cinq ans avec intérêts. Le bailleur qui justifie devant le juge conserve les charges prouvées, même après un retard de reddition, mais il perd les suppléments issus d’une clause contraire à la révision légale et les soldes sans justificatifs adressés. La rigueur du dossier, inventaire contre factures et loyer de base contre majorations cumulées, décide de l’issue devant le tribunal judiciaire.