Vous exploitez depuis des années des parcelles prises à bail rural et vous apprenez qu’une route départementale, une ligne à grande vitesse ou une zone d’aménagement traversera vos terres. Le courrier de l’expropriant est adressé au propriétaire, votre bailleur, et vous craignez de perdre vos meilleures parcelles sans rien obtenir. Cette inquiétude est légitime, mais le droit de l’expropriation ne vous oublie pas : en tant que fermier en place, vous êtes un intéressé à part entière, avec un droit propre à être indemnisé de votre éviction.
La règle de départ est brutale. L’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous les droits existant sur les immeubles expropriés, y compris votre bail rural. Votre contrat ne se poursuit donc pas sur l’emprise. En contrepartie, la loi vous ouvre un droit à réparation intégrale de votre préjudice : perte de votre droit au bail, récoltes, fumures, aides, frais de réorganisation. Ce droit ne dépend pas de la bonne volonté de votre bailleur ni de celle de l’expropriant. Il se chiffre, il se négocie dans le cadre d’offres formalisées, et à défaut d’accord il est tranché par le juge de l’expropriation du département.
Encore faut-il agir dans les formes et dans les délais. Le propriétaire est tenu de signaler votre existence à l’expropriant, mais vous ne devez pas compter sur ce seul signalement : vous devez vous manifester, répondre aux offres, produire un mémoire chiffré et justifier chaque poste. Les protocoles conclus entre la profession agricole et les collectivités fournissent des barèmes, marge brute à l’hectare multipliée par un nombre d’années, mais le juge garde la main sur la méthode et peut écarter une expertise non contradictoire. Deux décisions rendues en 2025, à Rennes et à Valence, montrent comment ces barèmes s’appliquent concrètement, parcelle par parcelle, et la Cour de cassation a rappelé en 2023 que le preneur évincé reste propriétaire des constructions qu’il a régulièrement édifiées.
Cet article répond aux questions que se posent l’exploitant menacé d’éviction et le propriétaire qui reçoit la notification : que devient le bail rural face à l’expropriation, qui doit prévenir qui, quels préjudices sont indemnisés, comment se calcule l’indemnité d’éviction agricole, quelle procédure suivre pour ne pas perdre ses droits, et comment articuler la défense du fermier avec celle du bailleur lorsque l’emprise ne frappe qu’une partie de l’exploitation.
I. Votre bail rural s’éteint, mais votre droit à indemnité naît le même jour
A. L’ordonnance d’expropriation met fin au bail, à condition que vous ayez été appelé à la procédure
Le mécanisme est posé par l’article L. 222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. » Votre bail rural, droit personnel du preneur sur les parcelles, fait partie de ces droits éteints. Il en va de même des cessions amiables consenties après la déclaration d’utilité publique. Concrètement, à compter du transfert de propriété, vous ne pouvez plus exiger de rester sur l’emprise, et votre bailleur ne peut plus exiger le fermage correspondant aux parcelles prises.
Cette extinction automatique ne signifie pas que vous êtes tenu à l’écart de la procédure. Au contraire, l’article L. 311-2 du même code dispose : « Le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes. » Votre bailleur a donc l’obligation de vous désigner. S’il omet de le faire, il engage sa responsabilité envers vous, mais l’expropriant qui a notifié ses offres au seul propriétaire sans connaître le fermier n’est pas nécessairement fautif. La prudence commande de ne pas attendre : dès que vous avez connaissance d’une déclaration d’utilité publique, d’une enquête parcellaire ou d’un projet d’aménagement touchant vos parcelles, faites-vous connaître par écrit à l’expropriant, en rappelant votre qualité de preneur à bail rural, les références cadastrales exploitées et la surface concernée.
Le même réflexe vaut lorsque le propriétaire résilie lui-même le bail pour changer la destination des terres, typiquement pour urbaniser. L’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime autorise le propriétaire à résilier à tout moment sur des parcelles situées en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme, et hors zone urbaine avec l’autorisation de l’autorité administrative. La résiliation est notifiée par acte extrajudiciaire et prend effet un an après, avec un engagement de changer la destination dans les trois ans. La profession agricole parle alors aussi d’éviction, et la loi prévoit : « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation ». Autre garde-fou : « Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé. » Si votre bailleur vous notifie une telle résiliation, vérifiez la zone du plan local d’urbanisme, l’autorisation administrative hors zone urbaine, la mention de l’engagement triennal et le respect de l’année culturale : chaque omission est un moyen de contestation devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
Distinguez bien ces deux situations de la cession ou de la mise à disposition à une société, qui relèvent d’autres régimes et d’autres sanctions. L’éviction dont il est question ici ne résulte d’aucune faute de votre part : elle résulte d’une décision publique ou d’une résiliation légale du bailleur. Vous n’avez donc pas à vous défendre d’un manquement, mais à établir l’étendue de votre préjudice.
B. La réparation intégrale couvre votre droit au bail et tous vos préjudices accessoires
Le principe indemnitaire tient en une phrase de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. » Trois adjectifs à retenir : direct, matériel, certain. Le préjudice moral ou hypothétique n’est pas indemnisé, mais tout ce que l’éviction vous fait perdre de concret l’est, à condition de le prouver pièces à l’appui.
L’article L. 321-3 du même code impose ensuite de distinguer « l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées ». Pour un fermier, l’indemnité principale correspond à la perte du droit au bail sur l’emprise, évaluée selon les protocoles agricoles en fonction du revenu tiré de la surface et du temps nécessaire pour retrouver une situation équivalente. Les indemnités accessoires couvrent les préjudices spécifiques : fumures et arrière-fumures engagées sur les parcelles reprises, récoltes sur pied ou à venir amputées, perte d’aides liées à la surface comme les aides de la politique agricole commune, frais de réorganisation, allongement de parcours, diminution des surfaces d’épandage, engagements contractuels devenus inexécutables. Chaque exploitation ayant ses particularités, l’étude est individuelle : un éleveur qui perd des surfaces d’épandage ne subit pas le même préjudice qu’un céréalier qui perd des hectares de blé.
Deux précisions protègent vos investissements. D’abord, l’article L. 322-1 du code de l’expropriation dispose : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. » Il écarte en revanche les améliorations réalisées dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée, présumées telles après l’ouverture de l’enquête. N’engagez donc pas de constructions ou de plantations spéculatives sur l’emprise une fois l’enquête ouverte : elles ne seraient pas indemnisées. Ensuite, si vous avez régulièrement édifié des constructions sur les terres louées, hangar, bâtiment d’élevage, installation d’irrigation, la Cour de cassation juge : « Le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu’il a régulièrement édifiées sur le terrain loué ; dès lors, la résiliation anticipée du bail du fait de l’expropriation ne le prive pas de son droit à indemnité pour ces constructions », dans un arrêt du 23 novembre 2023 rendu sur le pourvoi numéro 22-20.866, publié au Bulletin (voir la décision). Même en présence d’une clause de nivellement applicable en fin de bail, l’éviction anticipée vous trouve propriétaire de ces constructions à la date de l’éviction, et elles doivent être indemnisées en plus de la valeur de votre droit au bail. Le même arrêt précise que le juge choisit souverainement sa méthode d’évaluation et n’a pas à appliquer l’article 555 du code civil relatif aux constructions sur le terrain d’autrui.
II. Chiffrer votre éviction et l’obtenir, de la négociation au juge
A. La méthode des protocoles agricoles, illustrée par deux décisions de 2025
Le code de l’expropriation ne fixe aucune méthode de calcul obligatoire. En pratique, ce sont les protocoles négociés dans chaque département entre la profession agricole, les collectivités et les services fiscaux qui fournissent les barèmes. La méthode la plus répandue pour l’indemnité principale est celle de la perte de revenu : on calcule le revenu annuel correspondant à la surface de l’emprise, généralement à partir d’une marge brute à l’hectare définie par le protocole selon le type de culture, puis on multiplie ce revenu par le nombre d’années estimé nécessaire pour retrouver une situation équivalente. Cette durée varie selon la pression foncière du secteur, souvent de quatre à six ans dans les protocoles bretons, six ans dans le protocole du département de la Drôme.
Le jugement du tribunal judiciaire de Valence du 22 mai 2025, rendu par la chambre des expropriations sous le numéro de rôle 25/00001, en donne une application détaillée. Un exploitant agricole, fermier de terres expropriées au profit d’une société d’autoroutes, réclamait 12 287 euros d’indemnité d’éviction sur la base d’une expertise amiable retenant une marge brute personnelle de 1 802 euros par hectare et une durée de sept ans. Le juge a écarté cette expertise non contradictoire, fondée sur deux seules années en excluant une année pour incidents climatiques, et a appliqué le protocole conclu entre le département et la chambre d’agriculture : marge brute moyenne de 844 euros pour les polycultures, durée de six ans prévue par le protocole, la pression foncière alléguée n’étant pas démontrée. L’indemnité d’éviction agricole a été fixée à 4 933 euros, outre 374 euros de fumures et arrière-fumures et 1 148 euros de perte d’aide de la politique agricole commune, sommes proposées par l’expropriant et non contestées. En revanche, le juge a refusé de statuer sur les aménagements hydrauliques demandés, déplacement d’une bouche d’eau ou création d’une arrivée, car il n’appartient pas au juge de l’expropriation, saisi uniquement de la fixation des indemnités, d’imposer des travaux en nature. La leçon est nette : pour obtenir plus que le barème, produisez une comptabilité contradictoire et des justificatifs de votre marge personnelle sur plusieurs années, faute de quoi le protocole s’applique.
Le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 31 mars 2025, juge de l’expropriation d’Ille-et-Vilaine, numéro de rôle 23/00018, illustre l’autre versant, celui de l’exploitant qui ne se défend pas. Le département avait acquis à l’amiable une parcelle exploitée par un agriculteur après déclaration d’utilité publique, puis saisi le juge faute d’accord sur l’indemnité d’éviction. L’exploitant n’a ni comparu ni produit de mémoire en réponse dans le délai de six semaines prévu par les textes de procédure, de sorte que le juge a statué sur les seuls éléments du dossier : indemnité principale de 472,40 euros et indemnité d’arrière-fumures de 16,14 euros, selon l’estimation du commissaire du gouvernement fondée sur le protocole de 2016 actualisé en 2024. Le tribunal rappelle à cette occasion une règle souvent ignorée : la saisine du juge tend nécessairement à la fixation d’une indemnité, et le magistrat doit la chiffrer même si l’exproprié n’a formé aucune demande, l’absence de montant équivalant à tout le moins à une demande d’un montant nul. Ne pas répondre aux offres et ne pas produire de mémoire, c’est donc accepter par avance le chiffre de l’expropriant. À l’inverse, un dossier chiffré, avec marge brute personnelle, factures de fumures, relevés d’aides et attestations de pression foncière, permet de discuter chaque poste.
Pour les occupants évincés par une opération d’aménagement après préemption, le régime est aligné sur l’expropriation. L’article L. 314-1 du code de l’urbanisme range expressément « les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux » parmi les occupants protégés, et l’article L. 314-2 du même code dispose : « Si les travaux nécessitent l’éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d’expropriation. » C’est sur ce fondement que l’arrêt de la Cour de cassation du 23 novembre 2023 précité a indemnisé des preneurs évincés après préemption, en cumulant la valeur du droit au bail et celle des constructions édifiées. Si vos terres sont préemptées puis aménagées, ne laissez pas l’aménageur vous traiter comme un occupant sans droit : revendiquez le bénéfice des règles d’expropriation.
B. La procédure pas à pas pour ne perdre aucun droit
La procédure d’expropriation se déroule en deux phases, administrative puis judiciaire, et votre vigilance doit s’exercer dès la première. Pendant l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique puis l’enquête parcellaire, vérifiez que vos parcelles sont correctement identifiées et que votre qualité de fermier figure au dossier. Si votre bailleur ne vous a pas fait connaître à l’expropriant malgré l’obligation de l’article L. 311-2 du code de l’expropriation, manifestez-vous directement et conservez la preuve de vos courriers. Après la déclaration d’utilité publique, l’expropriant doit vous notifier des offres d’indemnité. Prenez ces offres au sérieux même si leur montant vous choque : le délai pour produire votre mémoire en réponse, six semaines, conditionne votre capacité à discuter. Faites établir un décompte poste par poste, indemnité principale calculée selon le protocole avec votre marge personnelle si elle est supérieure au barème, fumures et arrière-fumures sur factures, perte d’aides sur relevés, récoltes amputées sur comptabilité, frais de réorganisation sur devis. Joignez les baux, les relevés cadastraux, les attestations de la chambre d’agriculture sur la pression foncière et, si vous revendiquez des constructions, les autorisations et factures qui prouvent leur régularité.
À défaut d’accord amiable, le juge de l’expropriation du département est saisi et fixe les indemnités dans la limite des prétentions des parties, au vu des mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement. Le transport sur les lieux est de droit et l’audience peut se tenir sur place, comme à Rennes en 2025. Préparez cette visite avec méthode : parcelles concernées et surfaces exactes, cultures en place et assolement prévu, aménagements existants et factures correspondantes, accès modifiés et allongements de parcours mesurés. Si une partie seulement de votre exploitation est prise et que l’équilibre économique de l’ensemble est compromis, demandez l’examen d’une emprise totale ou d’une indemnité complémentaire pour dépréciation du surplus, avec des éléments comptables. Après le jugement, les indemnités sont payées avant la prise de possession, et vous devez libérer l’emprise à la date fixée. Conservez l’ensemble du dossier, car un désaccord sur le montant ouvre les voies de recours devant la cour d’appel, puis la Cour de cassation, dans des délais stricts que votre avocat vérifiera.
Un cas particulier mérite attention : l’expropriation partielle qui déséquilibre votre exploitation sans la faire disparaître. La loi rurale offre un modèle de raisonnement avec l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime : lorsque l’équilibre économique de l’exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué. En expropriation, la logique indemnitaire rejoint cette idée : la perte d’une pièce maîtresse, siège d’exploitation, parcelle d’épandage, îlot irrigué, se chiffre au-delà de la seule surface prise. Documentez ces liens fonctionnels entre l’emprise et le reste de l’exploitation, plans, assolements, contrats d’épandage, autorisations d’irrigation, car le juge ne les devine pas.
Enfin, articulez votre défense avec votre bailleur au lieu de la subir. Si le propriétaire conteste lui-même l’utilité publique ou le montant de son indemnité principale, vos calendriers peuvent se rejoindre sans confondre vos préjudices : à lui la valeur vénale des terres, à vous la valeur de votre droit d’exploiter et de vos investissements. En cas de cession amiable après déclaration d’utilité publique, sachez qu’elle produit les mêmes effets extinctifs que l’ordonnance à votre égard et ouvre les mêmes droits à indemnité. Et si votre bailleur tente de profiter de l’opération pour résilier au-delà de l’emprise ou pour modifier le fermage du surplus, contestez devant le tribunal paritaire des baux ruraux : l’expropriation ne lui donne aucun droit supplémentaire sur les parcelles non prises.
Conclusion
L’expropriation de vos terres louées n’est pas la fin de vos droits, c’est leur bascule d’un régime à un autre. Votre bail s’éteint sur l’emprise par l’effet de l’ordonnance ou de la cession amiable, mais chaque préjudice direct, matériel et certain que cette extinction vous cause doit être indemnisé : droit au bail, récoltes, fumures, aides, réorganisation, constructions régulièrement édifiées. Les protocoles agricoles fournissent des barèmes prévisibles, marge brute à l’hectare et nombre d’années, que les juges de l’expropriation appliquent avec rigueur, comme l’ont montré les décisions de Rennes et de Valence en 2025, et la Cour de cassation veille à ce que le preneur évincé soit traité comme un exproprié à part entière.
Votre part du travail est procédurale et probatoire : vous faire connaître dès l’enquête, répondre aux offres dans le délai de six semaines, produire un mémoire chiffré poste par poste avec factures, relevés et attestations, préparer la visite des lieux et ne jamais laisser le juge sans éléments. Un fermier qui documente sa marge personnelle, ses fumures et ses contraintes d’exploitation obtient davantage que le barème minimal ; un fermier qui s’abstient reçoit le chiffre de l’expropriant. Face à un projet de route, de voie ferrée ou de zone d’aménagement, faites vérifier sans tarder la régularité de la procédure, l’étendue exacte de l’emprise et le décompte de vos préjudices, parcelle par parcelle.
Pour approfondir le socle du statut du fermage, des congés et des préemptions, vous pouvez utilement consulter notre analyse des arrêts récents du droit des baux ruraux : baux ruraux, fermage et préemption, les arrêts récents à connaître.