Vous rentrez d’un week-end prolongé, d’une hospitalisation ou d’un déplacement professionnel et vous découvrez des inconnus installés dans votre appartement parisien : serrure changée, matelas au sol, vos meubles déplacés ou disparus. Le choc est brutal, et la première réaction consiste souvent à vouloir régler la situation soi-même, en forçant la porte ou en coupant l’électricité. Cette précipitation se retourne presque toujours contre le propriétaire : toute voie de fait commise pour reprendre son bien expose à des poursuites, alors que la loi offre deux voies d’expulsion rapides et efficaces. Depuis la loi n° 2026-798 du 18 août 2026, la procédure administrative d’évacuation a été élargie aux meublés de tourisme dont le contrat a expiré ainsi qu’aux locaux commerciaux, agricoles ou professionnels, ce qui renforce encore l’arsenal du propriétaire. Le calendrier impose en outre de réagir sans tarder : la trêve hivernale débute le 1er novembre et suspend la plupart des expulsions jusqu’au 31 mars, même si le squat du domicile échappe à cette protection. Porter plainte pour violation de domicile, saisir le préfet qui statue sous 48 heures ou assigner devant le juge des contentieux de la protection : chaque étape répond à des conditions précises de preuve et de délai que cet article décrit concrètement, avec les textes applicables et les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France.

I. Logement squatté : porter plainte et obtenir l’évacuation par le préfet sous 48 heures

La voie la plus rapide pour récupérer un logement squatté ne passe pas par le tribunal mais par le préfet. Lorsque l’occupation sans droit ni titre vise votre domicile, une plainte suivie d’une demande au représentant de l’État dans le département permet d’obtenir une mise en demeure d’évacuer sous 48 heures, puis l’évacuation par les forces de l’ordre. Cette procédure administrative, issue de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 et profondément remaniée par les lois du 27 juillet 2023 et du 18 août 2026, constitue le réflexe prioritaire du propriétaire dont la résidence principale ou le domicile est occupé illicitement.

A. Porter plainte pour violation de domicile et faire constater l’occupation par la police

Tout commence par la plainte. Sont recevables à porter plainte le propriétaire, le locataire ou le titulaire d’un droit d’occupation du domicile squatté, ainsi que toute personne agissant pour le compte de la victime, par exemple un proche pendant une absence prolongée ou une hospitalisation. Le dépôt s’effectue dans le commissariat ou la brigade de gendarmerie de votre choix, et il vise la violation de domicile. L’article 226-4 du code pénal punit de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende le fait suivant : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Le même texte précise que « Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. » (article 226-4 du code pénal). Ces deux phrases doivent guider la rédaction de la plainte : décrivez précisément les manoeuvres constatées, serrure fracturée, porte forcée, chaînes coupées, et le maintien actuel des occupants dans les lieux.

La notion de domicile mérite une attention particulière car elle conditionne toute la procédure accélérée. Le code pénal retient une définition large : « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » (article 226-4 du code pénal). Un appartement parisien que vous n’occupez qu’occasionnellement, un logement vacant entre deux locations contenant encore vos meubles, une résidence secondaire : tous ces lieux peuvent constituer un domicile au sens pénal. La Cour de cassation apporte toutefois une limite essentielle que le propriétaire doit connaître avant de déposer plainte. Par un arrêt du 3 juin 2025, la chambre criminelle rappelle que « Seul constitue un domicile, au sens de ce texte, le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux, ledit texte n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation. » (Cass. crim., 3 juin 2025, n° 23-81.916). Dans cette affaire, l’adjudicataire d’un logement saisi qui n’avait jamais occupé le bien et n’en avait obtenu les clés qu’après les faits ne pouvait invoquer la violation de domicile contre l’ancienne occupante qui s’y était réintroduite. La leçon pratique est nette : la plainte pour violation de domicile suppose un lien d’habitation réel avec le lieu, meubles sur place, occupation effective ou récente, et non la seule qualité de propriétaire d’un bien jamais habité.

Après le dépôt de plainte, un officier de police judiciaire établit le constat de squat et recueille les identités des occupants. Ce constat conditionne la suite : sans preuve de l’introduction par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, la procédure administrative accélérée ne peut pas être engagée. Rassemblez donc dès les premières heures toutes les pièces utiles : titre de propriété ou bail, factures d’électricité et de gaz à votre nom, attestations du gardien ou des voisins, photographies de la serrure fracturée, dépôt de plainte, constat de commissaire de justice. Lorsque l’occupation vient d’être découverte et que les occupants sont encore présents sur place, signalez-le expressément aux policiers ou aux gendarmes : la flagrance autorise une intervention immédiate. À Paris, adressez-vous au commissariat de l’arrondissement du logement squatté, qui transmettra au préfet de police, compétent pour la capitale. Conservez précieusement le récépissé de plainte et la copie du procès-verbal de constat : le préfet les exigera pour instruire la demande d’évacuation.

Le réflexe inverse doit être proscrit avec la plus grande fermeté : ne tentez jamais de déloger les occupants par vous-même. Changer les serrures en leur absence, couper l’eau ou l’électricité, faire pression par des menaces ou employer la force exposent le propriétaire à des poursuites pour violence, violation de domicile inversée ou atteinte à la vie privée, et compromettent la procédure d’expulsion régulière. Les tribunaux sanctionnent ces expulsions sauvages par des dommages-intérêts parfois lourds, alors même que l’occupation initiale était illicite. La patience de quelques jours, mise au service de la procédure préfectorale ou judiciaire, rapporte toujours davantage que l’action directe.

B. Mise en demeure du préfet sous 48 heures et évacuation : ce que change la loi du 18 août 2026

Une fois la plainte déposée et le squat constaté, adressez sans attendre une demande d’évacuation au préfet du département, à Paris au préfet de police. Le dossier comprend la plainte, le constat d’occupation, la preuve de votre droit sur le logement et tous les éléments établissant qu’il s’agit de votre domicile. Lorsque le propriétaire ne peut apporter la preuve de son droit parce que l’occupation l’empêche d’accéder aux documents, le représentant de l’État saisit l’administration fiscale sous 72 heures pour établir ce droit, et le délai d’instruction de 48 heures court à compter du retour de cette administration. Cette garantie, prévue pour les propriétaires démunis de leurs papiers, évite que le squat lui-même fasse obstacle à la procédure.

Le préfet statue vite : sa décision de mise en demeure doit intervenir dans un délai de 48 heures à compter de la réception d’une demande complète. Lorsqu’il fait droit à la demande, la mise en demeure ordonne aux occupants de quitter les lieux ; lorsque le local constitue le domicile du demandeur, le délai d’exécution est d’au moins 24 heures. Concrètement, la fiche officielle du ministère de l’intérieur décrit la séquence suivante : le préfet statue sous 48 heures sur la mise en demeure de quitter le logement, puis les occupants disposent de 24 heures pour libérer un domicile avant l’évacuation par les forces de l’ordre. Si les occupants n’ont pas libéré le domicile à l’expiration du délai, le préfet fait procéder à l’évacuation par la police ou la gendarmerie, et le procureur de la République peut engager des poursuites pénales en parallèle. L’ensemble de la séquence, de la plainte à l’évacuation, peut donc se jouer en quelques jours lorsque le dossier est complet et le domicile établi.

La loi n° 2026-798 du 18 août 2026 (loi n° 2026-798 du 18 août 2026) élargit nettement le champ de cette procédure, et cet élargissement intéresse directement les bailleurs parisiens. Sont désormais concernés les meublés de tourisme dont les contrats ont expiré, hypothèse fréquente dans la capitale où un voyageur qui se maintient dans un Airbnb après la fin de la réservation relevait jusqu’alors d’un contentieux judiciaire plus lent, ainsi que les locaux à usage commercial, agricole ou professionnel, sauf si l’occupant y a établi son domicile. Pour ces locaux professionnels, la mise en demeure comporte un délai d’exécution porté à sept jours. Le propriétaire d’une boutique occupée, d’un atelier ou d’un logement de fonction parisien dispose donc d’une voie administrative là où seule l’assignation devant le tribunal existait auparavant. Vérifiez toutefois la date d’application des décrets d’exécution avant d’invoquer ces extensions devant la préfecture, et conservez la référence exacte du texte dans votre demande.

Le préfet ne peut refuser l’évacuation que pour deux motifs : la méconnaissance des conditions légales, absence de plainte, de constat ou de preuve du domicile, ou un motif impérieux d’intérêt général, présence d’enfants mineurs, de femmes enceintes, de personnes âgées sans solution de relogement ou de publics vulnérables nécessitant une protection sociale. La circulaire du 4 mai 2024 impose une interprétation stricte de cette exception : le préfet doit avoir examiné la situation personnelle et familiale des occupants et recherché des possibilités d’hébergement, sans que cette recherche fasse obstacle à l’évacuation dans un délai raisonnable. En cas de refus, exigez une décision écrite et motivée, puis contestez-la devant le tribunal administratif en référé, et demandez l’indemnisation du préjudice subi du fait du refus d’évacuation. L’État répond en effet des fautes commises dans l’exercice de cette mission, et l’indemnisation couvre la perte de loyers et les dégradations lorsque le refus est jugé illégal.

II. Quand le préfet ne peut pas agir : saisir le juge et faire expulser les occupants sans droit ni titre

La procédure préfectorale ne couvre pas toutes les situations : logement qui ne constitue pas le domicile du demandeur au sens de l’article 226-4 du code pénal, résidence secondaire vide de tout meuble, local dont l’occupation ne résulte pas de manoeuvres établies, ou refus du préfet fondé sur un motif d’intérêt général. Il faut alors saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l’expulsion, puis faire exécuter la décision avec le concours de la force publique si nécessaire. Cette voie judiciaire, ouverte devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, reste rapide lorsque l’occupation sans droit ni titre est manifeste, mais elle obéit à des délais légaux incompressibles que le propriétaire doit intégrer dans sa stratégie, surtout à l’approche de la trêve hivernale du 1er novembre.

A. Assigner en référé, obtenir l’expulsion et gérer les délais de deux mois et la trêve hivernale

L’assignation est délivrée par commissaire de justice aux occupants, avec convocation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, à Paris le tribunal judiciaire de Paris. Le juge des référés ordonne l’expulsion lorsque l’occupation sans droit ni titre est établie par les constats, sans que les occupants puissent utilement invoquer un bail verbal ou une autorisation dont ils ne rapportent pas la preuve. Les décisions rendues en 2025 et 2026 ordonnent classiquement une expulsion dite ferme, assortie d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective et du rejet des demandes de délais lorsque la mauvaise foi est caractérisée. Faites établir avant l’audience un constat détaillé par commissaire de justice, photographies des lieux, inventaire des dégradations, relevé des identités, car ce procès-verbal fait foi jusqu’à preuve contraire et emporte souvent la conviction du juge à lui seul.

Le principe qui gouverne l’exécution mérite d’être cité exactement, car beaucoup de propriétaires l’ignorent : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » (article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution). Après le jugement, le commissaire de justice signifie donc un commandement de quitter les lieux, qui fait courir un délai de deux mois avant toute expulsion matérielle : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » (article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Le même article supprime toutefois ce délai lorsque le juge constate que les personnes expulsées sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, ce qui correspond précisément au squat caractérisé. Sollicitez donc expressément dans l’assignation la suppression du délai de deux mois sur ce fondement, en visant les constats de effraction et les photographies de la serrure fracturée.

Les occupants peuvent demander au juge des délais pour quitter les lieux, d’un mois minimum à un an maximum, en invoquant leur âge, leur état de santé, leur situation de famille ou leurs diligences de relogement (article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution). Face à des squatteurs de mauvaise foi, ces délais sont systématiquement refusés, mais le propriétaire doit s’attendre à la demande et y répondre par écrit, en soulignant l’effraction initiale, l’absence de toute contrepartie versée et les dégradations commises. La Cour de cassation encadre au demeurant l’office du juge en matière d’expulsion d’occupants sans droit ni titre : « si la mesure d’expulsion d’un occupant sans droit ni titre caractérise une ingérence dans le droit au respect du domicile de celui-ci, protégé par l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, cette ingérence, fondée sur l’article 544 du code civil, selon lequel la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, et sur l’article 545 du même code, selon lequel nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité, vise à garantir au propriétaire du terrain le droit au respect de ses biens, protégé par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 et par l’article 1er du Protocole additionnel n° 1 à la convention précitée » (Cass. 3e civ., 28 nov. 2019, n° 17-22.810, publié au Bulletin). L’argument tiré du droit au logement ne fait donc pas échec par principe à l’expulsion, et le propriétaire peut utilement citer cet arrêt lorsque les occupants invoquent l’article 8 de la Convention européenne.

Le calendrier impose une vigilance particulière à l’approche du 1er novembre. La loi organise un sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à cette date jusqu’au 31 mars de l’année suivante : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » (article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Mais le même article écarte ce sursis lorsque l’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte : « Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Pour les autres locaux que le domicile, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis dans les mêmes circonstances. Concrètement, un jugement d’expulsion obtenu en octobre contre des squatteurs entrés par effraction dans votre domicile parisien reste exécutable pendant tout l’hiver, alors qu’une expulsion classique pour loyers impayés serait suspendue. Cette différence justifie de faire constater l’effraction avec le plus grand soin et de faire viser expressément par le jugement l’introduction par voies de fait. Les propriétaires confrontés à des impayés de loyers classiques, sans squat, relèvent d’une procédure distincte qui débute par un commandement de payer les loyers impayés, avec six semaines pour payer ou contester et des délais du juge avant la trêve du 1er novembre 2026, et dont les délais n’ont rien de commun avec l’évacuation accélérée du squat.

À Paris et en Île-de-France, l’exécution suit un circuit précis qu’il convient d’anticiper. Après le commandement resté sans effet, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion puis requiert le concours de la force publique auprès du préfet de police pour Paris ou du préfet du département en petite et grande couronne. L’octroi du concours peut prendre plusieurs semaines dans les secteurs tendus, et son refus fautif ouvre droit à indemnisation par l’État. Pendant la trêve hivernale, les demandes de concours pour des expulsions non exceptées sont systématiquement différées, d’où l’importance d’obtenir un jugement qui écarte expressément le sursis sur le fondement du squat du domicile. Les propriétaires parisiens ont également intérêt à signaler la vacance prolongée de leurs biens au commissariat de l’arrondissement et à faire vérifier régulièrement les lieux par le gardien : un squat détecté dans les premières heures s’évacue en flagrance, tandis qu’une occupation installée depuis des semaines impose la procédure complète.

B. Indemnité d’occupation, dégradations et plainte pénale : faire payer les squatteurs après l’expulsion

L’expulsion ne solde pas les comptes : les occupants sans droit ni titre doivent indemniser le propriétaire pour toute la période d’occupation et réparer les dégradations commises. Le juge de l’expulsion fixe routinely une indemnité mensuelle d’occupation, souvent alignée sur la valeur locative du bien, qui court jusqu’à la libération effective constatée par huissier. À Paris où les loyers atteignent des niveaux élevés, cette indemnité représente des sommes substantielles sur plusieurs mois d’occupation, et elle se recouvre par saisie sur les comptes ou les revenus des occupants condamnés. Demandez systématiquement dans l’assignation, outre l’expulsion, la condamnation solidaire de tous les occupants au paiement de l’indemnité d’occupation et des frais de remise en état, en produisant un chiffrage appuyé sur des devis d’artisans et, si possible, une estimation de la valeur locative par une agence du quartier.

Le fondement de la réparation relève du droit commun de la responsabilité civile : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil). Sur ce fondement, réclamez le remboursement des loyers perdus pendant l’occupation, le coût des serrures, portes et fenêtres forcées, la remise en état des peintures et des sols, le remplacement du mobilier volé ou détruit, les factures d’eau et d’électricité consommées par les occupants, ainsi que les frais de constat, de serrurier et d’avocat exposés pour récupérer le bien. Faites établir par le commissaire de justice, dès la découverte du squat puis après la libération, deux constats comparatifs qui objectivent chaque dégradation, et conservez toutes les factures. L’assurance multirisque habitation peut prendre en charge une partie des dommages, notamment le vandalisme et le vol, sous réserve des exclusions pour vacance prolongée que comportent la plupart des contrats parisiens au-delà de trente ou soixante jours d’inoccupation : relisez la clause de vacance avant de déclarer le sinistre et contestez par écrit tout refus insuffisamment motivé.

Le volet pénal ne doit pas être négligé car il renforce la position du propriétaire dans le recouvrement. La violation de domicile est punie de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende (article 226-4 du code pénal), et les dégradations volontaires, le vol de mobilier et l’occupation frauduleuse de locaux peuvent donner lieu à des poursuites complémentaires. En vous constituant partie civile devant le tribunal correctionnel, vous obtenez une décision pénale qui fait autorité sur la faute et facilite le recouvrement civil. La loi du 27 juillet 2023 (loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023), qui a triplé les sanctions du squat et créé un délit d’occupation frauduleuse des locaux à usage d’habitation, puis la loi du 18 août 2026, témoignent d’un durcissement continu que les parquets franciliens appliquent avec une fermeté croissante. Joignez au dossier pénal l’ensemble des constats et factures : le juge correctionnel statue sur les intérêts civils au vu de ces pièces et sa décision vaut titre exécutoire.

Lorsque les occupants sont insolvables, ce qui reste fréquent, plusieurs leviers subsistent. La condamnation prononcée vaut pendant dix ans et peut être exécutée dès que la situation des débiteurs s’améliore, par saisie-attribution sur leurs comptes bancaires ou saisie des rémunérations. Le Fonds de garantie des victimes ne couvre pas ce type de préjudice, mais l’aide juridictionnelle reste accessible au propriétaire modeste pour mener la procédure d’expulsion, et les frais irrépétibles mis à la charge des occupants par le jugement allègent le coût de l’avocat. Surtout, une expulsion rapide limite l’addition : chaque semaine d’occupation illicite creuse le préjudice de jouissance et multiplie les dégradations, ce qui milite une fois encore pour la plainte immédiate et la saisine du préfet dans les quarante-huit heures de la découverte, avant même de chiffrer définitivement le préjudice.

Conclusion

Face à un logement squatté, la méthode tient en quatre réflexes : sécuriser les preuves et porter plainte pour violation de domicile dans les premières heures, saisir le préfet d’une demande d’évacuation complète qui statue sous 48 heures, assigner devant le juge des contentieux de la protection dès que la voie administrative est fermée ou refusée, et chiffrer chaque poste de préjudice pour obtenir une indemnité d’occupation et des dommages-intérêts. La loi du 18 août 2026 élargit la procédure accélérée aux meublés de tourisme et aux locaux professionnels, la jurisprudence valide l’expulsion des occupants sans droit ni titre face à l’article 8 de la Convention européenne, et le squat du domicile échappe à la trêve hivernale qui débute le 1er novembre. À Paris et en Île-de-France, l’anticipation fait la différence : surveillance des biens vacants, constats immédiats par commissaire de justice, dossier préfectoral complet et jugement visant expressément l’introduction par voies de fait. Ne commettez jamais l’irréparable en vous faisant justice vous-même : la procédure régulière, bien conduite, rend le logement en quelques jours et fait payer les occupants, quand la voie de fait fait perdre le procès.