Votre locataire parisien ne paie plus depuis la rentrée, les relances restent sans réponse et le calendrier tourne contre vous : le 1er novembre 2026, la trêve hivernale suspendra toute expulsion non exécutée jusqu’au 31 mars 2027. À cinq semaines de cette date couperet, chaque jour compte, car la procédure d’expulsion pour loyers impayés obéit à une mécanique de délais incompressibles : commandement de payer par commissaire de justice, acquisition de la clause résolutoire, assignation notifiée au préfet, jugement, commandement de quitter les lieux, puis exécution. Manquer une mention obligatoire ou se tromper d’une semaine sur le délai applicable suffit à faire annuler des mois de procédure. La loi du 27 juillet 2023, dite Kasbarian-Bergé, a en outre rebattu les cartes : clause résolutoire désormais obligatoire dans les nouveaux baux, délai réduit à six semaines pour les contrats récents, rôle renforcé de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Mais attention, ce nouveau délai ne s’applique pas aux baux anciens, comme l’a tranché la Cour de cassation dans son avis du 13 juin 2024 (n° 24-70.002). Ce dossier explique, étape par étape, comment un bailleur parisien peut encore agir utilement avant la trêve, quel délai s’applique à son bail, et comment obtenir à la fois le paiement de la dette et la libération du logement.
I. Constater l’impayé et déclencher la clause résolutoire du bail
A. Locataire qui ne paie plus son loyer : relances, garanties et commandement de payer
Le premier réflexe face à un loyer impayé consiste à documenter la dette et à actionner les garanties, sans attendre. La cour d’appel de Versailles l’a rappelé dans un arrêt du 13 janvier 2026 (RG 25/00835) : « L’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges prévus au bail. » Le texte de référence reste la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dont l’article 7, qui impose au locataire de payer son loyer, et l’article 24, qui organise la clause résolutoire, structurent tout le contentieux des impayés d’habitation. Envoyez dès le premier mois une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception, en détaillant mois par mois le loyer principal, les charges et les versements partiels reçus. Ce courrier ne déclenche aucun délai légal, mais il prouve votre diligence devant le juge et interrompt la discussion sur la bonne foi du locataire. Parallèlement, interrogez la caution : le commandement de payer devra lui être dénoncé, et une caution solvable change souvent l’issue amiable du dossier. Si le bail est couvert par une garantie des loyers impayés ou par le dispositif Visale, déclarez le sinistre dans les délais contractuels, généralement quelques semaines après le premier impayé, car une déclaration tardive expose à une déchéance de garantie.
L’acte qui fait véritablement courir la procédure est le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par un commissaire de justice, anciennement huissier de justice. La même cour d’appel de Versailles précise la portée de cet acte : « Quel que soit le montant de la dette locative, dès lors que celle-ci est constituée, le bailleur est en droit, contrairement à ce que soutiennent les appelants, de procéder à la délivrance d’un commandement de payer. » Autrement dit, inutile d’attendre trois ou quatre mois d’arriéré : deux échéances impayées suffisent à justifier l’acte, et attendre ne fait que rapprocher la trêve hivernale. Le commandement doit viser expressément la clause résolutoire du bail, reproduire le décompte exact de la dette en distinguant loyer, charges et frais, et mentionner le délai laissé au locataire pour payer. La fiche officielle de Service-Public sur l’expulsion d’un locataire pour impayé décrit ce formalisme et les informations que l’acte doit contenir sous peine de perdre sa valeur. Le commissaire de justice qui délivre le commandement doit en outre le signaler à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX, qui peut proposer un accompagnement social et un plan d’apurement. Cette saisine administrative n’interrompt pas les délais, mais le juge vérifiera qu’elle a été effectuée.
À Paris, la CCAPEX de Paris examine les signalements et oriente le ménage vers les dispositifs d’aide : fonds de solidarité pour le logement, aide au paiement des loyers, accompagnement social lié au logement. Pour le bailleur, cette phase présente un intérêt tactique direct : un locataire qui refuse toute proposition d’apurement devant la commission démontre une absence de volonté de payer, élément que le juge retiendra au moment de statuer sur les délais de grâce. Conservez donc toute trace des échanges : lettres recommandées, courriels, comptes rendus de la commission, attestations de versements partiels. Si une assurance loyers impayés couvre le bail, c’est également à ce stade que l’assureur mandate parfois un huissier et prend en charge une partie des frais de procédure, selon les plafonds du contrat. Vérifiez vos conditions particulières avant d’engager des frais que vous supporteriez seul. Enfin, ne signez aucun échéancier informel sans date ni montant précis : un plan d’apurement verbal, non respecté, complique la démonstration de la dette devant le tribunal, alors qu’un échéancier écrit et chiffré, même partiellement honoré, prouve votre bonne foi et encadre la discussion sur les délais.
Le recouvrement des loyers impayés gagne à être mené sur deux fronts dès l’origine : la pression amiable documentée et la procédure judiciaire enclenchée sans retard. Beaucoup de bailleurs parisiens perdent un mois à espérer un paiement spontané, puis un second mois à changer de commissaire de justice, et se retrouvent mi-novembre avec une clause à peine acquise et une trêve qui fige tout jusqu’au printemps. Le raisonnement économique doit intégrer cette contrainte calendaire : chaque mois de vacance procédurale coûte un loyer parisien, souvent supérieur au coût du commandement et de l’assignation. Lorsque le locataire occupe encore les lieux sans payer, la dette augmente mécaniquement pendant la procédure, et le jugement fixera une indemnité d’occupation égale au loyer jusqu’à la libération effective. Agir tôt ne signifie pas renoncer à l’amiable : un commandement régulier ouvre au contraire la voie à un plan d’apurement sérieux, sous le contrôle du juge, avec la menace crédible de la résiliation en cas de non-respect. C’est cette combinaison de fermeté procédurale et d’ouverture négociée qui maximise les chances d’être payé, avec ou sans maintien dans les lieux.
B. Clause résolutoire : six semaines ou deux mois selon la date de votre bail
La question du délai applicable après le commandement de payer décide du sort de la procédure, et elle dépend de la date de conclusion du bail. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, tout contrat de bail d’habitation contient obligatoirement une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement, et le texte en vigueur de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » La cour d’appel de Versailles, statuant sur un bail de 2020, rappelle la version alors applicable : « L’article 24 de cette même loi énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » La distinction entre ces deux délais résulte d’un avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), rendu sur saisine pour avis et publié au Bulletin : la Cour considère que ce nouveau délai minimal de six semaines ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En pratique, les baux conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023 restent soumis au délai de deux mois prévu par leur clause, tandis que les baux postérieurs relèvent des six semaines. Vérifiez donc la date de signature et le texte exact de votre clause avant de calculer la date d’acquisition : un commandement délivré le 26 septembre 2026 pour un bail de 2021 produit effet fin novembre, en pleine trêve, alors que pour un bail de 2024 il est acquis début novembre.
L’arrêt de la cour d’appel de Versailles du 13 janvier 2026 illustre parfaitement le régime des baux anciens. Le bail datait du 18 août 2020, le commandement avait été signifié le 28 février 2024 pour une dette de 3 771,02 euros, échéance de février incluse, et la cour a constaté l’acquisition de la clause au 29 avril 2024, soit deux mois plus tard, après avoir relevé que les versements partiels de 3 100 euros entre mars et avril n’avaient pas apuré les causes du commandement. Les locataires demandaient la suspension des effets de la clause et des délais de paiement ; la cour a confirmé la résiliation mais, relevant la reprise du paiement du loyer courant, leur a accordé trois mensualités pour solder le reliquat de 1 570,38 euros, en précisant qu’à défaut d’une seule échéance la clause reprendrait effet et la totalité redeviendrait exigible. Cette solution concilie les deux visages du contentieux : la clause est acquise de plein droit quand la dette n’est pas soldée à l’expiration du délai, mais le juge peut en suspendre les effets et accorder des délais au débiteur de bonne foi qui reprend ses paiements. Le fondement général de ces délais figure dans le Code civil, article 1343-5 : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » La même décision précise que les majorations et pénalités ne courent pas pendant le délai accordé et que toute stipulation contraire est réputée non écrite.
La régularité formelle du commandement conditionne tout : une clause résolutoire mal visée ne produit aucun effet, quelle que soit l’importance de la dette. Le droit commun des contrats renforce cette exigence à l’article 1225 du Code civil : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. » Et surtout : « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Transposée au bail d’habitation, cette règle signifie que le commandement doit reproduire la clause ou s’y référer sans ambiguïté, détailler les sommes par nature et par mois, et rappeler le délai imparti. Les nullités les plus fréquentes portent sur un décompte global sans ventilation, l’oubli de la dénonciation à la caution, ou la confusion entre le commandement de payer les loyers et une simple sommation de justifier d’une assurance. Dans l’affaire versaillaise, le commandement visait d’ailleurs à la fois les loyers et l’assurance locative, et la cour a dû distinguer les deux délais pour ne retenir que les effets relatifs aux loyers, les justificatifs d’assurance ayant été produits. Faites donc relire l’acte avant signification : un commandement nul fait perdre six semaines ou deux mois, et à la veille de la trêve, ce retard se paie en mois d’occupation non payée.
Pour les bailleurs parisiens dont le bail relève encore des deux mois, l’urgence est maximale : un commandement délivré fin septembre 2026 produit effet fin novembre, après l’ouverture de la trêve, ce qui reporte l’expulsion matérielle au printemps sans empêcher le jugement. Pour les baux récents soumis aux six semaines, un commandement délivré dans les tout prochains jours peut encore produire effet avant le 1er novembre, ce qui permet de solliciter du juge une décision avant l’hiver et de programmer l’exécution au printemps sur des bases assainies. Dans les deux cas, la stratégie contentieuse doit intégrer la suspension possible des effets de la clause : constituez dès maintenant le dossier de solvabilité du locataire, revenus, aides au logement, versements partiels, propositions d’échéancier, car le juge appréciera ces éléments pour accorder ou refuser les délais. Un bailleur qui arrive à l’audience avec un décompte actualisé, la preuve de la saisine de la CCAPEX et une proposition chiffrée d’apurement se place en position de force, que la clause soit de six semaines ou de deux mois. Ceux qui souhaitent anticiper le nouveau formalisme des baux signés depuis l’automne 2026 peuvent utilement relire notre analyse des nouveaux baux d’habitation et de leur clause résolutoire à six semaines, qui détaille les mentions désormais obligatoires.
II. Faire juger la résiliation et exécuter malgré la trêve hivernale
A. Comment obtenir la résiliation du bail et le paiement de la dette locative
Une fois le délai du commandement expiré sans paiement intégral, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, à Paris le pôle dédié du tribunal judiciaire de Paris. L’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département « au moins six semaines avant l’audience », afin que les services de l’État saisissent l’organisme chargé d’établir le diagnostic social et financier du ménage ; à Paris, cette notification transite par la préfecture de la région Île-de-France, préfet de Paris. L’omission ou la tardiveté de cette notification expose à un renvoi, et donc à un basculement après la trêve. L’assignation sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion, la condamnation au paiement de l’arriéré et la fixation d’une indemnité d’occupation. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 20 janvier 2026 (pôle 4, chambre 4, RG 23/16598), a eu à connaître d’un dossier où un commandement de 9 184,45 euros délivré en janvier 2023 avait été suivi d’une assignation en avril 2023, puis d’un jugement prononçant la résiliation judiciaire, ordonnant la libération des lieux et condamnant le locataire à 7 440 euros d’arriéré avec intérêts, plus une indemnité mensuelle d’occupation de 620 euros jusqu’à la libération effective. Ce schéma reste le standard : le juge liquide la dette au jour où il statue, intérêts au taux légal inclus, et convertit le loyer en indemnité d’occupation à compter de la résiliation.
À l’audience, le débat se concentre sur trois points : la régularité du commandement, le montant exact de la dette et les délais sollicités par le locataire. Le décompte du bailleur doit être actualisé à la date de l’audience, en distinguant le loyer principal, les charges récupérables, les versements et les aides au logement directement versées au bailleur. Toute approximation profite au locataire, qui peut obtenir des délais sur une somme surévaluée puis contester le reliquat. Le locataire invoque généralement ses difficultés passagères, la reprise des paiements courants et parfois des versements partiels substantiels, comme les 3 100 euros versés en un mois dans l’affaire versaillaise. Le juge apprécie alors la bonne foi : reprise effective du loyer courant, effort d’apurement, collaboration avec les services sociaux. S’il accorde des délais sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, dans la limite de deux ans, il suspend les effets de la clause résolutoire et assortit sa décision d’une clause de déchéance : à défaut de paiement d’une échéance, la totalité redevient exigible et la clause reprend effet sans nouvelle procédure. Pour le bailleur, l’enjeu consiste à obtenir des mensualités réalistes et rapprochées, plutôt qu’un échéancier de deux ans qui fige le dossier ; proposez par écrit un calendrier précis, en deux ou trois mensualités comme dans l’arrêt de Versailles, et demandez que l’indemnité d’occupation reste exigible en sus.
Le jugement ordonne également l’expulsion à défaut de départ volontaire, généralement avec le concours de la force publique à l’expiration du délai légal suivant le commandement de quitter les lieux. Il statue sur les dépens, qui comprennent le coût de l’assignation, de la dénonciation au préfet, de la saisine de la CCAPEX et du commandement de payer, et sur l’article 700 du Code de procédure civile. Sur ce dernier point, le texte applicable figure à l’article 700 du Code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens » En pratique parisienne, les condamnations au titre des frais irrépétibles restent modestes, quelques centaines d’euros, et ne couvrent qu’une fraction des honoraires d’avocat et des frais de commissaire de justice. Intégrez ce coût dans votre calcul : une procédure d’expulsion menée jusqu’au bout représente couramment plusieurs milliers d’euros de frais, à comparer avec une négociation de départ contre abandon partiel de la dette. Lorsque le locataire est insolvable et sans caution, un protocole de libération des lieux contre quittance partielle peut s’avérer plus rentable qu’une exécution forcée au printemps. À l’inverse, face à un locataire solvable ou cautionné qui organise son insolvabilité apparente, le jugement exécutoire permet saisie des comptes et des rémunérations, avec intérêts. Faites signifier le jugement rapidement : les délais d’exécution et la trêve courent à compter d’actes signifiés, jamais de simples lettres.
La notification au préfet mérite une attention particulière à Paris, où les délais d’instruction du diagnostic social s’allongent à l’approche de l’hiver. Joignez à votre notification une fiche synthétique : identité des occupants, montant de la dette, date du commandement, existence d’une caution, situation connue du ménage. Plus le dossier transmis est complet, plus l’enquête sociale est rapide, et moins le juge sera tenté de renvoyer pour complément d’information. Si le locataire bénéficie de l’aide personnalisée au logement, l’organisme payeur doit être informé de la procédure, car le maintien de l’aide peut être suspendu et les versements directs interrompus. Anticipez également la question du relogement : le juge peut accorder des délais de grâce allant jusqu’à un an aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée quand le relogement ne peut intervenir dans des conditions normales, sur le fondement de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Ce texte exclut toutefois les occupants de mauvaise foi et ceux entrés par manœuvres ou contrainte. Pour limiter ces délais, démontrez que le locataire dispose de ressources ou d’un réseau familial de relogement, qu’il refuse les propositions sociales, ou qu’il ne paie plus alors qu’il le pourrait.
B. Expulsion à Paris avant le 1er novembre : commandement de quitter, trêve et exécution
Le jugement obtenu, l’exécution obéit à un principe posé par l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution : « l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Le commissaire de justice signifie donc le jugement et délivre le commandement de quitter les lieux, qui ouvre un délai de deux mois avant toute expulsion matérielle. L’article L412-1 du même code dispose : « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 Le juge peut réduire ou supprimer ce délai, notamment en cas de mauvaise foi constatée, mais en pratique parisienne cette réduction reste exceptionnelle pour des locataires en place de longue date. Le commandement de quitter doit être notifié au préfet, et le délai de deux mois court à compter de sa signification. Concrètement, un jugement signifié avec commandement de quitter début octobre 2026 ouvre une expulsion possible début décembre, c’est-à-dire après l’entrée en trêve : l’exécution matérielle sera alors reportée au 1er avril 2027, sauf relogement assuré entre-temps.
C’est ici que la trêve hivernale produit son plein effet. L’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » La trêve ne fait pas disparaître la dette ni la résiliation : le bail reste résilié, l’indemnité d’occupation continue de courir, et les saisies sur comptes ou rémunérations demeurent possibles. Elle suspend uniquement l’enlèvement physique des occupants. Deux tempéraments méritent d’être connus : le sursis ne s’applique pas aux occupants entrés sans droit ni titre par manœuvres, menaces ou contrainte dans le domicile d’autrui, et le juge peut réduire ou supprimer le bénéfice du sursis pour les occupants entrés par ces mêmes procédés dans d’autres locaux. Pour un bailleur dont le locataire est entré régulièrement puis a cessé de payer, ces exceptions ne jouent pas : il faut composer avec la trêve et l’utiliser pour sécuriser le recouvrement financier pendant l’hiver, en saisissant les revenus ou en négociant un départ volontaire contre abandon partiel du solde.
Si le locataire refuse de partir après le délai de deux mois, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion et sollicite le concours de la force publique auprès du préfet. L’absence de réponse du préfet dans les deux mois vaut refus, ouvrant droit à indemnisation de l’État pour le préjudice subi, sur le fondement de la responsabilité pour refus de concours de la force publique. À Paris, la demande transite par la préfecture de police et les délais d’instruction, déjà longs, s’étirent encore en période hivernale. Constituez un dossier complet : jugement définitif, commandements signifiés, décompte actualisé, preuve de l’occupation persistante. Pendant l’instruction, le mobilier du locataire reste protégé : l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. » À défaut de désignation, ils sont laissés sur place ou entreposés puis décrits avec précision, avec sommation de les retirer dans le délai réglementaire. Ne faites jamais enlever vous-même les meubles ni changer les serrures : une reprise illicite des lieux expose à des condamnations pénales et civiles qui anéantiraient le bénéfice de la procédure.
Le calendrier parisien impose donc une discipline stricte. Pour un bail ancien soumis aux deux mois, la séquence idéale avant la trêve du 1er novembre 2026 suppose un commandement déjà délivré en août, une assignation notifiée au préfet dans la foulée, et une audience sollicitée en procédure accélérée ; à défaut, l’objectif réaliste devient un jugement obtenu pendant l’hiver, avec exécution programmée début avril 2027 et recouvrement financier mené entre-temps. Pour un bail récent soumis aux six semaines, un commandement délivré fin septembre produit effet début novembre et permet encore une assignation rapide, avec les mêmes perspectives d’exécution printanière. Dans les deux hypothèses, les juridictions parisiennes attendent un dossier rigoureux : bail complet avec sa clause, commandement et preuve de sa dénonciation à la caution, décompte ventilé mois par mois, justificatifs de la saisine de la CCAPEX et de la notification au préfet, relevés des aides au logement. Les bailleurs dont le bien relève d’une copropriété parisienne joindront les appels de charges, car les charges récupérables impayées entrent dans la dette et dans l’indemnité d’occupation. Enfin, si le logement est frappé d’un arrêté de péril ou d’insalubrité, signalez-le : l’expulsion peut alors s’articuler avec les pouvoirs de police du préfet et de la mairie de Paris, selon des procédures distinctes qu’il faut coordonner pour éviter les contradictions.
Conclusion
À cinq semaines de la trêve hivernale du 1er novembre 2026, le bailleur parisien confronté à un loyer impayé doit raisonner en dates couperets. Première vérification : la date du bail, qui détermine le délai de la clause résolutoire, six semaines pour les contrats postérieurs au 29 juillet 2023, deux mois pour les baux anciens dont la clause contractuelle demeure applicable selon l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024. Deuxième étape : un commandement de payer régulier, délivré par commissaire de justice, dénoncé à la caution, signalé à la CCAPEX, avec un décompte ventilé et une mention expresse de la clause. Troisième étape : une assignation notifiée au préfet en temps utile, avec un décompte actualisé et une proposition d’échéancier réaliste qui place le bailleur en position de force sur les délais de grâce. Quatrième étape : un jugement qui constate la résiliation, liquide la dette, fixe l’indemnité d’occupation et ordonne l’expulsion, puis un commandement de quitter qui ouvre le délai de deux mois avant exécution. La trêve suspendra l’enlèvement physique jusqu’au 31 mars 2027, mais elle ne suspend ni la dette, ni l’indemnité d’occupation, ni les saisies. Menée avec cette rigueur, la procédure transforme l’hiver en phase de recouvrement et le printemps en libération effective des lieux.
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