Votre locataire ne paie plus depuis deux mois, votre agence utilise toujours l’ancien modèle de bail et vous découvrez que la clause résolutoire de votre contrat mentionne un délai que la loi a réduit depuis 2023. Dans cinq jours, le 1er octobre 2026, cette situation ne sera plus gérable avec les anciens réflexes : le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026, impose un nouveau contrat type à tout bail d’habitation conclu ou renouvelé à compter de cette date. La loi impose déjà que « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation », selon l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La clause de résiliation de plein droit passe à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, une mention sur la résidence principale fait son entrée pour lutter contre les locations touristiques déguisées, et le numéro de téléphone portable des parties devient une mention facultative destinée à prévenir les expulsions. Pour un bailleur parisien, l’enjeu est immédiat : un commandement qui vise le mauvais délai est nul, une assignation notifiée trop tard au préfet est irrecevable, et un bail signé le 2 octobre sur l’ancien modèle expose à des mois de procédure perdus. Cet article explique quel délai viser dans votre commandement selon la date de votre bail, comment sécuriser l’assignation et la notification au préfet, quelles clauses ajouter pour l’assurance, les troubles de voisinage et la résidence principale, et quelles spécificités appliquer à Paris et en Île-de-France, où le tribunal judiciaire de Paris, le préfet de Paris et la réglementation des meublés de tourisme imposent une vigilance particulière.
I. Comment récupérer votre logement quand le locataire ne paie plus depuis le 1er octobre 2026 ?
A. Commandement de payer : viser six semaines ou deux mois selon la date de votre bail ?
Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, le délai de la clause résolutoire pour impayé est de six semaines, et le nouveau contrat type tire enfin les conséquences de cette réforme. Pour tout bail conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026, la clause reprend la formule légale. La loi elle-même dispose, à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le commandement doit en outre contenir, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette. Le dépôt de garantie, troisième cas visé par la clause, reste plafonné par l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. » Concrètement, pour un bail signé à Paris le 3 octobre 2026, le commissaire de justice vise six semaines, ni plus ni moins, et reproduit les mentions légales du nouveau modèle.
La difficulté concerne les baux en cours, signés avant le 1er octobre 2026 avec l’ancien modèle qui mentionnait deux mois. La Cour de cassation a tranché ce conflit de délais par un avis du 13 juin 2024 qui reste la référence pour tous les contrats conclus avant l’entrée en vigueur des nouveaux textes. Saisie par le tribunal de proximité de Trévoux, la troisième chambre civile devait dire si l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui a ramené le délai de deux mois à six semaines, s’appliquait immédiatement aux baux en cours, et si la clause contractuelle de deux mois, plus favorable au locataire, devait prévaloir. La Cour a rappelé que « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif », selon l’article 2 du code civil, puis a rendu l’avis du 13 juin 2024, n° 15007 P+B, sur demande n° 24-70.002 : « EST D’AVIS QUE les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ». Autrement dit, pour un bail parisien signé en 2024 qui stipule deux mois, le commandement doit viser deux mois ; viser six semaines exposerait le bailleur à une nullité, car le juge applique les stipulations des parties telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Le même raisonnement vaut après le 1er octobre 2026 : les baux en cours ne sont pas à refaire, et seul le renouvellement ou la reconduction avec un nouveau contrat fait entrer le bail dans le régime à six semaines.
Au-delà du délai, la validité du commandement obéit à une exigence souvent négligée qui vient du droit commun des contrats. L’article 1225 du code civil prévoit : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc mentionner expressément cette clause, reproduire les mentions légales à peine de nullité, et laisser courir le délai exact stipulé au bail : deux mois pour les anciens contrats, six semaines pour les contrats conclus ou renouvelés depuis l’entrée en vigueur des nouveaux textes. À Paris, où les loyers élevés transforment vite deux mois d’impayés en plusieurs milliers d’euros, un commandement nul fait perdre non seulement le délai écoulé, mais aussi la dynamique du recouvrement : le locataire organise son insolvabilité pendant que le bailleur recommence la procédure à zéro. La vérification du bail avant toute délivrance n’est donc pas une formalité, c’est l’acte qui conditionne toute la suite, et les bailleurs qui confient leurs impayés à un commissaire de justice sans lui transmettre le bail exact prennent un risque inutile. Pour approfondir la gestion des impayés avant la phase d’expulsion, notre analyse des commandements et de la trêve hivernale détaille les réflexes de recouvrement à Paris : loyers impayés à Paris, commandement de payer, trêve hivernale et expulsion en 2026.
B. Assignation, préfet et juge : comment éviter l’irrecevabilité et obtenir l’expulsion à Paris ?
Une fois le délai du commandement expiré sans paiement, la clause est acquise, mais le bailleur ne récupère pas pour autant son logement : il doit faire constater la résiliation par le juge, et cette phase est verrouillée par une condition de recevabilité que beaucoup de procédures parisiennes ratent encore. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose que l’assignation aux fins de constat de la résiliation soit notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent pour réaliser un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations. À peine d’irrecevabilité de la demande, cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information dédié, et le diagnostic est transmis au juge avant l’audience ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. À Paris, le représentant de l’État est le préfet de Paris, et la saisine transite par les circuits de la préfecture et de la commission parisienne : un dossier d’assignation qui oublie cette notification, ou qui la fait moins de six semaines avant l’audience, est déclaré irrecevable, et le bailleur doit recommencer, avec plusieurs mois perdus pendant lesquels le locataire se maintient dans les lieux. La réduction du délai de deux mois à six semaines, issue de la loi de 2023 et reprise par le décret de 2026, accélère la procédure sans supprimer cette garantie : le préfet garde le temps d’organiser le diagnostic, et le juge garde l’éclairage social avant de statuer.
Devant le juge, le locataire dispose de deux lignes de défense que le bailleur parisien doit anticiper dès la rédaction de l’assignation. D’abord, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de deux ans. L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » La décision du juge suspend alors les procédures d’exécution engagées par le créancier, et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge, toute stipulation contraire étant réputée non écrite. Ensuite, le locataire informé par le préfet de son droit de demander ces délais présente systématiquement un échéancier adossé au diagnostic social et financier : reprise d’emploi, aide du fonds de solidarité pour le logement de Paris, plan d’apurement crédible. Le bailleur avisé ne se contente donc pas de constater l’acquisition de la clause ; il chiffre précisément sa créance, documente les relances restées vaines, et démontre que ses propres besoins, notamment le remboursement de son crédit immobilier parisien, rendent l’échéancier irréaliste. C’est ce dossier comparatif, et non la seule expiration du délai de six semaines, qui convainc le juge des référés ou le juge du fond du tribunal judiciaire de Paris de constater la résiliation et d’ordonner l’expulsion plutôt que d’accorder des délais. Lorsque la décision est obtenue, la procédure d’expulsion du locataire suit son propre calendrier, avec le concours de la force publique et la trêve hivernale, et chaque erreur de notification au stade de l’assignation se paie comptant à ce stade final.
À Paris et en Île-de-France, trois réflexes locaux sécurisent cette phase contentieuse. Premièrement, identifier la juridiction compétente : le tribunal judiciaire de Paris pour les logements situés dans la capitale, avec un contentieux des baux d’habitation dense où les audiences sont chargées et où un dossier incomplet est renvoyé sans état d’âme. Deuxièmement, préparer le volet social en même temps que le volet juridique : coordonnées du locataire à jour, décompte de dette arrêté au jour de l’assignation, copie du bail et du commandement, et, quand le nouveau modèle s’applique, la clause aux six semaines surlignée pour le juge. Troisièmement, intégrer le calendrier réel : entre le commandement, les six semaines de délai, la notification au préfet six semaines avant l’audience et les délais d’audience parisiens, il faut compter plusieurs mois avant l’expulsion effective, sans compter un éventuel échéancier judiciaire de deux ans. Le nouveau contrat type ne supprime pas ces étapes, il les rend plus lisibles : un bail aux normes du 1er octobre 2026, un commandement qui vise le bon délai, une assignation notifiée à temps au préfet, et le bailleur avance sans nullité ni irrecevabilité.
II. Quelles clauses inscrire dans le nouveau bail pour l’assurance, les troubles et la location touristique ?
A. Défaut d’assurance et troubles de voisinage : quelle résiliation prévoir sans violer la loi ?
Le décret du 6 juillet 2026 ne se limite pas à la clause obligatoire pour impayé : il propose aussi un modèle de clause facultative pour les autres manquements, et c’est là que les bailleurs parisiens doivent être les plus rigoureux, car la loi interdit la plupart des résiliations automatiques. Le principe est posé par l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Est réputée non écrite toute clause : », suivie d’une liste qui exclut de la résiliation de plein droit tout motif autre que « le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée », avec en outre le cas nouveau de la résidence principale. Toute clause qui prévoirait la résiliation automatique pour un autre motif, par exemple pour des travaux non autorisés, un animal, ou de simples nuisances alléguées sans jugement, est réputée non écrite : le juge l’écarte comme si elle n’existait pas, et le bailleur qui a délivré un congé ou un commandement sur ce fondement perd son procès. Le nouveau contrat type reprend exactement ce périmètre, et les bailleurs qui recopient d’anciens modèles enrichis de clauses agressives rédigées avant 2026 fabriquent eux-mêmes leurs futures nullités.
Pour le défaut d’assurance, la mécanique est précise et doit être reprise à l’identique. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire : « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. » Et le même article ajoute : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » Le bailleur parisien procède donc en trois temps : demande annuelle de l’attestation, mise en demeure si elle n’est pas remise, puis commandement visant la clause avec un délai d’un mois, et non de six semaines. À défaut d’attestation après mise en demeure restée un mois sans effet, la loi offre une alternative souvent plus efficace que la résiliation : le bailleur peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci par douzième à chaque paiement du loyer, avec renonciation corrélative à la clause résolutoire pour ce motif. Dans les copropriétés parisiennes où le défaut d’assurance du locataire fait peser un risque sur tout l’immeuble en cas de dégât des eaux ou d’incendie, cette souscription pour compte, documentée et inscrite sur l’avis d’échéance, protège l’immeuble immédiatement pendant que la pression du coût récupéré incite le locataire à s’assurer lui-même.
Pour les troubles de voisinage, le verrou est encore plus strict et les bailleurs d’Île-de-France doivent le mesurer : la résiliation de plein droit suppose des troubles constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, comme l’exige la clause reproduite plus haut. De simples attestations de voisins, des mains courantes ou une pétition de copropriété ne suffisent pas ; il faut un jugement définitif qui constate que le locataire a manqué à son obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination prévue au contrat, obligation posée par le même article 7. En pratique parisienne, la voie efficace consiste à mettre en demeure le locataire sur le fondement du bail et du règlement de copropriété, à faire constater les troubles par un commissaire de justice, à saisir le tribunal pour faire cesser le trouble et obtenir une décision, puis seulement à actionner la clause résolutoire une fois cette décision définitive. Les propriétaires qui délivrent un commandement visant la clause pour tapage ou nuisances sans jugement définitif s’exposent à une nullité certaine et à des dommages-intérêts pour procédure abusive. Le nouveau bail type ne change pas ce régime, il le rend visible : recopier la clause facultative du modèle, avec ses conditions cumulatives, évite de promettre au bailleur une résiliation express que la loi lui refusera.
B. Résidence principale, meublés de tourisme et téléphone : que vérifier à Paris avant de signer ?
La nouveauté la plus commentée du décret concerne la lutte contre les locations touristiques déguisées, et elle vise directement les pratiques parisiennes de sous-location Airbnb sans autorisation. Le nouveau contrat type prévoit, le cas échéant, une mention de servitude de résidence principale : quand le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, le bail rappelle qu’il est à usage exclusif de résidence principale. Cette servitude, créée par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, permet aux communes qui l’instituent de réserver des secteurs à la résidence principale, et le bail doit alors le refléter. La clause facultative de résiliation est complétée en conséquence pour le non-respect de l’obligation d’occuper exclusivement à titre de résidence principale, avec une garantie procédurale : la résiliation ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire. Pour un bailleur parisien, l’intérêt est double : rappeler contractuellement l’interdiction de transformer le logement en meublé de tourisme permanent, et disposer d’une voie de résiliation encadrée quand le locataire sous-loue sur les plateformes en violation du bail. Les locataires qui sous-louent sans autorisation s’exposent déjà à la résiliation et au reversement des loyers indûment perçus, comme l’illustre notre dossier sur la sous-location non autorisée : locataire qui sous-loue sur Airbnb sans autorisation à Paris, résiliation et remboursement en 2026.
À Paris, cette clause s’articule avec un arsenal local que le bail doit respecter sans le répéter inutilement. La capitale applique la procédure d’autorisation de changement d’usage avec compensation, la télédéclaration obligatoire des meublés de tourisme, la limite de cent vingt nuitées par an pour la location de la résidence principale, et des contrôles renforcés avec des sanctions financières lourdes. Le bailleur qui loue en meublé touristique dans un secteur soumis à la servitude de résidence principale sans autorisation s’expose à des amendes et à l’obligation de remettre le local à usage d’habitation, indépendamment du contrat de location. Inversement, le bailleur d’une résidence principale louée à l’année a intérêt à faire figurer la mention de servitude quand le logement est concerné, à rappeler l’interdiction de sous-location sans autorisation écrite, et à exiger une attestation d’assurance couvrant aussi la responsabilité du locataire : en cas de sinistre causé par un sous-occupant non déclaré, c’est la garantie du bailleur qui est appelée en premier. Le décret du 6 juillet 2026 ne crée pas ces règles parisiennes, il donne au contrat de location les mots exacts pour les rendre opposables au locataire dès la signature.
Deux derniers apports du décret intéressent directement la pratique parisienne. D’abord, la désignation des parties est complétée par la mention facultative du numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire, y compris pour chaque colocataire en cas de colocation à bail unique. La notice du décret l’explique sans détour : il s’agit notamment de joindre plus rapidement le locataire en vue de prévenir les expulsions locatives. Un bailleur qui dispose d’un numéro à jour peut alerter, relancer et orienter vers les aides avant que la dette ne devienne irrattrapable, et le préfet comme les services sociaux parisiens joignent plus facilement un locataire menacé d’expulsion. Refuser de renseigner cette mention reste possible, mais l’inscrire est un geste de prévention contentieuse qui ne coûte rien. Ensuite, le second article du décret entre en vigueur le 1er janvier 2027 et modifie le livre VIII du code de la construction et de l’habitation relatif aux aides personnelles au logement. Les bailleurs dont le locataire perçoit l’aide au logement doivent suivre ce volet, car le maintien et le versement de l’aide conditionnent le recouvrement effectif : le paiement partiel du loyer réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire, et la coordination avec l’organisme payeur évite de délivrer un commandement pour une somme déjà couverte par l’aide. À Paris où une part importante des locataires du parc privé et social perçoit une aide au logement, vérifier le tiers payant avant de délivrer le commandement évite des nullités et des mois de procédure pour des sommes qui auraient été versées directement.
Conclusion
Le 1er octobre 2026 n’est pas une simple mise à jour de formulaire : c’est le jour où le contrat de location rejoint enfin la loi issue de 2023, avec une clause résolutoire à six semaines pour les nouveaux baux, des clauses facultatives strictement encadrées pour l’assurance et les troubles de voisinage, une mention de servitude de résidence principale contre les locations touristiques déguisées, et un numéro de téléphone destiné à prévenir les expulsions. Pour les baux en cours, l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 impose de respecter le délai stipulé au contrat, deux mois pour les anciens modèles, et le second volet du décret sur les aides au logement prendra le relais le 1er janvier 2027. À Paris et en Île-de-France, où les loyers élevés, la pression des meublés de tourisme et l’encombrement des juridictions amplifient chaque erreur, le bailleur qui fait vérifier son modèle, vise le bon délai dans son commandement, notifie l’assignation au préfet six semaines avant l’audience et documente sa créance devant le juge avance sans nullité ni irrecevabilité. Le locataire, de son côté, gagne en lisibilité : un délai unique de six semaines sur les nouveaux contrats, des mentions légales claires dans le commandement, et un diagnostic social avant l’audience pour faire valoir ses difficultés. Dans les deux cas, la règle d’or reste la même : lire le bail exact avant d’agir, car c’est sa date et sa clause, et non l’intuition, qui fixent le délai applicable.
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