Votre bail verbal n’est pas le sujet ici. Le cas est plus rude : vous exploitez depuis des années, votre fils ou votre fille veut reprendre, vous écrivez au bailleur pour obtenir son agrément, et il ne répond pas ou refuse. Pendant ce temps, votre départ à la retraite approche, parfois un congé pour âge arrive, et chaque mois perdu repousse vos droits. La question n’est plus de savoir si la cession familiale est possible dans son principe : elle l’est. La question est de savoir comment forcer la décision quand le bailleur bloque, ce que le tribunal paritaire contrôle exactement, et comment éviter que la cession autorisée ne se heurte à un congé resté valable ou à une mise à disposition ancienne jamais notifiée.
Le contentieux récent donne des réponses nettes. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 24 octobre 2024 que le silence du bailleur face à une demande amiable de cession ne constitue pas une faute indemnisable, sauf circonstances particulières faisant dégénérer ce droit en abus. La cour d’appel de Riom a confirmé le 18 novembre 2025 une autorisation de cession tout en maintenant le congé pour âge délivré par la bailleresse et en condamnant le cédant à une indemnité d’occupation pour l’exploitation poursuivie sans droit après la fin du bail. La cour d’appel d’Amiens a confirmé le 12 mai 2026 une autorisation de cession au profit de la fille de la preneuse après un contrôle précis de sa capacité et de sa situation au regard du contrôle des structures. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Brieuc a autorisé le 2 juillet 2026 une cession en retenant que l’accord écrit du bailleur, même donné après l’ouverture de l’action, valait agrément. Ces décisions dessinent une méthode complète : demander l’agrément dans les formes, saisir le tribunal sans attendre, prouver la bonne foi et la capacité du repreneur, purger la question du contrôle des structures, et traiter le congé pour âge comme un litige autonome qui ne tombe pas avec l’autorisation de céder.
I. Obtenir la cession malgré le refus ou le silence du bailleur
A. Demander l’agrément puis saisir le tribunal paritaire sans perdre de temps
Le point de départ est l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, en vigueur dans sa version applicable au 25 septembre 2026 : « Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. » La règle est donc double : interdiction de principe en dehors du cercle familial, et à l’intérieur de ce cercle, agrément du bailleur ou autorisation judiciaire. Le gendre est exclu du cercle : l’administration rappelle que le locataire ne peut céder ni à son gendre ni à une personne extérieure à la famille, et que cette interdiction s’impose aux parties comme une règle d’ordre public (service-public.fr, fiche F36628).
En pratique, la demande d’agrément part par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en identifiant le cessionnaire, son lien de parenté, sa date de naissance ou son émancipation, et les parcelles concernées. Cette lettre n’est pas une formalité vaine : elle ouvre le délai de la discussion amiable et, en cas de refus ou de silence, elle fonde la saisine du tribunal paritaire. Le preneur joint dès ce stade les pièces qui feront le succès de la phase judiciaire : diplômes agricoles du candidat, affiliation à la mutualité sociale agricole, autorisation d’exploiter déjà obtenue, attestations d’activité au sein de la société d’exploitation familiale. La cour d’appel d’Amiens, dans son arrêt du 12 mai 2026 (RG 25/00993), a validé une autorisation de cession au profit de la fille de la preneuse en s’appuyant sur un faisceau complet : autorisation administrative d’exploiter obtenue par la SCEA familiale dès le 16 février 2006, diplôme agricole de niveau IV et certificat professionnel des produits phytopharmaceutiques, qualité d’agricultrice associée exploitante depuis 2022 et de cogérante, affiliation à la mutualité sociale agricole depuis le 1er janvier 2017 à titre principal. Le bailleur contestait la capacité de la jeune femme en soulignant sa participation minoritaire au capital, 11 parts sur 1 011, et l’absence de preuve d’une activité exclusive. La cour a écarté ces critiques : une part minoritaire n’a rien d’anormal dans une installation progressive au sein d’une société familiale, et la volonté réelle d’exploiter personnellement, appuyée par des moyens d’exploiter établis, suffit à caractériser la capacité du cessionnaire.
Le tribunal paritaire saisi d’une demande d’autorisation applique un test stable, rappelé par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Brieuc dans son jugement du 2 juillet 2026 (RG 25/01650) : le juge recherche si la cession est de nature à nuire aux intérêts légitimes du bailleur, appréciés au regard de la bonne foi du preneur et des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire éventuel. Deux pôles, donc : le cédant doit être de bonne foi, à jour de ses fermages et sans manquement grave en cours ; le cessionnaire doit offrir des garanties de mise en valeur, ce qui renvoie à sa formation, à son expérience et à sa situation administrative. Dans l’affaire de Saint-Brieuc, le cédant partait à la retraite, il était à jour de ses charges, le repreneur détenait une autorisation d’exploiter délivrée par la préfecture le 24 janvier 2025, et le bailleur avait fini par accepter la cession par écrit auprès du conseil des demandeurs, après l’introduction de l’action. Le tribunal a jugé que cet accord écrit, même postérieur à la saisine, portait bien sur les parcelles du bail remembrées et valait agrément, puis a autorisé la cession aux charges et conditions du bail. L’enseignement vaut pour tous les bailleurs tentés par le silence : un accord donné en cours d’instance produit effet, et le tribunal tranche de toute façon sur le fond du dossier.
La saisine elle-même ne doit pas attendre. Dans l’affaire jugée par la Cour de cassation le 24 octobre 2024, le preneur avait écrit les 8 novembre et 10 décembre 2018 puis saisi le tribunal paritaire le 11 mars 2019, soit environ trois mois après sa demande amiable. Ce rythme a été jugé normal : la Cour a relevé ce délai de trois mois pour écarter l’abus du bailleur resté silencieux. Concrètement, relancez une fois par écrit, conservez les accusés de réception, puis saisissez le tribunal paritaire du lieu des parcelles. La juridiction tente d’abord une conciliation, comme à Saint-Brieuc où le bailleur convoqué le 12 février 2026 n’a ni comparu ni été représenté, avant de statuer en premier ressort avec appel possible dans le mois devant la cour d’appel. L’exécution provisoire n’étant pas toujours acquise, chaque étape compte pour la date d’effet de la cession, point décisif examiné plus loin avec l’arrêt de Riom.
B. Le silence du bailleur ne vaut ni acceptation ni faute indemnisable, sauf abus caractérisé
Beaucoup de preneurs imaginent que le bailleur qui ne répond pas commet une faute et devra payer le retard pris dans leur départ à la retraite. L’arrêt de la troisième chambre civile du 24 octobre 2024 (pourvoi n° 23-12.314, décision publiée par la Cour de cassation) corrige cette idée. Dans cette affaire, deux baux ruraux consentis le 1er janvier 2000 avaient été mis à disposition d’une EARL familiale. Le preneur, qui voulait faire valoir ses droits à la retraite au 1er janvier 2019, avait demandé l’agrément pour céder à son fils, puis saisi le tribunal paritaire. La cour d’appel de Dijon avait autorisé la cession et condamné la bailleresse à 16 000 euros de dommages-intérêts pour perte de chance de partir à la retraite à la date envisagée, en retenant que son défaut de réponse, inexpliqué et sans projet de reprise personnelle ou familiale, était fautif. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles 1240 du code civil et L. 411-35, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime. Elle rappelle d’abord l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Puis elle pose la limite : « En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l’existence de circonstances particulières faisant dégénérer en abus le droit du bailleur de ne pas acquiescer à une demande amiable d’autorisation de cession, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » Et elle tranche sur le fond, sans renvoi : « A défaut de circonstances particulières, M. [X] [M] ayant saisi le tribunal paritaire des baux ruraux environ trois mois après sa demande amiable d’autorisation de cession, le seul fait pour Mme [N] de n’y avoir pas répondu n’a pu dégénérer en abus. » La demande de dommages-intérêts est rejetée et le preneur supporte les dépens de cassation.
Trois conséquences découlent de cet arrêt pour votre dossier. D’abord, le bailleur est en droit de ne pas répondre et de laisser le preneur saisir le tribunal : ce silence n’est pas en soi une faute. Ensuite, l’intérêt légitime du bailleur à s’opposer à la cession ne s’apprécie pas au regard de ce qu’il entend faire du bien après le départ du preneur ; il n’a pas à justifier d’une reprise personnelle ni d’une transmission familiale pour refuser. Enfin, des dommages-intérêts supposent des circonstances particulières d’abus, par exemple une manoeuvre dilatoire ou un refus inspiré par un motif illégitime établi, et non la simple absence de réponse pendant quelques mois. Ne construisez donc pas votre calendrier de retraite sur une indemnisation du retard : construisez-le sur une saisine rapide du tribunal, seule apte à produire une autorisation dotée d’une date d’effet.
Le même arrêt apporte une protection symétrique au preneur sur la bonne foi. La bailleresse soutenait que le preneur, qui avait mis ses baux à disposition de l’EARL sans pouvoir justifier d’une information préalable, n’avait pas constamment satisfait à ses obligations et se trouvait privé du droit de céder. La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir retenu que cette situation ancienne avait été admise par la bailleresse, qui avait encaissé de longue date les fermages acquittés par la personne morale et signé en 2000-2001 le bulletin de mutation MSA au profit de l’EARL, et qu’aucun autre manquement n’était démontré ni même allégué. Elle en déduit que le preneur ne pouvait être considéré comme de mauvaise foi, et l’autorisation de cession est maintenue. Un défaut ancien d’information, connu et toléré par un bailleur qui encaisse les fermages payés par la société, ne suffit donc pas à faire échec à la cession quand tout le reste du bail a été correctement exécuté. En revanche, un manquement actuel, grave et documenté, comme des fermages impayés ou une dégradation du fonds, pèsera lourd dans l’appréciation de l’intérêt légitime du bailleur. Régularisez avant de demander : soldez les fermages, remettez en état ce qui peut l’être, et faites constater ce qui est contesté.
II. Sécuriser ce qui entoure la cession : congé pour âge, contrôle des structures et prix du passage
A. L’autorisation de céder n’efface pas le congé pour âge et ne couvre pas l’occupation sans droit
L’erreur la plus coûteuse consiste à croire que l’autorisation de cession règle tout, y compris le congé que le bailleur a délivré entre-temps. L’arrêt de la cour d’appel de Riom du 18 novembre 2025 (RG 24/00883) montre l’inverse avec une clarté pédagogique. Un bail à ferme consenti en 1967, cédé en 1982 au preneur en place puis régulièrement renouvelé, portait sur environ 15 hectares. Le 10 mai 2023, la bailleresse délivre congé en raison de l’âge du preneur pour le 10 novembre 2024. Le 28 juillet 2023, le preneur sollicite l’agrément pour céder à son fils ; la bailleresse refuse. Le tribunal paritaire de Moulins autorise la cession le 16 mai 2024, mais écarte l’exécution provisoire ; la bailleresse fait appel. La cour confirme l’autorisation en jugeant les conditions de la cession réunies, au terme d’un examen détaillé des griefs de la bailleresse, pollution d’un étang, parcelle exploitée sans titre, dépassement allégué des surfaces autorisées, qui ne suffisent pas à établir la mauvaise foi du cédant ni l’incapacité du fils. Mais elle ajoute aussitôt ce que beaucoup de preneurs oublient : l’autorisation de cession au fils n’est pas un motif de nullité du congé délivré par la bailleresse Le congé, non contesté dans ses formes ni dans son fond par le preneur lui-même, a donc pris effet le 11 novembre 2024, tandis que la cession, faute d’exécution provisoire et en raison de l’appel, ne prend effet qu’au jour du prononcé de l’autorisation par la cour, soit le 18 novembre 2025. Entre les deux dates, le preneur a continué d’exploiter : il l’a fait sans droit ni titre à compter du 11 novembre 2024.
La cour en tire des conséquences mesurées mais fermes. Elle rejette l’expulsion demandée par la bailleresse, dès lors que le bail doit être cédé au fils qui prendra possession des lieux, mais elle condamne le cédant à une indemnité d’occupation de 1 564 euros pour dix mois, de novembre 2024 à septembre 2025, calculée sur le fermage que le preneur estimait lui-même devoir, 938,78 euros pour six mois, soit 156,46 euros par mois. Elle condamne en outre la bailleresse aux dépens et à 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’enseignement est triple : contestez le congé pour âge dans ses délais si vous avez un moyen sérieux, car l’autorisation de cession ne l’annulera pas ; anticipez la date d’effet réelle de la cession, qui suit l’autorisation définitive et non votre demande ; et si vous restez sur les parcelles après la fin du bail, provisionnez une indemnité d’occupation au niveau du fermage, le tribunal la fixera sans indulgence.
Le cadre du congé pour âge est fixé par l’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime, en vigueur au 25 septembre 2026 : lorsque la surface exploitée par le preneur dépasse la limite prévue par le texte, le bailleur peut, par dérogation aux règles ordinaires de durée et de renouvellement, refuser le renouvellement au preneur ayant atteint l’âge de la retraite des exploitants agricoles, ou limiter le renouvellement à la fin de la période triennale au cours de laquelle cet âge sera atteint. Le bailleur doit prévenir le preneur « par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l’avance ». Le preneur dispose d’une soupape : « Le preneur peut demander au bailleur le report de plein droit de la date d’effet du congé à la fin de l’année culturale où il aura atteint l’âge lui permettant de bénéficier d’une retraite à taux plein. » Demandez ce report par écrit dès réception du congé si votre taux plein n’est pas encore acquis : il est de plein droit et sécurise la fin de campagne. Articulez ensuite les deux procédures : contester le congé d’un côté, demander l’autorisation de cession de l’autre, en informant chaque juridiction de l’autre instance pour éviter les contrariétés de dates comme celle jugée à Riom.
Un dernier verrou mérite votre attention dans ce contexte : pendant la prorogation de plein droit accordée au preneur proche de la retraite qui s’oppose à une reprise, l’article L. 411-58 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Pendant cette période aucune cession du bail n’est possible. » Si vous êtes dans cette prorogation, la cession est fermée et toute insistance serait vaine. Vérifiez donc, avant d’écrire au bailleur, si votre bail est en cours normal, en renouvellement ou en prorogation retraite : le régime applicable n’est pas le même. De même, le preneur qui reçoit un congé de reprise doit réagir vite, car le même article impose : « Le preneur doit, dans les quatre mois du congé qu’il a reçu, notifier au propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sa décision de s’opposer à la reprise ou saisir directement le tribunal paritaire en contestation de congé. » Quatre mois passent vite quand on négocie en parallèle une cession familiale.
B. Purger la mise à disposition à la société et refuser tout pas-de-porte
La cession familiale se joue souvent dans des exploitations déjà organisées en société : le père a mis ses parcelles à disposition d’une EARL ou d’une SCEA qu’il exploite avec son conjoint ou ses enfants, parfois depuis des décennies, parfois sans en avoir formellement informé le bailleur. Deux arrêts de la troisième chambre civile, rendus à quinze jours d’intervalle en 2018, encadrent cette situation avec rigueur et doivent être lus ensemble.
Le 28 juin 2018 (pourvoi n° 16-28.141), la Cour casse un arrêt qui avait autorisé une cession au fils du preneur sans vérifier, alors que cela lui était demandé, « si la situation de l’EARL, au profit de laquelle les parcelles louées devaient être mises à disposition après la cession, respectait la réglementation sur le contrôle des structures » (Cass. civ. 3, 28 juin 2018, n° 16-28.141). Visa : articles L. 331-2 et L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime. Autrement dit, le tribunal qui autorise la cession doit regarder non seulement le cédant et le cessionnaire, mais aussi la société qui exploitera les terres après l’opération : si cette société dépasse les seuils ou réunit des exploitations sans l’autorisation requise, la cession repose sur une exploitation irrégulière et l’autorisation manque de base légale. L’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime soumet en effet à autorisation préalable « Les installations, les agrandissements ou les réunions d’exploitations agricoles au bénéfice d’une exploitation agricole mise en valeur par une ou plusieurs personnes physiques ou morales, lorsque la surface totale qu’il est envisagé de mettre en valeur excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles », ainsi que les opérations qui supprimeraient une exploitation au-delà du seuil ou priveraient une exploitation d’un bâtiment essentiel. Avant de demander la cession, vérifiez donc le schéma directeur régional applicable, additionnez les surfaces que le repreneur et sa société mettront en valeur après l’opération, et si le seuil est dépassé ou l’opération sensible, déposez la demande d’autorisation d’exploiter auprès de la direction départementale des territoires. L’autorisation préfectorale du 24 janvier 2025 produite à Saint-Brieuc et celle du 16 février 2006 produite à Amiens illustrent ce réflexe gagnant : le tribunal constate que le repreneur est en règle et écarte le grief.
Le 14 juin 2018 (pourvoi n° 17-18.932), la Cour va plus loin sur le terrain de l’ordre public. Des terres louées à deux copreneurs avaient été mises à disposition d’une EARL dont l’épouse copreneuse n’était ni associée ni participante aux travaux. La cour d’appel avait refusé la résiliation en retenant que le bailleur initial avait accepté cette situation en connaissance de cause et y avait renoncé. Cassation : la cour d’appel « n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations » (Cass. civ. 3, 14 juin 2018, n° 17-18.932) et a violé les articles L. 411-35 et L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime. Le message est sans nuance : l’obligation de participer personnellement à l’exploitation et les règles de mise à disposition à une société sont d’ordre public, elles ne se négocient pas et on ne peut ni les régulariser après coup ni y renoncer par tolérance. Si votre conjoint copreneur ne participe plus aux travaux et n’est pas associé de la société qui exploite, traitez cette anomalie avant de demander la cession : soit il reprend une participation effective, soit la société est restructurée, soit le bail est remis en ordre par la procédure de poursuite sous un seul nom prévue à l’article L. 411-35, qui donne au copreneur restant trois mois à compter de la cessation pour demander par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Ne laissez pas au bailleur, au jour où il refuse l’agrément, un moyen d’ordre public qu’aucune tolérance passée n’effacera.
Reste la question de l’argent versé à l’occasion du passage de relais. Le fils qui reprend paie parfois au père, ou au bailleur, une somme présentée comme une indemnité, un dédommagement ou une reprise de matériel. La frontière avec le pas-de-porte prohibé est étroite et le risque pénal réel. L’article L. 411-74 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Sera puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 € ou de l’une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci. » Et il ajoute : « Les sommes indûment perçues sont sujettes à répétition. » Faites donc expertiser le cheptel et le matériel repris, payez le prix vénal documenté, et ne versez aucune somme sans cause réelle et justifiée par écrit. Une cession autorisée par le tribunal n’immunise pas contre une action en répétition ou des poursuites si un versement occulte est découvert ensuite.
Pour situer l’ensemble de ce contentieux dans l’actualité du statut du fermage, notre synthèse des décisions récentes replace la cession, la préemption et le contrôle des structures dans un cadre commun : bail rural, les cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage. Lisez-la avant d’écrire au bailleur : elle permet de formuler la demande d’agrément dans les termes que les tribunaux emploient eux-mêmes.
Votre bailleur refuse ou se tait, votre enfant est prêt et votre retraite est en jeu : ne laissez pas les procédures se chevaucher au hasard. Demandez l’agrément par recommandé avec un dossier de capacité complet, saisissez le tribunal paritaire dans les trois mois en cas de refus ou de silence, contestez séparément tout congé pour âge dans ses délais avec demande de report à l’année du taux plein si nécessaire, purgez l’autorisation d’exploiter et la mise à disposition à la société, et documentez chaque versement au prix vénal. La cession familiale autorisée par le tribunal produit effet au jour de l’autorisation définitive : c’est cette date, et non celle de votre demande, qui doit coïncider avec votre départ. Un dossier conduit dans cet ordre réunit la bonne foi du cédant, la capacité du cessionnaire et la régularité administrative que les tribunaux vérifient point par point.
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