Le courrier arrive à l’automne, six mois avant la fin du bail : le propriétaire annonce qu’il vend le logement et demande au locataire de partir à l’échéance, en affichant un prix. La plupart des locataires lisent ce congé comme une obligation de déménager. C’est l’inverse qu’il faut comprendre en premier : un congé pour vendre est d’abord une offre d’achat. Pendant les deux premiers mois du préavis, le locataire peut décider d’acheter en priorité, au prix et aux conditions indiqués. S’il accepte, il dispose ensuite de deux mois pour signer, portés à quatre mois s’il recourt à un prêt. S’il refuse ou ne répond pas, il devra quitter les lieux à la fin du bail. Et si le congé n’indique ni le prix ni les conditions de la vente projetée, il ne vaut rien : le tribunal judiciaire de Paris a annulé le 29 avril 2026 un congé pour vente qui omettait ces mentions, refusant l’expulsion du locataire alors même que des loyers étaient impayés. Deux réserves changent tout le raisonnement : le locataire âgé de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes ne peut être congédié sans une offre de relogement, et le bailleur qui invente un motif de vente ou de reprise s’expose à une amende pénale de 6 000 euros, portée à 30 000 euros pour une personne morale. Cet article s’applique au logement vide soumis à la loi du 6 juillet 1989 ; le meublé et les logements sociaux ou conventionnés obéissent à des règles particulières qui ne sont pas traitées ici.
Cet article sépare la promesse des intermédiaires, les faits constatés et les responsabilités tranchées par les juges. Les textes cités sont ceux en vigueur à la date de publication, vérifiés sur Légifrance, et les deux décisions au cœur du sujet ont été lues intégralement : une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 29 avril 2026 et un arrêt de rejet de la Cour de cassation du 24 octobre 2024. Les pages professionnelles et institutionnelles citées ont été lues dans leur version d’origine : la fiche des Notaires de France sur les droits de préemption du locataire mise à jour le 27 février 2026 et consultée le 25 septembre 2026, l’analyse de PAP sur le droit de préemption, et les fiches du service public sur le congé donné par le propriétaire et sur la vente d’un logement occupé, consultées le 25 septembre 2026. Les dates des faits, celles des publications et celles des consultations sont distinguées dans tout l’article.
I. Le congé pour vendre est d’abord une offre d’achat à prendre au sérieux
A. Six mois avant la fin du bail, un congé motivé, notifié dans les formes et chiffré
Le propriétaire ne peut donner congé que pour l’échéance du bail, et seulement pour trois familles de motifs : vendre le logement libre de toute occupation, le reprendre pour l’habiter ou y loger un proche, ou invoquer un motif légitime et sérieux comme l’inexécution par le locataire de ses obligations. Le service public le résume ainsi : en général, le propriétaire ne peut donner congé à l’échéance du bail que pour vendre le logement, ou pour le reprendre, ou pour un motif légitime et sérieux. Le délai de préavis est de six mois quand le congé émane du bailleur, et le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé. Ce formalisme n’est pas une politesse : c’est lui qui fait courir le délai et qui permettra ensuite au juge de vérifier chaque mention.
Quand le congé est fondé sur la décision de vendre, la loi ajoute une exigence couperet. L’article 15, paragraphe II, de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur, dispose :
« Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. »
Source : article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Trois conséquences découlent de cette phrase. D’abord, le prix et les conditions ne sont pas un détail commercial : leur absence ou leur imprécision annule le congé, comme l’a jugé une jurisprudence constante rappelée par le tribunal de Paris. Ensuite, le congé vaut offre ferme pendant les deux premiers mois du préavis de six mois : le locataire n’a pas six mois pour réfléchir à l’achat, il en a deux. Enfin, la même nullité sanctionne l’oubli de reproduire dans chaque notification les termes des cinq alinéas qui organisent l’offre : le congé doit informer le locataire de ses droits, pas seulement lui annoncer son départ.
L’affaire jugée à Paris le 29 avril 2026 montre ce que coûte un congé bâclé. Des bailleurs avaient donné à bail un appartement meublé d’un an à compter du 1er mars 2025, puis fait signifier le 13 novembre 2025 un congé pour vente à effet du 28 février 2026. Le locataire resté dans les lieux, ils l’assignaient en référé pour voir constater sa qualité d’occupant sans droit ni titre et prononcer son expulsion. Le juge a constaté que le congé mentionnait bien le motif et reproduisait les cinq premiers alinéas de l’article 15-II informant le locataire de son droit de préemption, mais qu’il n’était « nullement mentionné le prix et les conditions de la vente projetée et l’indication que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour accepter l’offre de vente » (ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 29 avril 2026, RG n° 26/02599). Verdict : « CONSTATONS la nullité du congé pour vente délivré le 13 novembre 2025 » et rejet des demandes d’expulsion (ordonnance de référé de Paris précitée). Le locataire devait pourtant 9 750 euros de loyers impayés selon les bailleurs : faute de pièces, le juge n’a accordé que 750 euros de provision au titre du dépôt de garantie et rejeté le surplus, rappelant qu’en référé une provision suppose une obligation non sérieusement contestable, conformément à l’article 835 du code de procédure civile. Un congé nul ne fait donc pas seulement échec à l’expulsion : il laisse le bailleur sans titre pour reprendre le logement, alors même que le locataire ne paie plus.
Du côté du bailleur qui vend, la leçon est symétrique. Le prix affiché dans le congé engage : si le propriétaire ne trouve pas d’acquéreur et baisse ensuite son prix avant de vendre à un tiers, le notaire doit notifier au locataire les nouvelles conditions et le nouveau prix, à peine de nullité de la vente, et cette notification vaut une nouvelle offre valable un mois. C’est le second droit de préemption, le seul cas où le locataire peut légalement acheter moins cher que le prix initial. À l’inverse, vendre le logement occupé, sans donner congé ni informer le locataire, reste possible quand le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. Le bailleur qui vend à un membre de sa famille jusqu’au troisième degré inclus, à condition que l’acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans, échappe en revanche à ces dispositions. Et celui qui achète un logement déjà occupé ne peut pas donner congé pour vendre à sa guise : si le bail en cours se termine plus de trois ans après l’achat, il peut congédier au terme ; s’il se termine moins de trois ans après, il doit attendre la première reconduction ou le premier renouvellement. Pour une reprise personnelle dans un bien acquis occupé depuis moins de deux ans, le congé ne prend effet qu’à l’expiration de deux ans après l’acquisition.
B. Deux mois pour répondre, deux ou quatre mois pour signer : le calendrier qui piège les distraits
Le locataire qui reçoit un congé régulier n’a que deux choix, et PAP les décrit sans détour : accepter l’offre au prix indiqué, ou refuser, le silence valant refus. Il ne peut pas proposer un autre prix : ce serait une contre-offre, donc hors du cadre du droit de préemption. Le droit de préemption est un droit de priorité, pas un droit de négociation. Cette rigidité surprend, parce que dans la vie courante tout s’achète en discutant. Ici, la loi fige l’alternative pour sécuriser la vente : le bailleur sait en deux mois s’il vend à son locataire ou s’il peut chercher ailleurs, et le locataire sait qu’il ne perdra pas le logement pendant ce délai.
Le locataire qui accepte entre dans un second délai, celui de la réalisation. L’article 15, II, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit :
« Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. »
Source : article 15, II, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Pendant ce délai, le bail est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation : le locataire reste dans les lieux et paie son loyer, il n’est pas devenu propriétaire le jour de sa réponse. Si la vente n’est pas réalisée à l’expiration du délai, l’acceptation est nulle de plein droit et le locataire est déchu de tout titre d’occupation. Concrètement, le locataire qui finance par un prêt doit signaler son intention dès sa réponse, puis obtenir effectivement le prêt dans les quatre mois : un refus de la banque fait tomber l’acceptation, et le congé reprend son effet. La promesse commerciale d’un intermédiaire qui assurerait au locataire qu’il « a le temps » ne vaut rien face à ce calendrier légal.
Les notaires ajoutent trois précisions que les locataires ignorent souvent. D’abord, la notification doit être faite à chaque colocataire en cas de colocation, et aux deux membres du couple marié ou pacsé même si un seul a signé le bail, dès lors que le bailleur a été informé du mariage ou du pacs. Ensuite, si le locataire accepte et achète, il ne doit pas supporter la commission de l’agent immobilier : la Cour de cassation juge que cette commission ne lui est pas imputable, parce que l’agent ne le « présente » pas au vendeur. Enfin, le locataire qui refuse l’offre initiale n’a pas tout perdu si le prix baisse : la re-notification au nouveau prix lui rouvre un délai d’un mois. En revanche, celui qui laisse passer les deux premiers mois sans répondre est présumé avoir renoncé, et le propriétaire peut vendre à un tiers puis exiger son départ à la fin du préavis.
Reste la négociation informelle, que PAP distingue honnêtement du droit. Rien n’interdit au locataire d’appeler son propriétaire, d’exprimer son intérêt et d’évoquer ses limites financières ; si un accord se noue à un autre prix, il s’agira d’une vente classique de gré à gré, pas de l’exercice du droit de préemption. Cette voie suppose de bons rapports et, surtout, un écrit : un accord verbal sur un prix différent ne purge pas la préemption et expose les deux parties à un litige sur ce qui a vraiment été convenu. Le bon réflexe du locataire qui veut acheter sans pouvoir payer le prix affiché tient donc en deux temps : répondre dans les deux mois pour conserver ses droits, puis négocier un acte séparé avec l’aide d’un notaire, plutôt que de laisser le délai s’éteindre en espérant un geste.
II. Quand le locataire peut rester malgré le congé du bailleur
A. Soixante-cinq ans et ressources modestes : le congé qui exige un relogement
Le congé pour vendre comme le congé pour reprise se heurtent à une protection que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard : celle du locataire âgé aux ressources modestes. L’article 15, paragraphe III, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par arrêté, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans un périmètre défini par la loi. La protection s’étend au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement, si les ressources cumulées du foyer restent sous le plafond. En contrepartie, elle ne joue pas quand le bailleur est lui-même une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou aux ressources modestes : la loi arbitre alors entre deux fragilités. Depuis l’entrée en vigueur de la version du 29 juillet 2023, la même protection couvre le bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article 15, paragraphe IV, de la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire le proche aidant indemnisé dont les ressources restent modestes, là encore contre une offre de relogement adapté.
La Cour de cassation a tranché le 24 octobre 2024 une question qui divisait les parties : sur quelle période calculer les ressources du locataire. Une société bailleresse avait délivré le 7 décembre 2018 un congé pour motifs sérieux et légitimes à effet du 10 juin 2019, puis assigné en validation, expulsion et indemnité d’occupation. La cour d’appel avait annulé le congé en retenant les ressources des douze mois précédant sa délivrance ; la bailleresse soutenait qu’il fallait prendre la dernière année civile ayant donné lieu à un avis d’imposition. La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi en approuvant la cour d’appel, au motif que le montant des ressources est apprécié à la date de notification du congé et que les ressources à prendre en compte sont donc celles perçues au titre des douze mois qui précèdent sa délivrance (arrêt de la Cour de cassation du 24 octobre 2024, n° 23-18.067). L’âge, lui, s’apprécie à la date d’échéance du contrat. Concrètement, un locataire qui fête ses soixante-cinq ans entre la notification et l’échéance entre dans la protection, et ses revenus de l’année glissante, pas ceux du dernier avis d’imposition, décident du plafond.
Le service public détaille ce que le bailleur doit alors faire pendant le préavis : signaler ou proposer au locataire une solution de relogement située à proximité et correspondant à ses besoins et à ses possibilités. À défaut d’une telle offre, le bail se renouvelle automatiquement à l’échéance malgré le congé. Cette protection ne doit pas être confondue avec un droit au maintien gratuit : le locataire protégé paie son loyer, et le bailleur qui propose un relogement sérieux et adapté retrouve son droit de congédier. Mais l’initiative et la preuve incombent au bailleur : c’est à lui de chercher, de proposer par écrit et de démontrer que le logement offert correspond aux besoins et aux possibilités du locataire, en taille, en loyer et en distance. Un congé envoyé à un locataire de soixante-dix ans sans aucune proposition de relogement est un congé perdu d’avance, et les six mois de préavis ne serviront qu’à préparer le renouvellement.
Lorsque le dossier est solide mais que le dialogue est rompu, l’assistance d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de vérifier le congé ligne par ligne, de chiffrer l’offre et les délais, de faire constater les manquements du bailleur et de choisir la bonne voie : réponse d’acceptation dans les formes, contestation de la nullité devant le juge des contentieux de la protection, ou négociation d’un départ contre indemnité quand l’achat est hors de portée. Le contentieux du congé pour vendre mêle en effet trois registres que les non-spécialistes confondent : la régularité formelle du congé et de ses reproductions légales, le calendrier de l’offre et de sa réalisation, et les protections personnelles du locataire qui neutralisent même un congé régulier. Se tromper de registre fait perdre des procès que le bon fondement aurait fait gagner, des deux côtés : le bailleur qui assigne sur un congé sans prix est débouté comme à Paris en avril 2026, et le locataire qui conteste le montant du prix au lieu d’exercer son droit dans les deux mois perd son toit sans indemnité.
B. Le congé frauduleux ou inventé : nullité, amende et réparation du préjudice
Le congé pour reprise obéit à une discipline plus étroite encore que le congé pour vente, parce qu’il repose sur une intention que le juge peut contrôler après coup. L’article 15, paragraphe I, de la loi du 6 juillet 1989 dispose :
« A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. »
Source : article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Le cercle des bénéficiaires est donc fermé : le bailleur, son conjoint, son partenaire de pacs, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants et descendants et ceux de son conjoint ou partenaire. Un cousin, un ami ou une société ne peuvent pas fonder une reprise. Et le caractère réel et sérieux se prouve : le bailleur qui reprend pour habiter doit effectivement occuper, celui qui reprend pour un enfant doit démontrer l’installation. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif et déclarer le congé non valide si la non-reconduction n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le locataire qui découvre, quelques mois après son départ, que le logement a été reloué à un tiers ou laissé vide sans raison a entre les mains le commencement d’une fraude.
La fraude est punie au-delà de la nullité. L’article 15, paragraphe V, de la loi du 6 juillet 1989 dispose :
« Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice. »
Source : article 15, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Le congé-vente de complaisance, délivré pour faire partir un locataire gênant avant de relouer plus cher sans jamais vendre, entre dans ce texte : la vente annoncée doit être réelle, et la revente à un tiers sans avoir respecté la préemption expose à la nullité de la vente elle-même, comme le rappellent les notaires. Le locataire évincé peut donc agir sur deux fronts : contester la validité du congé devant le juge civil pour rester ou revenir, et se constituer partie civile au pénal pour obtenir réparation de son préjudice, frais de déménagement, surloyer et trouble de jouissance. La promesse de l’agent qui assure au bailleur qu’un congé pour vente « passe toujours » ne résiste pas à ce dispositif : le juge vérifie d’office, et l’amende est proportionnée à la gravité des faits.
En pratique, la conduite à tenir tient en quelques réflexes datés. Le locataire qui reçoit un congé pour vendre vérifie d’abord la date d’échéance et le délai de six mois, puis la présence du prix, des conditions et de la reproduction des droits : tout manque fait présumer la nullité et justifie une contestation écrite immédiate, avant de saisir le juge des contentieux de la protection. S’il veut acheter, il répond par lettre recommandée dans les deux mois en annonçant son prêt, puis fait suivre le dossier bancaire sans attendre. S’il a plus de soixante-cinq ans ou des ressources modestes, il signale sa situation et exige par écrit une offre de relogement. Le bailleur qui veut vendre vérifie en miroir : échéance et six mois, prix et conditions précis, reproduction des cinq alinéas, notification à chaque colocataire et aux deux membres du couple, et, si le locataire est âgé ou modeste, recherche documentée d’un relogement. Des deux côtés, chaque envoi part en recommandé avec accusé de réception ou par commissaire de justice, et chaque pièce est conservée : le juge tranche sur pièces et non sur souvenirs.
Le congé pour vendre n’est donc ni une formalité ni une fatalité. C’est une offre d’achat enfermée dans un calendrier strict, une promesse de départ conditionnée à des mentions précises, et un test de bonne foi pour le bailleur. Le locataire qui comprend qu’il est d’abord un acheteur prioritaire gagne deux mois pour décider de son toit ; le bailleur qui comprend que chaque mot du congé sera relu par un juge évite la nullité qui lui coûtera son expulsion. Entre les deux, la règle est la même que pour tout le logement sous pression : les faits écrits et datés valent mieux que les assurances verbales.
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