Vous louez votre appartement parisien à la nuitée sur une plateforme, ou vous envisagez de le faire pour compléter vos revenus. Les contrôles de la Ville de Paris se sont durcis, les voisins signalent davantage, et le cadre légal a changé avec la loi du 19 novembre 2024 et le téléservice national de déclaration mis en place en 2026. La question pratique se pose vite : faut-il une autorisation, combien de jours pouvez-vous louer, et que risquez-vous si vous dépassez les limites. À Paris, la réponse dépend d’un critère simple : s’agit-il de votre résidence principale ou d’un autre logement. Dans le premier cas, la location reste possible dans la limite de 90 jours par an, avec une déclaration et un numéro à afficher sur chaque annonce. Dans le second cas, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation avant la première nuitée, faute de quoi l’amende civile peut atteindre 100 000 euros par local, avec retour forcé à l’habitation. Cet article expose les règles applicables en 2026, les sanctions prononcées par les tribunaux, les droits des voisins et du syndic, puis la marche à suivre pour régulariser votre situation ou contester une poursuite à Paris et en Île-de-France.
I. Louer un logement en meublé touristique à Paris : autorisation, déclaration et limite de jours
A. Votre résidence principale : déclarer, afficher le numéro et respecter 90 jours par an à Paris
Le code du tourisme donne une définition précise : « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. » Ce texte figure à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. Dès que vous louez votre logement entier à des voyageurs de passage, vous entrez dans ce régime, même si vous ne louez que quelques semaines dans l’année. La location d’une simple chambre chez vous, en revanche, ne relève pas des mêmes formalités, sauf régime des chambres d’hôtes.
La résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. C’est le logement de votre vie quotidienne, celui où se trouvent vos attaches personnelles et professionnelles les plus fortes. Si vous louez ce logement en meublé touristique, Paris applique un plafond de 90 jours par an. Ce seuil résulte de la faculté donnée aux communes de limiter la location des résidences principales : le code du tourisme prévoit que la commune est informée par l’organisme public unique « lorsqu’un meublé déclaré comme résidence principale du loueur a été loué plus de cent vingt jours ou plus du nombre maximal de jours fixé conformément au deuxième alinéa du IV de l’article L. 324-1-1 au cours d’une même année civile », selon l’article L. 324-2-1 du code du tourisme. À Paris, ce nombre maximal a été fixé à 90 jours, et la page officielle de la Ville l’indique clairement : vous pouvez louer votre résidence principale jusqu’à 90 jours par an maximum.
Avant toute mise en location, vous devez déclarer le meublé sur le téléservice national prévu par la loi. Le texte dispose que « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national opéré par l’organisme public unique mentionné au premier alinéa du II de l’article L. 324-2-1. », toujours selon l’article L. 324-1-1 du code du tourisme. La déclaration précise si le logement constitue votre résidence principale, et vous devez en apporter la preuve. Le téléservice délivre un numéro de déclaration, que les plateformes doivent publier : « Elle publie, dans toute annonce relative à ce meublé, ce numéro de déclaration. » Cette phrase figure à l’article L. 324-2-1 du code du tourisme. Concrètement, à Paris, vous déclarez en ligne sur le téléservice, vous obtenez immédiatement un numéro d’enregistrement, vous reportez ce numéro sur chaque annonce, et vous payez la taxe de séjour. Sans ce numéro, votre annonce est irrégulière et les plateformes doivent la refuser ou la retirer.
Les plateformes ont des obligations propres. Elles doivent informer le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables et obtenir de lui, avant toute mise en ligne, une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations, avec l’indication du caractère de résidence principale et le numéro de déclaration. Elles transmettent ensuite les données d’activité à l’organisme public unique, qui les met à disposition de la commune. C’est par ce circuit que la Ville de Paris détecte les dépassements du plafond de 90 jours et les annonces sans numéro. Si vous dépassez le plafond, même sans changer l’usage du logement, vous vous exposez aux sanctions prévues pour la location irrégulière de meublés de tourisme, qui relèvent du code du tourisme, en plus des signalements que vos voisins peuvent adresser à la mairie.
B. Votre résidence secondaire ou votre investissement locatif : obtenir l’autorisation de changement d’usage avec compensation avant la première location
Dès que le logement loué n’est pas votre résidence principale, la location répétée à des voyageurs de passage change l’usage du local. Le code de la construction et de l’habitation pose le principe à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation : dans les communes concernées, dont Paris et les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable. La Cour de cassation rappelle ce principe dans les termes suivants : « dans certaines communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable. Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de ce texte. » Cette formulation figure dans l’arrêt de la troisième chambre civile du 27 juin 2024, pourvoi n° 23-13.131, disponible à l’adresse Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 juin 2024, n° 23-13.131. Le même principe avait été posé dès 2018 : « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de ce texte », selon l’arrêt Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 novembre 2018, n° 17-26.158.
À Paris, cette autorisation prend la forme d’une autorisation de changement d’usage avec compensation. Le principe de la compensation consiste à transformer en logement des locaux qui n’étaient pas destinés à l’habitation, comme des bureaux ou des commerces, pour compenser la perte d’offre locative durable que votre meublé touristique provoque. Le texte précise que « L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné. » Cette phrase figure à l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation. À Paris, les conditions de délivrance et les niveaux de compensation sont fixés par délibération du conseil municipal, par quartier et par arrondissement. Dans les secteurs où la pression sur le logement est la plus forte, la compensation exigée peut représenter jusqu’au double de la surface transformée, ce qui rend l’opération coûteuse et suppose l’achat de droits attachés à d’autres locaux, avec publication au fichier immobilier.
L’autorisation est en principe personnelle : elle est accordée à votre nom pour l’exercice de votre activité. Elle cesse de produire effet lorsque vous cessez définitivement cette activité. Quand elle est subordonnée à compensation, en revanche, le titre est attaché au local et non à la personne, et les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation publiée. Autre point à connaître : « L’usage des locaux définis à l’article L. 631-7 n’est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil. » Cette phrase figure aussi à l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation. Vous ne pouvez donc pas soutenir qu’une location irrégulière ancienne aurait créé un droit acquis par l’écoulement du temps. Chaque période de location sans autorisation reste sanctionnable selon les règles en vigueur au moment des faits.
Une erreur fréquente consiste à croire que le classement du logement en meublé de tourisme suffit. Certains propriétaires obtiennent un classement en étoiles auprès d’un organisme de visite et estiment que ce document vaut autorisation. La Cour de cassation a tranché le contraire : « alors qu’une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » Cette phrase figure dans l’arrêt Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 juin 2024, n° 23-13.131. Le classement touristique et l’autorisation d’urbanisme relèvent de deux procédures indépendantes : le premier décrit le niveau de confort du logement, la seconde protège l’offre d’habitation dans la commune. Vous devez donc accomplir les deux démarches quand votre logement n’est pas votre résidence principale : déclarer le meublé au titre du code du tourisme et obtenir l’autorisation de changement d’usage au titre du code de la construction et de l’habitation.
La copropriété ajoute une troisième couche de règles. Depuis le 21 novembre 2024, tout nouveau règlement de copropriété doit indiquer si la location en meublé touristique est autorisée. Les règlements existants peuvent être modifiés pour interdire cette activité dans les logements qui ne constituent pas une résidence principale, lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les logements. En outre, tout copropriétaire enregistré sur le téléservice de déclaration doit en informer son syndic. Avant de mettre votre appartement parisien en location de courte durée, lisez donc votre règlement de copropriété : clauses d’habitation bourgeoise, interdiction d’activité commerciale, destination de l’immeuble. Même avec une autorisation municipale en règle, une violation du règlement de copropriété expose à une action du syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire pour faire cesser l’activité.
II. Louer sans autorisation à Paris : sanctions, voisins et sortie de crise
A. Amende civile jusqu’à 100 000 euros, retour à l’habitation et astreinte : ce que les juges prononcent
La sanction principale est une amende civile. Le texte dispose : « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. » Cette phrase figure à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation. L’amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune, de l’autorité organisatrice de l’habitat, de l’établissement public compétent en matière d’urbanisme ou de l’Agence nationale de l’habitat. Son produit est versé à la commune. Le tribunal compétent est celui du lieu de situation du local, donc à Paris le tribunal judiciaire de Paris pour un appartement parisien.
À l’amende s’ajoute la remise en état juridique du local. Sur assignation de la commune ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe, avec à l’expiration une astreinte dont le montant peut atteindre 1 000 euros par jour et par mètre carré utile. Les décisions parisiennes appliquent régulièrement ce dispositif : amende proportionnée aux revenus tirés de la location illicite, injonction de cesser toute location de courte durée sous astreinte journalière, et parfois astreinte par mètre carré pour les surfaces importantes. Le montant total peut donc dépasser largement le montant des loyers perçus, surtout quand l’irrégularité a duré plusieurs années et que le logement est grand.
Les propriétaires ne sont pas les seuls visés. La Cour de cassation juge que « est passible d’une condamnation au paiement d’une telle amende civile, le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance des dispositions de l’article L. 631-7 précité. » Cette phrase figure dans l’arrêt Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 février 2023, n° 22-10.187. Dans cette affaire parisienne, la société locataire soutenait que son bailleur lui avait garanti la licéité des sous-locations de courte durée. La Cour a approuvé la cour d’appel d’avoir relevé, je cite : « Ayant constaté que la locataire avait, sans autorisation de changement d’usage, sous-loué le local meublé destiné à l’habitation, de manière répétée pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élisait pas domicile, la cour d’appel a pu la condamner au paiement d’une amende civile. » Autrement dit, la garantie de licéité donnée par le bailleur dans un avenant n’a pas exonéré la locataire de sa responsabilité. Si vous êtes locataire à Paris et que vous sous-louez sur une plateforme, vous risquez l’amende civile en plus de la résiliation de votre bail et du remboursement des sous-loyers à votre bailleur. Sur ce versant locataire, les règles de la sous-location sans autorisation, de la résiliation et de la restitution des loyers sont exposées dans notre dossier consacré au locataire qui sous-loue sur Airbnb sans autorisation à Paris.
La preuve de l’infraction repose en pratique sur les annonces en ligne, les calendriers de réservation, les avis de voyageurs, les relevés de la plateforme et les constats d’huissier. Les enquêteurs assermentés de la Ville de Paris relèvent les annonces sans numéro d’enregistrement, réservent parfois une nuit pour établir la réalité de l’offre, et recoupent avec les données transmises par l’organisme public unique. Pour contester, le propriétaire doit démontrer que le local n’était pas à usage d’habitation au sens de la loi, qu’une autorisation régulière couvrait la période, ou que les locations relevées ne constituent pas une répétition de courtes durées à une clientèle de passage. Les arguments tirés de la bonne foi, de l’ignorance de la règle ou du classement touristique ne suffisent pas, comme le montre l’arrêt du 27 juin 2024 cité plus haut. Les moyens utiles portent sur la preuve de l’usage du local à la date de référence, sur la validité et la portée de l’autorisation invoquée, sur la réalité des locations relevées et sur la proportionnalité de l’amende au regard des revenus et de la durée.
B. Voisins, syndic et plateformes : signaler, faire cesser et régulariser à Paris et en Île-de-France
Les voisins sont souvent les premiers à réagir : allées et venues avec valises, bruit dans les parties communes, dégradations, boîtes à clés dans le hall, fêtes nocturnes. Leurs recours dépendent de leur qualité. Le syndicat des copropriétaires peut agir contre le copropriétaire qui viole la destination de l’immeuble ou une clause du règlement interdisant l’activité commerciale ou la location de courte durée. L’action vise la cessation de l’activité sous astreinte, avec dommages et intérêts pour le trouble collectif. Chaque copropriétaire peut aussi agir individuellement pour le trouble anormal de voisinage qu’il subit : nuisances sonores répétées, occupation abusive des parties communes, insécurité liée au défilé d’occupants inconnus. La preuve repose sur les attestations de voisins, les mains courantes, les procès-verbaux, les constats d’huissier dressés aux heures des nuisances, les captures d’annonces et les relevés de réservations. La Ville de Paris met en outre à disposition un dispositif de signalement des meublés touristiques potentiellement non autorisés : un voisin qui repère une annonce sans numéro ou un défilé de voyageurs dans l’immeuble peut alerter les services municipaux, qui croisent le signalement avec le registre des déclarations et programment un contrôle.
Le syndic a un rôle central depuis la réforme. Chaque copropriétaire enregistré sur le téléservice doit informer son syndic de sa déclaration, ce qui permet au syndic de vérifier la conformité du règlement et d’alerter l’assemblée générale. Quand le règlement interdit l’activité, le syndic met en demeure le copropriétaire de cesser, puis saisit le tribunal judiciaire au nom du syndicat. Quand le règlement ne dit rien, l’assemblée générale peut voter une modification pour interdire la location en meublé touristique dans les logements qui ne sont pas des résidences principales, à condition que le règlement interdise déjà toute activité commerciale dans les logements. Cette modification exige un vote de l’assemblée dans les conditions de majorité applicables aux modifications du règlement, et elle n’a pas d’effet rétroactif sur les autorisations municipales déjà accordées à titre personnel, mais elle bloque durablement les nouveaux projets dans l’immeuble. À Paris et dans les communes de la petite couronne où la tension sur le logement est forte, de nombreuses copropriétés ont engagé cette démarche en 2025 et 2026, ce qui explique la multiplication des contentieux entre copropriétaires loueurs et syndicats.
Si vous êtes propriétaire et que votre situation est irrégulière, la sortie de crise suit un ordre logique. D’abord, cessez les locations litigieuses et retirez ou suspendez les annonces sans numéro, car chaque nuitée supplémentaire aggrave l’amende encourue et l’astreinte future. Ensuite, identifiez votre cas : résidence principale ou autre logement. Pour une résidence principale, déposez sans attendre la déclaration sur le téléservice national, obtenez le numéro, affichez-le sur chaque annonce, vérifiez votre compteur de jours déjà loués dans l’année civile et ne dépassez pas 90 jours à Paris. Pour un autre logement, ne reprenez aucune location avant d’avoir déposé une demande d’autorisation de changement d’usage avec compensation auprès de la mairie de Paris : constituez le dossier avec le titre de propriété, les plans, la preuve de l’usage d’habitation, l’offre de compensation avec les locaux proposés, et l’avis du maire d’arrondissement. La compensation suppose en pratique l’acquisition de droits liés à la transformation d’autres locaux en habitation, avec acte publié au fichier immobilier : faites chiffrer l’opération par un professionnel avant de vous engager, car le coût peut dépasser plusieurs dizaines de milliers d’euros dans les arrondissements les plus tendus.
En Île-de-France hors Paris, les règles varient selon les communes. L’autorisation de changement d’usage ne s’applique que dans les communes qui l’ont instaurée par délibération, principalement les communes tendues des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Renseignez-vous auprès de la mairie du lieu de situation du logement avant toute location : certaines communes appliquent la compensation, d’autres une autorisation simple, d’autres encore aucun régime. La déclaration au téléservice national et le numéro sur les annonces restent obligatoires partout. La juridiction compétente est le tribunal judiciaire du lieu de situation du local : tribunal judiciaire de Paris pour un appartement parisien, tribunaux de Nanterre, Bobigny ou Créteil pour la petite couronne. Les délais de la procédure accélérée au fond sont comptés en mois, et l’assignation de la commune peut intervenir après un simple contrôle sur pièces, sans mise en demeure préalable obligatoire. Conservez donc tous vos justificatifs : déclarations, numéros, calendriers de location, taxe de séjour, échanges avec la mairie et le syndic, autorisation éventuelle et actes de compensation.
Conclusion
À Paris en 2026, la location en meublé touristique obéit à une grille simple. Votre résidence principale peut être louée jusqu’à 90 jours par an, après déclaration sur le téléservice national, avec un numéro affiché sur chaque annonce. Tout autre logement exige une autorisation de changement d’usage avec compensation avant la première nuitée, et le classement en meublé de tourisme ne remplace jamais cette autorisation. Les sanctions sont lourdes : amende civile jusqu’à 100 000 euros par local, retour forcé à l’habitation sous astreinte, résiliation du bail et remboursement des sous-loyers pour le locataire fautif, action du syndicat pour violation du règlement de copropriété. Si vous êtes déjà en infraction, cessez les locations, déclarez-vous ou déposez votre demande d’autorisation, et préparez votre défense sur la preuve de l’usage, la validité de l’autorisation et la réalité des locations relevées. Si vous êtes voisin ou syndic, rassemblez les preuves des nuisances et de l’offre en ligne, vérifiez le registre des déclarations, signalez à la mairie et mettez le loueur en demeure avant de saisir le tribunal. Dans les deux cas, un examen rapide de votre dossier permet de choisir entre régularisation, négociation et contentieux, avant que l’amende et l’astreinte ne s’accumulent.
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