Vous venez de recevoir une lettre recommandée de votre bailleur : il veut reprendre votre appartement parisien pour y loger son fils, sa fille ou s’y installer lui-même, et vous demande de partir à la fin du bail. Derrière cette lettre se cache souvent un congé pour reprise, le motif de congé le plus contrôlé par les tribunaux et aussi le plus détourné : certains bailleurs invoquent une reprise fictive pour évincer un locataire protégé par l’encadrement des loyers, puis relouent quelques mois plus tard à un loyer nettement supérieur. À l’automne 2026, à quelques semaines de la trêve hivernale, ces congés se multiplient à Paris et le contentieux reste vif : le 10 février 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a encore statué sur la validité d’un congé pour reprise d’un appartement parisien, et le 15 janvier 2026 la cour d’appel de Douai a annulé un congé pour reprise délivré par une société civile immobilière et rejeté l’expulsion de la locataire, faute de justification du caractère réel et sérieux de la reprise. Ces décisions montrent que tout se joue sur la régularité du congé, sur la réalité de la reprise et sur la preuve.
Cet article vous donne la méthode complète : vérifier point par point si votre bailleur avait le droit de vous donner congé, repérer les mentions qui manquent et rendent le congé nul, comprendre les protections dont vous bénéficiez à Paris, puis contester un congé frauduleux ou irrégulier devant le juge et obtenir réparation. Chaque étape s’appuie sur les textes et sur des décisions récentes dont vous trouverez les références exactes.
I. Congé pour reprise reçu à Paris : vérifier point par point si le bailleur pouvait vous donner congé
A. Congé pour reprise à Paris : qui peut reprendre le logement et quelles mentions le congé doit contenir à peine de nullité
Le congé pour reprise permet au bailleur d’un logement loué vide de mettre fin au bail à son échéance pour reprendre le logement afin de l’habiter lui-même ou d’y loger un proche. La Cour de cassation rappelle la règle de base en visant l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 : « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant » (Cass. 3e civ., 15 mai 1996, n° 94-14.879). La reprise n’est donc qu’un des trois motifs possibles, à côté de la vente et du motif légitime et sérieux, et chacun obéit à son régime propre. Si votre lettre parle d’une vente du logement et non d’une reprise pour habiter, le régime applicable est celui du congé pour vendre, avec son droit de préemption au profit du locataire, que nous avons détaillé dans notre article sur le congé pour vendre et le délai de deux mois laissé au locataire pour acheter : ne confondez jamais les deux motifs, car les moyens de contestation ne sont pas les mêmes.
Le cercle des bénéficiaires de la reprise est strictement fermé. Toujours selon l’arrêt du 15 mai 1996 : « à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire ». Concrètement, le bailleur peut reprendre pour lui-même, pour son époux, pour le partenaire auquel il est lié par un Pacs enregistré à la date du congé, pour son concubin à condition que le concubinage notoire dure depuis au moins un an à la date du congé, pour ses parents, grands-parents, enfants et petits-enfants, ainsi que pour les ascendants et descendants de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin. La cour d’appel de Douai cite à cet égard le texte applicable dans sa rédaction actuelle, qui range parmi les bénéficiaires possibles « le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé » (CA Douai, 15 janvier 2026, RG 24/02922). Un neveu, un cousin, un ami ou un associé de société civile immobilière qui n’entre pas dans ces catégories ne peut pas être désigné bénéficiaire : un congé qui désigne une personne hors de ce cercle est nul. Vérifiez donc en premier lieu l’identité du bénéficiaire indiqué dans votre lettre et son lien exact avec le bailleur.
Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, la reprise doit en outre présenter un caractère réel et sérieux, et le congé doit le justifier. La lettre de congé adressée au locataire doit préciser quatre éléments (fiche officielle service-public.fr sur le congé du bailleur) : le motif du congé, à savoir reprendre le logement pour l’habiter ou pour y loger l’un de ses proches, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, le lien entre le propriétaire et ce bénéficiaire, et les indications qui établissent le caractère réel et sérieux de la reprise. L’absence de l’un de ces éléments expose le congé à l’annulation. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice a ainsi jugé, le 2 avril 2025, en rappelant que « L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux », avant de « déclarer irrégulier le congé » et de « prononcer en conséquence la nullité dudit congé » (TJ Nice, 2 avril 2025, RG 24/00960). Une lettre vague, qui se borne à annoncer que le bailleur « souhaite récupérer son bien » sans désigner précisément le bénéficiaire ni expliquer pourquoi cette personne a besoin du logement, ne satisfait pas à ces exigences.
La lettre doit également être accompagnée de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. L’oubli de cette notice constitue une irrégularité que le juge sanctionne. Contrôlez aussi les destinataires : le congé doit être adressé à tous les signataires du bail, et si un seul des époux a signé alors que le bailleur a été informé du mariage, la lettre doit être adressée aux deux époux. Enfin, le mode d’envoi est réglementé : la lettre doit parvenir au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice ou par remise en main propre contre signature, comme l’indique la fiche officielle sur les modes d’envoi du congé. Un congé envoyé par simple courrier électronique n’est pas valable. Conservez l’enveloppe, l’accusé de réception et tous les éléments permettant d’établir la date exacte de réception, car c’est à partir de cette date que se calculent les délais.
Deux situations particulières méritent votre attention à Paris, où les montages familiaux sont fréquents. Lorsque le logement appartient à une indivision, tout membre de l’indivision peut donner congé pour en faire sa résidence principale ou celle d’un proche, mais avec l’accord préalable des autres indivisaires : un congé délivré par un seul indivisaire sans cet accord est contestable. Lorsque le bailleur est une société civile immobilière familiale, la reprise reste possible au profit de l’un de ses associés. La troisième chambre civile l’a illustré le 7 juillet 2016 dans une affaire où « la SCI Marjebes, propriétaire de deux appartements donnés à bail à Mme F…, lui a délivré deux congés pour reprise au profit de l’un de ses associés », avant d’annuler ces congés au motif que la locataire âgée n’avait reçu aucune offre de relogement (Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 14-29.148). Si votre bailleur est une SCI, exigez la preuve que la société réunit bien les conditions familiales requises et vérifiez avec une attention redoublée la réalité de l’installation annoncée, car ces dossiers concentrent une part importante des fraudes.
B. Délai de six mois, locataire âgé protégé et trêve hivernale : les verrous qui font échec au congé à Paris
Même lorsque le motif de reprise existe réellement, le congé échoue s’il ne respecte pas les délais et les protections légales. Pour un logement loué vide, qui représente l’essentiel du parc locatif parisien, le congé du bailleur doit parvenir au locataire au moins six mois avant l’échéance du bail. Un congé notifié tardivement ne met pas fin au bail : le bail se poursuit et le bailleur devra délivrer un nouveau congé pour l’échéance suivante. Pour un logement loué meublé, ce délai est de trois mois. Calculez le délai à partir du jour de la réception effective de la lettre, et non de son envoi : lorsque le congé est signifié par commissaire de justice, le délai court à compter du jour où le commissaire de justice remet ou dépose la lettre (fiche officielle sur le calcul du préavis). Si votre bail arrivait à échéance le 30 juin et que vous n’avez reçu le congé qu’en février, le délai de six mois n’est pas respecté et vous pouvez rester dans les lieux.
Le deuxième verrou protège le locataire âgé aux ressources modestes, situation très fréquente à Paris où de nombreux locataires occupent le même logement depuis des décennies. Lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail et que ses revenus des douze mois précédant la notification du congé sont inférieurs aux plafonds réglementaires, le bailleur ne peut lui donner congé sans lui proposer, pendant le préavis, une solution de relogement située à proximité et correspondant à ses besoins et possibilités. Les plafonds applicables à Paris et dans les communes limitrophes sont les plus élevés : 26 920 euros pour une personne seule, 40 233 euros pour deux personnes, 52 740 euros pour trois personnes, avec des majorations pour les situations particulières comme la carte mobilité inclusion invalidité. La protection s’étend au locataire de moins de 65 ans qui a à sa charge une personne de plus de 65 ans, sous les mêmes conditions de ressources de l’ensemble des occupants. À Paris, commune divisée en arrondissements, le relogement est considéré à proximité lorsqu’il se situe dans le même arrondissement, dans les arrondissements limitrophes ou dans les communes limitrophes de l’arrondissement : une proposition de relogement en grande couronne ne satisfait pas à cette exigence. L’arrêt de la Cour de cassation du 7 juillet 2016 cité plus haut sanctionne précisément l’absence d’offre de relogement : les congés délivrés à la locataire ont été annulés. Si vous avez plus de 65 ans, ou si vous hébergez un parent âgé, et que vos revenus sont modestes, vérifiez si le bailleur vous a proposé un relogement réel pendant le préavis ; à défaut, son congé est annulable.
Le troisième verrou concerne la période hivernale. La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend l’exécution des expulsions mais n’interdit pas au bailleur de délivrer un congé pendant cette période. Concrètement, si votre bail prend fin en plein hiver et que le congé est valable, vous devrez quitter les lieux, mais le bailleur ne pourra pas faire exécuter votre expulsion forcée avant le 1er avril : « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Cette nuance change la négociation : un bailleur pressé de relouer au prix fort a intérêt à obtenir votre départ amiable, ce qui vous donne un levier pour obtenir des délais ou une indemnité transactionnelle. À l’inverse, ne croyez pas que la trêve annule le congé : elle diffère seulement l’expulsion.
À Paris, plusieurs relais renforcent concrètement votre défense. La commission départementale de conciliation de Paris peut être saisie par simple lettre pour tenter de régler le différend avant tout procès : un accord de conciliation, même partiel, vaut engagement et peut éviter des mois de procédure. L’ADIL 75 délivre des consultations juridiques sur le logement et vous aide à décrypter votre congé. Enfin, le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui statue régulièrement sur ces dossiers et connaît parfaitement les pratiques locales, y compris les fausses reprises suivies d’une relocation à un loyer majoré en violation de l’encadrement des loyers parisien. Mentionnez systématiquement dans vos courriers et, plus tard, devant le juge, tout indice de relocation à un prix supérieur : à Paris, ce faisceau d’indices parle aux magistrats.
II. Congé pour reprise frauduleux ou irrégulier : contester devant le juge et obtenir réparation
A. Comment contester un congé pour reprise : prouver la fraude, saisir le juge des contentieux de la protection et rassembler les pièces
La fraude consiste à invoquer une reprise qui n’aura jamais lieu : le bénéficiaire désigné ne s’installe pas, le logement reste vide, sert de résidence secondaire occasionnelle ou se trouve reloué quelques mois après votre départ, souvent à un loyer supérieur. La fiche officielle service-public.fr sur la fraude au congé vise exactement ces situations : logement non occupé par la personne désignée dans le congé, logement resté inoccupé, ou logement utilisé comme résidence secondaire. Si vous avez déjà quitté les lieux et que vous constatez l’un de ces scénarios, vous pouvez encore agir : la découverte de la fraude après votre départ ouvre droit à réparation, et les preuves recueillies après coup sont recevables. Si vous occupez encore le logement, la contestation vise à faire annuler le congé pour vous maintenir dans les lieux.
La charge de la preuve pèse sur vous, et c’est le point le plus exigeant du dossier : d’après la fiche officielle, c’est au locataire d’apporter la preuve du caractère frauduleux du congé. Devant le juge, les simples soupçons ne suffisent pas, et la Cour de cassation veille à ce que les juges du fond caractérisent la fraude au lieu de se contenter d’invraisemblances. Dans son arrêt du 15 mai 1996, elle a cassé une décision qui avait annulé un congé au seul motif que d’autres logements du bailleur étaient disponibles et que les études du bénéficiaire n’étaient pas établies, en jugeant que la cour d’appel avait statué « sans constater l’existence d’une fraude » et violé ainsi le texte applicable. Retenez la leçon : votre dossier doit établir des faits positifs de fraude, pas seulement des doutes sur le motif. Distinguez bien les deux terrains : la réalité de la reprise annoncée dans le congé, que le bailleur doit justifier depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, et la fraude découverte après votre départ, dont la preuve vous incombe.
Construisez votre preuve méthodiquement, dès la réception du congé. Faites dresser par un commissaire de justice un constat de l’état d’occupation du logement après votre départ : volets constamment fermés, boîte aux lettres débordante, absence de meubles, compteurs d’eau et d’électricité sans consommation. Photographiez et datez chaque élément. Surveillez les sites d’annonces immobilières : une remise en location rapide du logement, surtout à un loyer supérieur et en méconnaissance de l’encadrement des loyers parisien, constitue l’indice le plus parlant. Recueillez les attestations de voisins, du gardien ou du conseil syndical sur l’inoccupation du logement ou sur l’identité réelle de l’occupant. Demandez, quand c’est possible, les justificatifs de domicile du prétendu bénéficiaire : une personne censée habiter votre ancien appartement mais qui conserve partout ailleurs ses attaches fiscales et administratives fragilise la thèse du bailleur. Conservez enfin toute la correspondance antérieure avec le bailleur, notamment les demandes d’augmentation de loyer refusées ou les différends sur les charges, qui éclairent le mobile de l’éviction.
Sur la procédure, commencez par contester par écrit : adressez au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception qui liste précisément chaque irrégularité relevée, en visant les mentions manquantes, le délai non respecté ou l’absence d’offre de relogement. Cette lettre interrompt toute tentative de vous faire partir à l’amiable sous la pression et constitue votre première pièce. Saisissez ensuite la commission départementale de conciliation de Paris, puis, en cas d’échec, assignez le bailleur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour demander l’annulation du congé. L’actualité juridictionnelle montre que ces juges tranchent au fond et vite : le 10 février 2026, le juge parisien a examiné un congé pour reprise « à effet au 22 février 2025 pour reprendre le logement personnellement », après un acte délivré le 26 mars 2024, soit près d’un an de préavis effectif (TJ Paris, 10 février 2026, RG 25/05299). Et lorsque le bailleur ne justifie de rien, les juges annulent, même face à une société bailleresse déterminée : le 15 janvier 2026, la cour d’appel de Douai a « Annule le congé pour reprise délivré par la SCI de l’Héritier à Mme [G] le 24 août 2022 » et « Rejette les demandes de la SCI de l’Héritier en expulsion, en paiement d’une indemnité d’occupation et en paiement d’une indemnité de procédure au titre de l’article 700 du code de procédure civile », en condamnant la SCI aux dépens et à payer à la locataire 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel (CA Douai, 15 janvier 2026, RG 24/02922). Le motif de l’annulation mérite d’être retenu : « le congé ne précise pas les raisons concrètes pour lesquelles Mme [Y] souhaitait récupérer le logement pour l’habiter à titre de résidence principale », et la SCI « ne fournit au cours de la procédure aucune indication pour justifier a posteriori de la décision de reprise ». Ces décisions encadrent votre stratégie : congé mal justifié ou frauduleux, vous obtenez l’annulation ; congé parfaitement régulier et reprise réelle, le juge valide l’éviction et il faut alors négocier les délais plutôt que de subir.
Votre dossier remis au juge doit contenir le bail et ses renouvellements, le congé contesté avec son enveloppe et l’accusé de réception, votre lettre de contestation et la réponse éventuelle du bailleur, l’avis de la commission de conciliation, les justificatifs d’âge et de ressources si vous invoquez la protection du locataire âgé, et l’ensemble des preuves de la fraude classées par ordre chronologique. Chiffrez dès l’assignation vos préjudices : frais de déménagement, différence de loyer entre l’ancien logement soumis à l’encadrement parisien et le nouveau logement reloué au prix du marché, troubles de jouissance et préjudice moral lié à une éviction abusive. Un préjudice chiffré et documenté obtient réparation ; un préjudice allégué sans pièce ne l’obtient pas.
B. Nullité du congé, dommages et intérêts, amende pénale : ce que le bailleur risque et ce que le locataire obtient
Lorsque le juge constate l’irrégularité ou la fraude, la première sanction tombe : la nullité du congé. Le bail se poursuit comme si le congé n’avait jamais existé, et vous restez dans les lieux aux mêmes conditions, loyer encadré compris. C’est l’issue obtenue devant le tribunal judiciaire de Nice le 2 avril 2025, où le congé irrégulier a été annulé, et devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence en 2014, dont l’arrêt annulant deux congés pour reprise a été confirmé par la Cour de cassation en 2016. La nullité protège aussi le locataire déjà parti : même après votre départ, le juge peut constater que le congé était frauduleux et en tirer les conséquences indemnitaires, car la fraude vicie le consentement et le départ qui s’en est suivi.
La deuxième sanction est financière : le bailleur déloyal doit réparer l’intégralité des préjudices causés. Le fondement de droit commun s’applique : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). Le juge peut ainsi condamner le bailleur à vous rembourser le surcoût de loyer subi pendant plusieurs années, les frais de déménagement, d’agence et d’installation dans un nouveau logement, ainsi qu’une somme au titre du préjudice moral lié à la perte brutale d’un logement parisien souvent occupé depuis longtemps. Les montants varient selon l’ampleur démontrée du préjudice : un dossier qui établit une relocation rapide à un loyer supérieur de 400 euros par mois pendant trois ans fait apparaître un surcoût de plus de 14 000 euros, avant même le préjudice moral. Ajoutez à cela le remboursement de vos frais de procédure : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens » (article 700 du code de procédure civile). Demandez systématiquement cette condamnation dans vos écritures.
La troisième sanction est pénale. Le bailleur qui délivre un congé frauduleux s’expose à une peine d’amende pouvant atteindre 6 000 euros, et 30 000 euros lorsque le bailleur est une personne morale, sans préjudice des dommages et intérêts dus au locataire (fiche officielle sur les sanctions du congé frauduleux) Cette sanction vise autant le bailleur personne physique que la société qui instrumente une fausse reprise : les SCI familiales parisiennes qui multiplient les congés pour reprise au profit d’associés successifs s’exposent au montant maximal. Signalez les faits au procureur de la République par une plainte simple, en joignant la décision civile qui constate la fraude : la condamnation civile facilite grandement les poursuites pénales ultérieures.
Reste l’hypothèse inverse, que tout locataire doit envisager lucidement : le congé est régulier, le bénéficiaire s’installe réellement et le juge valide l’éviction. Dans ce cas, le bail prend fin à l’échéance, vous devenez occupant sans droit ni titre et le bailleur peut demander au juge votre expulsion avec une indemnité d’occupation égale au loyer. Pour les meubles laissés sur place, la règle est écrite : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne » (article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution). Face à un congé valable, la bonne stratégie consiste à solliciter du juge des délais pour quitter les lieux en justifiant de votre situation familiale, de votre état de santé ou de vos démarches de relogement : les magistrats parisiens accordent fréquemment des délais de plusieurs mois au locataire de bonne foi. Et si vous êtes bailleur et que votre locataire se maintient abusivement après un congé validé par le juge, la voie à suivre est de expulser un locataire selon la procédure d’expulsion applicable, avec commandement de quitter les lieux et concours de la force publique si nécessaire, plutôt que de changer les serrures ou de couper les fluides, ce qui vous exposerait à des poursuites.
Le cadre général de ces règles figure dans la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dont l’article 15 organise le congé du bailleur (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), et dans la fiche officielle du congé délivré par le propriétaire (service-public.fr : donner congé au locataire). Lisez ces deux sources avant toute démarche : elles décrivent pas à pas les cas, les délais et les recours, et le juge s’y réfère lui-même.
Conclusion
Face à un congé pour reprise à Paris, le réflexe qui protège est la vérification méthodique : bénéficiaire autorisé et désigné avec précision, caractère réel et sérieux justifié dans la lettre, notice d’information jointe, congé adressé à tous les signataires par un mode d’envoi valable, délai de six mois respecté, offre de relogement proposée si vous êtes un locataire âgé aux ressources modestes. Chaque manquement constitue un moyen de nullité, et la fraude, une fois prouvée par des faits positifs, ouvre droit au maintien dans les lieux ou à une indemnisation complète, assortie d’une amende pénale pour le bailleur déloyal. Les décisions rendues en 2025 et 2026 le confirment dans les deux sens : congé irrégulier annulé à Nice, doubles congés annulés pour défaut de relogement en 2016, congé d’une SCI annulé à Douai faute de reprise réellement justifiée. Si le congé est valable, négociez des délais et organisez votre départ plutôt que de subir une expulsion. Dans tous les cas, agissez vite, contestez par écrit et faites constater les faits : en matière de reprise, le dossier le mieux documenté l’emporte.
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