Votre locataire commercial ne paie plus son loyer depuis deux ou trois échéances. Il promet de régulariser, verse parfois un acompte, puis cesse à nouveau de payer. Pendant ce temps, l’emprunt qui finance vos murs court toujours, les charges de copropriété et la taxe foncière restent dues, et chaque mois d’attente creuse votre trésorerie. Depuis la loi du 26 mai 2026, la donne a changé de façon concrète pour les bailleurs : le locataire qui demande au juge des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire doit désormais démontrer qu’il est capable de régler sa dette et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience. Pour un bailleur méthodique, cette réforme transforme un commandement de payer bien rédigé en un véritable levier de recouvrement, et parfois en moyen d’obtenir la restitution des locaux. Encore faut-il viser juste dès le premier acte, car un commandement imprécis ou portant sur des sommes contestées se retourne contre son auteur : le 5 septembre 2024, la cour d’appel de Paris a annulé un commandement qui mentionnait deux délais contradictoires et a débouté le bailleur de ses demandes de résiliation, d’expulsion et d’indemnité d’occupation. À l’inverse, le 3 juin 2026, le tribunal judiciaire de Paris a rejeté les délais demandés par un preneur qui avait cessé de payer après une fixation judiciaire de loyer, et l’a condamné à plus de 22 000 euros d’indemnités d’occupation, 7 358,40 euros de remise en état et 3 000 euros pour procédure abusive. Cet article explique pas à pas, côté bailleur, comment rédiger un commandement de payer qui résiste au contrôle du juge, comment faire constater la résiliation et expulser, comment chiffrer tout ce que le locataire vous doit, et comment répondre à une demande de délais de grâce dans le cadre durci de la réforme 2026.
I. Faire constater la résiliation du bail commercial pour loyers impayés
A. Comment rédiger un commandement de payer qui résiste au contrôle du juge
Tout commence par un acte de commissaire de justice qui vise expressément la clause résolutoire du bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Chaque mot de ce texte a une conséquence pratique. D’abord, le délai d’un mois : le locataire dispose d’un mois complet à compter du commandement pour payer, et la résiliation ne peut être constatée avant l’expiration de ce mois. Ensuite, la mention du délai est exigée à peine de nullité : oubliez-la, ou indiquez un délai erroné, et le commandement est annulé, ce qui fait repartir toute la procédure à zéro. Enfin, seules les inexécutions visées par la clause résolutoire du bail peuvent déclencher le mécanisme, et l’article 1225 du code civil ajoute une exigence symétrique pour la mise en demeure : « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Un simple rappel de facture par lettre recommandée ne suffit donc jamais, même envoyé plusieurs fois : sans acte de commissaire de justice visant la clause, le compteur du mois ne démarre pas.
L’arrêt rendu le 5 septembre 2024 par la cour d’appel de Paris, pôle 5 chambre 3, sous le numéro RG 20/17816, montre avec précision ce qui fait échouer un commandement. Dans cette affaire, une SCI bailleresse avait fait délivrer le 8 mars 2018 un commandement visant la clause résolutoire pour un arriéré de 26 322,26 euros, alors que le montant du loyer faisait l’objet de contestations persistantes devant le juge des loyers commerciaux. Surtout, une pièce jointe au commandement reproduisait une clause mentionnant une résiliation possible dans un délai de quinze jours après mise en demeure, alors que le commandement visait l’article L. 145-41 qui impose un mois. La cour relève que cette insertion, « alors qu’elle mentionne une possible résiliation de plein droit du bail dans un délai de quinze jours suivant une mise en demeure, contrairement aux dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce que le commandement vise pourtant, apparaît à l’évidence de nature à entretenir la confusion dans l’esprit du preneur quant au délai qui lui est ouvert pour régulariser la situation ». La cour en tire la conséquence logique : « le commandement de payer litigieux du 08 mars 2018 apparaît imprécis par la contradiction entre les deux délais qu’il mentionne pour la SAS Café le Marivaux pour régulariser sa situation et faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire et doit dès lors être annulé. » Le jugement est confirmé en ce qu’il annule le commandement et déboute la bailleresse de sa demande de résolution de plein droit, de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation. La leçon pour le bailleur est directe : relisez le commandement avant envoi, vérifiez que le seul délai mentionné est celui d’un mois, supprimez toute pièce jointe qui évoquerait un autre délai, et ne visez que des sommes certaines, liquides et exigibles. Pour retrouver le texte intégral de cette décision, consultez l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 septembre 2024, RG 20/17816.
En pratique, un commandement efficace comporte cinq éléments vérifiables. Premièrement, la désignation exacte du bail et de la clause résolutoire invoquée, avec sa reproduction littérale. Deuxièmement, le décompte détaillé des sommes réclamées, trimestre par trimestre, en distinguant le loyer principal, les charges, les taxes et les accessoires, afin que le juge constate que la dette est certaine. Troisièmement, la mention expresse du délai d’un mois ouvert au preneur pour payer, sans aucun autre délai concurrent dans l’acte ou ses annexes. Quatrièmement, l’avertissement que la résiliation sera acquise de plein droit à défaut de paiement dans ce délai. Cinquièmement, la signification par commissaire de justice au locataire, et, lorsque le fonds de commerce fait l’objet d’inscriptions, la dénonciation ultérieure de l’assignation aux créanciers inscrits, comme l’avait fait la bailleresse parisienne auprès de la banque et des fournisseurs inscrits. Si le locataire paie l’intégralité des sommes visées dans le mois, la clause ne joue pas et le bail continue : vous avez récupéré votre argent, ce qui reste l’objectif premier. S’il ne paie pas ou ne paie qu’en partie, le mois écoulé ouvre la phase judiciaire.
B. Saisir le juge pour constater la résiliation, expulser et obtenir une provision
Une fois le mois écoulé sans paiement intégral, le bailleur fait assigner le locataire devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et condamner le preneur au paiement d’une provision sur l’arriéré. La voie du référé est la plus rapide parce que la clause résolutoire acquise rend la situation juridiquement simple : le bail est résilié de plein droit, le maintien dans les lieux devient une occupation sans droit ni titre, et l’expulsion peut être ordonnée même si le locataire annonce une contestation. Parallèlement, l’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés, « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », d’« accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Concrètement, si le décompte est clair et le commandement régulier, le bailleur obtient en une seule ordonnance la constatation de la résiliation, l’expulsion sous astreinte, une provision proche de l’arriéré et une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle jusqu’à la libération effective des locaux. C’est exactement le schéma suivi dans l’affaire jugée à Paris au printemps 2026 : après un commandement de payer de 74 500,78 euros en principal resté sans effet dans le mois, la bailleresse avait assigné en référé, et le juge avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date d’expiration du délai d’un mois, avec expulsion et condamnations provisionnelles.
À Paris, ce contentieux relève du tribunal judiciaire de Paris, où une chambre dédiée traite les baux commerciaux, et la procédure de référé y est rodée pour ces dossiers. L’assignation doit être délivrée par commissaire de justice, avec dénonce aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce lorsque le nantissement existe, car ces créanciers ont intérêt à la préservation du droit au bail qui garantit leur gage. Devant le juge, le bailleur produit le bail avec sa clause résolutoire, le commandement et son procès-verbal de signification, le décompte actualisé des sommes dues, les échanges avec le locataire et, si le loyer a été fixé judiciairement, la décision de fixation. Le locataire, de son côté, tente généralement trois défenses : la nullité du commandement pour vice de forme, la contestation des sommes réclamées, et la demande de délais de grâce avec suspension de la clause. La première défense impose au bailleur la rigueur décrite plus haut. La deuxième échoue quand le décompte est limpide et adossé aux quittances, aux appels de charges et aux décisions de fixation du loyer. La troisième, en revanche, mérite une attention particulière depuis la réforme de 2026, car elle ne se joue plus comme avant : le juge ne peut plus accorder de délais au locataire qui ne paie plus son loyer courant, et le bailleur dispose d’arguments nouveaux pour s’y opposer, qui sont détaillés dans la seconde partie. En Île-de-France hors Paris, la même procédure se porte devant le tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux, par exemple Nanterre, Créteil, Bobigny ou Versailles selon le département, avec des délais d’audiencement de référé généralement de quelques semaines : vérifiez le ressort exact d’après l’adresse des locaux avant d’assigner, car une erreur de tribunal fait perdre un temps précieux pendant lequel l’arriéré continue de grossir.
Lorsque l’ordonnance de référé constate la résiliation et ordonne l’expulsion, elle devient exécutoire et le commissaire de justice peut engager la procédure d’expulsion, avec le concours de la force publique si nécessaire et dans le respect des délais légaux de signification et de tentative d’exécution amiable. Le locataire expulsé qui réintègre les locaux par ses propres moyens commet une voie de fait qui aggrave sa situation au lieu de la réparer : dans le litige parisien de 2026, la société locataire, expulsée le 18 août 2025, avait réintégré les lieux sans autorisation jusqu’à sa seconde expulsion le 30 octobre 2025, et le tribunal a retenu ce comportement contre elle pour lui refuser tout délai, avant de la condamner à 3 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive. Pour le bailleur, chaque étape doit donc être documentée : procès-verbaux de tentative d’expulsion, constats de réintégration éventuelle, inventaire des lieux et des dégradations, car ces pièces fondent ensuite les demandes indemnitaires. Si le locataire libère les lieux spontanément après l’ordonnance, faites établir un constat de libération et un état des lieux de sortie : l’indemnité d’occupation court jusqu’à la restitution effective des clés et à la libération complète des locaux, et seule une preuve datée de cette restitution permet d’arrêter le compteur de façon incontestable.
II. Récupérer l’argent et sécuriser la sortie du locataire
A. Chiffrer l’indemnité d’occupation, la clause pénale, les frais et les intérêts
La résiliation constatée, le bailleur devient créancier de plusieurs postes cumulables qu’il faut chiffrer avec méthode. Le premier poste est l’arriéré de loyers, charges et accessoires arrêté à la date de la résiliation, majoré des intérêts et, le cas échéant, de la clause pénale du bail. Le deuxième poste est l’indemnité d’occupation due pour toute la période pendant laquelle le locataire s’est maintenu dans les lieux après la résiliation : elle court de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et complète des locaux, et son montant correspond en pratique à la valeur locative, souvent fixée par référence au dernier loyer contractuel. Le troisième poste regroupe les frais de remise en état lorsque les locaux sont rendus dégradés ou encombrés, ainsi que les frais de procédure qui peuvent être mis à la charge du locataire qui succombe. Le jugement rendu le 3 juin 2026 par la 18e chambre du tribunal judiciaire de Paris, sous le numéro RG 26/00527, donne la mesure concrète de ce chiffrage : le tribunal a condamné la société locataire à payer à la bailleresse la somme de 22 366,12 euros au titre du solde des indemnités d’occupation dues depuis le 10 mars 2024 jusqu’au 30 octobre 2025, puis 7 358,40 euros en remboursement des frais de sécurisation des locaux, de dératisation, de débarras, de nettoyage et de remise en état des lieux, 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Pour lire ce jugement dans son intégralité, consultez le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 3 juin 2026, RG 26/00527. Chaque euro réclamé y est adossé à une pièce : décompte d’occupation, factures de remise en état, constats d’huissier. C’est cette discipline probatoire qui permet au bailleur d’obtenir des condamnations élevées au lieu d’une provision symbolique.
Deux textes encadrent les accessoires de la créance et doivent être maniés avec réalisme. D’une part, lorsque le bail prévoit une clause pénale, par exemple 10 % des sommes dues comme dans le litige parisien où la bailleresse réclamait 10 % de l’arriéré à ce titre, l’article 1231-5 du code civil rappelle que « le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ». Ne présentez donc une clause pénale que si son montant reste proportionné au préjudice, et chiffrez séparément le préjudice réel pour que le juge constate que la pénalité n’a rien d’excessif. D’autre part, les frais irrépétibles suivent le sort du procès : l’article 700 du code de procédure civile prévoit que « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer » à l’autre partie une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les 5 000 euros accordés à la bailleresse parisienne au titre de cet article montrent qu’un dossier bien tenu fait supporter au locataire défaillant une partie significative du coût de l’avocat. Ajoutez à ces postes les dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer lui-même lorsque le locataire succombe, comme l’avait jugé le tribunal de Paris dans l’affaire du commandement annulé où, à l’inverse, le coût de l’acte nul était resté à la charge de la bailleresse qui avait perdu. La morale chiffrée est simple : un commandement régulier fait peser tous les coûts sur le locataire, un commandement nul les fait peser sur vous.
Le recouvrement effectif suppose ensuite d’identifier les actifs saisissables du locataire sans attendre la fin du procès. Dès le commandement resté infructueux, le bailleur avisé fait pratiquer une saisie conservatoire des comptes bancaires du locataire pour geler les fonds disponibles à hauteur de la créance alléguée, mesure que la bailleresse parisienne avait mise en oeuvre parallèlement à son commandement de 74 500,78 euros. Après obtention d’un titre exécutoire, ordonnance de référé ou jugement au fond, les saisies-attribution, les saisies de parts sociales ou les nantissements peuvent être actionnés, et le dépôt de garantie conservé par le bailleur s’impute sur les dernières sommes dues. Si le locataire est une société dont le dirigeant a commis des fautes détachables de ses fonctions, par exemple en organisant l’insolvabilité de la société pour échapper au paiement, la responsabilité personnelle du dirigeant peut être recherchée sur un fondement distinct, mais cette voie exige la démonstration d’une faute séparable et ne doit pas être mélangée avec la simple demande de paiement des loyers. Lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure collective, la situation change radicalement : la résiliation antérieurement acquise produit ses effets, mais les loyers antérieurs au jugement d’ouverture doivent être déclarés au passif et les poursuites individuelles sont suspendues. D’où l’importance d’agir vite dès les premiers impayés : chaque mois gagné avant l’éventuelle procédure collective du locataire est un mois de créance recouvrable par les voies d’exécution ordinaires au lieu d’une créance à déclarer dans une procédure où le paiement sera partiel et tardif.
B. Répondre à la demande de délais de grâce dans le cadre durci de la réforme 2026
Le locataire assigné demande presque systématiquement au juge des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. L’article 1343-5 du code civil ouvre cette possibilité en permettant au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de « reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Le pendant en bail commercial figure à l’article L. 145-41 du code de commerce : les juges saisis dans les formes de l’article 1343-5 peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires lorsque la résiliation n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée, et « La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Jusqu’en 2026, ce mécanisme permettait à un locataire qui ne payait plus d’obtenir jusqu’à deux ans de suspension en promettant un échéancier, ce qui paralysait le bailleur pendant des mois même face à un débiteur qui ne réglait plus le loyer courant. La loi du 26 mai 2026 a resserré ce dispositif au profit des créanciers : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » Désormais, le locataire qui sollicite des délais doit prouver deux choses cumulativement : qu’il est capable de payer l’arriéré selon l’échéancier proposé, et qu’il a déjà repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Un locataire qui continue à ne rien verser ne remplit plus les conditions légales, et le bailleur peut le faire constater chiffres à l’appui en produisant le relevé des encaissements depuis l’assignation.
Deux décisions récentes donnent au bailleur l’argumentaire complet pour s’opposer à des délais infondés. D’abord, l’arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 26 octobre 2023, pourvoi numéro 22-16.216, publié au Bulletin, qui juge : « lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle. » Autrement dit, si le locataire a déjà bénéficié d’un échéancier et ne l’a pas respecté, la clause est définitivement acquise et il ne peut pas obtenir une seconde chance devant le juge du fond en invoquant la prétendue mauvaise foi du bailleur. Le texte de référence est consultable dans l’arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 26 octobre 2023, numéro 22-16.216. Ensuite, le jugement parisien du 3 juin 2026 applique la même sévérité à une demande de délais à effet rétroactif : la société locataire, qui avait accumulé un arriéré de 53 792,39 euros après une fixation judiciaire de loyer, sollicitait des délais rétroactifs au 10 décembre 2024 avec suspension de la clause et réintégration dans les lieux. Le tribunal la déboute de l’ensemble de ces demandes, retient contre elle sa réintégration par voie de fait après expulsion, et ajoute une condamnation pour procédure abusive. Pour le bailleur, la méthode d’opposition aux délais se résume ainsi : démontrer par le relevé bancaire des encaissements que le loyer courant n’est pas repris, contester la capacité de paiement à partir des comptes du locataire et de l’historique des promesses non tenues, rappeler tout échéancier antérieur non respecté qui rend la clause définitivement acquise, et souligner tout comportement déloyal comme une réintégration sans droit. Face à un locataire qui, au contraire, a repris le loyer courant et propose un échéancier réaliste sur un arriéré limité, le bailleur avisé accepte parfois des délais encadrés plutôt que de risquer une suspension judiciaire : un échéancier homologué avec clause de déchéance du terme vaut mieux qu’une expulsion incertaine suivie d’une créance irrécouvrable contre une société vide.
Conclusion
Le bailleur dont le locataire commercial cesse de payer n’est pas démuni, mais il ne dispose d’aucun raccourci : seule la séquence complète, commandement régulier visant la clause résolutoire avec mention du délai d’un mois, constat judiciaire de l’acquisition de la clause, expulsion et chiffrage rigoureux de chaque poste, conduit à la restitution des locaux et au recouvrement effectif. La réforme du 26 mai 2026 a renforcé la position du bailleur diligent en conditionnant les délais de grâce à la reprise du loyer courant et à la capacité de payer, la Cour de cassation verrouille l’acquisition définitive de la clause quand un échéancier accordé n’est pas respecté, et les tribunaux sanctionnent les manoeuvres dilatoires par des condamnations pour procédure abusive. À l’inverse, l’annulation d’un commandement contradictoire prononcée par la cour d’appel de Paris en 2024 rappelle que toute la procédure repose sur la qualité du premier acte : sommes certaines, délai unique d’un mois, aucune pièce jointe trompeuse. Pour les bailleurs parisiens et franciliens, le tribunal judiciaire du lieu des locaux et sa procédure de référé offrent un traitement rapide de ces dossiers à condition d’arriver avec un décompte limpide, des constats d’huissier et un relevé des encaissements à jour. Agissez dès le premier loyer impayé, faites vérifier votre commandement avant envoi, et ne laissez pas l’arriéré dépasser le trimestre sans acte de commissaire de justice : en matière de loyers commerciaux, le temps perdu ne se rattrape jamais, ni devant le juge ni sur le compte bancaire. Pour situer votre situation quand c’est le locataire qui cherche à sauver son bail face à la même clause, notre analyse des recours du locataire face à la clause résolutoire et aux délais de grâce expose l’autre versant de la procédure.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Votre locataire commercial ne paie plus et vous hésitez entre commandement, référé et négociation d’un échéancier ? Notre cabinet propose une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet, première analyse : 80 EUR TTC. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via notre page contact. Nous intervenons à Paris et dans toute l’Île-de-France pour faire constater la résiliation, obtenir l’expulsion et recouvrer vos loyers.