Vous signez un bail d’habitation à Paris ou en Île-de-France à partir du 1er octobre 2026, comme bailleur ou comme locataire, et vous utilisez encore l’ancien modèle de contrat : votre bail ne sera plus conforme et votre clause résolutoire risque de rester lettre morte. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 réécrit les contrats types de location des logements à usage de résidence principale et impose une clause de résiliation de plein droit qui ne joue que six semaines après un commandement de payer resté sans effet. La règle vaut pour les locations nues, les locations meublées et les colocations à bail unique, pour tout contrat conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026. Les baux en cours n’ont pas à être refaits, mais chaque signature et chaque renouvellement après cette date doit reprendre le nouveau modèle. Pour un bailleur confronté à un loyer impayé, à un dépôt de garantie jamais versé, à un défaut d’assurance ou à des troubles de voisinage avérés, ce texte change le calendrier de la procédure et le contenu exact du bail à faire signer. Pour un locataire, il fixe le délai réel dont il dispose pour régulariser avant de perdre son logement. Cet article explique, pièces et délais à l’appui, ce que le nouveau contrat contient, comment actionner la clause sans faute de procédure et comment le juge contrôle chaque étape, à Paris comme dans le reste de l’Île-de-France.

I. Nouveau contrat de location au 1er octobre 2026 : ce que votre bail doit contenir

A. Bail conclu ou renouvelé après le 1er octobre 2026 : la clause résolutoire à six semaines à recopier

Le point de départ ne se discute pas : l’article 1er du décret entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette date. Autrement dit, tout bail d’habitation signé à partir du 1er octobre 2026, et tout bail renouvelé par tacite reconduction ou par renouvellement exprès après cette date, doit reprendre les nouveaux contrats types issus du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 tel que modifié. Un bail signé le 30 septembre 2026 reste régi par l’ancien modèle ; un bail signé le 1er octobre doit reprendre le nouveau. La date de signature fait donc toute la différence, et les agences comme les bailleurs qui font signer des stocks d’anciens modèles doivent les remplacer avant l’échéance.

La nouveauté centrale tient en une phrase que votre bail doit reprendre : le contrat est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, la clause ne produisant effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux Cette formulation n’est pas un conseil de rédaction, elle est le texte même du contrat type. Recopiez-la sans l’adapter : un bail qui maintiendrait l’ancien délai de deux mois, ou qui oublierait le dépôt de garantie, expose le bailleur à une contestation sur la régularité de la clause au moment où il en aura le plus besoin, devant le juge des contentieux de la protection.

Le fondement de cette obligation figure dans la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, qui a imposé la présence de cette clause résolutoire dans les contrats de location. Le décret du 6 juillet 2026 en tire les conséquences dans les modèles : le juge d’Arras, dans un jugement du 27 juin 2025 qui applique déjà cette rédaction, rappelle que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (TJ Arras, JCP, 27 juin 2025, RG 25/00435). Dans cette affaire, un bail signé le 20 juin 2024 comportait déjà une clause ainsi rédigée : « le présent contrat de location sera résilié de plein droit six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat ». Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause et fixé ses effets au 21 janvier 2025, soit à l’expiration du délai de six semaines suivant le commandement du 16 décembre 2024, faute de régularisation. L’enseignement vaut pour tous les baux postérieurs au 1er octobre 2026 : une clause bien recopiée et un commandement bien délivré conduisent au constat de la résiliation ; une clause approximative ouvre la porte à des mois de procédure supplémentaire.

Le droit commun des contrats confirme l’exigence de rigueur. L’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Et l’article 1224 du code civil rappelle que « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » En pratique, cela signifie trois réflexes : viser expressément la clause dans le commandement, détailler les sommes par nature et par échéance, et laisser courir le délai de six semaines sans relance équivoque. La Cour de cassation sanctionne les commandements approximatifs : dans un arrêt du 18 décembre 2025 rendu sur un bail commercial, la troisième chambre civile examine un commandement « visant la clause résolutoire, de payer diverses sommes au titre du loyer impayé du troisième trimestre 2022, de la clause pénale, des intérêts de retard et du coût du commandement » et censure la cour d’appel qui avait rejeté la provision en se contentant d’affirmer une contestation sérieuse « sur le caractère disproportionné du montant de la clause pénale » sans caractériser la vraisemblance de cette disproportion (Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 611 F-D, pourvoi n° Z 24-12.423). La leçon dépasse le bail commercial : le juge vérifie le contenu du commandement et la réalité des sommes, dans un sens comme dans l’autre. Un bailleur qui gonfle son commandement d’une pénalité disproportionnée fragilise sa procédure ; un locataire qui conteste doit démontrer le caractère sérieux de sa contestation, comme l’exige l’article 835 du code de procédure civile, selon lequel « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Concrètement, avant de faire signer un bail après le 1er octobre 2026, le bailleur parisien doit donc vérifier quatre points : le modèle utilisé est le nouveau contrat type, la clause résolutoire obligatoire y figure au délai de six semaines, les montants du loyer, des charges et du dépôt de garantie y sont exactement renseignés, et les annexes obligatoires sont jointes, à commencer par le diagnostic de performance énergétique dont la classe doit être mentionnée depuis le 1er janvier 2025 et l’identifiant fiscal du logement exigé depuis le 1er janvier 2024. Un dossier de signature complet comprend le contrat conforme, l’état des lieux d’entrée contradictoire, l’attestation d’assurance du locataire et les diagnostics en cours de validité. Chacune de ces pièces servira si le bail dérape : le décompte locatif mois par mois, le commandement visant la clause et la preuve de sa signification forment le triptyque que le juge réclame en premier.

B. Téléphone, assurance, troubles de voisinage et résidence principale : les autres clauses à ne pas rater

Le décret ne se limite pas à la clause résolutoire pour impayé. Il ajoute d’abord une mention facultative mais stratégiquement utile : le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire dans la désignation des parties. La notice officielle explique que cette mention vise notamment à joindre plus rapidement le locataire en vue de « prévenir les expulsions locatives ». Un bailleur qui dispose d’un numéro à jour peut alerter, proposer un échéancier et éviter que la dette n’enfle pendant des mois. En pratique, demandez ce numéro à la signature, vérifiez qu’il fonctionne et actualisez-le à chaque renouvellement. En cas de litige, la preuve de tentatives amiables de contact, messages et mises en demeure graduées, joue en votre faveur devant le juge qui apprécie le comportement de chaque partie avant d’accorder ou de refuser des délais.

Le contrat type prévoit ensuite des cas facultatifs de résiliation de plein droit que les parties peuvent stipuler pour d’autres manquements que l’impayé : pour la non-souscription d’une assurance des risques locatifs, avec effet un mois après un commandement resté sans effet, ou pour le non-respect de l’obligation de jouir paisiblement des locaux, quand des troubles de voisinage ont été constatés par une décision de justice définitive. Chaque mot compte. Pour l’assurance, le délai n’est pas de six semaines mais d’un mois après commandement resté sans effet, et la clause ne peut viser que la non-souscription, pas un simple retard de transmission de l’attestation. Le réflexe du bailleur : exiger l’attestation à la remise des clés, la réclamer chaque année par écrit et, à défaut, faire délivrer un commandement spécifique visant cette clause avant tout contentieux. Pour les troubles de voisinage, la clause exige une décision de justice passée en force de chose jugée qui les constate : une simple pétition des voisins ou quelques mains courantes ne suffisent pas. Le bailleur qui subit les plaintes du voisinage doit donc construire son dossier en amont, constats d’huissier, attestations conformes, dépôt de plainte si nécessaire, puis action en justice pour faire constater le trouble, avant d’invoquer la clause. Vouloir aller plus vite en assignant directement sur une clause mal étayée expose à un rejet et à des dommages-intérêts.

Troisième nouveauté, la servitude de résidence principale : lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, aux termes duquel « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale », le bail peut prévoir une résiliation de plein droit pour le non-respect de l’obligation d’occuper le logement exclusivement à titre de résidence principale, laquelle ne peut produire effet qu’à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire. Ce mécanisme, issu de la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, vise les locations détournées vers la courte durée de type Airbnb dans les secteurs protégés. À Paris, où la réglementation du changement d’usage et la compensation sont déjà strictes, un bailleur qui loue en meublé touristique un logement soumis à cette servitude prend un risque double : administratif face à la mairie, et contractuel face à son propre bail si la clause figure au contrat. Avant de signer, vérifiez le règlement d’urbanisme applicable à l’adresse du bien et, en copropriété, le règlement de copropriété qui prohibe souvent l’activité hôtelière. Un locataire qui envisage de sous-louer occasionnellement doit relire cette clause et solliciter l’autorisation écrite du bailleur : la sous-location non autorisée reste une cause classique de résiliation judiciaire, indépendamment du nouveau contrat type.

Enfin, le décret comporte un second volet, moins visible mais important pour les bailleurs de logements aidés : son article 2 modifie le livre VIII du code de la construction et de l’habitation sur le maintien des aides au logement en cas d’impayé, avec entrée en vigueur au 1er janvier 2027. Le principe demeure que « peuvent bénéficier d’une aide personnelle au logement celles remplissant les conditions prévues par le présent livre pour son attribution qui sont locataires ». Pour un bailleur parisien dont le locataire perçoit l’aide au logement, l’enjeu est le signalement rapide de l’impayé à l’organisme payeur et, le cas échéant, la demande de versement direct du solde de l’aide entre ses mains. Un impayé signalé tôt préserve le tiers payant et évite que la dette ne devienne irrécupérable ; un impayé signalé tard complique le recouvrement et fragilise la procédure d’expulsion. Anticipez donc dès la signature : renseignez-vous sur la situation d’allocataire du candidat, demandez les pièces utiles et organisez une veille des versements dès le premier retard.

Au total, le bail conforme d’après octobre 2026 se reconnaît à cinq signatures rédactionnelles : la clause résolutoire impayé à six semaines recopiée sans modification, la mention facultative des téléphones portables, la clause assurance au délai d’un mois, la clause troubles de voisinage subordonnée à une décision définitive et, le cas échéant, la clause résidence principale adossée à la mise en demeure du maire. Un modèle qui cumule ces stipulations, avec des montants exacts et des annexes complètes, donne au bailleur une procédure rapide et au locataire une information loyale. Un modèle approximatif fabrique le contentieux de demain. Les professionnels parisiens, administrateurs de biens et agents immobiliers, doivent purger leurs trames avant le 1er octobre : chaque bail signé sur un modèle périmé après cette date sera un dossier vulnérable.

II. Locataire qui ne paie plus après le 1er octobre 2026 : agir vite et sans faute de procédure

A. Commandement de payer, CCAPEX et assignation : le calendrier qui décide de tout

Quand le locataire qui ne paie pas son loyer laisse passer les échéances, le bailleur doit enclencher une séquence dont chaque étape est datée. Première étape, le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par commissaire de justice. Il détaille chaque mois impayé, les charges et, le cas échéant, le dépôt de garantie non versé, vise expressément la clause et reproduit les délais légaux. À partir de sa signification court le délai de six semaines pendant lequel le locataire peut encore régulariser l’intégralité de la dette et priver la clause d’effet. Un paiement partiel ne suffit pas : dans l’affaire jugée à Arras (TJ Arras, JCP, 27 juin 2025, RG 25/00435), le tribunal relève que le locataire « ne respecte pas son obligation principale de régler les loyers en contrepartie de la jouissance des locaux » depuis plusieurs mois, que le fait visé par la clause « s’est réalisé de manière grave, répétée et constante », et constate l’acquisition de la clause « faute de régularisation dans le délai légal de six semaines des loyers impayés », avec effets au 21 janvier 2025. La morale est directe : pour le bailleur, un décompte exact et actualisé à chaque audience ; pour le locataire, une régularisation totale avant l’expiration du délai, ou une demande de délais de paiement formée à temps devant le juge.

Deuxième étape, les notifications parallèles qui conditionnent la recevabilité. Le commandement doit être notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX, et l’assignation ultérieure doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. Le jugement d’Arras vérifie ces deux points avec précision : « Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture […] soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. De même, la saisine de la Commission de coordination des actions pour la prévention des expulsions a eu lieu le 17 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’introduction de l’instance. L’action est donc recevable. » (TJ Arras, JCP, 27 juin 2025, RG 25/00435) Un bailleur qui assigne trop tôt, ou qui oublie la CCAPEX, s’expose à une irrecevabilité qui renvoie le dossier à zéro et laisse la dette courir. Le calendrier type après le 1er octobre 2026 s’écrit donc ainsi : commandement mi-décembre, saisine CCAPEX dans la foulée, assignation après l’expiration des six semaines si la dette subsiste, notification au préfet six semaines avant l’audience. Chaque date se prouve par un acte d’huissier ou un accusé de réception : le dossier d’expulsion est d’abord un dossier de dates.

Troisième étape, le choix de la voie judiciaire. Le juge des contentieux de la protection statue au fond sur le constat de l’acquisition de la clause, l’expulsion, la dette locative et l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux. En cas d’urgence, le référé permet de solliciter une provision : l’article 835 du code de procédure civile autorise le juge à accorder une provision « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ». Mais l’arrêt du 18 décembre 2025 de la troisième chambre civile montre que la provision n’est ni automatique ni refusée d’un revers de main : la cour d’appel ne peut écarter la demande en affirmant une contestation sérieuse sur la disproportion d’une clause pénale « sans caractériser au moins brièvement la vraisemblance de la disproportion entre le montant alloué et le préjudice subi ». Pour le bailleur, cela signifie chiffrer chaque poste, justifier la clause pénale par le préjudice réel et distinguer la dette de loyers, rarement contestable, des accessoires, plus discutés. Pour le locataire, cela signifie contester poste par poste, pièces à l’appui, plutôt que de plaider une contestation globale. Dans les deux cas, le décompte locatif complet, quittances déduites et aides au logement imputées, est la pièce maîtresse.

Quatrième réflexe, penser aux délais de paiement avant qu’il ne soit trop tard. L’article 1343-5 du code civil permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, […] reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ». Le locataire de bonne foi qui subit un accident de la vie, perte d’emploi, séparation, maladie, a intérêt à saisir le juge tôt, avec un dossier documenté : ressources, charges, reprise des paiements courants, proposition d’échéancier réaliste. Le juge peut alors suspendre les effets de la clause pendant l’exécution de l’échéancier, et l’expulsion n’est ordonnée que sous condition de non-respect des délais accordés. À l’inverse, le locataire qui ne comparaît pas, ne paie rien et ne propose rien, comme dans l’affaire d’Arras, obtient une expulsion ferme : faute de demande de délais et de suspension des effets de la clause, le tribunal ordonne l’expulsion dans le dispositif de son jugement. Cette issue doit alerter : ne jamais ignorer une assignation. Se présenter, payer ce qui peut l’être et demander des délais change l’issue d’un procès d’expulsion.

B. Devant le juge à Paris et en Île-de-France : constat, indemnité d’occupation et sortie du logement

À l’audience, le juge des contentieux de la protection vérifie d’abord la clause et le commandement, puis statue sur trois postes : la résiliation, la dette et l’occupation des lieux. Sur la résiliation, deux issues existent. Si la dette est intégralement soldée dans le délai de six semaines, la clause ne joue pas et le bail continue. Si elle subsiste, le juge constate l’acquisition de la clause à la date d’expiration du délai et ordonne l’expulsion, ferme ou conditionnelle. L’expulsion conditionnelle, assortie de délais de paiement sur deux ans maximum, laisse le locataire dans les lieux tant qu’il respecte l’échéancier ; le moindre manquement rouvre la voie à l’expulsion sans nouveau procès au fond. L’expulsion ferme, prononcée quand le locataire ne paie rien et ne demande rien, se traduit par un commandement de quitter les lieux, puis, à défaut de départ volontaire, par une demande de concours de la force publique instruite par la préfecture, avec la trêve hivernale qui suspend l’exécution matérielle du 1er novembre au 31 mars sans effacer la dette.

Sur la dette, le juge condamne au paiement de l’arriéré locatif arrêté à une date précise, avec intérêts, et fixe pour l’avenir une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer et aux charges, due jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité court même après la résiliation : rester dans le logement après la fin du bail ne rend pas l’occupation gratuite. Le bailleur doit actualiser son décompte à l’audience et imputer les paiements partiels, les aides au logement versées et les éventuels dépôts de garantie conservés. Le locataire doit produire ses preuves de paiement, ses relevés et ses demandes d’aide : chaque euro justifié réduit la condamnation et crédibilise une demande de délais. Les frais de procédure, indemnité de l’article 700 du code de procédure civile et dépens, s’ajoutent le plus souvent à la charge de la partie perdante.

À Paris et en Île-de-France, ce contentieux présente des traits propres que bailleurs et locataires doivent intégrer. La juridiction compétente pour les baux d’habitation parisiens est le tribunal judiciaire de Paris, pôle des contentieux de la protection, et les délais d’audiencement y sont tendus : assignez tôt et préparez un dossier complet dès le premier appel de cause, car un renvoi fait perdre des mois pendant lesquels la dette enfle. La CCAPEX de Paris, saisie par le commandement, peut proposer un accompagnement social et un plan d’apurement : le bailleur qui coopère à ce dispositif renforce sa position, le locataire qui s’y engage démontre sa bonne foi. Les loyers parisiens, parmi les plus élevés de France, rendent l’échéancier sur deux ans parfois insuffisant pour apurer une dette de plusieurs mois : le juge parisien y est attentif et exige des propositions chiffrées et crédibles, avec reprise du paiement du loyer courant en plus des mensualités d’apurement. Enfin, les logements parisiens soumis à l’encadrement des loyers ajoutent une contrainte : un loyer de base supérieur au plafond peut être contesté par le locataire devant le même juge, ce qui complique le décompte du bailleur. Pour un tour d’horizon pratique de la première étape de la procédure, notre analyse du commandement de payer le loyer à Paris, entre deux mois et six semaines détaille les mentions obligatoires et les recours du locataire.

Le cas du dépôt de garantie non versé mérite une mention particulière, car le nouveau contrat type en fait un cas autonome de résiliation de plein droit. Le locataire qui entre dans les lieux sans payer le dépôt convenu s’expose, après commandement resté sans effet pendant six semaines, à la résiliation du bail alors même qu’il paie son loyer. Le bailleur doit donc traiter le dépôt avec le même sérieux que le loyer : exiger son versement à la signature, le mentionner exactement au contrat et, à défaut, faire délivrer le commandement sans attendre. Symétriquement, le locataire à qui le bailleur réclame un dépôt supérieur au plafond légal, un mois de loyer pour une location nue, deux mois pour une location meublée, peut contester le commandement sur ce fondement. La précision des montants au contrat protège les deux parties.

Conclusion

Le 1er octobre 2026 n’est pas une date administrative parmi d’autres : c’est le jour où chaque nouveau bail d’habitation doit reprendre la clause résolutoire à six semaines, les mentions de téléphone portable, les clauses assurance et troubles de voisinage au formalisme strict et, le cas échéant, la clause de résidence principale adossée au maire. Le bailleur qui fait signer un contrat conforme, exige les pièces complètes et actionne le commandement dans les règles obtient du juge le constat rapide de la résiliation et le paiement de sa dette. Le locataire qui connaît le délai de six semaines, régularise ou demande des délais avec un dossier sérieux, conserve son logement ou organise son départ sans condamnation alourdie. Entre ces deux pôles, la procédure ne pardonne ni les modèles périmés, ni les décomptes approximatifs, ni les notifications oubliées. À neuf jours de l’échéance, le réflexe utile est simple : purger vos trames de baux, vérifier la clause et les montants, et dater chaque acte. Un bail bien écrit coûte une relecture ; un bail mal écrit coûte une année de procédure.

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