L’avis est arrivé à la rentrée, comme chaque année, et cette fois il fait mal : plusieurs centaines ou plusieurs milliers d’euros de taxe d’habitation sur la petite maison de campagne ou le studio conservé pour les enfants, alors que les crédits, le découvert et les autres impôts absorbent déjà tout le budget. Le Trésor public joint à l’avis un rappel des majorations en cas de retard, puis une mise en demeure, puis une saisie à tiers détenteur sur le compte ou chez l’employeur. Vous avez déposé un dossier de surendettement à la Banque de France, ou vous vous apprêtez à le faire, et une question vous obsède : cette taxe doit-elle figurer dans le dossier, la recevabilité stoppe-t-elle vraiment les poursuites du Trésor, et peut-on obtenir un délai, un rééchelonnement ou même un effacement de cette dette fiscale devant le juge ? La réponse est oui, sous conditions précises, et elle repose sur des textes et des arrêts récents de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation qu’il faut connaître avant de payer dans le désordre. Cet article explique, pas à pas, comment déclarer la taxe d’habitation de votre résidence secondaire à la commission, ce que la recevabilité suspend exactement, ce que la commission et le juge des contentieux de la protection peuvent décider pour cette dette, et comment agir à Paris et en Île-de-France où la majoration de la taxe rend les montants particulièrement lourds.
I. Le Trésor vous réclame la taxe d’habitation de votre résidence secondaire : devez-vous la déclarer dans votre dossier de surendettement et la recevabilité bloque-t-elle les poursuites ?
A. Taxe d’habitation sur la résidence secondaire : qui la doit encore en 2026 et comment la déclarer à la commission de la Banque de France ?
Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, beaucoup de contribuables ont cru que cet impôt avait disparu. Il n’en est rien : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, appelée THRS, reste due chaque année. L’article 1407 du code général des impôts dispose : « I. – La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal ». Concrètement, si vous conservez un logement meublé qui n’est pas votre habitation principale, maison de famille, pied-à-terre ou logement gardé pour un enfant étudiant, vous recevez chaque automne un avis d’imposition à ce titre, et certaines communes situées en zone tendue appliquent en outre une majoration votée par le conseil municipal, ce que confirme la fiche officielle du service public consacrée à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. À Paris et dans les communes tendues d’Île-de-France, cette majoration alourdit sensiblement la note, et c’est souvent elle qui fait basculer un budget déjà fragile.
Face à cette dette, le premier réflexe doit être de la déclarer dans le dossier de surendettement, avec son montant exact, ses majorations et les frais de poursuite déjà réclamés. Le dossier se dépose auprès de la commission compétente, et l’article L. 712-2 du code de la consommation prévoit que « La demande de traitement de la situation de surendettement est portée devant la commission compétente qui peut, soit proposer ou imposer des mesures de traitement dans les conditions prévues au titre III, soit imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou saisir, avec l’accord du débiteur, le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire dans les conditions prévues au titre IV. » La taxe d’habitation a toute sa place dans l’état du passif : c’est une dette fiscale personnelle, liée à l’occupation d’un logement, et non une dette née pour les besoins d’une activité professionnelle. La Cour de cassation a jugé dans ce sens pour l’impôt sur le revenu, dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 4 novembre 2021, pourvoi n° 20-15.008, publié au Bulletin, en retenant « alors que l’impôt sur le revenu, qui frappe le revenu annuel net global d’un foyer fiscal, quelle que soit la source de ce revenu, selon des modalités prenant en considération la situation propre de ce foyer fiscal, n’est pas une dette professionnelle, mais personnelle ». La Cour a cassé l’arrêt d’appel qui écartait ces dettes fiscales de l’examen du surendettement, et elle a pris soin de distinguer la dette de TVA, de nature professionnelle, de la dette d’impôt sur le revenu, de nature personnelle. Le raisonnement vaut pour la taxe d’habitation de la résidence secondaire : impôt du foyer, assis sur l’occupation d’un local d’habitation, elle entre dans l’appréciation de l’impossibilité de faire face aux dettes. Rappelons le cadre posé par l’article L. 711-1 du code de la consommation : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Pour une analyse d’ensemble des dettes fiscales dans le dossier, notre article de référence sur le dossier de surendettement et les dettes fiscales détaille la méthode complète de déclaration au Trésor.
En pratique, joignez au dossier l’avis de taxe d’habitation de l’année en cours et, si elles existent, les mises en demeure, les avis de saisie à tiers détenteur et le décompte du comptable public. Indiquez séparément le principal, la majoration éventuelle votée par la commune et les frais de poursuites, car la commission et le juge raisonnent poste par poste. Si vous contestez le bien-fondé de l’imposition elle-même, par exemple parce que le logement n’était plus meublé au 1er janvier ou parce qu’il aurait dû être exonéré, déposez en parallèle une réclamation auprès de l’administration fiscale selon la procédure officielle, sans attendre l’issue du dossier de surendettement : les deux voies se complètent, comme on le verra, et la réclamation fiscale ne suspend pas à elle seule les poursuites.
B. Recevabilité du dossier : l’avis de mise en recouvrement, la saisie à tiers détenteur et l’huissier sont-ils vraiment suspendus ?
La décision de recevabilité de la commission produit un effet immédiat et puissant : elle gèle les poursuites. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Le Trésor public recouvre la taxe d’habitation impayée par des procédures d’exécution, au premier rang desquelles la saisie administrative à tiers détenteur adressée à la banque ou à l’employeur, et le commissaire de justice qui instrumente pour le comptable public. Ces poursuites portent sur une dette fiscale, donc sur une dette autre qu’alimentaire : elles entrent dans le champ de la suspension. Dès la notification de la recevabilité, le comptable public ne peut plus engager de nouvelle saisie à tiers détenteur pour la taxe déclarée, et les mesures en cours se trouvent suspendues. Conservez précieusement la lettre de recevabilité et adressez-en une copie au service des impôts et au comptable chargé du recouvrement dès sa réception, en indiquant les références de l’avis : dans les services débordés de la rentrée fiscale, c’est ce courrier qui évite qu’une saisie programmée parte malgré la protection.
La Cour de cassation donne à cette suspension toute sa portée. Dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 8 février 2024, pourvoi n° 22-14.528, elle énonce : « Il résulte de ce texte que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. » Et la Cour en tire une conséquence que les créanciers fiscaux doivent méditer : « le créancier qui recherche l’exécution d’un titre notarié ne peut, à compter de la décision de recevabilité du débiteur au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers, interrompre la prescription en diligentant une procédure d’exécution ». Autrement dit, pendant la suspension, le créancier est privé de son moyen d’action, et cette privation lui est opposable : il ne peut ni poursuivre ni reprocher ensuite au débiteur une inaction que la loi lui imposait. Pour le redevable de la taxe d’habitation, cela signifie que le Trésor ne peut pas contourner la recevabilité en multipliant les actes, et que les actes accomplis en violation de la suspension encourent la contestation devant le juge.
Un arrêt plus récent précise le mécanisme sous l’angle de la prescription. Le 23 octobre 2025, la deuxième chambre civile, pourvoi n° 23-12.623, rappelle la grammaire complète du dispositif : « Aux termes du premier de ces textes, l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. » Puis : « Selon le deuxième, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. » Puis : « Aux termes du troisième, la suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru. » Et enfin : « Selon le quatrième, la prescription est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure. » Cette décision concernait un prêt immobilier, mais la leçon est générale et vaut pour la dette de taxe d’habitation : la recevabilité suspend les poursuites et, en miroir, le temps de la procédure ne joue pas contre le créancier empêché d’agir. Chacun y trouve son compte, et c’est précisément l’équilibre voulu par le législateur.
Reste une règle d’or trop souvent ignorée : une fois la suspension acquise, ne payez plus directement le Trésor pour la taxe déclarée, même sous la pression d’un courrier menaçant. La deuxième chambre civile l’a rappelé le 30 juin 2022, pourvoi n° 21-10.272 : « Selon ce texte, la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine. » Payer la taxe d’habitation en catimini après la recevabilité, pour acheter la paix avec le comptable, aggrave votre insolvabilité à l’égard des autres créanciers et fragilise tout le plan. Si une saisie à tiers détenteur est malgré tout notifiée à votre banque après la recevabilité, ne laissez pas les fonds partir : signalez immédiatement la recevabilité à l’établissement teneur de compte et au comptable, et faites constater la contestation par écrit, car les sommes indûment appréhendées devront être restituées dans le cadre du traitement du dossier.
II. Vous ne pouvez pas payer la taxe d’habitation : comment obtenir un rééchelonnement, un effacement ou arbitrer sur la résidence secondaire, et comment contester à Paris et en Île-de-France ?
A. Rééchelonner la taxe d’habitation, effacer le solde ou vendre la résidence secondaire : ce que la commission et le juge des contentieux de la protection peuvent décider ?
Lorsque la commission estime que vos ressources et votre patrimoine permettent un traitement, elle peut imposer des mesures qui incluent la dette de taxe d’habitation. L’article L. 733-1 du code de la consommation prévoit qu' »En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes : 1° Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours ». Les mots « dettes de toute nature » sont décisifs : la taxe d’habitation, dette fiscale personnelle, peut être rééchelonnée comme les autres dettes, avec un différé partiel si votre reste à vivre l’exige. Le comptable public est alors lié par les mesures comme tout créancier : il ne peut exiger un paiement immédiat de l’arriéré de taxe pendant l’exécution du plan, tant que vous respectez les mensualités fixées.
Si vous contestez les mesures imposées, c’est le juge des contentieux de la protection qui tranche, avec les mêmes pouvoirs. La deuxième chambre civile l’a confirmé le 22 mai 2025, pourvoi n° 23-10.900 : « Selon l’article L. 733-13, alinéa 1er, du code de la consommation, le juge saisi de la contestation des mesures imposées par la commission prend tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7. » La Cour ajoute : « Selon l’article L. 733-1, 1°, du même code, le juge peut notamment, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer le rééchelonnement du paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours. » Et elle rappelle la borne : « Selon l’article L. 733-3 de ce code, la durée totale des mesures mentionnées à l’article L. 733-1 ne peut excéder sept années. » Dans cette affaire, des débiteurs propriétaires contestaient un rééchelonnement subordonné à la vente de leur bien, et la Cour a cassé l’arrêt d’appel qui dénaturait l’architecture des mesures : le juge doit construire un plan compatible avec vos ressources et vos charges réelles, mensualité par mensualité, et motiver pourquoi la vente s’impose ou non. Pour la taxe d’habitation, l’enseignement est direct : si la mensualité imposée ne vous laisse aucun reste à vivre une fois le loyer ou le prêt de la résidence principale, les charges courantes et l’impôt de l’année acquittés, contestez-la avec un budget chiffré, car le juge peut rééchelonner sur une durée plus longue et ajuster les mensualités.
La question de la vente de la résidence secondaire mérite un examen lucide. Contrairement à la résidence principale, que les mesures protègent en priorité, la résidence secondaire est un actif réalisable : la commission peut subordonner le traitement à sa vente amiable, et le produit désintéressera les créanciers, Trésor compris. Mais cette vente n’est ni automatique ni toujours opportune. Si le bien est invendable en l’état, grevé d’un prêt supérieur à sa valeur, ou si sa vente ne couvrirait qu’une fraction des dettes tout en vous privant d’un logement de repli, exposez-le avec pièces : estimation d’agence, capital restant dû, diagnostics, délais de vente constatés. Le juge peut alors préférer un rééchelonnement long à une vente bradée. À l’inverse, si votre situation est irrémédiablement compromise, sans capacité de remboursement même rééchelonnée, la voie est le rétablissement personnel. L’article L. 741-1 du code de la consommation dispose : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » Et l’article L. 724-1 du code de la consommation précise : « Lorsque le débiteur se trouve dans une situation irrémédiablement compromise caractérisée par l’impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de traitement mentionnées au premier alinéa, la commission peut, dans les conditions du présent livre ». Le rétablissement personnel sans liquidation efface les dettes, y compris la dette de taxe d’habitation déclarée, sans vente forcée. Attention toutefois à la condition patrimoniale : si la résidence secondaire a une valeur nette substantielle, la commission orientera vers des mesures de traitement avec vente ou vers le rétablissement avec liquidation, où le bien sera réalisé par un mandataire. L’arbitrage entre garder et vendre doit donc être chiffré avant le dépôt : faites estimer le bien, calculez le prix net après remboursement du prêt et des frais, et comparez ce produit au montant total de vos dettes. Un bien sans valeur nette plaide pour l’effacement sans liquidation ; un bien à forte valeur nette impose d’organiser la vente amiable dans les meilleures conditions plutôt que de la subir.
B. Taxe d’habitation majorée à Paris et en Île-de-France : quelle commission, quel juge, quelles pièces et comment contester ?
À Paris et en Île-de-France, le dossier de taxe d’habitation présente trois traits locaux qu’il faut intégrer dès le départ. D’abord, la majoration : Paris et de nombreuses communes franciliennes en zone tendue ont voté une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, si bien que l’avis reçu pour un studio parisien ou une maison en proche banlieue dépasse souvent de moitié celui d’une commune non tendue. Vérifiez sur votre avis la ligne de majoration et conservez la délibération si vous la contestez : une majoration mal appliquée, sur un local qui n’est pas meublé au 1er janvier ou qui ne constitue pas une résidence secondaire, se conteste par réclamation fiscale dans le délai indiqué sur l’avis, et un dégrèvement obtenu réduit d’autant le passif du dossier de surendettement. Ensuite, la commission compétente est celle de votre domicile, donc pour un Parisien la commission de Paris, même si la résidence secondaire se trouve en province : joignez les deux taxes foncières et les deux avis de taxe d’habitation pour que la commission mesure le poids total du logement dans votre budget. Enfin, le juge compétent pour les contestations est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de votre domicile, à Paris le tribunal judiciaire de Paris : c’est devant lui que se portent la contestation des mesures imposées, la contestation de l’état du passif si le Trésor déclare un montant que vous discutez, et le recours contre un refus de rétablissement personnel.
Préparez un dossier de pièces qui répond par avance aux questions de la commission et du juge. Pour la taxe elle-même : les trois derniers avis de taxe d’habitation, les mises en demeure et commandements, les notifications de saisie à tiers détenteur avec leurs dates, les relevés bancaires montrant les prélèvements opérés, et la copie de la réclamation fiscale si vous en avez déposé une. Pour la résidence secondaire : le titre de propriété, l’estimation récente, le tableau d’amortissement du prêt s’il en reste un, les charges annuelles, taxe foncière, assurance, copropriété, et les justificatifs d’occupation réelle. Pour vos ressources : bulletins de salaire ou relevés de pension, avis d’impôt sur le revenu, justificatifs de charges courantes, loyer ou mensualités de la résidence principale. Et pour la procédure : la lettre de recevabilité, les mesures proposées ou imposées, et tout courrier du comptable postérieur à la recevabilité. Avec ce dossier, vous pouvez demander à la commission un rééchelonnement de la dette de taxe compatible avec votre reste à vivre, ou au juge la révision d’une mensualité qui vous étrangle : chiffrez la mensualité soutenable en partant de vos ressources, en déduisant les charges prioritaires, et en réservant la part de l’impôt courant, car la taxe de l’année en cours, née après la recevabilité, devra être payée normalement et ne pas générer un nouvel arriéré qui ferait échouer le plan.
Conclusion
La taxe d’habitation sur la résidence secondaire n’est pas une fatalité qui échapperait au dossier de surendettement : c’est une dette fiscale personnelle qui se déclare à la commission de la Banque de France, que la recevabilité suspend comme les autres poursuites du Trésor, et que la commission puis le juge des contentieux de la protection peuvent rééchelonner sur sept ans au maximum ou effacer dans le cadre d’un rétablissement personnel. Les arrêts récents de la deuxième chambre civile balisent chaque étape : l’impôt du foyer entre dans l’appréciation du surendettement, la recevabilité interdit au créancier de poursuivre et au débiteur de payer en direct, et le juge construit des mesures compatibles avec les ressources réelles. Ne laissez donc ni la mise en demeure ni la saisie à tiers détenteur dicter votre conduite : déclarez la taxe avec ses majorations, adressez la recevabilité au comptable, chiffrez votre reste à vivre, et arbitrez en connaissance de cause entre la vente amiable de la résidence secondaire et sa conservation dans un plan tenable. À Paris et en Île-de-France, où la majoration alourdit les avis, cet arbitrage chiffré, mené tôt avec un avocat, fait souvent la différence entre un plan qui tient et un plan qui casse.
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