Votre fermier vient d’être placé en redressement judiciaire, ou vous apprenez l’ouverture d’une liquidation. Les fermages restent impayés depuis deux récoltes, personne n’entretient plus les parcelles, et vous vous demandez si le bail rural tombe de lui-même ou s’il faut saisir le tribunal. La réponse tient en une règle simple, puis en une série d’actes à accomplir dans le bon ordre et devant la bonne juridiction. L’ouverture d’une procédure collective ne résilie pas le bail rural à elle seule, ni en redressement ni en liquidation. Les loyers antérieurs au jugement doivent être déclarés au passif, les loyers postérieurs obéissent à un régime propre, et le bailleur qui veut reprendre ses terres dispose d’outils précis, de la mise en demeure de prendre parti jusqu’à la reprise du fonds dans le plan de cession. À l’inverse, le fermier en difficulté peut, sous conditions, garder l’exploitation. Chaque étape se joue sur des délais courts et des écrits contraints, sous peine de perdre le fermage ou le droit de reprendre.
I. En redressement judiciaire, le bail rural continue : le bailleur doit déclarer, exiger et mettre en demeure
A. L’ouverture de la procédure ne résilie pas le bail et ne dispense pas du fermage
Le premier réflexe du bailleur doit être de ne rien présumer. En procédure de sauvegarde, l’article L. 622-13 du code de commerce pose que « aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde », et l’article L. 631-14 du même code rend applicables au redressement judiciaire « Les articles L. 622-3 à L. 622-9 » et « L. 622-13 à L. 622-33 ». Le bail rural du fermier placé en redressement entre dans ces contrats en cours. Le jugement d’ouverture ne met donc pas fin au bail, n’autorise pas le bailleur à reprendre les terres de sa propre autorité et n’efface pas les fermages dus. Toute reprise manu militari exposerait le bailleur à une réintégration et à des dommages-intérêts.
Cette continuation forcée se combine avec le statut du fermage. Hors procédure collective, l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime rappelle que « Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », au premier rang desquels « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance », avec cette exigence de forme que « Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». En redressement, ces motifs restent invocables, mais leur maniement change. Les impayés antérieurs au jugement d’ouverture ne peuvent plus fonder une action en paiement individuelle : ils relèvent de la déclaration au passif. Et la jurisprudence récente montre que les tribunaux appliquent strictement cette articulation. La chambre des baux ruraux de la cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 2 octobre 2025 (RG 24/05566), a ainsi infirmé un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Redon sauf en ce qu’il avait « fixé au passif de la procédure de redressement judiciaire de la SCEA » exploitante « la somme de 10.778,60 € au titre des fermages impayés de 2019, 2020, 2021 et 2022 », avant de fixer en outre au passif « la somme de 3.095,80 € au titre du fermage de l’année 2024 ». La demande de résiliation et d’expulsion formée par les bailleurs a été rejetée. Deux enseignements s’en dégagent pour tout bailleur : les fermages antérieurs se chiffrent et se déclarent, ils ne se recouvrent plus par voie d’exécution individuelle ; et la résiliation suppose toujours de rapporter un motif du statut du fermage, la procédure collective n’en créant aucun à elle seule.
Le fermier, de son côté, ne perd pas son droit au renouvellement du seul fait du redressement. L’article L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime dispose que « le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail que s’il justifie de l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31 et dans les conditions prévues audit article ». Le redressement judiciaire ne figure pas parmi ces motifs. Un congé délivré pour ce seul motif serait voué à l’annulation devant le tribunal paritaire. Le bailleur avisé ne mélange donc pas les registres : la difficulté financière du preneur se traite dans la procédure collective, la fin du bail se traite sur les motifs légaux du fermage, et chacun obéit à son juge.
Reste la question de l’exploitation quotidienne pendant la période d’observation. Le bailleur constate parfois que les terres ne sont plus cultivées, que le cheptel a été vendu ou que les bâtiments se dégradent. La loi anticipe ce cas : pour les baux d’immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise, l’article L. 622-14 du code de commerce prévoit que « Nonobstant toute clause contraire, le défaut d’exploitation pendant la période d’observation dans un ou plusieurs immeubles loués par l’entreprise n’entraîne pas résiliation du bail ». Le défaut temporaire d’exploitation pendant l’observation ne donne donc pas au bailleur un motif automatique de résiliation. En revanche, des agissements compromettant durablement la bonne exploitation du fonds, au sens du 2° du I de l’article L. 411-31, peuvent toujours être invoqués devant le tribunal paritaire avec des preuves tangibles : constats d’huissier, photographies datées, attestations de voisins, abandon de cultures en cours. La distinction est fine mais décisive : la simple interruption liée à la procédure ne suffit pas, la dégradation avérée du fonds reste sanctionnable.
B. Les trois actes du bailleur : déclarer les fermages, exiger l’option de l’administrateur et sécuriser les loyers postérieurs
Le bailleur dispose d’un délai contraint pour déclarer. L’article L. 622-24 du code de commerce impose que « tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat ». Les fermages échus avant le jugement, les parts de produits non versées, les indemnités déjà exigibles entrent dans cette déclaration. Concrètement, le bailleur reconstitue l’arriéré année culturale par année culturale, joint le bail, les appels de fermage, les mises en demeure antérieures et tout décompte, puis déclare auprès du mandataire judiciaire désigné dans le jugement. L’arrêt rennais précité illustre l’enjeu : les bailleurs avaient obtenu la fixation au passif de quatre années de fermages impayés et de l’année en cours, soit un total supérieur à 13 800 euros, alors même que leur demande de résiliation échouait. Sans déclaration dans les délais, la créance risque la forclusion et le relevé n’est qu’une voie étroite. Le bailleur déclare donc vite, large et pièces à l’appui, en distinguant les fermages antérieurs des loyers de la période d’observation.
Le deuxième acte consiste à contraindre l’administrateur à prendre parti sur la poursuite du bail. L’article L. 622-13 du code de commerce réserve à l’administrateur le choix : « L’administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur ». Tant que l’administrateur n’a pas opté, le bailleur reste tenu de laisser le preneur en jouissance, mais il n’est pas démuni. Le même texte organise la sortie : « Le contrat en cours est résilié de plein droit : 1° Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant à l’administrateur et restée plus d’un mois sans réponse », le juge-commissaire pouvant aménager ce délai. La mise en demeure de prendre parti est donc l’arme procédurale du bailleur. Elle s’adresse à l’administrateur, par écrit avec preuve de réception, vise le bail rural en cause et impartit le délai légal. Sans réponse dans le mois, le bail est résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de démontrer un motif du statut du fermage. Si l’administrateur opte pour la poursuite, il doit fournir la prestation promise, c’est-à-dire payer le fermage courant, et la loi l’oblige à vérifier ses moyens : « Au vu des documents prévisionnels dont il dispose, l’administrateur s’assure, au moment où il demande l’exécution du contrat, qu’il disposera des fonds nécessaires pour assurer le paiement en résultant ». Le bailleur dont le fermage courant reste impayé malgré l’option de poursuite peut alors agir en résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs, dans les conditions propres aux baux d’immeubles.
Car les loyers nés après le jugement obéissent à un régime favorable au bailleur. L’article L. 622-17 du code de commerce dispose que « Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance ». Le fermage courant de la période d’observation, contrepartie de la jouissance maintenue des terres, relève de ce traitement : paiement à l’échéance, et à défaut, privilège de procédure. En pratique, le bailleur suit donc deux lignes comptables distinctes : l’arriéré antérieur déclaré au passif, et le fermage courant exigé à l’échéance auprès de l’administrateur. Tout mélange affaiblit la position : réclamer l’arriéré comme s’il était exigible au comptant expose à l’irrecevabilité, tandis que laisser filer les échéances postérieures sans mise en demeure fait perdre le bénéfice de la résiliation de plein droit. Pour les baux portant sur des immeubles bâtis ou non bâtis utilisés par l’exploitation, l’article L. 622-14 du code de commerce ajoute une voie dédiée : « Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement », en précisant que « Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation ». Le bailleur rural patientera donc trois mois après le jugement avant d’agir sur ce fondement, sauf à utiliser la mise en demeure de prendre parti qui produit ses effets au bout d’un mois.
Devant quels juges agir. La résiliation du bail rural sur un motif du statut du fermage relève du tribunal paritaire des baux ruraux, comme le montre l’affaire rennaise jugée en premier ressort par le tribunal paritaire de Redon. La mise en demeure de prendre parti et ses effets, la fixation des créances au passif, l’autorisation de résiliation nécessaire à la sauvegarde relèvent du juge-commissaire et du tribunal judiciaire de la procédure collective. Le bailleur articule les deux : il mène la procédure collective devant le juge-commissaire pour l’option et les créances, et porte la résiliation pour motifs du fermage devant le tribunal paritaire. Saisir le mauvais juge fait perdre des mois. Un dossier bien tenu comporte le jugement d’ouverture, l’ordonnance désignant les organes de la procédure, le bail et ses avenants, le décompte séparé des fermages antérieurs et postérieurs, les mises en demeure avec leurs accusés de réception et les preuves d’exploitation ou d’abandon des parcelles.
II. En liquidation judiciaire, le bail rural peut être attribué à un autre sans le bailleur, sauf à reprendre le fonds
A. Le liquidateur décide de la poursuite et le bailleur provoque la résiliation de plein droit
En liquidation, la logique des contrats en cours est reprise avec le liquidateur aux commandes. L’article L. 641-11-1 du code de commerce dispose que « aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture ou du prononcé d’une liquidation judiciaire », et que « Le liquidateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur », avec cette précision propre à la liquidation que « Lorsque la prestation porte sur le paiement d’une somme d’argent, celui-ci doit se faire au comptant, sauf pour le liquidateur à obtenir l’acceptation, par le cocontractant du débiteur, de délais de paiement ». Pour le bail rural, cela signifie que le liquidateur peut maintenir le bail s’il paie le fermage comptant, par exemple pour préserver la valeur de l’exploitation en vue d’une cession. Le bailleur ne peut pas s’y opposer par principe, ni exiger la résiliation au seul motif de la liquidation.
Mais le bailleur n’est pas prisonnier du silence du liquidateur. Comme en redressement, et aux termes du III de l’article L. 641-11-1 du code de commerce, « Le contrat en cours est résilié de plein droit : 1° Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant au liquidateur et restée plus d’un mois sans réponse », le juge-commissaire pouvant fixer un délai plus court ou accorder une prolongation qui « ne peut excéder deux mois ». La mise en demeure adressée au liquidateur, et non plus au fermier, reste donc le geste central du bailleur dès l’ouverture de la liquidation. Elle doit identifier précisément chaque bail concerné, car une exploitation repose souvent sur plusieurs baux consentis par des propriétaires différents, et viser la poursuite ou la résiliation de chacun. En pratique, le bailleur qui possède plusieurs parcelles données à baux distincts adresse une mise en demeure par bail. Le liquidateur qui annonce ne pas poursuivre libère le bien : le bailleur retrouve la jouissance et déclare au passif ses dommages-intérêts d’inexécution.
Le sort des loyers suit la même césure qu’en redressement, avec une rigueur accrue sur le comptant. Les fermages antérieurs au jugement de liquidation se déclarent au passif auprès du liquidateur. Les fermages postérieurs, si le liquidateur poursuit le bail, se paient comptant. À défaut de paiement et d’accord du bailleur pour poursuivre, la résiliation de plein droit joue également. Le bailleur surveille aussi l’occupation effective : si le liquidateur n’exploite plus mais n’a pas pris parti, la mise en demeure d’opter reste la voie la plus sûre, plutôt qu’une action en résiliation pour défaut d’exploitation dont l’issue serait incertaine pendant la procédure. Chaque mois sans fermage courant et sans option du liquidateur doit déclencher un écrit : relance, puis mise en demeure de prendre parti, puis constat de la résiliation de plein droit et demande de restitution des terres. L’inertie est l’ennemie du bailleur : les délais courent contre celui qui n’écrit pas.
Un point mérite l’attention des bailleurs membres d’une indivision ou co-bailleurs : la mise en demeure de prendre parti et la déclaration de créance doivent émaner des personnes ayant qualité. Dans l’affaire rennaise, plusieurs co-indivisaires agissaient ensemble et la cour a dû trancher la qualité de chacun, mettant hors de cause l’un des défendeurs et confirmant la société exploitante comme seule titulaire du bail. En indivision, les actes conservatoires peuvent être accomplis par un seul indivisaire, mais la résiliation et la reprise gagnent à être décidées ensemble pour éviter les contestations sur les pouvoirs. De même, lorsque le bail a été consenti par des époux puis transmis à leurs héritiers, le bailleur vérifie qui est juridiquement bailleur avant d’écrire au liquidateur. Un acte adressé par une personne sans qualité fait perdre du temps et peut priver la mise en demeure de ses effets.
B. Le plan de cession peut reprendre le fonds au bailleur ou attribuer le bail à un repreneur choisi par le tribunal
C’est en liquidation que le bailleur risque de perdre la main sur le choix du futur exploitant. Lorsque l’exploitation est essentiellement constituée du droit au bail, le tribunal peut transmettre ce droit dans le plan de cession en écartant les règles ordinaires du fermage. L’article L. 642-1 du code de commerce fixe d’abord la finalité : « La cession de l’entreprise a pour but d’assurer le maintien d’activités susceptibles d’exploitation autonome, de tout ou partie des emplois qui y sont attachés et d’apurer le passif ». Puis il organise le sort du bail rural : « Lorsqu’un ensemble est essentiellement constitué du droit à un bail rural, le tribunal peut, sous réserve des droits à indemnité du preneur sortant et nonobstant les autres dispositions du statut du fermage, soit autoriser le bailleur, son conjoint ou l’un de ses descendants à reprendre le fonds pour l’exploiter, soit attribuer le bail rural à un autre preneur proposé par le bailleur ou, à défaut, à tout repreneur dont l’offre a été recueillie » dans les conditions fixées aux articles L. 642-2, L. 642-4 et L. 642-5 du code de commerce. Trois issues sont donc possibles : la reprise par le bailleur ou sa famille pour exploiter, l’attribution au preneur que le bailleur propose, ou l’attribution à un repreneur tiers dont l’offre a été recueillie. Le texte ajoute deux précisions majeures : « Les dispositions relatives au contrôle des structures des exploitations agricoles ne sont pas applicables. Toutefois, lorsque plusieurs offres ont été recueillies, le tribunal tient compte des priorités du schéma directeur régional des exploitations agricoles mentionné à l’article L. 312-1 du code rural et de la pêche maritime. » L’autorisation d’exploiter n’est donc pas exigée dans ce cadre, mais les priorités du schéma régional guident le choix entre plusieurs offres.
Ce mécanisme déroge frontalement au principe d’incessibilité du bail rural. Hors procédure collective, l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime pose que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés », en ajoutant que « A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire ». En liquidation avec plan de cession, cette protection tombe : le tribunal de la procédure collective attribue le bail sans l’agrément du bailleur et sans passer par le tribunal paritaire, sous la seule réserve des droits à indemnité du preneur sortant. Le bailleur qui ignore la procédure peut découvrir que ses terres sont attribuées à un repreneur qu’il n’a ni choisi ni agréé. D’où l’impératif de surveiller la procédure : se faire connaître du liquidateur et du juge-commissaire, déposer une demande de reprise ou proposer un preneur dans les formes et délais du plan de cession, participer aux audiences.
La Cour de cassation vient de renforcer le pouvoir d’appréciation du tribunal dans ce choix, au détriment d’une priorité automatique donnée au candidat du bailleur. Dans un arrêt du 23 octobre 2024 (pourvoi n° 23-50.013, publié au Bulletin), la chambre commerciale a jugé que « lorsque l’exploitation agricole est un ensemble essentiellement constitué d’un droit à un bail rural ou d’une pluralité de droits au bail consentis par un seul ou plusieurs propriétaires, le tribunal attribue ces baux soit au preneur unique proposé par le ou tous les bailleurs, soit au repreneur ayant déposé une offre dans les conditions des articles L. 642-2, L. 642-4 et L. 642-5 du code précité, en appréciant laquelle de ces alternatives est la mieux à même de satisfaire les objectifs énoncés à l’article L. 642-1, alinéa 1 ». Autrement dit, même si le bailleur propose un preneur, le tribunal n’est plus tenu de le suivre aveuglément : il compare cette proposition à l’offre du repreneur au regard du maintien d’une activité autonome, des emplois et de l’apurement du passif, et choisit la solution qui sert le mieux ces objectifs. La Cour écarte ainsi l’ancienne lecture qui faisait primer systématiquement le choix du bailleur au nom du caractère personnel du bail rural. Pour le bailleur, la leçon est directe : proposer un preneur ne suffit plus, il faut démontrer que ce preneur assure la pérennité d’une exploitation autonome et le paiement du prix de cession, avec un dossier chiffré, un projet d’exploitation et des garanties financières. Pour le repreneur candidat, l’arrêt ouvre une chance réelle même contre l’avis des bailleurs, à condition de déposer une offre régulière et d’établir la supériorité de son projet sur ces mêmes objectifs.
Cet arrêt s’articule avec la pratique des juges du fond illustrée par l’affaire rennaise. Là où la Cour de cassation arbitre entre preneur proposé et repreneur dans un plan de cession, la cour d’appel de Rennes montre qu’en l’absence de cession, les motifs ordinaires du fermage gardent leur empire et que les fermages impayés se règlent par la voie du passif. Les deux décisions dessinent une stratégie complète pour le bailleur. En redressement sans perspective de cession, il déclare, exige le fermage courant et met en demeure d’opter. En liquidation avec appel d’offres, il choisit en outre entre deux cartes offensives : demander la reprise du fonds pour lui-même, son conjoint ou l’un de ses descendants afin de l’exploiter, ou proposer un preneur solide dont le projet rivalise avec les offres de reprise. La reprise familiale suppose un véritable projet d’exploitation personnelle et le respect des conditions légales ; une reprise de complaisance suivie d’une remise en location serait sanctionnée. La proposition d’un preneur suppose un candidat solvable, disponible et prêt à exploiter effectivement. Dans les deux cas, le bailleur prépare les pièces comme un candidat à l’installation : identité et capacité, moyens matériels et financiers, projet cultural ou d’élevage sur les parcelles, calendrier de reprise.
Le fermier en difficulté conserve, lui, des leviers souvent sous-estimés. Tant que le bail se poursuit, il reste preneur avec ses droits, y compris l’indemnité du preneur sortant que le plan de cession doit réserver : l’attribution du bail par le tribunal intervient, selon l’article L. 642-1 du code de commerce, « sous réserve des droits à indemnité du preneur sortant ». Les améliorations apportées au fonds, les constructions régulièrement autorisées, les ouvrages incorporés au sol ouvrent droit à indemnité selon le régime légal, et le fermier sortant veille à les faire constater avant de quitter les lieux. Par ailleurs, le fermier dont le redressement débouche sur un plan de continuation garde ses baux, sous réserve de payer le fermage courant et d’exécuter le plan. La cession de l’exploitation n’est qu’une issue parmi d’autres de la procédure collective. Le preneur qui redresse ses comptes, qui paie le fermage postérieur à l’échéance et qui respecte ses obligations d’exploitant peut donc garder les terres, et le bailleur ne pourra le déloger qu’en établissant un motif légal de résiliation ou de non-renouvellement devant le tribunal paritaire. Pour approfondir les règles générales du bail rural, de sa formation à sa rupture, le lecteur peut consulter l’analyse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
En définitive, la procédure collective du fermier redistribue les rôles sans supprimer les droits. Le bail continue, les fermages antérieurs se déclarent, les fermages courants se paient à l’échéance, l’administrateur ou le liquidateur doit prendre parti sous un mois après mise en demeure, et le plan de cession peut transmettre le bail à un tiers ou le rendre au bailleur qui veut exploiter. Le tribunal paritaire garde la main sur la résiliation pour motifs du fermage, le tribunal judiciaire et le juge-commissaire gardent la main sur l’option, les créances et la cession. Le gagnant est celui qui écrit le premier, au bon destinataire et dans le bon délai. Le perdant est celui qui attend la fin de la procédure pour découvrir que ses terres ont été attribuées à un autre ou que sa créance de fermage est forclose.
Conclusion
Le bailleur dont le fermier tombe en procédure collective ne subit pas, il agit. En redressement, il déclare sans tarder ses fermages antérieurs au mandataire judiciaire, exige le paiement du fermage courant à l’échéance et adresse à l’administrateur une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du bail, dont le silence d’un mois emporte résiliation de plein droit. En liquidation, il réitère cette mise en demeure auprès du liquidateur, surveille l’appel d’offres du plan de cession et joue l’une des deux cartes de l’article L. 642-1 : reprendre le fonds pour l’exploiter en famille ou proposer un preneur dont le projet l’emporte sur les offres concurrentes au regard du maintien de l’activité, des emplois et de l’apurement du passif, sans oublier que le tribunal arbitre désormais librement entre ces solutions depuis l’arrêt du 23 octobre 2024. À chaque étape, il distingue les juridictions, constitue un décompte séparé des fermages antérieurs et postérieurs et conserve la preuve de chaque envoi. Le fermier, pour sa part, garde ses terres tant qu’il paie le fermage courant et respecte le plan, et préserve ses droits à indemnité en cas de sortie. Dans une matière où chaque semaine compte, un dossier complet et des écrits datés valent mieux qu’une action tardive.
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